Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 1 septembre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 01 SEPTEMBRE 2022



N° 2022/ 306













Rôle N° RG 19/12054 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEVA4







SCI MULTIMMOBILIER 2





C/



SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Pascal AUBRY

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 11 Juillet 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/00818.





APPELANTE



SCI MULTIMMOBILIER 2 Représentée par son gérant statutaire, la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, Société par Actions Simplifiées au capital de 1.220.384 euros, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 399 922 699, dont le siège social est [Adresse 1], demeurant [Adresse 1] / FRANCE



représentée par Me Pascal AUBRY, avocat au barreau de GRASSE, 

assistée de Me Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE



SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR Venant aux droits de la SA OPTIMA, Pris en la personne de so n représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant 111 Avenue Emile Dechame - 06700 SAINT LAURENT DU VAR



représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Marie-france CESARI, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 11 Mai 2022 en audience publique devant la cour composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Septembre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Septembre 2022,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





































































EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 04 juillet 2001, la SCI MULTIMMOBILIER 2 a donné à bail commercial à la SA OPTIMA, aux droits de laquelle vient la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR, un local situé au sein d'un centre commercial situé dans une résidence, le [Adresse 3] à [Localité 2], pour une durée de neuf ans à compter du premier janvier 2001.



Les parties ont renouvelé le bail par acte sous seing privé à effet du premier janvier 2011, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 31.571,85 euros.



Les copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] ont voté des travaux de rénovation de la galerie marchande lors d'assemblées générales des 28 juin 2013 et 27 juin 2014.



La SCI MULTIMMOBILIER 2 a facturé ces travaux à son preneur à hauteur de 34.972,76 euros TTC pour l'année 2014 et de 6612, 90 euros pour l'année 2015.



Par lettre du 10 juillet 2017, la SCI MULTIMMOBILIER 2 a mis en demeure son preneur de lui payer la somme de 9725, 60 euros au titre de la TVA sur les travaux effectués en 2014 et 2015.



Le 05 janvier 2018, elle a fait délivrer à son preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 11.374, 81 euros.



Par acte d'huissier du 02 février 2018, la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR a fait assigner son bailleur en opposition à ce commandement.



Par jugement contradictoire du 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de GRASSE a statué en ce sens :



'annule le commandement de payer du 05 janvier 2018 délivré à la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR à la demande de la SCI MULTIMMOBILIER 2,

débouté la SCI MULTIMMOBILIER 2 de l'ensemble de ses demandes,

condamne la SCI MULTIMMOBILIER 2 à payer à la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR la somme totale de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la SCI MULTIMMOBILIER 2 aux entiers dépens de l'instance

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire'.























Le premier juge a indiqué que les travaux refacturés par le bailleur au preneur constituaient des travaux sur les parties communes mis à la charge du preneur en vertu des stipulations contractuelles.

Il a estimé que le bailleur ne pouvait refacturer de TVA à son preneur que dans la mesure où il n'avais pas inclus ce montant au titre de la TVA déductible déclarée aux services fiscaux.

Il a souligné que la TVA correspondant aux travaux effectués dans les parties communes de l'immeuble n'avait pas vocation à être intégrée dans les montants déclarés au titre de la TVA collectée de la SCI MULTIMMOBILIER 1 et ne devait donc pas être refacturée au preneur.

Il a noté que le preneur ne justifiait pas s'être acquitté de la somme hors taxes de la facture d'un montant de 6612,90 euros. Il a relevé que le bailleur ne justifiait pas du mode de calcul lui permettant de solliciter une somme au titre de la taxe foncière. Il a dès lors annulé le commandement de payer en relevant que les causes en étaient erronées.



Le 23 juillet 2019, la SCI MULTIMMOBILIER 2 a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR a constitué avocat.



A la suite de la délivrance d'un congé donné par le preneur pour le 31 décembre 2019, un état des lieux de sortie a été dressé le 08 janvier 2020.



Par conclusions notifiées le 19 octobre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la société EPARGNE FONCIERE, venant aux droits de la SCI MULTIMMOBILIER 2 demande à la cour de statuer en ce sens : 

 

'infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

- Débouter la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR de l'ensemble de ses demandes,

Condamner la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR à payer à la société EPARGNE FONCIERE la somme de 546,52 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'au terme du 4ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Condamner la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR à payer à la société EPARGNE FONCIERE la somme de 5000 euros application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance'.



Elle rappelle que son preneur a quitté les lieux.

Elle fait état de sa créance au titre des loyers et charges dus jusqu'au 31 décembre 2019.

Elle indique que la taxe foncière et la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères ont été facturées au preneur au prorata des surfaces occupées, soit 43,5m² correspondant au lot 1586. Elle fait état des dernières régularisations de charges intervenues en 2018 et 2019. 

Elle sollicite la refacturation des travaux à son preneur, TVA comprise. Elle déclare que la refacturation de ces travaux exécutés sur des parties communes constitue des compléments de loyers soumis à la TVA. Elle précise que son preneur est soumis à la TVA et que cette collecte de TVA est donc totalement neutre pour celui-ci.

Elle conteste le caractère abusif de sa procédure.





Par conclusions notifiées le 15 janvier 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR demande à la cour de statuer en ce sens:



'CONFIRMER en toutes ses dispositions la décision entreprise en ce qu'elle a annulé le commandement de payer du 5 janvier 2018, délivré à la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR à la demande de la SCI MULTIMMOBILIER 2,

DEBOUTER la SCI MULTIMMOBILIER 2 de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions 

Y AJOUTANT, 

STATUANT à nouveau, 

CONDAMNER la société MULTIMMOBILIER 2 à 10.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire. 

CONDAMNER la société MULTIMMOBILIER 2 au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l'instance. 

SUBSIDIAIREMENT, 

Si la Cour devait estimer que l'article 267 II 2° du Code Général des Impôts inapplicable PRONONCER la nullité du commandement de payer du 5 janvier 2018 pour défaut de justification des sommes,

DEBOUTER la société MULTIMMOBILIER 2 de sa demande de résiliation. 

CONDAMNER la société MULTIMMOBIIER 2 à 10.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire. 

CONDAMNER la société MULTIMMOBILIER 2 au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens'. 





Elle estime qu'est applicable l'article 267 II 2° du code général des impôts qui précise que ' les sommes remboursées aux intermédiaires qui effectuent des dépenses au nom et pour le compte de leurs commettants dans la mesure où ces intermédiaires rendent compte à leurs commettants, portent ces dépenses dans leur comptabilité dans des comptes de passage et justifient auprès de l'administration des impôts de la nature ou du montant exact de ces débours'. Elle note que son bailleur, soumis à la TVA, ne peut lui facturer plus que ce qu'il débourse. Elle indique que la TVA correspondant aux travaux effectués dans les parties communes de l'immeuble ne doit pas être intégrée dans les montants déclarés au titre de la TVA collectée du bailleur et ne peut donc lui être refacturée. Elle explique que son bailleur est soumis à la TVA et que s'il récupère la TVA sur les dépenses engagées, il doit refacturer les frais engagés sur la base du montant HT.

Elle déclare que le commandement de payer doit être annulé puisque les sommes réclamées au titre de la TVA ne sont pas justifiées.

Elle indique avoir payé les factures des travaux mais uniquement hors taxe.

Elle soutient ne pas connaître le mode de calcul effectué par son bailleur au titre de la taxe foncière et la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères.

Elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 octobre 2021.













MOTIVATION





Sur l'annulation du commandement de payer, le rejet de l'acquisition de la clause résolutoire, le rejet de la condamnation du preneur à une indemnité d'occupation et le rejet de l'expulsion du locataire



Il résulte de la combinaison des articles 562 et 954, alinéa 3, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, que la partie qui entend voir infirmer le chef d'un jugement l'ayant déboutée d'une demande de validation d'un commandement de payer, de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, de la condamnation du locataire à une indemnité d'occupation et de l'expulsion de son locataire et accueillir ces contestations, doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d'appel.



La société EPARGNE FONCIERE venant aux droits de la SCI MULTIMMOBILIER 2, qui avait fait appel du chef du jugement qui prononçait l'annulation du commandement de payer, le rejet de l'acquisition de la clause résolutoire, le rejet de la condamnation du locataire à une indemnité d'occupation et le rejet de l'expulsion du locataire, sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions mais ne sollicite ni la validation du commandement de payer, ni la constatation de la clause résolutoire ni l'expulsion de la société SQUARE HABITAT. En conséquence, et alors même que l'intimée sollicite la confirmation du jugement déféré sur ces points, il convient de confirmer le jugement sur ces points.





Sur les sommes dues par la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR



Selon l'article 25 du bail initial qui n'a pas été modifié par l'avenant, le bailleur déclare opter pour l'assujettissement à la TVA de la location, ce qui est accepté par le preneur. Cette taxe sera également à la charge du preneur, de même que tout autre taxe qui lui serait substituée ou ajoutée.



Aux termes de l'article 267 du code général des impôts dans sa version antérieure au 31 décembre 2020, sont à comprendre dans la base d'imposition :

I. - Sont à comprendre dans la base d'imposition :



1° Les impôts, taxes, droits et prélèvements de toute nature à l'exception de la taxe sur la valeur ajoutée elle-même.



2° Les frais accessoires aux livraisons de biens ou prestations de services tels que commissions, intérêts, frais d'emballage, de transport et d'assurance demandés aux clients.



II. - Ne sont pas à comprendre dans la base d'imposition :



1° Les escomptes de caisse, remises, rabais, ristournes et autres réductions de prix consenties directement aux clients ;



2° Les sommes remboursées aux intermédiaires, autres que les agences de voyage et organisateurs de circuits touristiques, qui effectuent des dépenses au nom et pour le compte de leurs commettants dans la mesure où ces intermédiaires rendent compte à leurs commettants, portent ces dépenses dans leur comptabilité dans des comptes de passage, et justifient auprès de l'administration des impôts de la nature ou du montant exact de ces débours.



Le bail conclu entre les parties énonce, dans les conditions générales, en son article 7, (Charges et accessoires du loyer) que 'la répartition des charges définies au présent article se fera au prorata des surfaces exploitées, telles qu'elles sont définies à l'article 2 des présentes, étant rappelé que si le preneur occupe partie d'un lot de copropriété, la quote-part des charges afférentes aux locaux loués sera déterminée au prorata des tantièmes occupés, parties privatives et parties commune comprises(...). Le preneur devra acquitter ou rembourser au bailleur ou à son mandataire les charges et prestations de toute nature afférentes aux locaux loués ainsi que sa quote-part des charges et prestations relatives aux parties communes de l'immeuble et/ou de l'ensemble immobilier. Ces charges seront (...), au titre des dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l'entretien, aux réparations de l'immeuble et/ou de l'ensemble immobilier : (...) frais concernant l'entretien, la réfection, le réparation et le cas échéant le remplacement des toitures, façades, cours et jardins, fermetures, volets et rideaux de fermetures (...), toutes les dépenses effectuées (...) au titre des interventions devenues nécessaires par l'état et/ou la situation de l'immeuble (...), plus généralement le coût de tous travaux de quelque nature et de quelque importance qu'ils soient, y compris de réfection ou de remplacement, qui seraient effectués sur les équipements communs et/ou les parties communes de l'immeuble, quand bien même ceux-ci seraient dus à la vétusté, à la force majeure (...).





Le bail stipule, dans le cadre des conditions particulières (page 9) que le lot loué est le numéro 1586 et fait état d'une ' surface indicative quote-part de parties communes incluses : 43,50m² environ de bureaux'.





En application de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



L'article 1754 du code civil énonce ce qui est à la charge du locataire, sauf stipulations expresses du bail : il s'agit des réparations locatives et du menu entretien.



En application du 2° du II de l'article 267 du CGI, les bailleurs, lorsqu'ils se comportent en intermédiaires 'transparents', n'ont pas à inclure dans leur base d'imposition les sommes que leur remboursent leurs commettants dès lors que les conditions suivantes sont remplies :

- les sommes correspondent à des dépenses qui ont été engagées au nom et pour le compte des locataires. En conséquence, dans ses relations avec les tiers auprès desquels il engage les dépenses, le bailleur doit clairement apparaître comme le représentant de ses locataires.













Il n'est contesté, ni par le bailleur, ni par le preneur, que les travaux de rénovation votés par les copropriétaires de la résidence où se trouve le local commercial seraient à mettre à la charge du bailleur en vertu des dispositions du code civil ; il ne s'agit manifestement pas de charges locatives. La prise en charge par le preneur de sa quote-part de ces travaux résulte exclusivement des dispositions contractuelles. Elles incombent normalement, hors stipulations contractuelles, au bailleur. Il n'est pas démontré par le preneur que le bailleur apparaissait comme le représentant de ses locataires à l'égard des entreprises chargées de l'opération de rénovation de l'immeuble.



Ainsi, compte tenu des stipulations contractuelles du bail (assujettissement à la TVA de la location consentie, sans que soit restreint l'application de cette TVA au seul loyer) et en application de l'article 267 du code général des impôts, il convient de dire que lorsque le locataire de ce local commercial rembourse au propriétaire une partie des travaux dont ce dernier était en réalité personnellement recevable, la somme ainsi payée l'est en contrepartie de la location consentie, de sorte qu'elle doit être incluse dans l'assiette de la TVA.



C'est donc à bon droit que la société EPARGNE FONCIERE, venant aux droit de la société MULTIMMOBILIER 2 sollicite la prise en charge de la TVA sur les charges à son locataire, la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR.



Les stipulations contractuelles, dans le cadre des conditions générales et particulières du bail, font état d'une clé de répartition des charges au prorata de la surface louée, soit 43,50m².

Il ressort de l'acte de vente de l'immeuble (pièce 13 de l'appelante) que la surface de celui-ci est de 340 m² (lots 1553, 1554, 1555, 768, 769, 770, 771, 772, 818, 1374 et 1586).

Ainsi, le calcul effectué par le bailleur pour la taxe foncière et la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères est-il adapté (montant des taxes x43,5/340).



Selon l'article 1315 du code civil dans sa version applicable, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Le preneur est redevable, selon les stipulations contractuelles, de la taxe foncière, de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères (sa quote-part se calculant au prorata de la surface louée). Il est également redevable de la TVA sur sa quote-part des travaux de rénovation.



La société EPARGNE FONCIERE produit un décompte précis (pièce 17), arrêté au 07 juillet 2021 (soit après le départ du preneur) qui fait état d'un solde restant dû par son preneur de 546, 52 euros, après la prise en compte de diverses régularisation de charges. Dans ses écritures du 15 janvier 2020, la société SQUARE HABITAT PROVENCE ne conteste pas cet ultime décompte.



La société SQUARE HABITAT sera en conséquence condamnée à verser à la société EPARGNE FONCIERE la somme de 546, 52 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, le commandement de payer étant annulé.















Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR



La société EPARGNE FONCIERE, qui vient aux droits de la SCI MULTIMMOBILIER 2 a eu partiellement gain de cause. La procédure qu'elle a diligentée n'a pas dégénéré en abus de droit. La société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.







Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Chaque partie est partiellement succombante. Il convient en conséquence de faire masse des dépens de première instance et d'appel et de les partager par moitié entre les parties. 

Pour des raisons tirées de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande au titre des frais irrépétibles formée par la SCI MULTIMMOBILIER 2 ; il sera infirmé en ce qu'il a condamné cette dernière aux dépens de l'instance et à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe



CONFIRME le jugement déféré sauf :

- en ce qu'il a dit que les sommes dues au titre des travaux de rénovation par la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR, payées par la SCI MULTIMMOBILIER 2 n'étaient pas soumises à la TVA, 

- en ce qu'il a condamné la SCI MULTIMMOBILIER 2 aux dépens et à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,



DIT que les sommes dues au titre des travaux de rénovation par la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR, payées par la SCI MULTIMMOBILIER 2 sont soumises à la TVA,



CONDAMNE la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR à verser à la société EPARGNE FONCIERE, venant aux droits de la SCI MULTIMMOBILIER 2, la somme de 546,52 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.





FAIT MASSE des dépens de première instance et d'appel,



PARTAGE par moitié les dépens de première instance et d'appel entre les parties,



REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,