Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 2 septembre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2022



(n° 2022/ , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05191 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVFH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2020 - Tribunal Judiciaire de MELUN - RG n° 18/01591





APPELANTES :

 

S.A. LOGIRYS (anciennement dénommée Solidarité Immobilière de Seine et Marne) immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 786 950 329, agissant poursuites et diligences 

en la personne de ses représentantxs légaux, domiciliès en cette qualitè audit siège :

[Adresse 7]

[Adresse 7]



S.A. TROIS MOULINS HABITAT immatriculée au RCS de Melun sous le n° 786 150 391, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliès en cette qualité audit siège:

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Toutes deux représentées et assistées de Me Bernard VATIER de l'AARPI VATIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R280





INTIMÉS 



Maître [B] [R], Notaire associé au sein de la SCP [B] [R] & [C] [K], titulaire d'un office notarial sis : 

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté et assisté de Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substitué par Me Aymeric ANGLES, avocat au barreau de PARIS



Monsieur [E] [Z]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

né le 17 Décembre 1947 à Le blanc-Mesnil

Représenté et assisté de Me Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocat au barreau de PARIS, toque : P0123



S.C.I. GALLIENI, inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 488 576 489, représentée par son Président, domicilié en cette qualité audit siège : 

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représentée par Me Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocat au barreau de PARIS, toque : P0123



S.C.P. [B] [R] ET [C] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substituée par Me Aymeric ANGLES, avocat au barreau de PARIS







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mai 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre, chargé du rapport et Madame Monique CHAULET, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :



Monsieur Claude CRETON , Président de chambre

Madame Monique CHAULET, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats 







ARRÊT :

- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 01 juillet 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 



- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



*****



Par acte des 18 et 20 juin 2007, reçu par M. [R], notaire, la société Solidarité immobilière de Seine-et-Marne, devenue la société Logirys, a conclu avec M. [Z] une promesse synallagmatique de vente au prix de 1 400 000 euros d'un bien immobilier situé à [Adresse 19], à usage de parking, et [Adresse 1], à usage de bureaux. L'acte stipule que 'L'ACQUÉREUR sera propriétaire des biens ci-dessus désignés à compter de la réalisation de la vente par acte authentique. Il en conservera la jouissance dans le cadre du prêt à usage objet du présent acte'. Il stipule également que 'Le VENDEUR s'engage à régulariser un état descriptif de division volumétrique permettant l'identification des biens vendus, édifiés en élévation sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12]". Il indique que le délai prévu pour la réitération de la vente par acte authentique sera automatiquement prorogé jusqu'à régularisation de l'état descriptif de division volumétrique et précise que 'la date d'expiration de ce délai ou sa prorogation (...) n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter'. Cet acte prévoit enfin que 'Le PRÊTEUR prête, à usage gratuit ou commodat, les biens ci-dessus désignés', le prêt étant consenti pour une durée éventuellement prorogée dans les mêmes conditions que la promesse.



M. [Z] a donné à bail ces biens.



L'état descriptif de division volumétrique n'a été établi que le 4 octobre 2017.



Faisant valoir que M. [Z] a perçu les loyers produits par l'immeuble sans acquitter le prix de son acquisition, la société Logirys et la société Trois moulins habitat l'ont assigné, ainsi que M. [R] et la société civile professionnelle [R] et [K], en annulation de la promesse de vente et du prêt à usage pour absence de cause, subsidiairement en rescision pour lésion de plus des sept douzièmes, ainsi qu'en restitution des produits nets de charges tirés de la location de l'immeuble. 



La SCI Gallieni, qui devait se substituer à M. [Z] lors de la conclusion de la vente, est intervenue volontairement à l'instance.



M. [Z] et la SCI Gallieni ont conclu à l'irrecevabilité comme prescrites des actions en nullité et en rescision pour lésion engagées par la société Logirys et la société Trois moulins habitat, subsidiairement à leur mal fondé. A titre reconventionnel, ils ont sollicité la condamnation de la société Logirys et de la société Trois moulins habitat à signer l'acte de vente, l'ensemble des conditions suspensives ayant été réalisées. A titre plus subsidiaire, M. [Z] a conclu à la condamnation de M. [R] à l'indemnisation de son préjudice. 



Par jugement du 18 février 2020, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Melun a :

- déclaré irrecevables comme prescrites les actions engagées par la société Logirys et la société Trois moulins habitat ;

- déclaré parfaite la vente entre la société Logirys et M. [Z] au prix de 1 400 000 euros; 

- dit que l'acte authentique de vente devra être signé dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement et qu'à défaut ce jugement tiendra lieu d'acte de vente ;

- condamné solidairement la société Logirys et la société Trois moulins habitat, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à M. [Z] et à la SCI Gallieni la somme de 2 000 euros, à M. [R] et à la SCP [R] et [K] la somme de 2 000 euros.



Pour statuer ainsi, le tribunal, analysant la promesse de vente, a retenu que celle-ci valait vente, la signature de l'acte de vente ne constituant pas une condition de la réalisation de la vente mais une obligation de la promesse qui, en outre, avait assorti le transfert de propriété d'un terme suspensif. Il a également retenu que la conclusion d'un prêt à usage n'avait pour objectif que de permettre à l'acquéreur de donner à bail les locaux et parkings objet de la promesse, alors même que le transfert de propriété n'était pas encore intervenu.



Le tribunal a ensuite fixé le point de départ des actions en nullité et en rescision pour lésion au jour de la conclusion de la promesse et qu'ainsi ces actions sont prescrites.



Constatant enfin que l'ensemble des conditions suspensives avaient été réalisées, le tribunal a fait droit à la demande reconventionnelle en exécution forcée de la vente. 



La société Logirys et la société Trois moulins habitat ont interjeté appel de ce jugement dont elles sollicitent l'infirmation. Elles demandent à la cour de prononcer la nullité ou la rescision pour lésion de la promesse de vente et de fixer le point de départ du délai de prescription de ces actions au 4 septembre 2017, date de l'obtention de l'état descriptif volumétrique.



Elles expliquent que dès lors que la propriété de la chose vendue ne devait être transférée qu'au jour de la signature de l'acte de vente et qu'il a été convenu que la jouissance du bien par M. [Z] jusqu'à cette date serait assurée au moyen d'un commodat, la promesse de vente ne pouvait valoir vente. Elles ont ajouté que la réalisation de la vente n'était pas assortie d'une condition suspensive dont la réalisation aurait eu un effet rétroactif, mais d'un terme sans rétroactivité constitué par l'obtention de l'état descriptif de division et la signature de l'acte de vente. Elles ont également fait valoir que la nullité de la promesse était encourue puisque la chose vendue n'était ni déterminée ni déterminable dès lors que sa consistance dépendait d'un accord avec le propriétaire voisin, M. [H], la promesse stipulant qu'il y avait lieu 'd'identifier l'emprise correspondant à l'autorisation des surplombs consentis' par les auteurs de ce dernier en 1955 et de 'définir les espaces et la configuration des constructions ainsi que les relations des servitudes pouvant exister' avec l'immeuble voisin en répartissant entre les deux fonds les droits et servitudes après la surélévation de la construction qu'elles ont réalisée. Elles expliquent que c'est dans ces conditions qu'une négociation avec le propriétaire voisin a abouti à la signature le 17 décembre 2009 d'un accord aux termes duquel la société Logirys s'est engagée à céder à ce dernier partie de la section [Cadastre 11] et qu'ensuite il a fallu attendre l'issue de la procédure qu'elle a été contrainte d'engager contre M. [H], qui n'avait pas exécuté l'accord du 17 décembre 2009, ce litige ayant été tranché par un arrêt du 7 mai 2015 de la cour d'appel de Versailles. Cet arrêt ayant chargé un notaire d'établir l'état descriptif de division, ce n'est que l'acte reçu par celui-ci le 4 septembre 2017 qui a permis de répartir les volumes entre M. [H] et la société Logirys.



La société Logirys et la société Trois moulins habitat soutiennent ensuite que la clause de substitution contenue dans la promesse démontre également que celle-ci ne pouvait valoir vente.



Sur l'existence du prix, la société Logirys et la société Trois moulins habitat expliquent que l'acquéreur a vocation à recevoir un bien d'une valeur de 2 200 000 euros et de percevoir des loyers d'un montant de 1 725 000 euros, soit au total 3 945 000 euros, alors que le vendeur ne doit percevoir que 1 400 000 euros, soit un prix négatif de 2 945 000 euros. 



M. [Z] et la SCI Gallieni concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les actions de la société Logirys et de la société Trois moulins habitat et déclaré parfaite la vente sauf à identifier les parcelles vendues au terme de la promesse des 18 et 20 juin 2007 et de l'acte du 7 juillet 2017 dressé par M. [O], notaire, contenant l'état descriptif de division volumétrique complété par l'acte du 4 septembre 2017, lui-même rectifié par l'attestation de ce notaire du 18 octobre 2017.

Formant un appel incident, ils demandent à la cour de condamner la société Logirys et la société Trois moulins habitat à lui payer la somme de 265 611,92 euros au titre de l'indemnisation de la perte de chance de relouer les locaux vacants à la suite du départ des locataires. Ils soutiennent que ce préjudice a été causé par le contentieux les opposant à la société Logirys et la société Trois moulins habitat qui les a empêchées de réaliser les travaux nécessaires à la mise au norme des locaux.

Ils réclament en outre la condamnation de M. [R], la SCP [R] et [K], de la société Logirys et la société Trois moulins habitat à leur payer la somme de 40 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. [R] et la SCP [R] et [K] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de la partie succombante à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





SUR CE : 



1 - Sur l'appel principal de la société Logirys et la société Trois moulins habitat




Sur les actions contre M. [Z] et la SCI Gallieni




- Sur la qualification de la promesse de vente



Attendu que les parties ont conclu un acte intitulé 'Compromis de vente' stipulant que 'le VENDEUR vend en s'obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit en pareille matière, et sous les conditions suspensives ci-après stipulées, à L'ACQUÉREUR qui accepte sous les mêmes conditions suspensives LES BIENS IMMOBILIERS ci-après désignés' ; qu'il y est également stipulé, sous la clause 'RÉITÉRATION AUTHENTIQUE', qu' 'En cas de réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le : 31 décembre 2007 (...) moyennant le paiement du prix et des frais par chèque de banque à l'ordre du notaire rédacteur' et que 'ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à, savoir : (...) la régularisation de l'état descriptif de division volumétrique...' ; que si, sous la clause 'PRIX DE VENTE - MODALITÉ DE PAIEMENT', il est précisé que 'La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de UN MILLION QUATRE CENT MILLE EUROS (1 400 000 EUR) qui sera payable le jour de la signature de l'acte authentique', en l'absence de stipulation traduisant la volonté des parties de subordonner la formation et l'efficacité de la vente à sa réitération sous forme authentique, la promesse synallagmatique de vente, qui constatait l'accord des parties sur la chose et sur le prix, valait vente, cette réitération n'ayant pour objet que de constater la vente définitive une fois réglées les difficultés liées à sa réalisation, notamment la purge du droit de préemption et des hypothèques éventuelles, ainsi que l'établissement d'un 'état descriptif de division volumétrique permettant l'identification des biens vendus, en élévation, sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12]" ; qu'en outre, la promesse, qui prévoit le paiement par la partie qui ne régulariserait pas la vente par la signature de l'acte authentique d'une somme de 140 000 euros à titre de clause pénale, précise 'que la présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente', ce dont il résulte également la conclusion de la vente lors de la signature de la promesse qui permettait de contraindre la partie qui refuserait de signer l'acte définitif par l'exécution forcée  ; qu'il est ainsi établi que la promesse valait déjà vente, le transfert de propriété et le paiement du prix étant alors affectés d'un terme suspensif les reportant à la date de la signature de l'acte authentique une fois réglées les difficultés dont dépendait la réalisation de la vente ;



- Sur les actions en nullité et en rescision pour lésion de la promesse et en nullité du commodat 



Attendu que cette promesse valant vente, le point de départ du délai de prescription de deux ans de l'action en rescision pour lésion se situe au jour de la conclusion de la promesse ; qu'il en est de même du point de départ du délai de prescription quinquennal de l'action en nullité pour absence de cause, la vileté du prix de la vente d'un bien pouvant être constatée au jour de la conclusion de l'acte ; qu'il convient d'ailleurs de constater que le déséquilibre invoqué par la société Logirys et la société Trois moulins habitat ne résulte pas de l'insuffisance du prix fixé par la promesse mais des délais qui ont été fixés par cet acte pour la signature de l'acte définitif de vente et le paiement du prix et de la conclusion d'un contrat de commodat permettant à M. [Z] d'avoir la jouissance de la chose jusqu'à la conclusion de cet acte ; que la société Logirys et la société Trois moulins habitat qui ont agi en nullité de la vente ne sont pas fondés à soutenir qu'ils invoquent cette nullité par exception pour se prévaloir de la règle selon laquelle l'exception est perpétuelle ; qu'en outre, l'action engagée par la société Logirys et la société Trois moulins habitat contre M. [H] n'avait pas la même fin que la présente action en nullité, de sorte que celles-ci ne peuvent soutenir que la première a permis d'interrompre la prescription attachée à la seconde ; que l'action de la société Logirys et la société Trois moulins habitat engagée le 30 mai 2018 est donc prescrite ;



Attendu que le point de départ de la prescription l'action en nullité du commodat pour défaut de cause se situe au jour de la conclusion de l'acte ; que par conséquent cette action engagée le 30 mai 2018 est prescrite ;



- Sur l'action en résiliation de la promesse et du commodat



Attendu que la promesse ayant été conclue antérieurement au 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'article 1195 du code civil issu de l'ordonnance du 16 février 2016 qui a introduit dans le droit civil positif la théorie de l'imprévision, la société Logirys et la société Trois moulins habitat ne sont pas fondées à agir sur le fondement de ce texte qui n'est pas applicable à l'acte ;



Attendu que contrairement à ce que soutiennent la société Logirys et la société Trois moulins habitat, la promesse n'a pas été conclue pour une durée indéterminée puisque le délai prévu pour la réitération de la vente par acte authentique permettant le transfert de propriété et le paiement du prix a été fixé au 31 décembre 2007 avec prorogation automatique notamment jusqu'à la réception des pièces nécessaires à la rédaction de l'acte de vente et jusqu'à l'établissement de acte descriptif de division volumétrique ; que, de même, le commodat a été conclu pour une durée expirant le 31 octobre 2007, éventuellement prorogée dans les mêmes conditions ;



Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a déclaré prescrites les actions engagées par la société Logirys et la société Trois moulins habitat, a déclaré la vente parfaite et dit que l'acte authentique de vente devra être signé dans un délai de deux mois suivant la notification du jugement ;




Sur l'action en responsabilité contre M. [R] et la SCP [R] et [K]




Attendu que selon le dispositif de leurs conclusions, la société Logirys et la société Trois moulins habitat n'ont recherché cette responsabilité que pour garantir les condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre de M. [Z] dans le cas où serait prononcée la nullité ou la résiliation de la promesse et du commodat ; que la cour ayant rejeté ces demandes, l'action contre M. [R] et la SCP [R] et [K] est sans objet ;





2 - Sur l'appel incident de M. [Z] et de la SCI Gallieni 



Attendu que le préjudice allégué est imputable au seul fait que M. [Z], après expiration des baux portant sur les biens litigieux, n'a pas réalisé les travaux nécessaires pour permettre de relouer ces locaux ; qu'à défaut de lien de causalité avec la faute reprochée à la société Logirys et la société Trois moulins habitat, il convient de débouter M. [Z] et la société Gallieni de leurs demandes d'indemnisation ;





PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Déclare parfaite la vente entre la société Logirys et la société Trois moulins habitat, d'une part, la SCI Gallieni, d'autre part, portant sur les parcelles suivantes :

- du chef de la société Trois moulins habitat :


la parcelle cadastrée section [Cadastre 18], 3 ares et 30 centiares ;


- du chef de la société Logirys :


la parcelle cadastrée section [Cadastre 14], 2 ares et 34 centiares ;

la parcelle cadastrée section [Cadastre 15], 1 centiare ;

la parcelle cadastrée section [Cadastre 16], 2 centiares ;

la parcelle cadastrée section [Cadastre 17], 8 centiares ;

le volume 2 de l'état descriptif de division volumétrique sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] ;

le volume 2 de l'état descriptif de division volumétrique sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 10], [Cadastre 21] et [Cadastre 2] ;

le volume 2 de l'état descriptif de division volumétrique sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 10], [Cadastre 20], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ;




Dit que le présent arrêt vaut acte de vente ;



Déboute M. [Z] et la société Gallieni de leur demande en paiement de dommages-intérêts formée contre la société Logirys et la société Trois moulins habitat ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;



Condamne la société Logirys et la société Trois moulins habitat aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Amsellem-Kassari et la SELARL Ksentine conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT