Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 août 2022

ARRÊT N°22/421

PF





N° RG 21/00135 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FPZF 













[G] VEUVE [Y]





C/



[I]

S.C.P. AUBERT & [I]











RG 1ERE INSTANCE : 19/02836 











COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 AOUT 2022



Chambre civile 





Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 18 DECEMBRE 2020 RG n° 19/02836 suivant déclaration d'appel en date du 01 FEVRIER 2021



APPELANTE :



Madame [L] [N] [G] veuve [Y]

[Adresse 11]

[Localité 3]

Représentant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



INTIMES :



Maître [E] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL),avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



S.C.P. AUBERT & [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL),avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



CLOTURE LE : 10 Février 2022



DÉBATS : En application des dispositions de l'article 785 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mai 2022 devant la cour composée de :



Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller :Madame Magali ISSAD, Conseillère



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.



A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 26 Août 2022. 





Greffier lors des débats : Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Août 2022. 



* * *



LA COUR



EXPOSE DU LITIGE :



Par acte authentique en date du 15 décembre 2014, passé devant Me [E] [I], M. [O] a promis de vendre aux époux [Y] un terrain sis aux [Adresse 10] et cadastré [Cadastre 8] supportant une maison comprenant 3 chambres, séjour, cuisine, salle de bains, toilettes, véranda, garage sur vide sanitaire, piscine et chauffe-eau solaire pour la somme de 350.000 euros.



Suivant les stipulations de l'acte, l'acte authentique constatant la réalisation de la vente se devait d'être passé dans les quinze jours suivant le terme fixé pour la levée des conditions suspensives (état hypothécaire, certificat d'urbanisme, préemption, état parasitaire et obtention d'un permis de construire modificatif), à savoir le 16 mars 2015.



Par le même acte, le vendeur s'est en outre engagé à achever l'ensemble des travaux avant la réalisation de l'acte authentique, notamment : caillebotis sur la terrasse, piscine et jacuzzi, clôture, peintures extérieures et intérieures, fermetures aluminium, pose cuisine, portail électrique, climatisation dans les chambres, pose de placards, pose de sanitaires et extension avec douche, baignoire et toilettes et à fournir une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux.



Aucune acte authentique n'intervenait dans le délai prescrit.



Les époux [Y] procédaient à différents règlements directement entre les mains de M. [O] pour un montant total de 345.321 euros.



M. [Y] décédait le [Date décès 2] 2015.



Après achèvement des travaux et entrée en possession des lieux, Mme [Y], née [G], a invité Me [E] [I] à établir l'acte authentique de vente.



Par courrier du 8 septembre 2016, celui-ci a avisé Mme [Y] que M. [O] n'était pas propriétaire du terrain sur lequel était édifiée la maison et que la propriétaire, Mme [T], souhaitait vendre le terrain au prix de 60.000 euros.



Par deux actes notariés passés par Me [X] le 14 décembre 2018, Mme [G] veuve [Y], a successivement acquis le terrain construit cadastré [Cadastre 8] auprès de Mme [T] pour la somme de 60. 000 euros et revendu le terrain et la maison y édifiée pour la somme de 390.000 euros.



Par acte d'huissier en date du 30 octobre 2019, Mme [G] veuve [Y] a fait assigner la SCP Frédéric Aubert-[E] [I] et Me [E] [I] devant le tribunal de grande instance de Saint-Pierre (Réunion) aux fins de les voir condamner au titre du manquement de Me [I] à son obligation d'information et de conseil pour ne pas l'avoir informée de ce que M. [O] n'était pas propriétaire du terrain vendu, des conséquences de versements sur la vente hors comptabilité du notaire et pour avoir dressé une promesse de vente classique alors qu'il s'agissait d'une vente en l'état futur d'achèvement et à lui verser des dommages et intérêts du 60.000 euros à raison du rachat du terrain à Mme [T] et de 5.000 euros de préjudice moral.



Par jugement du 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a statué en ces termes :



-Déboute Mme [L] [N] [G], veuve [Y], de toutes ses demandes;



-Condamne Mme [L] [N] [G], veuve [Y], à payer à Me [E] [I] et la SCP Frédéric Aubert- [E] [I] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



-Condamne Mme [L] [N] [G], veuve [Y], aux dépens;



-Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.



Par déclaration du 1er février 2021, Mme [G], veuve [Y], a interjeté appel du jugement précité.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 février 2022.



***



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 8 septembre 2021, Mme [G] veuve [Y] demande à la cour de :



- la déclarer recevable en son appel,



- Juger que Me [E] [I] a manqué à son obligation d'information et de conseil,



En conséquence,

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 18 décembre 2020,



Et statuant à nouveau,

- Juger que ces manquements constituent des fautes engageant la responsabilité délictuelle de Me [E] [I] et de la SCP Aubert-Sidney,



-Condamner solidairement Me [E] [I] et la SCP Aubert-[I] à lui verser les sommes suivantes:



-Au titre de son préjudice matériel : 60.000 €

-Au titre de son préjudice moral: 5.000 €



- Condamner solidairement Me [E] [I] et la SCP Aubert-[I] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.





Mme [G], veuve [Y], prétend qu'à la date du 15 décembre 2013, M. [O] n'avait pas rempli ses obligations à l'égard de Mme [T], entachant d'inefficacité et donc d'irrégularité l'acte d'acquisition du terrain du 31 décembre 2012 qu'il avait conclu. Elle certifie que cette situation était parfaitement connue du notaire Me [E] [I], puisque ce dernier a rédigé l'ensemble des actes, incluant la vente entre Mme [T] et M. [O].



Elle considère que Me [I] en ne l'informant pas de cette situation, a manqué à son obligation d'information et de conseil.



Elle ajoute que le manquement à cette obligation d'information et de conseil est également constitué par les faits suivants:



-Me [E] [I] n'a pas informé de manière complète et circonstanciée les époux [Y] des conséquences de procéder à un paiement hors de la comptabilité du notaire ;



-Me [E] [I] n'a jamais informé les époux [Y] de la dation intervenue entre M. [O] et Mme [T] le 31 décembre 2012 ; dation qui pouvait avoir, et a eu, un impact sur leur propre acquisition ;



-Me [E] [I] n'a pas informé Mme [Y] de l'intérêt de contracter sous un régime autre que celui de la vente « classique », la jurisprudence ayant considéré que le notaire doit informer son client de l'intérêt de contracter sous le régime de la VEFA et de surveiller l'avancement des travaux.





***



Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 23 juillet 2021, Me [E] [I] et la SCP Aubert & [I] demandent à la Cour de :



- Confirmer le jugement de première instance entrepris;



Dans tous les cas,

- Rejeter, comme non fondé en fait et en droit, l'ensemble des conclusions, fins et prétentions de Mme [L] [N] [G] veuve [Y] contre Me [I] et la SCP Aubert/[I];



- Condamner Mme [L] [N] [G] veuve [Y] à la somme de 5 000€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.





Les intimés soutiennent que la promesse de vente du 15 décembre 2014 contenait des mises en garde qui sauvegardaient les intérêts des époux [Y], notamment sur les dangers de procéder à des versements sur la vente hors comptabilité.



Ils assurent que les époux [Y] ont ignoré doublement les obligations de cette promesse :



-ils ont réglé directement les sommes en jeu à M. [H] [O] alors que la promesse stipulait de verser les sommes sur la comptabilité du notaire SCP Aubert-[I] ;



-ils ont financé les travaux de la maison et l'ont occupé sans droit ni titre alors qu'il était prévu que :



* Les époux [Y] s'engagent à effectuer le paiement comptant du prix pour l'acquisition de la parcelle et de la maison achevée au jour de la signature de l'acte définitif

* Et de n'avoir la propriété et la jouissance du bien vendu qu'à compter du jour de la signature de l'acte authentique de vente.



Me [E] [I] et la SCP Aubert-Sidney certifient que le notaire n'est pas tenu d'assurer le suivi des actes qu'il instrumente et n'a donc pas à veiller à leur exécution.



Ils prétendent qu'au jour de la promesse de la vente, le 15 décembre 2014, Me [E] [I] ne disposait d'aucune information comme quoi M. [O] serait complètement défaillant dans l'exécution de ses obligations contractuelles vis à vis de Mme [Z] [C], veuve [T], et que cette dernière demandait la résolution du contrat du 31 décembre 2012 qui portait sur une multitude de parcelles, dont celle objet de la vente entre M. [O] et les époux [Y].





Ils estiment qu'il ne peut être reconnu un devoir d'information et de conseil « divinatoire » et précisent n'avoir commis aucune faute eu égard à la rédaction de la promesse de vente du 15 décembre 2014. Ils soutiennent que l'abus de confiance de M. [O] est la véritable cause de leur préjudice et que par la présente procédure, Mme [Y] entend leur faire garantir les condamnations prononcées par le tribunal correctionnel à l'encontre de M. [O].



***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



Sur la faute de Me [E] [I] :



Vu l'article 1382 du code civil dans sa version applicable au litige,



Le notaire est tenu, envers ses clients, d'un devoir de conseil, de vérification des données essentielles et d'information sur les effets de l'acte dont il est rédacteur.



En premier lieu, Mme [Y] fait grief à Me [I] de ne pas l'avoir informée, lors de la promesse d'achat, de ce que la vente de la parcelle acquise par M. [O] était incertaine dès lors que Mme [T] en demandait la résolution.



En l'espèce, les incertitudes entourant la qualité de propriétaire de M. [O] lors de la signature de la promesse de vente ne sont pas contestées, seule la connaissance par Me [I] de ces incertitudes est débattue.



Il est toutefois observé que la promesse de vente signée le 15 décembre 2014 entre M. [O] et les époux [Y] ne fait nullement état de l'origine de la propriété acquise. 



En l'absence d'informations sur l'origine de la propriété, Me [I] ne pouvait expliquer les risques liés aux circonstances de transmission de propriété par Mme [T] à M. [O] et, corrélativement, les époux [Y] n'ont pu solliciter du notaire les précisions qu'ils auraient pu estimer utiles sur cette vente réglée par dation. 









L'omission de cette information sur l'origine de la propriété et les circonstances de sa transmission constituent une faute imputable au rédacteur de l'acte, indépendamment de la connaissance que Me [I] ait pu avoir du contentieux s'étant noué entre Mme [T] et M. [O].



De surcroit, il est acquis aux débats que la parcelle [Cadastre 8], objet de la promesse de vente litigieuse, résulte de divisions successives d'une parcelle [Cadastre 9] puis [Cadastre 5] (pièces 8a, 8b, 9d 10 Mme [Y]).



Par acte authentique du 31 décembre 2012 passé devant Me [I], Mme [T] a vendu la parcelle [Cadastre 9] à M. [O], dont une partie du prix devait être payée par dation de deux maisons de type F3 sur un terrain de 1389 m2 à détacher restant à appartenir au vendeur, devant intervenir au plus tard le 15 avril 2013.



Par acte authentique complémentaire dressé par Me [I] le 13 février 2013, l'acte du 31 décembre 2012 a été modifié, emportant précision que la parcelle [Cadastre 9] avait été divisée en onze parcelles numérotées de [Cadastre 5] à [Cadastre 7] et que le terrain à bâtir vendu portait les numéros de cadastre [Cadastre 6] à [Cadastre 7].



Cette modification corrobore le fait que la parcelle [Cadastre 5] constitue la parcelle "restant à appartenir" à Mme [T] et qu'elle n'a jamais été propriété de M. [O].



En second lieu, Mme [Y] fait grief à Me [I] d'avoir rédigé une promesse de vente alors qu'il convenait de contracter sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement.



Vu les articles 1601-3 du code civil et L.261-10 du code de la construction et de l'habitation;



En l'espèce, il résulte de la lecture de la promesse de vente du 15 décembre 2014 que la construction supportée par le terrain acquis par les époux [Y] était inachevée pour ne pas comporter de sanitaires, de fermetures, outre l'absence de déclaration d'achèvement, ces éléments étant prévus comme devant être achevés lors de la signature de l'acte authentique.



Il n'est pas contesté que les époux [Y] ont réglé plusieurs factures de matériaux directement entre les mains de M. [O], le montant total des sommes s'élevant à 345.231 euros, soit quasiment le prix convenu pour l'acquisition du bien, jusqu'à achèvement de celui-ci fin 2015.



Il en résulte que la promesse de vente "classique" établie pour l'acquisition de l'immeuble par les époux [Y] à M. [O], comme si cet immeuble était achevé, n'était manifestement pas en rapport avec l'état réel d'avancement des constructions.



Il s'ensuit que Me [I] a manqué à son obligation de conseil envers les époux [Y].



En revanche, il ne peut être retenu de faute à l'encontre de Me [I] de ne pas avoir mis Mme [Y] en garde des risques juridiques des versements effectués sur la vente hors comptabilité de l'étude notariée dès lors qu'un avertissement à ce titre figure dans l'acte de promesse de vente suite au constat d'un premier versement de 50.000 euros directement dans les mains de M. [O] pour l'acquisition du bien, mentionné dans l'acte.





Sur les préjudices.



Vu l'article 1382 du code civil, devenu 1240;



Mme [Y] se prévaut de l'existence d'un préjudice direct né des fautes de Me [I], tiré de ce qu'elle a dû, en sus du prix initialement convenu pour la vente de l'immeuble, comprenant terrain et maison, verser à Mme [T], propriétaire du terrain, une somme de 60.000 euros pour l'acquisition de celui-ci.



La cour relève toutefois que le préjudice lié au défaut de conseil ou d'information du notaire ne constitue qu'une perte de chance de ne pas contracter, non un préjudice direct.



En l'absence d'invocation d'un tel préjudice, et la cour n'étant pas tenue d'interroger les parties sur la requalification éventuelle du préjudice invoqué, la demande indemnitaire de Mme [Y] ne peut prospérer.

De plus, le lien entre le défaut de conseil du notaire sur le type de vente adéquat et le préjudice né du versement en sus du prix initialement convenu de la somme de 60.000 euros à Mme [T] apparait, en tout état de cause, inexistant.



En outre, il est observé que, l'attestation notariée d'acquisition du bien auprès de Mme [T] le 14 décembre 2018 mentionne que la parcelle litigieuse [Cadastre 8] sise aux Avirons a été acquise pour la somme de 60.000 euros non par Mme [Y] veuve [G] seule mais par Mme [Y] et sa fille, Mme [Y] épouse [A] pour les 3/8 e de la propriété indivise du bien, de sorte qu'un préjudice de Mme [Y] à hauteur de la totalité du prix d'acquisition de la parcelle ne serait pas établi.



De surcroit, comme le relève Me [I], Mme [Y] a déjà été bénéficiaire d'une indemnisation d'un préjudice de 60.000 euros dans le cadre de l'instance pénale en condamnation de M. [O] pour abus de confiance. 



Aussi, l'existence d'une nouvelle demande indemnitaire formée par Mme [Y] auprès de Me [I] au titre de l'indemnisation du même préjudice déjà réparé par l'allocation de dommages-intérêts suivant le jugement du 18 décembre 2020 (pièce 19) peut être posée.



Mme [Y] forme également demande d'indemnisation de son préjudice moral né des fautes invoquées.



Celui-ci peut être regardé comme distinct de celui indemnisé dans le cadre de la procédure pénale dirigée contre M. [O] dès lors qu'il s'attache à des fautes distinctes de l'abus de confiance reproché à M. [O] et qu'il est imputable à des actes commis par un officier public et ministériel dans lequel Mme [Y] pouvait établir sa confiance dans la sécurité juridique de l'opération d'achat eu égard à ses fonctions de notaire.



S'agissant d'un bien que Mme [Y] souhaitait acquérir avec son conjoint pour un projet de vie personnel, à titre d'habitation principale, circonstances non contestées, le préjudice moral subi par cette dernière peut être justement évalué à la somme de 5.000 euros.



Au total, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de Mme [Y] au titre du préjudice matériel invoqué et réformé pour le surplus.



Vu l'article 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 ;



Les sociétés civiles professionnelles étant solidairement responsable des actes professionnels accomplis par ses associés, la SCP Aubert-[I] sera solidairement tenue à la réparation du préjudice de Mme [Y].





Sur les frais irrépétibles et les dépens.



Vu les articles 700 et 696 du code de procédure civile;



Me [I] et la SCP Aubert-Sidney, succombant pour l'essentiel, supporteront la charge des dépens.



L'équité commande en outre de laisser les parties supporter les frais qu'elles ont exposés au titre des frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,



- Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de [L] [N] [G] veuve [Y] au titre de son préjudice matériel;



Pour le surplus,



- Infirme le jugement entrepris;



Statuant à nouveau,



- Dit que Me [I] a manqué à ses obligations d'information et de conseil;



- Condamne solidairement Me [I] et la SCP Aubert-[I] à verser à [L] [N] [G] veuve [Y] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral;



- déboute les parties de leurs demandes de frais irrépétibles;



- Condamne solidairement Me [I] et la SCP Aubert-Sidney aux dépens.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRESignéLE PRÉSIDENT