Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 2 septembre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2022



(n° 2022/ , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04368 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDHOQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/00762





APPELANT :

 

Monsieur [Y] [W] né le 24 Décembre 1976 à Tunis ( Tunisie)

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représenté par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 assisté de Me Martine BELAIN de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A 245





INTIMÉS : 



Monsieur [L] [I] né le 17 Mai 1981 à Tokyo (Japon)

[Adresse 7]

[Localité 11]



Madame [G] née le 19 Décembre 1950 à Gia Dinh (Viet Nam)

[Adresse 6]

[Localité 13]



Madame [T] [Z] néele 11 Avril 1976 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Madame [O] [B] [Z] née le 31 Octobre 1979 àTokyo (Japon)

[Adresse 4]

[Localité 2]



Tous représentés et assistés de par Me Georges SITBON de la SCP PEREZ SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0198





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE., conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT :

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



****



Par acte notarié reçu le 18 juin 2015 par M. [J] [X], notaire associé de la SCP [J] [X], Mme [G], Mme [T] [Z], Mme [O] [Z] et M. [L] [I] (ci-après les consorts [Z]) ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de M. [Y] [W] portant sur les lots de copropriété n°2 et 51 de l'immeuble sis [Adresse 9] au prix de 664 000 euros.

La promesse a été conclue sous conditions suspensives notamment d'obtention par le bénéficiaire d'une ou plusieurs offres définitives de prêt d'un montant de 700 000 euros remboursable sur 15 ans et au taux d'intérêt maximal de 3% l'an hors assurances et de changement d'usage des biens.

L'indemnité d'immobilisation a été fixée à 66 400 euros et l'expiration du délai d'option au 30 octobre 2015. 

L'option n'a pas été levée et par actes d'huissier des 21 et 26 décembre 2017, les consorts [Z] ont fait assigner M. [W] et la SCP [X] aux fins de les voir condamnés solidairement à titre principal à leur verser la somme de 66 4000 euros. 

M. [W] et la SCP [X] n'ont pas constitué avocat. 

Par jugement réputé contradictoire en date du 5 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

. condamné M. [W] à verser aux consorts [Z] une somme de 66 400 euros outre les intérêts légaux à compter du 26 décembre 2017,

. débouté les consorts [Z] de leurs demandes tendant à condamner la SCP [X] à leur verser la somme de 66 4000 euros outre intérêts, à condamner solidairement M. [W] et la SCP [X] à leur verser 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à ordonner l'exécution provisoire, 

. condamné M. [W] aux dépens et accordé à M. [K], avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi le tribunal a jugé qu'en exécution de la promesse, M. [W] était redevable de la somme de 66 400 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée et que contrairement à ce que soutiennent les consorts [Z], l'acte reçu par M. [X], notaire, est parfaitement efficace puisqu'il permet la condamnation du bénéficiaire au paiement de l'indemnité d'immobilisation.

M. [W] a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières écritures, il demande à la cour de :

. infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à verser aux consorts [Z] une somme de 66 400 euros outre les intérêts légaux à compter du 26 décembre 2017 ainsi qu'aux dépens,

Statuant à nouveau, 

. déclarer caduque la promesse unilatérale de vente du 18 juin 2015 faute de réalisation des conditions suspensives stipulées en sa faveur et notamment celle relative au changement d'usage des biens objet de la promesse,

En conséquence, 

. débouter les consorts [Z] de l'intégralité de leurs demandes,

. les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire, sur le quantum, vu également la revente des lieux,

. juger excessive la clause pénale dont les intimés réclament le paiement,

. les débouter de plus fort de leurs demandes,

. si par extraordinaire la cour ne faisait pas droit à ses demandes principales, réduire à de plus juste proportions le montant de l'indemnité litigieuse,

En tout état de cause,

. juger que leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive irrecevable comme nouvelle en appel,

. les condamner in solidum aux entiers dépens avec distraction au profit de Mme Patricia Hardouin en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [Z] demandent à la cour de :

. dire M. [W] irrecevable et mal fondé en son appel et confirmer le jugement entrepris,

En conséquence, 

. condamner M. [W] à leur verser la somme de 66 400 euros outre les intérêts légaux à compter du 26 décembre 2017,

. condamner M. [W] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

. le condamner solidairement aux dépens qui seront recouvrés par la SCP Perez-Sitbon, avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



SUR CE

Au soutien de son appel, M. [W] fait valoir que la condition suspensive relative au changement d'usage était déterminante pour lui afin d'exercer dans les lieux une activité commerciale de location saisonnière en meublé et qu'en l'espèce la condition suspensive relative au changement d'usage n'a pas été levée de sorte que celle, interdépendante, d'obtention du prêt ne l'a pas été non plus ; il fait valoir que les consorts [Z] ne produisent aucun document établissant la réalisation des prescriptions stipulées par la lettre de la mairie de [Localité 10] relative au changement d'usage du 14 mai 2014 dans le délai requis qui expirait le 14 mai 2016 et que le protocole de cession de commercialité qu'ils produisent passé avec la SIEMP ne comporte pas de quittance à ce titre, qu'en conséquence il ne pouvait demander à [P] d'obtenir le certificat correspondant. 

Les consorts [Z] soutiennent que la promesse était parfaitement claire au sujet de la condition suspensive relative au changement d'usage du bien vendu, qu'il avait été accepté par la mairie de [Localité 10] dans le cadre d'un accord souscrit avec la SIEMP fixant le prix de la compensation à 166 000 euro et qu'il avait été convenu que le bénéficiaire verserait la somme de 166 000 euros, ce qu'indique jusqu'à inscription de faux le notaire des intimés dans ses courriers des 25 février 2016 et 7 juin 2018.

En l'espèce, aux termes de la promesse unilatérale de vente, le promettant a déclaré que les biens initialement à usage d'habitation avaient fait l'objet d'une demande de changement d'usage ainsi qu'il résulte du récépissé numéro DA 07510814V0004 en date du 31 janvier 2014 pour être affecté à l'usage de bureau professionnel ou commercial avec cette précision qu'une copie du dossier de demande d'usage est demeurée ci-annexée (annexe n°4).

La promesse précisait que le changement d'usage ferait l'objet d'une condition suspensive. 

La promesse était assortie d'une condition suspensive stipulée au profit du bénéficiaire, seul ce dernier pouvant y renoncer, de l'avis favorable de M. [U] [P], [Adresse 12], sur l'autorisation du changement d'usage avec compensation ayant fait l'objet de la demande du 31 janvier 2014, dans le cadre d'une activité commerciale de location saisonnière en meublé.

Le bénéficiaire s'engageait à transmettre la présente promesse de vente à M. [P] avant le 20 juin 2015 et la promesse stipulait que la condition suspensive serait considérée comme levée à réception de l'avis favorable de ce dernier avant le 31 juillet 2015. 

L'annexe 4 comportant une copie du dossier de demande d'usage n'est pas produite au débat.

Les consorts [Z] produisent la décision du maire de Paris en date du 14 mai 2014, prononcée au visa de la demande des consorts [Z] et de la compensation proposée consistant en la conversion en logement social d'un duplex à un autre usage sis [Adresse 8], d'accorder le changement d'usage et qui précise, en son article 2, que cette autorisation ne deviendra définitive que lorsque la compensation aura été effectivement réalisée, conformément à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) prise en application de l'article 4 462-1 du code de l'urbanisme constatée par un agent assermenté de la Mairie de Paris dans un délai qui ne saurait excéder un délai de 2 ans à compter du jour de la décision.

Ils produisent en outre le protocole de cession de commercialité en date du 17 février 2014 





entre la société d'économie mixte de la Ville de [Localité 10] (SIEMP), cédant des droits à usage commercial dans le cadre d'une opération de transformation d'un hôtel en logement social, et Mme [G], cessionnaire, le cessionnaire proposant d'acquérir auprès du cédant des titres de compensation et les parties s'étant entendues pour un prix de 166 000 euros TTC pour une surface de 83 m². 

Il est donc suffisamment établi par les pièces produites au débat que l'autorisation accordée par le maire de [Localité 10] était conditionnée par le versement d'une somme de 166 000 euros à la SIEMP, ce dont les consorts [Z] ne justifient pas.

La promesse unilatérale de vente ne fait pas état de la décision du maire de [Localité 10] du 14 mai 2014 conditionnant le caractère définitif du changement d'usage à la réalisation effective de la compensation et aucune stipulation de cette promesse ne prévoit que le versement de cette compensation sera à la charge du bénéficiaire. 

Si M. [C], notaire des consorts [Z], affirme dans deux courriers adressés à M. [X], notaire, les 25 février 2016 et le 7 juin 2018, que les vendeurs avaient obtenu l'accord de commercialité aux termes duquel M. [W] devait verser la somme de 160 000 euros, cet accord n'est pas produit au débat et cette affirmation par le notaire dans un courrier ne peut avoir de force probante, ne s'agissant pas d'un acte authentique qui seul fait foi jusqu'à inscription de faux. 

En conséquence les consorts [Z] soutiennent sans l'établir que ce versement incombait à M. [W].

Dès lors que l'autorisation du changement d'usage avait été accordé par le maire de [Localité 10] sous réserve de la réalisation de l'accord de compensation et que les consorts [Z] ne rapportent la preuve ni du versement de la somme de 166 000 euros ni de ce que ce versement incombait à M. [W], le défaut de réalisation de la condition suspensive relative au changement d'usage ne peut être imputée au bénéficiaire, peu important en l'espèce qu'il ne justifie pas d'avoir transmis la promesse avant le délai prescrit à cette fin à M. [P] chargé des formalités de changement d'usage.

Il n'est pas contesté par ailleurs que le changement d'usage, qui a fait l'objet d'une condition suspensive, constituait une condition déterminante de l'acquisition du bien par M. [W].

Il résulte de ce qui précède que le défaut de réalisation de la promesse n'est pas imputable à M. [W] et que la promesse unilatérale de vente du 18 juin 2015 est devenue caduque faute de réalisation de la condition suspensive de changement d'usage du bien.

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [W] à verser aux consorts [Z] une somme de 66 400 euros outre les intérêts légaux à compter du 26 décembre 2017 et aux dépens de l'instance.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [Z] 

Il résulte de ce qui précède que les consorts [Z] doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de leur demande. 

Sur les frais irrépétibles 

L'équité commande de condamner in solidum les consorts [Z] à payer à M. [W] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 5 octobre 2018 en ce qu'il a condamné M. [W] à verser aux consorts [Z] une somme de 66 400 euros outre les intérêts légaux à compter du 26 décembre 2017 et à payer les dépens,

Statuant à nouveau,

Déboute de leurs demandes, 

Condamne in solidum Mme [G], Mme [T] [Z], Mme [O] [Z] et M. [L] [I] à payer à M. [W] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [G], Mme [T] [Z], Mme [O] [Z] et M. [L] [I] aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Mme Patricia Hardouin en application de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,