Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 1 septembre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 01 SEPTEMBRE 2022



N°2022/537













Rôle N° RG 21/10209 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYID







[P] [Z]

[L] [R]





C/



S.C.I. VOCIMMO





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Emmanuel MOLINA



Me Florent LADOUCE





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 17 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-000150.





APPELANTS



Monsieur [P] [Z]

né le 28 Avril 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] 



représenté par Me Emmanuel MOLINA de la SELARL MOLINA AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [L] [R]

née le 15 décembre 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] 



représentée par Me Emmanuel MOLINA de la SELARL MOLINA AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



S.C.I. VOCIMMO

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 1]



représentée par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN















*-*-*-*-*



























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Mme Sylvie PEREZ, Présidente rapporteur, 

et Mme Catherine OUVREL, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Sylvie PEREZ, Présidente

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2022.



Signé par Mme Sylvie PEREZ, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 27 février 2015, la SCI B et G ainsi que M. [N] [C] et Mme [Y] [O] épouse [C] ont consenti à M. [Z] et à Mme [R] un bail à usage d'habitation pour une durée de trois ans, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1000 euros, (600 euros pour la SCI et 400 euros pour M. et Mme [C] ) et le versement d'un dépôt de garantie de même montant.



La SCI VOCIMMO a fait l'acquisition de l'immeuble appartenant à la SCI B et G, placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 21 décembre 2017 puis en liquidation judiciaire le 23 février 2018, la SCP [D] étant désignée en qualité de liquidateur.



Se prévalant d'une ordonnance du 20 juillet 2018 rendue par le juge commissaire, laquelle a prononcé la résiliation du bail d'habitation du 27 février 2015, la SCI VOCIMMO a fait assigner en référé Mme [R] et M. [Z] afin de les voir déclarer occupants sans droit ni titre. 



Par ordonnance en date du 17 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus a :

- constaté que Mme [L] [R] et M. [P] [Z] sont occupants sans droit ni titre du bien situé [Adresse 3] suite à l'ordonnance rendue par le juge-commissaire le 20 juillet 2018,

- ordonné en conséquence à Mme [R] et à Monsieur [Z] la libération des lieux et la restitution des clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance,

- dit qu'à défaut, la SCI VOCIMMO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné Madame [R] et M. [Z] à payer à la SCI VOCIMMO la somme provisionnelle de 18'000 euros à valoir sur l'indemnité d'occupation, somme arrêtée au mois de juin 2021, en deniers ou quittances afin de tenir compte d'éventuels versements intervenus depuis le 4 mai 2021,

- condamné Madame [R] et M. [Z] à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation à la SCI VOCIMMO à compter du 1er juillet 2021 d'un montant de 1000 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux,

- débouté Mme [R] et M. [Z] de leur demande de délais de paiement,

- condamné les mêmes à payer à la SCI VOCIMMO la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Par déclaration au greffe du 7 juillet 2021, M. [Z] et Madame [R] ont relevé appel de cette ordonnance, appel portant sur tous ses chefs expressément critiqués.



Par arrêt en date du 17 février 2022, la cour, statuant sur déféré d'une ordonnance rendue le 27 octobre 2021 par la conseillère de la chambre, a :

- dit n'y avoir lieu de se prononcer sur la caducité de la déclaration d'appel soulevé par la SCI VOCIMMO pour la première fois devant la cour statuant sur déféré,

- confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance du 27 octobre 2021 prononcée par la conseillère de la chambre qui a déclaré irrecevables les conclusions déposées par la SCI VOCIMMO,

Y ajoutant :

- dit que la procédure d'appel se poursuivra jusqu'à l'audience de plaidoirie fixée au 30 mai 2022,

- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes formées par Mme [R] et M. [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les dépens du référé suivont le sort de ceux de l'instance au fond.



Par conclusions déposées et notifiées le 12 mai 2022, Mme [R] et M. [Z] ont conclu comme suit :

- infirmer l'ordonnance du 17 juin 2021,

Statuant à nouveau :

- débouter la SCI VOCIMMO de l'ensemble de ses demandes pour défaut d'intérêt à agir,





A titre principal :

- débouter la SCI VOCIMMO de l'ensemble de ses demandes au motif de l'absence de notification de l'ordonnance du juge-commissaire ayant prononcé la résiliation du bail,



A titre subsidiaire :

- débouter la SCI VOCIMMO,

- ordonner un rééchelonnement de la dette des défendeurs à hauteur de versements mensuels de 150 euros à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'à extinction de la dette,



En tout état de cause,

- condamner la SCI VOCIMMO au paiement de la somme de 4500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

 

Les appelants reprennent en cause d'appel les moyens développés devant le premier juge à savoir :

- l'absence d'intérêt à agir de la SCI VOCIMMO,

- l'absence de notification de l'ordonnance du juge commissaire ayant prononcé la résiliation du bail.



Ils exposent qu'une SCI B et G a fait l'acquisition de plusieurs locaux notamment d'un appartement dépendant de locaux collectifs situés [Adresse 3], à Roquebrune sur Argens, locaux loués par plusieurs locataires dont eux-même, acquisition qui s'est faite au moyen d'un prêt consenti par la banque populaire de la Côte d'Azur laquelle, à la suite d'impayés, a en 2016 fait délivrer un commandement de payer valant saisie vente.



Mme [R] et M. [Z] exposent que cette situation financière ainsi que des fautes de gestion commise par un associé ont entraîné la désignation d'un administrateur ad hoc selon ordonnance du 18 mai 2017 rendue par le tribunal de grande instance de Draguignan, que la SCI B et G a été placée en liquidation judiciaire et que par ordonnance du 20 juillet 2018, le juge commissaire, a prononcé la résiliation du bail d'habitation du 27 février 2015 liant cette société à Mme [R] et à M. [Z].

 

Ils indiquent qu'une procédure aux fins de voir ordonner leur expulsion a été initiée par maître [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI B et G, procédure qui a été sanctionnée par une ordonnance de référé du 4 octobre 2019 qui a débouté le liquidateur de ses demandes en ce que celui-ci ne démontrait pas le caractère exécutoire de l'ordonnance du juge-commissaire pour n'avoir pas été signifiée aux locataires. 

 

Concernant l'intérêt à agir, les appelants font valoir que :

*la SCI VOCIMMO a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 10 novembre 2019, de sorte qu'elle ne dispose pas de la personnalité juridique et ne peut agir en justice ; ils ajoutent que n'ayant pas existence légale, cette société a été dans l'impossibilité d'enregistrer un quelconque titre de propriété au service des hypothèques, l'acte de propriété ne leur étant pas opposable,



*le bien immobilier objet de la vente aux enchères n'est pas celui de leur domicile, rappelant que l'adresse du bien vendu par la SCI B et G est au numéro [Adresse 3] alors qu'ils sont domiciliés au [Adresse 2] ; ils indiquent démontrer que la SCI B et G n'était pas propriétaire de leur appartement, le propriétaire étant M. [C].



Concernant la notification de l'ordonnance du juge-commissaire, ils rappellent les dispositions de l'article R.621-21 du code de commerce qui prévoient que les ordonnances du juge-commissaire sont communiquées aux mandataires judiciaires et notifiées par le greffe aux parties et aux personnes dont les droits et les obligations sont affectées.



Ils font valoir que seule une signification à l'encontre de Monsieur [C] a été effectuée mais aucune les concernant.



A titre subsidiaire, les appelants se prévalent de l'existence d'une contestation sérieuse en ce que l'obligation dont se prévaut la SCI VOCIMMO est sérieusement contestable, expliquant que le bail n'a pas été conclu exclusivement avec la SCI B et G en qualité de bailleur mais également avec M. [C], et rappellent qu'ils ont été assignés en qualité de locataires du logement situé [Adresse 3] alors qu'ils habitent au [Adresse 2] aux termes de leur bail.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Les conclusions de la SCI VOCIMMO ont été déclarées irrecevables.



Aux termes de l'article 954 du même code, en son dernier alinéa, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.



En l'espèce, la SCI VOCIMMO est réputée n'avoir pas conclu et s'être appropriée les motifs du jugement.



Les appelants reprennent devant la cour la fin de non recevoir développée devant le premier juge tirée de l'absence d'intérêt et de qualité à agir de la SCI VOCIMMO tenant à l'absence de personnalité juridique de la société en ce que celle-ci a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 10 novembre 2019 et ne pouvait se porter adjudicataire de l'immeuble de la SCI B et G, étant dans l'impossibilité d'enregistrer un quelconque titre de propriété au service des hypothèques.



Considérant que les moyens développés par M. [Z] et Mme [R] au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, observation faite que le premier juge a relevé que la SCI VOCIMMO avait justifié de sa réinscription au registre du commerce et des sociétés et par la production d'une fiche de renseignements obtenus auprès des services de publicité foncière, la publication à la date du 18 novembre 2020, du jugement d'adjudication du 22 novembre 2019 entre elle et la SCI B et G.



Les appelants reprennent également en appel les contestations relatives à la consistance de l'immeuble vendu par la SCI B et G et de l'absence de notification de l'ordonnance du juge commissaire ayant prononcé la résiliation du bail.



Sur le premier point, ils font valoir que l'immeuble vendu par la SCI B et G est situé au [Adresse 3] alors qu'il résulte de leur bail que leur logement est situé au [Adresse 2] et dont seul M. [C] est propriétaire.



Il résulte de l'état descriptif de division et de cession établi les 27 mars et 4 avril 2013, versé aux débats, que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2],[Adresse 3], copropriété divisée en 11 lots, a cédé à Monsieur [N] [C] un lot numéro 12 issu de la division du lot numéro 11 en 5 nouveaux lots. La SCI B et G est intervenue à l'acte.



Il résulte de cet acte que la copropriété est située au [Adresse 2] et [Adresse 3] et par ailleurs, comme l'a relevé le premier juge, que la SCI B et G figure bien en qualité de bailleur sur le bail dont s'agit, sa qualité de propriétaire du lot numéro 11 résultant de l'acte de vente conclu entre elle et la société S.A.R.A., lot sur lequel porte le jugement d'adjudication, de sorte qu'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la propriété de la SCI VOCIMMO du bien loué et de son occupation par les appelants. D'ailleurs, le premier juge a de plus relevé que la SCI B et G avait obtenu la condamnation de M. [Z] et de Madame [R] au paiement de loyers impayés, ordonnance de référé confirmée par la cour, établissant ainsi la qualité de propriétaire de la SCI, circonstance ne pouvant être contredite par la production de la copie d'une lettre manuscrite datée du 18 février 2021, dont l'écriture et la signature sont imputées à Monsieur [C], lettre par laquelle celui-ci atteste sur l'honneur être propriétaire du bien immobilier au [Adresse 2], cette attestation ne comportant de plus en annexe aucun document d'identité.

L'acte de cession ci-dessus mentionne que le lot numéro 12 est situé dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 3].



Enfin, le premier juge a relevé la signification de l'ordonnance du juge-commissaire à l'adresse du [Adresse 3], signification ayant fait l'objet d'une remise à étude et non d'un procès-verbal de recherches infructueuses, ayant ainsi été satisfait au respect des dispositions de l'article R. 621-21 du code de commerce.



Il n'est pas contesté que l'ordonnance du juge-commissaire du 20 juillet 2018 a prononcé la résiliation du bail d'habitation du 27 février 2015 conclu entre la SCI B et G et M. [Z] et Mme [R].



Dans ces conditions, la qualité d'occupant sans droit ni titre de ces derniers ne se heurte à aucune contestation sérieuse de sorte que l'ordonnance déférée à la cour doit être confirmée en ce qu'elle a constaté l'occupation sans droit ni titre de Monsieur [Z] et de Mme [R] du bien situé [Adresse 3] et ordonné leur expulsion.



Concernant la provision, il est rappelé qu'aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, il est prévu que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.



À la demande de la SCI VOCIMMO, le premier juge a condamné les locataires au paiement d'une somme provisionnelle de 18'000 euros arrêtée au mois de juin 2021, au titre d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1000 euros réclamés depuis le 1er décembre 2019.



M. [Z] et Mme [R] relèvent que le bail prévoit une division du loyer entre d'une part la SCI B et G et d'autre part Monsieur et Madame [C]. Il s'en déduit en effet une contestation sérieuse quant à la réclamation de l'intégralité de l'indemnité d'occupation.



En conséquence de quoi, il y a lieu de chiffrer le montant non sérieusement contestable de l'obligation à paiement des occupants des lieux à la somme mensuelle de 600 euros, soit une somme de 10'800 euros, montant auquel doit être ramenée la condamnation.



Pour la même raison, l'indemnité mensuelle d'occupation doit être fixée à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 600 euros. 



Enfin, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement sollicitée par M. [Z] et Madame [R] en faisant valoir d'une part que la proposition de versements mensuels de 150 euros ne permettait pas l'apurement de la dette dans le délai maximum légal prévue par l'article 1343-5 du Code civil et d'autre part que ceux-ci avaient cessé tout paiement depuis de nombreux mois.





Succombant en leur recours, il ne sera pas fait droit à la demande des appelants fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

 



PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Confirme l'ordonnance du 17 juin 2021 prononcée par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus sauf sur le quantum des provisions ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Ramène le montant de la condamnation de M. [Z] et de Madame [R] au titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle due pour la période du 1er décembre 2019 mois de juin 2021, à la somme provisionnelle de 10'800 euros ; 



Ramène le montant de la condamnation de M. [Z] et de Mme [R] au titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 1er janvier 2021, à la somme de 600 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux ;



Déboute M. [Z] et Mme [R] de leur demande formée en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Laisse les dépens d'appel à la charge de M. [Z] et de Mme [R]. 





La greffièreLa présidente