Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 août 2022

ARRÊT N°22/420

PC





N° RG 21/00333 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FQIH 













[ZW]

[OB]

[I]

[UR]

[S]

[AD]

[V]

[U]

[WX]

[OB]





C/



[W]

[O]

S.A.S. MDA











RG 1ERE INSTANCE : 18/01699 











COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 AOUT 2022



Chambre civile 



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 22 DECEMBRE 2020 RG n° 18/01699 suivant déclaration d'appel en date du 22 FEVRIER 2021





APPELANTS :



Madame [SK] [ZW]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [N] [OB]

[Adresse 20]

[Localité 26] / Chine

Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [F] [I]

[Adresse 23]

[Localité 14]/ Chine

Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [MO] [UR]

[Adresse 27]

Nanjing / Chine

Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [FM] [S]

[Adresse 19]

[Localité 14]/ Chine

Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Monsieur [XZ] [AD]

[Adresse 18]

[Localité 26] / Chine

Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION









Madame [RH] [V]

[Adresse 21]

[Localité 26] / Chine

Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Monsieur [X] [U]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, Plaidant avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [EJ] [WX]

[Adresse 16]

[Localité 26]/ Chine

Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [CN] [OB]

[Adresse 22]

[Localité 14]/ Chine

Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMES :



Monsieur [B] [W]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentant : Me RONZEAU, avocat au barreau du Val d'Oise

Me Michel LAGOURGUE, substitué par Me MARCHAU, postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Monsieur [B] [O]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentant : Me PORCHER substitué par Me CHEVALIER avocat au barreau de Paris, Me Karine ROUBY, postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



S.A.S. MDA

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentant : Me Thierry CODET de la SELARL CODET-CHOPIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



CLOTURE LE : 27 Janvier 2022



DÉBATS : En application des dispositions de l'article 785 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mai 2022 devant la cour composée de :



Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller :Madame Magali ISSAD, Conseillère



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.



A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 26 Août 2022. 





Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Août 2022. 



* * *



LA COUR



EXPOSE DU LITIGE



Madame [ZW] [SK], Madame [OB] [N], Madame [I] [F], Madame [UR] [MO], Madame [S] [FM], Monsieur [AD] [XZ], Madame [V] [RH], Monsieur [U] [X], Madame [WX] [EJ] et Madame [OB] [CN], de nationalité chinoise et résidant pour la plupart en République Populaire de Chine, ont été amenés à réaliser un investissement à la Réunion portant sur la prise de participation dans un projet de construction d'une résidence hôtelière de luxe sur la commune de [Localité 25], selon une opération prévoyant :



A- La constitution d'une société civile immobilière LE SUPERBE, au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de Saint-Pierre sous le n° 791 223 480, créée le 8 janvier 2013, par acte authentique dressé par Maître [C] [KI], notaire associé à [Localité 24], Le capital a été divisé en 100 parts de 10 euros, dont 90 parts attribuées à Madame [ZM] [AD], gérante de la SCI, domiciliée en Chine, et 10 parts attribuées à Monsieur [PY] [T] [J] [H], domicilié à [Localité 15].



B- La constitution par acte authentique, reçu également par Maître [C] [KI], le 14 mai 2013, de la Société Civile de Construction Attribution (SCIA) dénommée LE SUPERBE, au capital initial de 18 000 000 €, réparti en 300 000 parts, dont 296 000 parts attribuées à Madame [UR] [AD], gérante, qui fait un apport de 17 999 900 euros, et 3 800 parts attribuées à la SARL JEL CONSULTING qui apporte 100 euros.



L'objet social de la SCIA est triple :



La conclusion d'un bail à construction d'une durée de 99 ans avec la commune de [Localité 25] concernant une parcelle de terrain à bâtir d'une superficie de 79.655 m², moyennant un loyer annuel de 85 230,85 euros.



La construction du gros-'uvre d'un ensemble collectif à usage hôtelier en vue de sa division par fractions destinées à être attribuées en jouissance aux associés, devant comprendre 82 villas individuelles avec piscine privative, d'un bâtiment d'accueil à étage, d'un bâtiment à usage de « lounge bar et piscine », d'une partie tennis et golf et de 102 parkings.



La gestion et l'entretien de cet ensemble jusqu'à la mise en place d'une organisation différente, et ce au moyen des appels de fonds effectués auprès des associés, de ses capitaux propres et de ses capitaux d'emprunt.



La SCIA a été immatriculée au RCS de Saint-Pierre sous le numéro 799 563 200. La gérance a été modifiée le 13 juillet 2015 pour être attribuée à Madame [AK] [Z].





C- La signature, par acte authentique en date du 18 mars 2014 établi par Maître [PE] [TN] notaire avec l'assistance de Maître [KI], par la Commune de [Localité 25] au profit de la SCI LE SUPERBE (immatriculée RCS 791 223 480), d'un bail à construction d'une durée de 99 ans, sur une parcelle cadastrée BD [Cadastre 3] d'une surface de 8371 m², le bail ayant pour objet de permettre au preneur d'édifier sur le terrain loué le complexe hôtelier de haut standing, le preneur s'engageant à commencer les travaux avant le 30 septembre 2014 et à les achever au cours du 2ème trimestre de l'année 2016, moyennant un loyer annuel de 85 203,85 €.



Il est apparu que ce bail à construction comprenait une erreur matérielle en ce qu'il a été mentionné le numéro d'immatriculation au RCS de la SCI LE SUPERBE n° 791 223 480, alors que le preneur aux termes du bail était la SCIA LE SUPERBE, immatriculée sous le n° RCS 799 563 200.

Maître [TN] a régularisé en ce sens un acte rectificatif du bail à construction, par acte du 30 janvier 2015.

Ce bail à construction a été établi selon les termes des articles L251-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.



D- La signature d'un bail commercial le 15 avril 2014 entre la SCIA LE SUPERBE immatriculée sous le n° 799563200, et la SAS LE SUPERBE « en cours d'immatriculation », « représentée par son fondateur Madame [AK] [Z] », donnant en location les lieux, le preneur devant effectuer à sa charge l'ensemble des travaux de construction et d'aménagement nécessaires à l'exercice de son activité, location accordée pour une durée de 18 années, au loyer net annuel de 600 000 euros.



E- La signature d'un contrat de promotion immobilière, le 20 avril 2014, entre la SCIA LE SUPERBE désignée comme maître de l'ouvrage et Madame [AK] [Z] nommée « promoteur », aux fins de réalisation du gros 'uvre de l'ensemble immobilier « au prix convenu » de 8 000 000 €, moyennant une rémunération de 325 000 € TTC, le tout payé « par appels de fonds de la gérance à ses associés ».



F- La signature par chacun des demandeurs d'un mandat d'acquisition des parts sociales de la SCIA LE SUPERBE au profit de Maître [B] [O], avocat inscrit au Barreau de Paris, et demeurant [Adresse 4].

Les mandats ont été établis le 22 mai 2014 ou courant mai 2014 à [Localité 17] (Chine) par les requérants au profit de Maître [B] [O], avocat, accompagné de Monsieur [HT] [Z], frère de Madame [AK] [Z], et d'un interprète.



G- Une cession de parts sociales réalisée par Maître [B] [W], notaire et notaire associé, membre de la SCP « [FD] [D], [JZ] [TX], [EA] [VA] et [B] [W], Notaires Associés », sise à [Localité 11], entre la SCI LE SUPERBE » immatriculée n° 799563200 qui est donc la SCIA LE SUPERBE, nommée le « cédant », et chacun des mandants représentés à l'acte par Maître [B] [O], avocat, selon procuration annexée à l'acte, nommé « le cessionnaire ».



Il apparaît que le capital social de la SCIA a fait l'objet de deux augmentations par assemblée générale extraordinaire (AGE) du 9 novembre 2013 pour le porter à la somme de 30 000 000 euros, divisé en 300 000 parts sociales de 100 euros chacune, chaque cessionnaire étant « propriétaire de groupe de parts et disposant d'un droit à l'attribution en jouissance, après leur achèvement, du ou des lots affectés à son groupe de parts pendant toute la durée du bail à construction ».





La cession est consentie et acceptée moyennant le prix principal d'un euro et chaque cessionnaire s'engage à répondre aux appels de fonds de la gérance nécessités par la construction du gros 'uvre, chacun dans la limite de son investissement prévu initialement.

Chacun des investisseurs a investi des sommes comprises entre 358 201 euros et 696 8669 euros, pour un total représentant la somme de 4 386 795 euros.



L'opération immobilière s'est mal déroulée et, après des échanges de courriers et courriels, des plaintes au pénal qui ont justifié la saisine du Parquet National Financier, Madame [ZW] [SK], Madame [OB] [N], Madame [I] [F], Madame [UR] [MO], Madame [S] [FM], Monsieur [AD] [XZ], Madame [V] [RH], Monsieur [U] [X], Madame [WX] [EJ] et Madame [OB] [CN], ont par acte du 6 avril 2018 fait délivrer assignation à l'encontre de Maître [B] [O], avocat, de la SELARL [O]-GIRARD, et de Maître [B] [W], notaire associé de la SCP « [FD] [D], [JZ] [TX], [EA] [VA] et [B] [W], afin de voir engager leur responsabilité professionnelle sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de l'article 66-3-1 de la loi du 31 décembre 1971.



Par jugement du 22 décembre 2020, le Tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :



-Déclare irrecevable l'action de Madame [I] [F],



-Retient les fautes professionnelles et la responsabilité de Maître [B] [O], avocat, et de Maître [B] [W], notaire,



-Dit que Maître [B] [O], avocat, est tenu à hauteur de 50% des préjudices retenus, et Maître [B] [W], notaire à hauteur de 20%,



-Retient le préjudice des demandeurs à hauteur de :



*Mme [ZW] [SK]: 16 475 euros

*Mme [OB] [N]: 16 035 euros

*Mme [UR] [MO]: 16 985 euros

*Mme [S] [FM] : 17 000 euros

*M. [AD] [XZ]: 16 480 euros

*Mme [V] [RH] : 16 520 euros

*M.[U] [X]: 16 980 euros

*Mme [WX] [EJ] : 16 095 euros

*Mme [OB] [CN] : 14 480 euros,



-Condamne en conséquence Maître [B] [O], avocat de la SELARL [O]-GIRARD, à payer à chacun des demandeurs ces sommes à hauteur de 50% et Maître [B] [W], notaire et notaire associé, membre de la SCP « [FD] [D], [JZ] [TX], [EA] [VA] et [B] [W], Notaires Associés », à hauteur de 20%,



-Déboute Maître [B] [W], notaire, de sa demande de garantie de la société MDA,



-Rejette toutes autres demandes,



-Condamne in solidum les défendeurs à payer aux demandeurs succombants la somme globale de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



-Condamne in solidum les défendeurs succombants aux dépens.



Par déclaration déposée par RPVA au greffe de la cour le 22 février 2021, Mesdames [OB] [N] et [CN], Madame [ZW], Madame [I], Madame [UR], Madame [S], Monsieur [AD], Madame [V], Monsieur [U] et Madame [WX] ont interjeté appel du jugement précité.



L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 22 février 2021.



Mesdames [OB] [N] et [CN], Madame [ZW], Madame [I], Madame [UR], Madame [S], Monsieur [AD], Madame [V], Monsieur [U] et Madame [WX] ont déposé leurs conclusions le 10 mai 2021.



Maître [B] [W] notaire associé de la SCP [D]-[TX]-[VA] & [W] a déposé ses premières conclusions d'intimés le 9 juillet 2021.



La SAS MDA a déposé ses conclusions d'intimés le 5 août 2021.



Maître [B] [O] a déposé ses conclusions d'intimés le 9 août 2021.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2022.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de leurs uniques conclusions déposées le 10 mai 2021, Mesdames [OB] [N] et [CN], Madame [ZW], Madame [I], Madame [UR], Madame [S], Monsieur [AD], Madame [V], Monsieur [U] et Madame [WX] demandent à la cour de:



Vu l'article 1240 du code civil



Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis en date du 22 décembre 2020 en ce qu'il a considéré que Maîtres [B] [W] Notaire et [B] [O] Avocat avaient commis une faute ;



L'infirmer au surplus ;



Statuant à nouveau :

Juger recevable l'action intentée par Mme [I] [F] ;



Condamner in solidum Maîtres [B] [W] Notaire et [B] [O] Avocat à payer en réparation du préjudice qu'ils ont subi :



1. 317 430,00€ à Madame [ZW] [SK],

2. 342 755,00€ à Madame [OB] [N],

3. 355 430,00€ à Madame [I] [F],

4. 364 140,00€ à Madame [UR] [MO],

5. 334 107,05€ à Madame [S] [FM],

6. 353 510,20€ à Monsieur [AD] [XZ],

7. 353 430,00€ à Madame [V] [RH],

8. 408 280,00€ à Monsieur [U] [X],

9. 407 077,38 € à Madame [WX] [EJ],

10. 417 740,00€ Madame [OB] [CN],



Condamner in solidum Maîtres [B] [W] Notaire et [B] [O] Avocat à payer à chacun des appelants la somme de 5000,00€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.







Les appelants font valoir que les responsabilités délictuelles -sur le fondement de l'article 1240 du code civil- du notaire Maître [B] [W] et de l'avocat Maître [B] [O] doivent être engagées.



Ils soutiennent que les professionnels susmentionnés, sont tenus d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'ils rédigent et de mettre en garde les parties à l'acte.

Ils indiquent que le devoir de conseil de ces professionnels est d'autant plus important en l'espèce puisqu'ils interviennent pour des personnes de nationalité chinoise n'ayant absolument aucune connaissance des mécanismes du droit français, notamment du droit des sociétés.



Ils prétendent que l'opération s'est traduite par le recours à des techniques inhabituelles voire totalement inadaptées n'offrant rigoureusement aucune garantie aux investisseurs :



-le choix de recourir à une SCIA dans laquelle les appelants devaient verser 30 000 000 euros à une société sans actif;



-un contrat de bail commercial conclu entre la SCIA LE SUPERBE et la SASU LE SUPERBE n'ayant pas pour objet un local mais le gros 'uvre de 82 villas;



-une durée du bail commercial de 18 ans sans jamais disposer de la jouissance privative du lot à laquelle leurs parts leur donnent droit;



-un promoteur inconnu, n'étant pas une professionnelle et n'ayant aucune expérience dans la construction.



Ils avancent que les intimés ont préféré procéder à une vente de parts sociales pour le prix de 1 € plutôt que de concevoir une opération plus adéquate de vente en l'état futur d'achèvement.



Ils estiment que le fait de donner la même dénomination sociale « LE SUPERBE » à tous les intervenant, renforcent l'opacité du montage.



Ils assurent que le dommage correspondant à la perte totale de leur investissement provient de la participation du notaire et de l'avocat.



***



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 9 juillet 2021, Maître [B] [W] notaire associé de la SCP [D]-[TX]-[VA] & [W] demande à la cour de :



Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de SAINT DENIS du 22 décembre 2020 en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de Madame [I] [F],



Déclarer Maître [B] [W], Notaire, recevable et bien fondé en son appel incident,



Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de SAINT DENIS du 22 décembre 2020 en ce qu'il a :

Retenu que Maître [B] [W], Notaire, a commis des fautes professionnelles et engagé sa responsabilité civile professionnelle à l'égard de Madame [ZW] [SK], Madame [OB] [N], Madame [UR] [MO], Madame [S] [FM], Monsieur [AD] [XZ], Madame [V] [RH], Monsieur [U] [X], Madame [WX] [EJ] et Madame [OB] [CN],

Retenu que Maître [B] [W], Notaire, est tenu à hauteur de 20% des préjudices retenus,

Débouté Maître [B] [W], Notaire, de sa demande de garantie formulée à l'encontre de la société MDA,

Condamné in solidum les défendeurs, y compris Maître [B] [W], Notaire, à payer aux demandeurs succombants la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens,

Rejeté la demande de Maître [B] [W], Notaire, de voir condamner Madame [ZW] [SK], Madame [OB] [N], Madame [I] [F], Madame [UR] [MO], Madame [S] [FM], Monsieur [AD] [XZ], Madame [V] [RH], Monsieur [U] [X], Madame [WX] [EJ] et Madame [OB] [CN] à la somme de 10.000€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance,



Et statuant à nouveau,

Dire et juger que Maître [B] [W], Notaire, n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil,



Dire et juger qu'en tout état de cause, Madame [ZW] [SK], Madame [OB] [N], Madame [UR] [MO], Madame [S] [FM], Monsieur [AD] [XZ], Madame [V] [RH], Monsieur [U] [X], Madame [WX] [EJ] et Madame [OB] [CN], ne justifient d'aucun préjudice actuel et certain, en lien direct avec la faute imputée au notaire.



Débouter Madame [ZW] [SK], Madame [OB] [N], Madame [UR] [MO], Madame [S] [FM], Monsieur [AD] [XZ], Madame [V] [RH], Monsieur [U] [X], Madame [WX] [EJ] et Madame [OB] [CN], de toutes leurs demandes dirigées contre le notaire.



Condamner Madame [ZW] [SK], Madame [OB] [N], Madame [I] [F], Madame [UR] [MO], Madame [S] [FM], Monsieur [AD] [XZ], Madame [V] [RH], Monsieur [U] [X], Madame [WX] [EJ] et Madame [OB] [CN], et tout autre partie succombante, à payer à Maître [B] [W], notaire, la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance.



A titre subsidiaire,

Vu l'article 1240 du Code Civil,

Condamner la société MDA à relever et garantir Maître [B] [W], notaire, de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui.



En tout état de cause,

Condamner Madame [ZW] [SK], Madame [OB] [N], Madame [I] [F], Madame [UR] [MO], Madame [S] [FM], Monsieur [AD] [XZ], Madame [V] [RH], Monsieur [U] [X], Madame [WX] [EJ] et Madame [OB] [CN], et/ou tout autre partie succombante à payer à Maître [B] [W], notaire, la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile s'agissant des frais irrépétibles d'appel.



Condamner Madame [ZW] [SK], Madame [OB] [N], Madame [I] [F], Madame [UR] [MO], Madame [S] [FM], Monsieur [AD] [XZ], Madame [V] [RH], Monsieur [U] [X], Madame [WX] [EJ] et Madame [OB] [CN], et/ou tout autre partie succombante aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Michel LAGOURGUE, qui pourra les recouvrer directement en application de l'article 698 du Code de Procédure Civile.





Maître [B] [W] soutient que sa responsabilité ne peut pas être engagée puisqu'il y a une absence de faute, de préjudice et de lien de causalité.



L'intimé souligne qu'il n'est pas à l'origine de l'opération immobilière et qu'il est intervenu pour :



-apporter son expertise juridique à une opération qui a déjà donné lieu à la rédaction d'actes ;

-pour mettre à jour des actes établis antérieurement ;

-pour donner une forme authentique à des accords déjà conclus entre les parties.



Il certifie qu'il a respecté son devoir de conseil et d'information en rédigeant des actes clairs et le démontre en versant plusieurs pièces au débat.



Il indique que conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 25 Ventôse An XI, il ne peut refuser d'instrumenter un acte que dans le cas où celui-ci est contraire à l'ordre public et aux bonnes m'urs, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Il prétend alors qu'il n'était pas dans l'obligation de dissuader les appelants de participer à l'opération, pas plus qu'il ne pouvait refuser d'apporter son concours.



Il ajoute que la perte de chance des appelants devra être déclarée nulle, dès lors que c'est par leur propre faute et par leur comportement qu'ils ont contribué à leur préjudice.



Subsidiairement, Maître [B] [W] demande à la cour de condamner la Société MDA à le relever et le garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. 



L'intimé expose que la société d'expertise comptable MDA était seule habilitée à gérer les fonds de la SCIA LE SUPERBE.



***



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 9 août 2021, Maître [B] [O] avocat au sein de la SELARL [O]-GIRARD demande à la cour de :



Débouter les appelants de leur appel principal aux fins d'annulation comme de réformation.



Recevoir le concluant en son appel incident.



Juger l'action des demandeurs irrecevable et mal fondée, en conséquence les en débouter.



Juger en particulier que Madame [F] [I] n'a signé aucun mandat avec le concluant, en conséquence juger son action irrecevable et subsidiairement mal fondée.



Juger que le concluant ne saurait être responsable d'un soi-disant défaut de conseil.



Juger que les appelants ne rapportent pas la preuve des versements dont ils demandent le remboursement.



Juger que la plupart des virements des appelants ont été effectués avant même que les mandats soient signés, par conséquent, avant même qu'ils soient associés de la SCIA LE SUPERBE.



Juger que les appelants sont les principaux responsables de leurs déboires pour avoir effectué des virements vers d'autres comptes que celui qui leur avait été indiqué et sans justifier d'un appel de fonds de la gérance.



Juger que les appelants se sont dispensés de mettre en cause les seuls autres responsables qu'eux-mêmes.



Juger que le concluant ne saurait être condamné à rembourser sous forme de dommages et intérêts, des sommes qu'il n'a pas perçues alors même que ce remboursement n'est pas demandé à « qui de droit », à savoir le bénéficiaire des virements.



Débouter les appelants de la totalité de leurs demandes.



Condamner conjointement et solidairement l'ensemble des demandeurs à payer au concluant une somme de 10 000 € en application de l'article 700 du CPC.



Condamner conjointement et solidairement l'ensemble des demandeurs en tous les dépens d'instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Karine ROUBY qui affirme en avoir fait la plus grande avance dans les termes de l'article 699 du CPC.





Maître [B] [O] prétend que Madame [I] [F] ne lui a jamais remis de mandat et considère que son action est irrecevable. Il conclut à l'irrecevabilité de l'action des appelants sauf ceux qui rapportent la preuve qu'ils ont bien la qualité d'associés de la SCIA et qu'ils ont versé conformément aux termes des mandats, les sommes dont ils demandent le remboursement.



L'intimé indique qu'il n'est pas le maître d''uvre du montage de l'opération, celui-ci ayant été réalisé par Maître [KI] dont la responsabilité n'a pas été recherchée. Il souligne qu'il n'a eu connaissance de l'affaire qu'au moment où il lui a été demandé de recueillir la signature des mandats.



Il affirme qu'il n'a failli à aucun devoir de conseil à l'égard des mandants qui ne parlaient que chinois puisque :



-la totalité des actes ont été traduits en chinois par Madame [R] [M], interprète inscrite auprès de la Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion.



-les signataires ont contresigné l'acte déclarant que le concluant a pleinement informé l'ensemble des parties sur les conséquences juridiques de cet acte.



Il expose que la SCIA se trouve parfaitement en mesure de réaliser son objet social.

Il souligne que la SCIA a consenti à la SAS un bail commercial avec précision que le preneur exercera dans les lieux loués une activité d'hôtellerie et de restauration et ne disposera jamais de la jouissance privative du lot. Il soutient que les appelants se sont engagés à faire un placement dans une résidence hôtelière et ne pouvaient donc pas légitiment penser occuper ces logements eux-mêmes.







Maître [B] [O] assure qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la signature des mandats et les virements ordonnés par les appelants puisque ceux-ci ont été effectués en totale méconnaissance des stipulations de ces mêmes mandats.



Il affirme que les appelants ne démontrent pas la preuve de quelconques préjudice subi par eux et doivent porter leurs actions d'annulation de cessions ou encore de remboursement contre le cédant.



***



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 5 août 2021, la SAS MDA demande à la cour de :



Déclarer irrecevable la déclaration d'appel du 22 février 2021 comme portant réclamation pour lesquelles les appelants sont dénués de qualité et d'intérêt à agir;



A titre reconventionnel:

Condamner les appelants [ZW] et autres à payer au Cabinet MDA la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement du 22 décembre 2020 en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause du Cabinet MDA,



Condamner Maître [W] et les consorts [ZW] et autres à payer au Cabinet MDA, 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamner les consorts [ZW] et les neuf autres appelants, ainsi que Maître [W], Notaire, aux entiers dépens d'instance et d'appel et ce avec distraction au profit de la SELARL CODET CHOPIN, Avocat à la cour.



La Société MDA avance que le notaire Maître [B] [W] l'a appelée en cause afin que sa responsabilité d'expert-comptable soit engagée pour le relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre.



L'intimée rappelle que l'expert-comptable n'est tenu qu'à une obligation de moyen et que sa responsabilité contractuelle à l'égard du client s'apprécie à l'aune de la mission confiée par le client définit dans le champ des obligations contractuelles.



Elle soutient que sa responsabilité d'expert-comptable ne peut pas être engagée puisque les trois critères de sa mise en 'uvre ne sont pas remplis.



Elle assure n'avoir commis aucune faute dans l'accomplissement de ses missions :

- « d'examen d'informations sur la base de procédures convenues » qui consiste en une communication des procédures de contrôles sans audit, ni examen limité ;

-une mission à caractère annuel pour l'établissement des comptes qui a été arrêtée par la société MDA le 13 décembre 2017.



Elle indique qu'elle ignorait que la SCIA disposait de plusieurs comptes et insiste sur le fait qu'elle ne gérait pas les fonds, que seul le notaire était le garant de l'opération.



Elle prétend que sa seule mission était d'inscrire les sommes encaissées par le notaire dans les comptes courants de chaque associé concerné, comme cela est prévu par les actes de cession.



Elle certifie qu'aucun préjudice et lien de causalité susceptible d'engager sa responsabilité, ne peut être retenu.



***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



La cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur les conclusions d'intimé et d'appelant incident de Maître [B] [O], avocat :



Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



L'article 954 du même code prescrit que les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. 

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.



Il résulte de ces deux articles que lorsqu'une partie ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l'infirmation des chefs du dispositif du jugement, ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement.







En l'espèce, tel est le cas des conclusions de Maître [B] [O], avocat, lequel, dans le dispositif de ces dernières, ne demande ni annulation ni infirmation du jugement au soutien de son appel incident.



Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SAS MDA :



Selon les prescriptions de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.



Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. 

Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

La société d'expertise comptable MDA demande de déclarer irrecevable la déclaration d'appel du 22 février 2021, comme portant réclamations pour lesquelles les appelants sont dénués de qualité et d'intérêt à agir.



Elle souligne qu'elle a été appelée en cause par Maître [B] [W], Notaire, afin de le garantir au motif que celui-ci aurait été mandaté pour 'gérer les fonds' de la SCIA LE SUPERBE, et par voie de conséquence les fonds recueillis des investisseurs de ladite SCI.



Toutefois, les appelants ne forment aucune demande à l'encontre du Cabinet MDA qui a été mis hors de cause par le premier juge lequel a débouté Maître [B] [W], notaire, de sa demande de garantie de la société MDA.



Seul Maître [B] [W], notaire, sollicite la garantie de la société MDA en appel.



En l'espèce, la société MDA ne précise pas dans le dispositif de ses conclusions qui seraient les parties irrecevables pour défaut du droit d'agir ou de qualité à agir contre elle alors que seul le notaire recherche sa garantie en vertu d'une mission qui lui aurait été confiée.



A la lecture de la discussion des conclusions, le Cabinet MDA présente en réalité une défense au fond contre Maître [B] [W] qui l'appelle en garantie.



En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société MDA en appel sans préjudice du sort de l'appel en garantie dirigé contre elle.









Sur la recevabilité de l'action de Madame [F] [I] :



Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile ;



Madame [F] [I] figure parmi les appelants du jugement querellé. Il est demandé en appel de juger recevable l'action intentée par Mme [I] [F] qui verse aux débats (Pièce N° 23 des appelants) une attestation de cession de parts délivrée par le notaire, Maître [B] [W], le 16 mars 2017.



Maître [B] [W], notaire, et Maître [B] [O], avocat, concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de Madame [F] [I] irrecevable car elle n'aurait signé aucun mandat.



L'attestation rédigée par le notaire, intimé, ne précise pas la date de l'acte qui n'est pas versé aux débats.



Même s'il est donc impossible de vérifier si cet acte a été passé suivant mandat donné à Maître [B] [O], avocat, il est néanmoins établi que Madame [F] [I] a bien acquis 3300 parts sociales de la SCI LE SUPERBE, numérotées 207201 à 210500.



Ainsi, l'action de Madame [I] doit être déclarée recevable.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré l'action de Madame [F] [I] irrecevable.



Sur la fin de non-recevoir soulevée par Maître [B] [O], avocat :



Maître [B] [O], avocat, soutient que l'action des demandeurs est irrecevable car ils ne rapportent pas la preuve de leur qualité d'associés de la SCIA LE SUPERBE. Il plaide que les demandeurs versent aux débats la copie d'une ordonnance rendue le 27 décembre 2017 par le juge des référés du TGI de Saint-Pierre, ordonnance par laquelle la SCPCHAVELOT PICARD a été nommée administrateur provisoire de la SCIA. Cette ordonnance enseigne aussi que l'action de trois des requérants a été déclarée irrecevable au motif qu'ils ne figuraient pas sur la liste des associés de la SCIA. Or cette liste, dont il appartient aux demandeurs de solliciter la communication auprès de l'administrateur provisoire, n'est pas aux débats alors que l'expérience rappelée supra impose la plus grande prudence car il leur appartient de rapporter la preuve qu'ils ont bien, et actuellement, la qualité d'associés de la SCIA et qu'ils ont versé, conformément et dans les termes des mandats, les sommes dont ils demandent le remboursement.



Les appelants ne répliquent pas dans leurs conclusions sur cette fin de non-recevoir mais sollicitent la confirmation du jugement attaqué sur la responsabilité de l'avocat et du notaire intimés.

Cependant, le premier juge avait déjà analysé cette fin de non-recevoir en relevant que les demandeurs ne produisaient pas leurs actes notariés de cessions de parts sociales mais que Maître [B] [W], notaire, les avait versés aux débats.



En outre, en appel, le Conseil de Maître [W] produit désormais les actes de cession de parts sociales détenues par la SCI LE SUPERBE dans la SCIA du même nom aux appelants suivants :

1. Madame [BZ] [F] [ZW], acte du 26 août 2014 passé avec son époux M. [LL] [G] [A] (pièce n° 6) ; 

2. Madame [OB] [N], acte du 26 décembre 2014 passé avec M. [GP] [OV] (pièce N° 9) ;

3. Madame [I] [F], acte reçu selon attestation du notaire pour 3300 parts sociales (Pièce N° 23 des appelants) ;

4. Madame [UR] [MO], acte du 24 août 2015 passé avec M. [P] [ZW] (pièce N° 13) ;

5. Madame [S] [FM], acte passé le 24 août 2015 (pièce N° 14) ;

6. Monsieur [AD] [XZ], acte passé le 5 février 2015 avec Mme [Y] [YT] (pièce N° 10) ;

7. Madame [V] [RH], acte passé le 22 août 2014 (pièce N° 8) ; 

8. Monsieur [U] [X], acte passé le 24 août 2015 avec Mme [XG] [VU] (pièce N° 12) ;

9. Madame [WX] [EJ], acte passé le 22 août 2014 avec M. [JF] [IW] et M. [MF] [IW] (pièce N° 7) ;

10. Madame [OB] [CN], acte passé le 10 juin 2015 avec M. [LC] [ZW] (pièce N° 11).



Ainsi, reprochant à Maître [O], Avocat, des fautes engageant sa responsabilité professionnelle, les appelants susvisés sont bien recevables à agir contre l'auxiliaire de justice ayant participé ou contribué au dommages qu'ils allèguent, et ce sans préjudice du bienfondé de leur action au fond.



En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action des demandeurs, excluant parmi les appelants Madame [F] [I].



Sur la responsabilité de Maître [B] [O], avocat :



Aux termes de l'article 1382 et de l'article 1383 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'Ordonnance N° 2016-131 du 10 février 2016, devenus 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.





Les appelants reprochent à Monsieur [B] [O] d'avoir manqué à ses devoirs d'avocat en qualité de mandataire. 



Celui-ci se serait rendu en Chine de juin 2014 à juin 2016 et aurait fait souscrire aux appelants un mandat d'acquisition des parts sociales de la SCI LE SUPERBE, alors enregistrée sous les références du RCS ST PIERRE au N° 799 563 200, accompagné de M. [HT] [Z], dirigeant de fait des diverses sociétés le SUPERBE. 

Il était exposé à l'acte que la SCIA dont les parts étaient proposées, était titulaire d'un bail à construction, et que la réalisation de l'objet social, qui n'était d'ailleurs pas exposé, s'effectuerait au moyen d'appel de fonds étant précisé que le capital social avait été fixé à 30 000 000 d'euros. Selon les appelants, il était expressément mentionné que « chaque propriétaire de groupe de part « disposerait » d'un droit à l'attribution de jouissance du ou des lots affectés à son groupe de parts' ».

 Il n'était alors pas fait état d'exploitation hôtelière. Il était enfin prétendu que les constituants, tous de nationalité chinoise, étaient « informés sur le mécanisme du fonctionnement d'une société civile d'attribution prévue par le droit français notamment en ce qui concerne les appels de fonds ».

Les appelants considèrent que l'avocat, lorsqu'il est rédacteur unique de l'acte, comme c'est le cas en l'espèce, sa position est semblable à celle du notaire. Il a une obligation de conseil, doit s'assurer de la validité formelle de l'acte et informer les intéressés sur les conséquences juridiques de l'acte.

En l'occurrence le devoir de conseil qui lui incombait était d'autant plus important qu'il intervenait pour des personnes de nationalité chinoise n'ayant absolument aucune connaissance des mécanismes du droit français, notamment du droit des sociétés. Son devoir était donc d'expliquer en détail les raisons qui pouvaient conduire à écarter des solutions habituelles dans des investissements de cette nature alors que l'économie de l'opération litigieuse va à l'encontre de la pratique généralement suivie en pareille circonstance, compte tenu des techniques inhabituelles, voire totalement inadaptées, n'offrant rigoureusement aucune garantie aux investisseurs. 



En réplique, Maître [B] [O] soutient que sa condamnation en première instance est essentiellement fondée sur la considération, inexacte, et au demeurant prétendue par personne, qu'il serait le maître d''uvre du montage de l'opération ou qu'à tout le moins il y aurait participé alors qu'en réalité, il n'a connu de cette affaire qu'à l'instant où il lui a été demandé de recueillir la signature des mandats. Le « montage » en question est donc antérieur à son intervention et l'opération a été entièrement montée par le notaire Maître [KI] et la société SART INVEST, dont, curieusement, la responsabilité n'a pas été recherchée.



Pour s'exonérer de sa responsabilité professionnelle, l'avocat intimé affirme que :

1-a/ la totalité des actes ont été traduits en chinois, et ce par Madame [R] [M], épouse [WD], interprète inscrite auprès de la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, ce qui est rappelé en pied du mandat ; les actes originaux, comme les actes traduits ont été laissés en copie à chacun des mandants ;



1-b/ A [Localité 26], comme dans toutes les villes où il s'est rendu pour rencontrer les investisseurs intéressés, l'intimé était assisté d'un interprète alors que par ailleurs un certain nombre d'acheteurs étaient assistés de leurs avocats ;



1-c/ Les signatures ont appelé beaucoup de demandes d'explications et de temps, ce qui était au demeurant légitime au regard du montant des investissements ; Melle [L] qui était cette interprète sur place et qui a accompagné les concluants à toutes les réunions, en atteste, comme elle atteste que les réunions pour signature ont duré chacune en moyenne 4 heures ;



1-d/ Les signataires ont attesté par le contreseing porté en marge de ce que le concluant a « pleinement informé l'ensemble des parties suivantes sur les conséquences juridiques de cet acte ce que celles-ci reconnaissent chacune pour ce qui la concerne », et cela conformément à l'article 66-3-1 de la loi du 31 décembre 1971.



Maître [B] [O] conclut que les investisseurs ont été parfaitement et complétement conseillés avant et pendant les opérations de signature des actes. 



Pour répondre au second grief, relatif à l'absence de valeur des parts sociales cédées, l'intimé plaide qu'il est faux de soutenir que le titulaire du bail à construire serait la SCI et non la SCIA, compte tenu de la régularisation de l'erreur matérielle par l'acte dressé le 30 janvier 2015, précisant bien que le preneur est la SCIA immatriculée 799 563 200 et non la SCI LE SUPERBE. Dès lors, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, appelants, la SCIA dont ils se présentent comme porteurs de parts, se trouve parfaitement titrée sur le terrain et donc se trouve parfaitement en mesure de réaliser l'objet social.



Pour contester le troisième grief formé à son encontre, Maître [B] [O] précise que l'opération consistait en un placement dans une résidence hôtelière de luxe qui avait naturellement pour unique vocation de louer les habitations individuelles, pour des nuitées et plus vraisemblablement des périodes, et donc de générer un chiffre d'affaires et des résultats au profit des porteurs de parts, bénéficiaires des revenus locatifs apportés par la SCIA. Or, ces investisseurs se plaignent en fait de ne pas pouvoir occuper ces logements par eux-mêmes.

En outre, le fait qu'à l'issue du bail à construction les biens tomberaient dans le domaine de la commune et que les acquéreurs n'auraient jamais pu en jouir constitue l'objet même de l'investissement contesté.

Enfin, l'absence de tenue de l'assemblée générale annuelle ni de dépôt des comptes de la société ne sont imputables à l'avocat mandaté pour signer les actes de cession des parts sociales alors qu'un administrateur provisoire a été nommé.



L'intimé plaide aussi qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la signature des mandats et les préjudices allégués par les demandeurs.



Ceci étant exposé, 



La loi du 28 mars 2011 a introduit dans la loi du 31 décembre 1971 un nouvel article 66-3-1 aux termes duquel « en contresignant un acte sous-seing privé, l'avocat atteste avoir éclairé pleinement la ou les parties qu'il conseille sur les conséquences juridiques de cet acte. ». 



L'avocat est soumis à des obligations de loyauté, à un devoir d'information, de conseil et de prudence à l'égard de ses clients. Il doit notamment les informer des règles applicables à son affaire et des risques encourus.



Les actes de cession de parts sociales ont été dressés par Maître [B] [W], notaire associé. 

Selon les mentions de chacun de ces actes, Maître [B] [O], avocat, est intervenu en qualité de mandataire des cessionnaires « en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes d'une procuration sous seing privé » dont copie est annexée à l'acte.

Selon ce mandat d'acquisition de parts sociales, figurant en annexe N° 1 des actes authentiques produits, « la SELARL [O]-GIRARD, agissant par le biais de Maître [B] [O], avocat au Barreau de Paris, a été mandatée par toutes les parties pour rédiger le présent acte, après qu'il eut été préalablement donné avis que chacune d'elles soit assistée par un avocat distinct.

En conséquence, après avoir donné lecture, en français et en la langue de l'acquéreur, de cet acte aux parties et recueilli leurs signatures sur ledit acte, à la date mentionnée ci-après, Maître [B] [O] le contresigne, avec l'accord des parties.

Conformément à l'article 66-3-1 de la loi du 31 décembre 1971, ce contreseing atteste qu'il a pleinement informé l'ensemble des parties sur les conséquences juridiques de cet acte, ce que celles-ci reconnaissant, chacune pour ce qui la concerne. (') » 





Cette convention de mandat a repris d'une part l'ensemble des éléments essentiels contenus dans l'acte authentique de cession de parts sociales de la SCI LE SUPERBE. 



Ce mandat a fait l'objet d'une traduction en mandarin attestée par Madame [R] [SU] [M] [WD], expert traducteur interprète inscrite sur la liste de la cour d'appel de céans.



Le mandat stipule clairement qu'il est donné à l'avocat intimé à l'effet d'acquérir les titres de la société dénommée SCI LE SUPERBE, société civile immobilière d'attribution dont une copie des statuts est jointe à l'acte.



L'exposé reprend complètement la désignation des parties, du projet immobilier soutenu par un bail à construction dont la copie est aussi annexée à l'acte, la répartition des parts sociales et le contrat de promotion immobilière passé avec Madame [AK] [Z] dont la copie figure en annexe de l'acte, les obligations de ce promoteur. Le mandat stipule expressément en page 6 et en gras que « les constituants ont parfaitement été informés qu'au terme du bail à construction, soit le 31 mars 2113, la Commune de [Localité 25] deviendra propriétaire des constructions édifiées et profitera des améliorations conformément à l'article L ; 251-2 du code de la construction. 



Le même préambule énonce que les mandants ont été informés sur le mécanisme du fonctionnement de la société civile d'attribution prévue par le droit français, notamment en ce qui concerne les appels de fonds. Ces appels constituent les seules ressources de la SCIA, une fois utilisées les sommes éventuellement libérées au titre du capital. 



L'article L. 212-3 du code de la construction et de l'habitation imposant aux associés de répondre aux appels de fonds nécessaires à la réalisation de l'objet social est ainsi évoqué en précisant que ces appels de fonds seront affectés au compte courant des associés et portés au capital social de la SCIA LE SUPERBE.



Après l'exposé, le contrat de mandat stipule que Maître [B] [O] reçoit mandat d'acquérir un certain nombre de parts sociales de la SCI LE SUPERBE pour le compte des mandants. 

Il explique les conditions d'exercice du droit de jouissance des investisseurs en stipulant que « chaque propriétaire de groupe de parts disposera d'un droit à l'attribution en jouissance, après leur achèvement, du ou des lots affectés à son groupe de parts pendant toute la durée du bail à construction. »



Le règlement de jouissance régissant la destination des parties réservée à l'usage exclusif de chaque associé et des parties communes affectées à l'usage de tous les associés est annexé à l'acte (annexe 11 ' page 7 du mandat). Après l'identification des parts sociales cédées, il est aussi clairement mentionné que celles-ci portent sur un lot numéroté (et identifié dans chaque acte) « comprenant le droit à la jouissance à son achèvement d'une villa individuelle dont les surfaces de la maison et du tènement sont précisées tout en indiquant l'apport en capital social qu'il conviendra de libérer.



L'acte stipule ensuite le prix de la part sociale acquise, soit UN EURO la part.



Puis, la clause de libération des parts et des appels de fonds (page 8) stipule que « les constituants s'engagent à répondre aux appels de fonds de la gérance nécessités par la construction du gros 'uvre de l'immeuble social, outre leur participation aux charges de l'immeuble après construction. Ceux-ci sont alors tenus de libérer le capital social à concurrence de leurs parts.



L'article 17 du mandat, reprenant les obligations des associés d'une SCI prévoit que ceux-ci sont tenus du passif social sur leurs biens proportionnellement au nombre de parts possédées par eux à la date d'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. Il est aussi précisé que les créanciers de la société ne pourront poursuivre personnellement les associés qu'après mise en demeure de la SCI, restée infructueuse.



L'acte mentionne qu'aucune garantie de passif n'est apportée aux acquéreurs de parts sociales.

 

Une clause en page 10 de l'acte stipule que les constituants reconnaissent avoir été avertis de l'éventualité de modification de l'emplacement de la villa qui leur est affectée.



Enfin, la convention de mandat s'achève par la liste de quatorze annexes jointes à l'acte, comprenant les statuts à jour de la SCI LE SUPERBE, le bail à construction du 18 mars 2014, la copie du permis de construire, les plans et la notice descriptive, le contrat de promotion immobilière, le pouvoir donné au cabinet d'expertise comptable MDA, le contrat de bail commercial conclu avec la SAS LE SUPERBE, le contrat de maîtrise d''uvre, la copie du procès-verbal d'assemblée générale du 14 avril 2014, l'état descriptif de division des lots, le règlement de jouissance, l'attestation d'absence de passif social, le projet de cession de part, le permis de construire modificatif délivré le 25 juin 2014 par le Maire de [Localité 25].



L'attestation rédigée par Madame [E] [L] (pièce N° 9), dont la forme ne correspond pas aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, pour ne pas être manuscrite, confirme cependant les mentions des actes de