Cour d'Appel · Chambre 3 A — 29 août 2022

MINUTE N° 22/470





























Copie exécutoire à :



- Me Guillaume HARTER

- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 29 Août 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/01810 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HRUA



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Mulhouse





APPELANTE :

Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 6] 

pris en la personne de son représentant légal, représenté par son syndic Madame [N] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR





INTIMEE :

S.C.I. SCHUMAN EUROPE Représentée per son représentant légal es qualité audit siège.

Chez SECF Experts comptables - [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 02 mai 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du 

code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



La Sci Schuman Europe est propriétaire d'un appartement au sein de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 4].



Faisant valoir qu'elle reste redevable de charges malgré relances, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a fait citer la Sci Schuman Europe le 15 juin 2017 devant le tribunal d'instance de Mulhouse, aux fins de la voir condamner à lui payer une somme actualisée de 7 682,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir. Elle s'est opposée aux délais de paiement sollicités par la défenderesse.



La Sci Schuman Europe a soulevé la prescription de l'action pour les créances relatives aux exercices 2010, 2011 et 2012. À titre subsidiaire, elle a fait valoir que le syndicat ne prouvait pas détenir à son encontre une dette certaine, liquide et exigible, le décompte communiqué étant incompréhensible ; que ses locaux se situant au rez-de-chaussée, aucune somme ne peut lui être réclamée pour l'entretien et la réparation de l'ascenseur ; qu'aucun détail n'est donné sur la répartition des charges entre locataire et propriétaire, ce qui lui cause un préjudice en ce qu'elle ne pouvait donner d'informations à son locataire quant aux charges à payer. Elle a sollicité l'octroi des délais de paiement les plus larges, faisant valoir que la durée de la procédure était imputable au syndicat et a demandé condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 9 mars 2021, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :



-déclaré irrecevables les demandes présentées au titre des charges jusqu'au 15 juin 2012 en raison de la prescription,



-débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic Madame [N] [O], du surplus de ses demandes,



-condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, à payer la somme de 800 euros à la Sci Schuman Europe sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, aux entiers dépens,



-ordonné l'exécution provisoire du jugement,



-débouté les parties de leurs autres demandes.



Pour rejeter les demandes portant sur les charges postérieures au 15 juin 2012, le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve que la Sci Schuman Europe demeurait lui devoir une somme d'argent au titre des provisions pour charges et travaux, dans la mesure où le syndicat était redevable envers la Sci Schuman Europe de sommes excédant largement celles que la Sci Schuman Europe lui devait.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic Madame [O], a interjeté appel de cette décision le 30 mars 2021.



Par écritures notifiées le 30 mars 2022, il conclut à l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevables ses demandes au titre des charges jusqu'au 15 juin 2012 en raison de la prescription, en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes, en ce qu'il l'a condamné aux dépens et au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il demande à la cour de :



-déclarer la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic, recevable et bien fondée,



-dire et juger que sa demande n'est pas prescrite,



-condamner la Sci Schuman Europe à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic la somme de 7 083,02 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété dû, subsidiairement, s'il est tenu compte de la prescription, 1 451,74 euros,



En tout état de cause,



-débouter l'intimée de toutes demandes formées au titre d'un appel incident,



-condamner l'intimée aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.







Il fait valoir qu'en raison de carences constatées dans la gestion, les copropriétaires ont désigné un nouveau syndic le 1er novembre 2011 en la personne de Madame [O], en remplacement de la Sas Citya Etige Logement ; qu'une assignation a dû être délivrée en référé auprès de l'ancien syndic afin de pouvoir disposer des documents comptables de nature à permettre d'établir un décompte des charges de copropriété.

Il conteste la prescription au regard des dispositions de l'article 2234 du code civil, au motif qu'il était dans l'impossibilité d'agir faute de toute transmission d'éléments comptables suffisants ; que la procédure de référé introduite contre l'ancien syndic a, en tout cas, interrompu le délai de prescription.



Il fait valoir que le décompte actualisé versé aux débats fait apparaître à la charge de la Sci Schuman Europe un solde débiteur de 7 083,02 euros, justifié par les appels et décomptes de charges, approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires ; que la Sci Schuman Europe ne détient aucune créance à son encontre.



Par écritures notifiées le 30 mars 2022, la Sci Schuman Europe a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs. Elle demande la condamnation de l'appelant aux frais et dépens de l'instance, ainsi qu'à lui payer la somme de 1500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires s'est prévalu de plusieurs décomptes portant des montants différents et que le syndic n'a apporté aucune réponse à ses demandes d'explications ; que les demandes antérieures au 15 juin 2012 sont prescrites et que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas s'être trouvé dans l'impossibilité d'agir en raison d'une force majeure ; que l'administrateur judiciaire a été nommé le 19 mai 2015, alors que l'appelant ne l'a assignée qu'en 2017 ; que le nouveau syndic était présent en 2013 en qualité de syndic bénévole ; que l'assemblée générale n'a pas relevé l'impossibilité d'établir les comptes et par conséquent d'agir à l'égard des copropriétaires ; que la somme restant due au 1er octobre 2011 est manifestement prescrite ; que l'appelant ne peut poursuivre en justice le règlement de l'appel de fonds du 16 juin 2021 et l'appel de provisions courantes pour la période du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021 alors qu'il s'agit des charges courantes et qu'elle procède régulièrement à des règlements ; que le décompte ne tient de plus pas compte du règlement qu'elle a effectué le 1er juillet 2021, de sorte que le montant qu'elle resterait devoir ne peut excéder 665,93 euros.



À défaut de prescription pour toute somme antérieure à 2012, elle fait valoir que l'appelant ne produit pas de décompte général 

soumis à l'approbation de l'assemblée générale, qui permettrait de vérifier le montant dû ; que les appels de fonds pour travaux visent des montants globaux qui ne correspondent pas aux factures approuvées dans le cadre de l'assemblée générale ; que les décomptes produits sont sujets à caution ; qu'elle n'est pas en mesure de vérifier si des charges d'ascenseur lui sont imputées, dans la mesure où les répercussions sur le décompte de la décision de l'assemblée générale de 2017 d'appliquer rétroactivement les tantièmes résultant du règlement de copropriété sont ignorées ; qu'elle n'était même pas en possession du règlement de copropriété avec les tantièmes, dont l'application aurait été modifiée ; que le syndicat met également en compte un honoraire de 960 euros le 22 juin 2016, manifestement relatif à la procédure et qui n'est pas justifié, de même que des frais de mise en demeure et des frais d'envoi d'appels de fonds.



Par note du 30 juin 2022, communiquée par RPVA le 22 juillet 2022, la cour a invité les parties à conclure par note en délibéré sur le délai de prescription applicable à la demande du syndicat des copropriétaires, au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige introduit le 15 juin 2017, avant sa modification par la loi Elan du 23 novembre 2018.



Selon note en délibéré du 2 août 2022, la Sci Schuman Europe a sollicité qu'il soit statué quant à la prescription applicable au regard des règles législatives qui trouvent application en l'espèce.



Par note en délibéré du 2 août 2022, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que le premier juge a à tort fait application d'une prescription de cinq ans, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant, avant sa modification par la loi Elan, une prescription de dix ans pour les actions nées de l'application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 entre un copropriétaire et le syndicat ; qu'en tout état de cause, la prescription n'a pu commencer à courir que quand le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des pièces comptables du précédent syndic et que l'assignation en référé aux fins précisément de se voir remettre les pièces par la société Sas Citya Etige Logement a interrompu la prescription.



Par note du 9 août 2022, la Sci Schuman Europe a fait valoir que seuls sont recevables les développements relatifs à la question de la prescription, autorisés par la cour d'appel dans le cours du délibéré.



MOTIFS



Sur la prescription :



En vertu des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, applicable au litige introduit par acte du 15 juin 2017, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par dix ans.



C'est dès lors à tort que le premier juge a fait application de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'a rendu applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat que dans sa version modifiée par la loi du 23 novembre 2018. 

La procédure ayant été introduite antérieurement au raccourcissement du délai de prescription à cinq ans, il convient de constater que la demande en recouvrement des charges antérieures au 15 juin 2012 est recevable comme non prescrite.



Au fond : 



En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.



En revanche, le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, peut contester la régularité de son compte individuel.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut d'un relevé de compte copropriétaire de la Sci Schuman Europe à compter du 1er octobre 2010, faisant apparaître au titre des charges de copropriété un solde débiteur de 7 083,02 euros au 1er juillet 2021, appel de charges de juillet à octobre 2021 inclus.



Il sera immédiatement constaté que ce relevé comporte les règlements allégués par l'intimée, à l'exception d'un virement de 





785,51 euros qu'elle dit avoir effectué le 1er juillet 2021.

Elle ne verse pour autant qu'un extrait de son grand livre des comptes généraux provisoire non certifié, qui ne peut dès lors justifier la réalité du virement allégué.



Le syndicat des copropriétaires justifie les sommes mises en compte au titre des provisions sur charges par la production des appels de charges faisant apparaître les postes de charges généraux ainsi que les tantièmes de l'intimée, déterminant le montant dû, les décomptes annuels, ainsi que le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 décembre 2010, portant approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2010 pour l'exercice 2009/2010 ; le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 février 2013, portant approbation des comptes de l'exercice du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011, portant approbation des comptes de l'exercice 2011/2012 ainsi que du budget prévisionnel et fixant le montant des appels provisionnels de 2012/2013 ; le procès-verbal de l'assemblée générale du 7 janvier 2015, portant approbation des comptes de l'exercice 2012/2013 et des comptes de l'exercice 2013/2014, ainsi qu'approbation du budget prévisionnel du prochain exercice 2015/2016 ; le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 avril 2017, portant approbation des comptes de l'exercice 2014/2015, approbation des comptes de l'exercice 2015/2016 et du budget prévisionnel des exercices 2017/2018 et 2018/2019 ; le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 mai 2018, portant approbation des comptes de l'exercice 2016/2017 ; le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 juin 2021 portant approbation des comptes de l'exercice 2017/2018, de l'exercice 2018/2019, de l'exercice 2019/2020 et des budgets prévisionnels des exercices 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022.



Concernant les appels de fonds pour travaux, les procès-verbaux des assemblées générales précitées contiennent le vote conforme des copropriétaires à cette fin.



Les pièces versées aux débats et notamment le décompte annuel de charges, permettent la vérification des montants imputés à l'intimée, dont il ne résulte nullement qu'elle s'est vu imputer des charges relatives à l'ascenseur. Il sera relevé notamment que le fait que lors de l'assemblée générale du 12 avril 2017, les copropriétaires ont décidé d'appliquer les mêmes tantièmes qu'au premier étage, soit 160 tantièmes « à la demande de la Serm pour l'utilisation de l'ascenseur pour PES », ne permet pas de déduire, ainsi que se borne à le supposer l'intimée, que des frais relatifs à cet équipement, dont elle n'a pas l'utilité, lui auraient été imputés, alors que le point 24 du procès-verbal, relatif à l'application rétroactive des frais d'ascenseur en raison de l'utilisation de l'équipement par le locataire de la Serm « Les Ailes de l'Espoir », montre que la délibération n'avait pour but que d'imputer de tels frais à ce copropriétaire et son locataire.

Eu égard à la dette de l'intimée et de la procédure en cours, le syndicat des copropriétaires était par ailleurs fondé à mettre en compte les appels de provision pour les termes ultérieurement échus, jusqu'au mois de septembre 2021.



Il en résulte que la créance de la copropriété à l'encontre de l'intimée est justifiée à hauteur de la somme de 7 083,02 euros, dont il convient toutefois de déduire la somme de 960 euros au titre des honoraires d'avocat manifestement relatifs à l'instance, des frais de mise en demeure de 25 euros du 4 janvier 2019 et du 19 octobre 2020 qui ne sont pas versés aux débats, non plus que le justificatif d'une somme de 11 euros au titre de frais recommandés, soit un solde de 6 062,02 euros. Il sera précisé que contrairement à ce qu'a retenu à tort le premier juge, il ne résulte nullement des comptes versés aux débats que le syndicat était redevable d'une somme de 12 265,18 euros envers l'intimée, ce que cette dernière ne soutient au demeurant pas.



Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a débouté l'appelant de ses demandes et la Sci Schuman Europe sera condamnée à lui payer la somme de 6 062,02 euros au titre des charges échues jusqu'au 30 septembre 2021.



Sur les frais et dépens :



Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées.



Partie perdante, l'intimée sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du même code.



Il sera en revanche fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits, à hauteur de la somme de 1500 euros.





PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des charges jusqu'au 15 juin 2012 en raison de la prescription, en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes, en ce qu'il l'a condamné aux dépens et au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau de ces chefs,



DECLARE recevable comme non prescrite la demande en recouvrement des charges antérieures au 15 juin 2012,



CONDAMNE la Sci Schuman Europe à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 6 062,02 euros au titre des charges échues jusqu'au 30 septembre 2021,



DEBOUTE la Sci Schuman Europe de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la Sci Schuman Europe aux dépens de première instance,



Y ajoutant,



CONDAMNE la Sci Schuman Europe à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



DEBOUTE la Sci Schuman Europe de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la Sci Schuman Europe aux dépens de l'instance d'appel.



La GreffièreLa Présidente de chambre