Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 2 septembre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2022



(n° 2022/ , 7 pages)







Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16973 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWIV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Octobre 2020 -Tribunal judiciaire d'Evry

RG n° 18/03218





APPELANTS :

 

Monsieur [E], [A] [Z] né le 10 Septembre 1986 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Madame [U] [H] épouse [Z] née le 08 juin 1987 à [Localité 11])

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux Représentés par Me Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocat au barreau d'ESSONNE







INTIMÉS 



Madame [T] [F] veuve [B] née le 30 mai 1940 à [Localité 9] 

[Adresse 3]

[Localité 7]



Monsieur [O] [B] né le 13 juin 1964 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Madame [X] [B] épouse [I] née le 14 juillet 1966 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tous représentés par Me Stéphanie ARFEUILLERE de la SELARL CREMER & ARFEUILLERE, avocat au barreau d'ESSONNE





Syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic provisoire, Madame [T] [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Assignation devant la cour d'appel de PARIS le 26 janvier 2021 remise à personne habilitée pour personne morale conformément à l'article 658 du code de procédure civile







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE., conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT :

- réputé contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 27 mai 2022 puis prorogée au 01 juillet 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****

Suivant acte authentique du 28 novembre 2014, Mme [T] [F] veuve [B], M. [O] [B] et Mme [X] [B] épouse [I] ont vendu à M. [E] [Z] et à Mme [U] [H] épouse [Z] un pavillon constituant le lot n°1 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1]) soit un logement et la jouissance exclusive et particulière de 55 m² de parking et de 150 m² de jardin. 

Constatant l'apparition d'importantes fissures ayant exigé la pose d'un étai, les époux [Z] ont dénoncé ce sinistre à Mme [T] [B] le 25 juin 2015 et ont fait dresser un constat d'huissier afin de constater les désordres le 4 juillet 2015.

Par exploit d'huissier du 31 août 2015, M. et Mme [Z] ont sollicité, en référé, la désignation d'un expert.

Le 23 octobre 2015, une expertise a été confiée, en définitive, à M. [V],

M. [V] a déposé son rapport le 5 octobre 2017. 

Par exploit d'huissier des 22 et 25 mai 2018, M. et Mme [Z] ont assigné Mme [T] [F] veuve [B], M. [O] [B] et Mme [X] [B] épouse [I] (ci-après les consorts [B]) et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) devant tribunal de grande instance d'Evry aux fins, à titre principal, de voir prononcer la résolution de la vente du bien immobilier. 

Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 9 octobre 2020, le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes a :

. déclaré l'action rédhibitoire au titre de la garantie des vices cachés formée par M. et Mme [Z] forclose,

. débouté M. et Mme [Z] de leur action en nullité pour dol et de leur action indemnitaire,

. condamné M. et Mme [Z] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de Mme Stéphanie Arfeuillère, avocate,

. dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé, sur la forclusion, que le constat d'huissier du 4 juillet 2015 décrivait une cassure importante du pilier d'angle de l'extension, une porte-fenêtre hors d'usage et un affaissement de l'extension et de la terrasse attenante; qu'en outre les demandeurs faisaient état au terme de leur assignation en référé de désordres graves de structure affectant leur bien et que, le point de départ du délai biennal étant la découverte du vice, doit être fixé au 25 juin 2015.

Le tribunal a jugé que les man'uvres frauduleuses n'étaient pas établies au motif qu'au vu de la date de travaux d'extension réalisés en 2004, les demandeurs ne démontrent pas que la mention figurant à l'acte de l'absence de travaux dans les dix ans avant la vente soit erronée ni qu'ils n'auraient pas contracté s'ils avaient connaissance de travaux réalisés dix ans en arrière par un non-professionnel.

M. et Mme [Z] ont interjeté appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures, ils demandent à la cour de :

. infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré forclose l'action rédhibitoire pour vices cachés et les a déboutés de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

. fixer la date de découverte du vice au 5 octobre 2017, date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire,

. dire leur action en garantie des vices cachés ni prescrite ni forclose,

. dire que les consorts [B] ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente,

. juger que les biens vendus sont atteints d'un vice caché les rendant impropre à leur destination,

. subsidiairement juger que les consorts [B] se sont rendus coupables d'un dol à leur encontre qui a vicié leur consentement,

. condamner in solidum les consorts [B] à leur payer la somme de 7 710 euros correspondant au coût des travaux pour remédier aux vices avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2014,

. ordonner la capitalisation des intérêts,

. condamner in solidum les consorts [B] à leur payer la somme de 85 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation de leurs préjudices annexes soit :


30 000 euros au titre de la dépréciation du bien,

3 214,92 euros au titre des frais de notaire lors de l'acquisition des biens et droits immobiliers, 

44 526,51 euros au titre des intérêts d'emprunt et assurance d'emprunt,

7 258,57 euros au titre de leur préjudice de jouissance.


. condamner in solidum les consorts [B] à leur payer une somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner in solidum les consorts [B] aux dépens de première instance et d'appel,

. dire que les dépens comprendront l'ensemble des frais exposés auprès des services de publicité foncière, les frais d'expertise ainsi que le coût du diagnostic géotechnique effectué à la demande de l'expert judiciaire par la société SAGA soit la somme de 4 656 euros et le coût du constat d'huissier du 4 juillet 2015,

. débouter les consorts [B] de leur appel incident,

. débouter les consorts [B] de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens. 

Aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [B] demandent à la cour de :

A titre principal,

. déclarer irrecevable l'action estimatoire au titre de la garantie des vices cachés engagée par M. et Mme [Z] pour cause de forclusion,

En conséquence,

. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré forclose l'action en garantie au titre de la garantie des vices cachés et débouter M. et Mme [Z] de leurs prétentions,

A titre subsidiaire,

. déclarer irrecevable l'action estimatoire au titre de la garantie des vices cachés engagée par M. et Mme [Z] pour cause de prescription et les en débouter ainsi que de leurs demandes formées de ce chef,

Si la cour déclarait recevable l'action sur le fondement des vices cachés,

. juger que la preuve de leur mauvaise foi n'est pas rapportée,

. juger que la clause d'exclusion de garantie prévue à l'acte de vente immobilière est opposable aux acquéreurs,

. juger que M. et Mme [Z] ne rapportent pas la preuve de l'existence de vices cachés,

En conséquence,

. débouter M. et Mme [Z] de leur demande en réduction du prix de la vente,

. rejeter leur demande indemnitaire en réparation des préjudices complémentaires,

. débouter M. et Mme [Z] de leurs demandes plus amples et contraires,

Sur la demande subsidiaire fondée sur l'existence d'un vice du consentement,

. Juger que M. et Mme [Z] ne rapportent pas la preuve de leur mauvaise foi ni des man'uvres frauduleuses ayant entraîné un vice de leur consentement,

En conséquence,

. débouter M. et Mme [Z] de leur demande en réduction de prix,

. rejeter leur demande indemnitaire en réparation des préjudices complémentaires,

. débouter M. et Mme [Z] de leurs demandes plus amples et contraires, 

. infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

. condamner M. et Mme [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

. confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [Z] de leur demande au titre des dépens,

. condamner M. et Mme [Z] à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner M. et Mme [Z] aux dépens dont distraction au profit de Mme Stéphanie Arfeuillère, avocate.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], intimé, n'a pas constitué avocat. 



SUR CE 

Sur la forclusion

S'il est constant que M. et Mme [Z] ont pris conscience des désordres affectant le bien et du fait que ces désordres le rendaient impropre à sa destination dès le constat d'huissier et l'assignation en référé, il convient de ne pas confondre la connaissance des désordres et celle du vice caché.



En l'espèce ce n'est qu'à compter du la formulation par l'expert des conclusions de son rapport qu'ils ont eu connaissance de la réalité du vice caché à savoir que l'ouvrage a été réalisé sans analyse du sol d'assise, que le sol présente une très faible capacité portante, que la proximité avec l'Essonne fait que le niveau de la nappe est sujet à des fluctuations qui affectent la capacité portante du sol et que l'ouvrage a été construit sur l'ancien dallage superficiel de la terrasse sans fondation ni longrine soit un dispositif fragile et non adapté au sol d'assises.



Les parties ont pu prendre connaissance de ces conclusions lors de l'envoi aux parties par l'expert de sa note n°7 de synthèse le 19 juillet 2017 puis par le dépôt du rapport d'expertise le 5 octobre 2017.



En conséquence ce n'est qu'à la date du 19 juillet 2017 que les époux [Z] ont pu connaître la réalité du vice caché affectant le bien qu'ils ont acquis.



En conséquence l'action en garantie des vices cachés introduite par assignation des 22 et 25 mai 2018 soit moins de deux ans après la révélation par l'expert du vice affectant le bien, l'action est recevable et le jugement sera infirmé de ce chef. 



Sur le bien-fondé des demandes des époux [Z] au titre de l'action en garantie des vices cachés 



Il n'est pas contesté en l'espèce que les travaux de l'extension ont été réalisés en 2004 par [W] [B], époux de Mme [T] [B], et que la mauvaise réalisation de ces travaux sans analyse du sol d'assise et la construction de l'ouvrage sur l'ancien dallage superficiel de la terrasse sans fondation ni longrine soit un dispositif fragile et non adapté au sol d'assises sont à l'origine des désordres conformément aux conclusions du rapport d'expertise. 



Les époux [Z] font valoir, en page 19 de leurs écritures, qu'en leur qualité de constructeurs, les consorts [B] avaient parfaitement connaissance des caractéristiques techniques de l'extension et de son système constructif et citent, en page 13 de leurs conclusions, la jurisprudence de la cour de cassation au terme de laquelle le vendeur constructeur est présumé connaître les vices de l'ouvrage qu'il a construit (3ème civ., 29 juin 2017, n°15-20.646). 



En l'espèce les vendeurs, qui ont réalisé eux-mêmes les travaux de construction de l'extension affectée de vices rédhibitoires, sont présumés connaître les vices de l'ouvrage qu'ils ont construits et ne sont donc pas fondés à se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente.



En conséquence, il convient de dire que les consorts [B] sont tenus à la garantie des vices cachés affectant le bien. 



Sur les demandes indemnitaires

M. et Mme [Z] font valoir qu'ils ont vendu le bien après démolition de l'extension et demandent à être indemnisés du coût de la démolition de l'extension affectée de désordres et de la perte de valeur du bien.

Il convient tout d'abord de constater que les sommes demandées par M. et Mme [Z] au titre de la perte de valeur du bien sont inférieures à l'évaluation par l'expert du coût de reconstruction de la terrasse dans les règles de l'art qui s'élevait à la somme de 106 781,52 euros TTC. 

Il convient de faire droit à la demande de M. et Mme [Z] au titre de la démolition à hauteur de 7 711 euros conformément à la facture de M. [K] [N] du 24 mars 2021. 

Il résulte des actes de vente que le bien acquis faisait 59,70 m² en surface habitable et a été vendu au prix de 195 000 euros soit 3 266 euros/m² de surface habitable. 

Le bien a été revendu le 6 mai 2021 pour une surface habitable de 52,32 m² au prix de 187 800 euros. 

Le préjudice au titre de la perte de valeur du bien sera évaluée à la moins-value relative constituée par la perte de 7,38 m² ce qui, calculé sur la base du prix d'acquisition par les consorts [Z], fixe la perte de valeur à la somme de 26 568 euros.

La demande visant à condamner les consorts [B] à payer une partie de remboursement d'emprunt et les intérêts n'est pas justifiée dès lors qu'il ne s'agit pas en l'espèce d'un préjudice résultant des désordres subis et donc des vices cachés.

Il ne sera pas non plus fait droit à leur demande relative aux frais de notaire, ces frais résultant de leur décision de vendre le bien et non des vices cachés. 

Il est par ailleurs établi que l'extension était affectée de vices tels qu'ils rendaient l'extension impropre à son usage et que cette partie est restée étayée jusqu'à sa démolition par les époux [Z]. 

Il convient en conséquence d'indemniser M. et Mme [Z] du préjudice de jouissance constitué par la perte d'usage de cette partie d'environ 7m² à hauteur de 1 200 euros par an soit 100 euros par mois pendant une durée de 6 ans, soit un préjudice de jouissance de 7200 euros. 



Les consorts [B] seront donc condamnés in solidum à payer à M. et Mme [Z] la somme totale de 41 479 euros. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [B] seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [Z] la somme totale de 6 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en cause d'appel. 

Les consorts [B] seront condamnés in solidum à payer les dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire soit 8 308,03 euros TTC, le coût des investigations réalisées par l'entreprise SAGA à la demande de l'expert judiciaire soit 4 656 euros TTC et le coût de publication de l'assignation. 

Il ne sera pas fait droit au surplus des demandes à ce titre. 



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes du 9 octobre 2020 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare recevables les demandes formées par M. et Mme [Z] sur le fondement des vices cachés, 

Condamne in solidum Mme [T] [F] veuve [B], M. [O] [B] et Mme [X] [B] épouse [I] à payer à M. et Mme [Z] la somme totale de 41 479 euros à titre de réparation de leurs préjudices,

Condamne in solidum Mme [T] [F] veuve [B], M. [O] [B] et Mme [X] [B] épouse [I] à payer à M. et Mme [Z] la somme totale de 6 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [T] [F] veuve [B], M. [O] [B] et Mme [X] [B] épouse [I] aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire soit 8 308,03 euros TTC, le coût des investigations réalisées par l'entreprise SAGA à la demande de l'expert judiciaire soit 4 656 euros TTC et le coût de publication de l'assignation.



LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,