Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 2 septembre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2022



(n° 2022/ , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14228 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCOI4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2020 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 17/07709





APPELANTS :

 

Monsieur [F], [B] [O]

[Adresse 2]

[Localité 8]

né le 22 Juin 1979 à [Localité 11]



Madame [E], [S] [O] née [J]

[Adresse 2]

[Localité 8]

née le 19 Mars 1983 à [Localité 11]

Tous deux représentés et assistés de Me Eric LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1418





INTIMÉS :



Monsieur [U] [A]

[Adresse 6]

[Localité 4]

né le 07 Janvier 1953 à [Localité 9]



Madame [N] [A] née [D]

[Adresse 6]

[Localité 4]

née le 12 Décembre 1955 à [Localité 10]

Tous deux représentés par Me Richard Ruben COHEN de la SELASU COHEN & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887 substitué par Me Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0004



S.A.R.L. AGENCE CONSEIL D'AULNAY immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 410 250 781,

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée et assistée de Me Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS,

toque : D1473



S.C.P. [T] SAUTJEAU PIADE, notaires

[Adresse 5]

[Localité 7]

N° SIRET : 319 .959.458

Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS,

toque : P0090 assistée de Me Aymeric ANGLES, avocat au barreau de PARIS







COMPOSITION DE LA COUR :



 En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 mars 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et Madame Monique CHAULET, Conseillère, chargée du rapport ,



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :



Monsieur Claude CRETON , Président de chambre

Madame Monique CHAULET, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats 





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 13 mai 2022 prorogée au 17 juin 2026 puis le 01 juillet 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

****

Le 23 octobre 2015, M. [U] [A] et Mme [N] [D] épouse [A] ont confié à la Sarl Agence Conseil d'Aulnay un mandat de vente portant sur une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] (93) au prix de 350 000 euros outre 10 000 euros d'honoraires de l'agence.

Par acte sous seing-privé en date du 20 juillet 2016, M. [F] [O] et Mme [E] [J] épouse [O] ont conclu avec M. et Mme [A] une promesse sygnallgmatique de vente portant sur ce bien au prix de 270 000 euros outre 10 000 euros d'honoraires de l'agence immobilière. 

La vente a été réitérée par acte authentique du 25 novembre 2016 devant M. [P] [T], notaire.

En raison de la présence de fissures, M. et Mme [O] ont fait appel à M. [X] [Y], expert du réseau BECEP, qui a établi un rapport le 26 décembre 2016.

M. et Mme [O] ont fait assigner M. et Mme [A], la Sarl Agence Conseil d'Aulnay et la SCP [T]-Sautjeau-Piade, notaires associés, devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de les condamner in solidum au paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice .

Par ordonnance en date du 2 juillet 2018, le juge de la mise en état a désigné M. [C] [W] en qualité d'expert qui a désigné son rapport le 21 mai 2019.

Par jugement en date du 28 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

. déclaré irrecevable la demande formée au titre de l'exception de nullité de l'assignation,

. débouté M. et Mme [O] de l'ensemble de leurs demandes,

. débouté M. et Mme [A] de leur demande de dommages et intérêts pur procédure abusive,

. condamné in solidum M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [A] la somme de 4 000 euros, à la Sarl Agence Conseil d'Aulnay la somme de 2 000 euros et à la SCP [T]-Sautjeau-Piade la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamné in solidum M. et Mme [O] aux dépens,

. Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé qu'il ressort de l'expertise judiciaire que l'immeuble présente de nombreuses fissures dont certaines sont structurelles et amenées à évoluer, que le sol est de mauvaise qualité et a entraîné l'apparition de fissures depuis la construction de la maison en 1906 et que les travaux de creusement de la façade de la terrasse en façade arrière réalisés alors que les époux [A] étaient propriétaires ont déstabilisé les fondations qui ne sont plus hors gel et subissent les variations climatiques ce qui a entraîné des fissures plus importantes ; qu'en outre des investigations par la société Phenix ont montré des défauts sur la canalisation d'évacuation des eaux pluviales et que ces désordres, qui peuvent être la conséquence de la déstabilisation du sol et des fondations sont devenus un facteur aggravant.

Le tribunal a précisé que :

. il ressortait du rapport d'expertise que de nombreuses fissures étaient visibles au moment de la vente et que les époux [O] ont visité le bien plusieurs fois avant de l'acheter et ont donc pu constater la présence de ces fissures, ce qui ressort de la lettre qu'ils ont adressée à l'expert le 21 janvier 2019 dans lequel ils exposent avoir négocié le prix en se basant notamment sur la reprise des façades et des fissures et régler les problèmes d'humidité par remontées capillaires ; 

. les époux [A] n'ont pas caché l'état du sol puisque le diagnostic technique annexé à l'acte de vente faisait état de mouvements de terrain antérieurs ; 

. les époux [A] n'ont pas non plus dissimulé la réalisation de travaux de la terrasse arrière dans la mesure où M. [A] a envoyé un courriel à Mme [O] le 24 septembre 2016 décrivant les travaux réalisés.

Le tribunal a jugé que le fait que ce courriel fasse état d'une remise en état totale alors qu'aucune reprise des fondations n'a été effectuée n'est pas de nature à établir la mauvaise foi des vendeurs alors que ce courriel énumère les travaux de remise en état effectués et ne mentionne pas les fondations, de sorte qu'il est clair que les fondations sont celles d'origine ; qu'en outre si l'expertise a permis d'établir que les travaux relatifs à la terrasse avaient dégradé la stabilité des fondations, aucun élément ne permet de démontrer que M. et Mme [A], vendeurs profanes en matière de construction, en avaient connaissance. 

Le tribunal a donc retenu que, l'expertise ayant seule permis d'établir la cause et l'ampleur des fissures, les époux [O] ne rapportent pas la preuve que les époux [A] auraient eu connaissance d'informations qu'ils leur auraient sciemment dissimulé et qu'en conséquence la clause d'exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente s'applique.

Sur la responsabilité du notaire, le tribunal a jugé qu'en l'espèce, les acquéreurs ont pu visiter le bien à plusieurs reprises, l'ensemble des diagnostics étant produits et la vente étant réalisée « en l'état », le notaire n'avait pas de raison objective d'effectuer des vérifications approfondies, qu'il n'est pas démontré qu'il avait connaissance des fissures dont la cause d'aggravation n'a été révélée qu'après la vente, qu'en conséquence le manquement à son devoir d'information et de conseil n'est pas démontré. 

S'agissant de la responsabilité de l'agence immobilière, le tribunal rappelle que les époux [O] ont reconnu que le prix de vente avait fait l'objet d'une négociation à la baisse, par l'intermédiaire de l'agence immobilière, en raison de nombreux défauts dont ils avaient eu connaissance, dont les fissures et l'humidité, et qu'il est d'ailleurs indiqué qu'il s'agit d'une vente « en l'état », ces éléments permettant d'établir que l'agence a transmis un certain nombre d'informations ; le tribunal retient que l'expertise ayant révélé la cause de l'aggravation des fissures, il ne peut être reproché à l'agent immobilier, qui n'est pas un professionnel de l'immobilier, de ne pas avoir transmis une information dont il n'avait pas connaissance et qu'en conséquence aucun manquement de la Sarl Agence Conseil d'Aulnay à son obligation d'information et de conseil n'est caractérisé. 

M. et Mme [O] ont interjeté appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures, ils demandent à la cour de :

. infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

. rejeter l'exception de nullité opposée par l'étude notariale,

. valider les conclusions de M. [W], expert judiciaire,

. condamner in solidum M. et Mme [A] à leur payer :


183 151,04 euros TTC au titre des frais réparatoires et frais induits,

30 000 euros de dommages et intérêts,

1 227,29 euros TTC au titre des honoraires du technicien BECEP,

15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


. rejeter la demande de M. et Mme [A] pour procédure abusive et les demandes formées par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner tout succombant aux entiers dépens d'instance y compris les honoraires de M. [W], expert judiciaire, qu'ils ont dûment avancé. 

Aux termes de leurs dernières conclusions, M. et Mme [A] demandent à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

. débouter M. et Mme [O] de l'ensemble de leurs demandes,

. condamner solidairement M. et Mme [O] à leur payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile,

. condamner solidairement M. et Mme [O] à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner solidairement M. et Mme [O] aux dépens. 

Aux termes de ses dernières écritures, la SCP [T]-Sautjeau-Piade demande à la cour de :

A titre principal, infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de nullité de l'assignation,

En conséquence, 

. déclarer nulle l'assignation que lui ont fait délivrer M. et Mme [O] en ce qu'elle ne mentionne pas les moyens en fait et en droit qui lui sont opposés,

A titre subsidiaire,

. confirmer le jugement,

. en tout état de cause, condamner M. et Mme [O] à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, l'Agence Conseil d'Aulnay demande à la cour de :

A titre principal,

. débouter M. et Mme [O] de toutes leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,

. confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

. déclarer nulle l'assignation que lui ont fait délivrer M. et Mme [O] en ce qu'elle ne mentionne pas les moyens en fait et en droit qui lui sont opposés,

A titre subsidiaire,

. dire que les préjudices financiers allégués doivent s'analyser comme une demande de restitution d'une partie du prix à laquelle elle ne saurait être tenue,

. en conséquence débouter M. et Mme [O] des demandes dirigées à son encontre,

. rapporter en tout état de cause le montant de la somme qui leur serait allouée le cas échéant à la somme de 158 145,04 euros,

. rapporter à de plus justes proportions leurs prétentions fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner M. et Mme [O] à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

SUR CE 

Sur la procédure 

M. et Mme [O] ont produit des conclusions n°4 ainsi que deux nouvelles pièces le 16 février 2022 soit la veille de la clôture dont un constat d'huissier en date du 14 février 2022 relatif à l'aggravation des désordres. 

Par message RPVA du 17 février 2022, le conseil de M. et Mme [A] a sollicité que ces conclusions et pièces soient écartées des débats au motif qu'il n'a pas pu y répondre.

M. et Mme [A] n'ont pu valablement s'expliquer sur les nouvelles pièces produites la veille de la clôture, qui n'ont donc pas été produites en temps utile, en conséquence les conclusions n°4 dont M. et Mme [O] soutiennent qu'elles sont identiques aux conclusions n°3 et les pièces n°28 et 29 nouvellement produites avec ces dernières conclusions seront écartées du débat afin de garantir le respect du contradictoire.

Sur la nullité de l'assignation

La SCP [T]-Sautjeau-Piade sollicite l'infirmation du jugement qui a déclaré sa demande à ce titre irrecevable.

Elle ne soutient néanmoins aucun moyen de nature à démontrer que sa demande était recevable devant le premier juge, le jugement sera donc confirmé de ce chef. 

Sur le fond 

Les moyens invoqués par M. et Mme [O] au soutien de leur appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.



M. et Mme [O] soutiennent notamment en cause d'appel que M. et Mme [A] avaient connaissance de la faible portance de la nature du sol et qu'ils ont dissimulé l'état des fondations ainsi que la réalisation de travaux de création d'une terrasse ayant déstabilisé la construction. 

En tout état de cause, il résulte du rapport BECEP établi un mois après l'acte de vente et produit au débat que les fissures examinées par l'expert judiciaire existaient (page 30 du rapport de l'expert) et permet d'attester le caractère apparent de ces fissures au moment de l'achat.

Par ailleurs M. et Mme [A] ne sont pas des professionnels de la construction, ce qui n'est d'ailleurs pas soutenu par M. et Mme [O], et aucun élément ne démontre qu'ils avaient connaissance de problèmes de fondation, le seul fait qu'ils aient fait procéder à des travaux de création d'une terrasse ne suffit pas à établir qu'ils avaient connaissance d'un problème de fondation ou du fait que ces travaux pouvaient avoir déstabilisé les fondations existantes, ce qui a été révélé par l'expertise judiciaire et l'information relative à la création d'une terrasse a été communiquée aux époux [O] puisqu'elle figure dans le descriptif des travaux qu'ont fait réaliser M. et Mme [A] dans la maison, au paragraphe « généralités », joint au courriel adressé par M. [A] à Mme [J] épouse [O] le 24 septembre 2016. 

Enfin il n'est pas démontré que M. et Mme [A] disposaient d'informations qui ne figuraient pas dans l'état des risques naturels, miniers et technologiques établi le 2 octobre 2015 annexé à l'acte de vente.

S'agissant des man'uvres dolosives invoquées en cause d'appel, M. et Mme [O] soutiennent en outre que les époux [A] ont modifié l'usage du bien sans les en informer à savoir qu'il s'agit d'un ancien corps de ferme non destiné à l'habitation qui a été amputé d'une partie de son bâti.

Les époux [O] ne démontrent pas que le bien vendu ne pouvait pas être destiné à l'habitation du seul fait qu'il s'agissait d'un ancien corps de ferme, le bien ayant fait l'objet de travaux de rénovation par M. et Mme [A] dont il n'est pas contesté qu'il était à usage d'habitation depuis leur acquisition et alors qu'il résulte de l'origine de propriété mentionnée dans l'acte de vente que leurs vendeurs demeuraient à cette même adresse en 1982. 

En l'espèce, s'il résulte du rapport d'expert que ledit corps de ferme a été amputé d'une partie de son bâtiment, aucun élément ne permet d'établir que M. et Mme [A] en avaient connaissance et, en tout état de cause, cette amputation est antérieure à l'acquisition par les époux [A] en 1982 ainsi que cela est rappelé par l'expert en page 29 de son rapport. 

Les manoeuvres dolosives reprochées à M. et Mme [A] ne sont pas démontrées. 

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions. 

Sur la procédure abusive en cause d'appel 

Dès lors que M. et Mme [O] ont estimé que le premier juge avait fait une mauvaise appréciation des éléments de fait et de droit qui étaient soulevés en première instance suffit à leur conférer le droit de faire appel du jugement et le fait qu'il aient repris les mêmes allégations en cause d'appel, étant précisé qu'ils ont en outre développé un grief relatif à des man'uvres dolosives, ne caractérise pas l'abus de droit allégué.

M. et Mme [A] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

L'équité commande de condamner in solidum M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [A] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros à la SCP [T]-Sautjeau-Piade et la somme de 2 000 euros à l'Agence Conseil d'Aulnay.



PAR CES MOTIFS :statuant publiquement,

Ecarte des débats les conclusions n°4 et les pièces n°28 et 29 jointes à ces conclusions produites par M. et Mme [O] le 16 février 2022,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 28 septembre 2020 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. et Mme [A] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive en appel, 

Condamne in solidum M. et Mme [O] à payer à M. et Mme [A] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros à la SCP [T]-Sautjeau-Piade et la somme de 2 000 euros à l'Agence Conseil d'Aulnay sur le même fondement. 

Condamne in solidum M. et Mme [O] aux dépens. 



LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT