Cour d'Appel · 6ème Chambre — 1 septembre 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/00675 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FOPY

Minute n° 22/00150





[X]

 C/

S.C.I. VERDUN









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 01 Février 2021, enregistrée sous le n° 20/01365

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU 01 SEPTEMBRE 2022









APPELANT :



Monsieur [D] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ









INTIMÉE :



S.C.I. VERDUN Prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ









DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 05 Mai 2022 tenue par Mme Claire DUSSAUD, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 01 Septembre 2022.





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD









COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Mme DUSSAUD, Conseillère,



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme DEVIGNOT, Conseillère







ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de présidente de Chambre et par Mme Jocelyne WILD, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 19 mars 2019, la SCI Verdun a donné à bail commercial à M. [D] [X], pour un loyer de 700 euros outre une provision sur charges de 142,46 euros par mois, un local sis [Adresse 1]. M. [X] y exploite un fonds de commerce de restauration.



Par acte d'huissier du 27 juillet 2020, remis en l'étude, la SCI Verdun a fait délivrer à M. [X] un commandement de payer le solde des loyers et charges dû au 22 juillet 2020, soit la somme de 7 315 euros.



Par acte d'huissier du 29 octobre 2020 remis en l'étude, la SCI Verdun a assigné M. [X] devant le tribunal judiciaire de Thionville aux fins de :

- prononcer la résiliation du contrat de bail ;

- ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;

- condamner M. [X] au paiement d'une somme de 845 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation judiciaire du contrat de bail et jusqu'à départ effectif des lieux ;

- condamner M. [X] au paiement d'une somme de 7 315 euros à titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de juillet 2020 ;

- condamner M. [X] au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens de la procédure.



M. [X] n'a pas comparu à l'audience.



Par jugement du 1er février 2021, le tribunal judiciaire de Thionville a :

- prononcé la résiliation du contrat de bail commercial ;

- ordonné à M. [X] et tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de 8 jours suivant la signification du jugement ;

- dit qu'à défaut d'exécution volontaire il pourra être procédé à l'expulsion immédiate au besoin avec le concours de la force publique ;

- dit qu'il sera disposé des meubles pouvant se trouver sur place conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné M. [X] à payer à la SCI Verdun la somme de 7 315 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2020 ;

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à la SCI Verdun, en cas de maintien dans les lieux, à la somme de 845 euros par mois et condamné M. [X] au paiement de cette indemnité à compter de la date du jugement ;

- condamné M. [X] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer ;

- ordonné l'exécution provisoire.



Pour se déterminer ainsi, le tribunal a considéré que l'absence de règlement par M. [X] de sa dette locative d'un montant de 7 315 euros malgré le commandement de payer délivré le 27 juillet 2020 constituait un manquement grave et répété à son obligation de paiement de ses loyers, lequel justifiait la résiliation de son bail et, en conséquence, la libération des locaux, le paiement de l'arriéré locatif et la fixation d'une indemnité d'occupation.



Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 12 mars 2021, M. [X] a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation du jugement dans toutes ses dispositions.



Par ordonnance de référé du 12 juillet 2021, le premier président de la cour d'appel de Metz a :

- ordonné qu'il soit sursis à l'exécution du jugement du 1er février 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Thionville jusqu'à l'arrêt de la cour à intervenir ;

- condamné les parties aux dépens qui seront partagés entre elles à parts égales ;

- rejeté la demande de la SCI Verdun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions du 11 juin 2021, auxquelles il est référé pour un exposé exhaustif de ses moyens, M. [X] demande à la cour de :

- faire droit à son appel ;

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Vu les circonstances exceptionnelles et imprévisibles au sens de l'article 1195 du code civil et la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020,

- débouter la SCI Verdun de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à son encontre ;

- enjoindre la SCI Verdun à produire un décompte détaillé et actualisé des loyers restant dus (hors dépôt de garantie) ;

- lui accorder un délai de 24 mois pour s'acquitter des loyers non réglés, en sus des loyers courants ;

- dire et juger que sur cette période de 24 mois, les loyers dus ne porteront pas intérêts au taux légal ;

- eu égard aux circonstances de la cause, dire et juger n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Verdun ;

- condamner la SCI Verdun aux dépens de première instance et d'appel.



M. [X] soutient d'abord remplir les conditions de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 et du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 s'appliquant aux entreprises de moins de 250 salariés avec un chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros et une perte de chiffre d'affaires de plus de 50 % au titre du mois de novembre 2020, selon lesquels « toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, à l'encontre des locataires pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives est réputée non écrite ». Il observe que ce texte est entré en vigueur le 17 octobre 2020, que l'assignation date du 21 octobre 2020, et qu'il ne pouvait être recouru contre les locataires qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle l'activité cessera d'être affectée par une mesure de police. Il estime ainsi que le tribunal a fait droit à tort aux demandes de la SCI Verdun, en contrevenant aux dispositions légales et réglementaires.



M. [X] expose avoir débuté l'exploitation de son restaurant en novembre 2019 après avoir effectué de lourds travaux de mise en conformité du local, de sorte qu'il a été contraint de fermer son établissement de mars à juin 2020, après seulement 4 mois d'exploitation. Il indique qu'après pourparlers, le bailleur n'a pas offert de réduction de loyer et a seulement renoncé au loyer d'avril 2020. Il ajoute qu'en raison des restrictions sanitaires, il n'a pu exploiter que partiellement l'activité entre juillet et septembre 2020 et n'a dès lors pas pu reconstituer sa trésorerie. Les mesures gouvernementales l'ont ensuite contraint de fermer à nouveau son établissement d'octobre 2020 à juin 2021 sans que la vente à emporter lui ait permis de couvrir les charges courantes. Il précise qu'il n'était pas éligible aux aides gouvernementales.



Concernant les sommes dues, M. [X] conteste l'existence d'impayés sur l'année 2019 mais reconnaît qu'une partie des loyers de 2020 reste due. Il affirme néanmoins être un preneur de bonne foi car il a proposé sans succès l'adaptation de son contrat jusqu'à la reprise de son activité. Il s'estime ainsi fondé à se prévaloir de circonstances imprévisibles au sens de l'article 1195 du code civil et affirme pouvoir procéder au règlement des loyers dus avec les loyers en cours sur une période de deux ans. Il invite alors la SCI Verdun à verser aux débats un décompte actualisé des loyers dus et conclut à l'infirmation du jugement entrepris.



Par ses dernières conclusions du 6 avril 2022, auxquelles il est référé pour un exposé exhaustif de ses moyens, la SCI Verdun, prise en la personne de son représentant légal, demande à la cour de :

- dire et juger l'appel de M. [X] à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Thionville du 1er février 2021 recevable en la forme mais non fondé ;

- en conséquence, le rejeter ;

- débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes ;

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf à prononcer la résiliation du contrat de bail à compter de la décision à intervenir ;

- amender le jugement sur le montant de la condamnation au titre de l'arriéré locatif ;

- condamner M. [X] à lui payer la somme de 24 215 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2022 ;

- condamner M. [X] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [X] aux frais et dépens de la procédure d'appel.



La SCI Verdun conteste d'abord les affirmations de M. [X]. Elle affirme que ce dernier a débuté l'exploitation de son restaurant dès mai 2019 et n'a pas eu à réaliser de lourds travaux d'aménagement. Elle soutient que M. [X] n'a pas fermé son restaurant durant les différents confinements et qu'il a au contraire mis en place une activité de vente à emporter, de sorte qu'il pouvait s'acquitter de ses loyers durant la période de crise sanitaire. De plus, la SCI Verdun indique qu'il existe un arriéré locatif antérieur à cette période que M. [X] n'a pas encore réglé.



Ensuite, la SCI Verdun conteste l'interprétation de M. [X] des dispositions de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020. Elle expose en effet que sa demande en résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers a été présentée plus de deux mois après la reprise de l'activité de M. [X] suite aux mesures de police prises durant la crise sanitaire, de sorte qu'elle est recevable. Elle maintient en tout état de cause que sa demande est recevable à ce jour car l'état d'urgence sanitaire a pris fin au 1er juin 2021.



Par ailleurs, la SCI Verdun soutient que la loi du 14 novembre 2020 n'a fait que suspendre les procédures en cours, de sorte que M. [X] aurait dû régulariser sa situation au plus tard deux mois après la levée des mesures de police sanitaire ou lui demander un aménagement de sa dette locative. Elle rappelle en ce sens que la charge de la preuve de la libération de son obligation lui incombe. Elle précise qu'elle a maintenu l'arriéré locatif arrêté à la date du 15 juillet 2020 et qu'en mars 2022, M. [X] lui devait une somme de 24 215 euros.



Enfin, la SCI Verdun soutient que les dispositions de l'article 1195 du code civil ne sont pas applicables en l'espèce car M. [X] ne respecte pas ses obligations contractuelles de paiement de son loyer. Elle maintient sa demande de résiliation du contrat et son opposition à tout délai de paiement au profit de son locataire, car il ne démontre pas être dans la possibilité d'apurer sa dette. Elle lui reproche également de ne pas avoir justifié auprès d'elle de son assurance contre les risques.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2022.







MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur la résiliation du bail :



L'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire dispose que :

« I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire (L. n°2021-689 du 31 mai 2021, art. 10) «, du 2° du I de l'article 1er de la loi n°2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire » ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application (L. n°2021-689 du 31 mai 2021, art. 10) « des deux premiers alinéas du III de l'article 1er de la loi n°2021-689 du 31 mai 2021 précitée ou du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du code de la santé publique ». Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.





II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en 'uvre et le bailleur ne peut (L. n°2021-689 du 31 mai 2021, art. 10) « pratiquer de mesures conservatoires qu'avec l'autorisation du juge, par dérogation à l'article L. 511-2 du code des procédures civiles d'exécution. »

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.



III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.



IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa. [']



VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020 ».



Il est relevé en premier lieu que la SCI Verdun ne conteste pas que M. [X] remplisse les conditions du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 ouvrant droit au bénéfice des dispositions de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020.



Il ressort des pièces produites par la SCI Verdun qu'elle réclamait, au jour de l'assignation le 29 octobre 2020, le paiement de la caution à hauteur de 1 400 euros, les loyers de juin et décembre 2019 et les loyers de janvier à juillet 2020 inclus, hormis celui d'avril 2020, étant également précisé que les loyers de janvier et février 2020 étaient partiellement réglés et que le paiement devait intervenir en début de mois.



Les mesures de police administrative, mentionnées au I de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, prises en application de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020, sont celles s'étendant du 11 juillet 2020 au 1er avril 2021 inclus, ainsi qu'il ressort de l'article 1 de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020.



Le IV de l'article 14 précité précise que « Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. » Il en résulte que le locataire, M. [X] ne pouvait « encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à (son) encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives » qui étaient dus sur la période du 11 juillet 2020 au 1er avril 2021 inclus, cette suspension de toute action ou sanction s'appliquant jusqu'au 1er juin 2021 inclus.



Il est également observé que M. [X] n'allègue pas, et ne démontre pas, avoir été affecté par une autre mesure de police mentionnée au I de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, que celles prises en application de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 précitée.



Il apparaît donc que M. [X] ne peut utilement invoquer le bénéfice de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, pour les loyers échus avant le 11 juillet 2020, ni pour ceux échus après le 1er avril 2021.



M. [X] peut donc encourir l'action en résiliation judiciaire formée par la SCI Verdun par assignation du 29 octobre 2020 pour les loyers échus jusqu'au 10 juillet 2020, ainsi que pour ceux échus après le 1er avril 2021.



Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résiliation du contrat peut, en toute hypothèse, être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave.

L'article 1228 dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 prévoit que la résiliation prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Le bail signé par les parties prévoit un loyer mensuel de 700 euros, et que le preneur devra supporter en outre, notamment, la taxe foncière, payable en même temps que chaque terme de loyer, qui représentait 1709,46 euros en 2018 et était à réajuster.



- s'agissant de la période antérieure au 11 juillet 2020 :



Le décompte de loyers établi par la SCI Verdun le 19 février 2020, intégré au commandement de payer du 27 juillet 2020, page 2, indique qu'à cette date les loyers et taxe foncière (TF) de juin et décembre 2019 restaient impayés, pour un total de (700 + 145) x 2 = 1690 euros. M. [X] produit dans ses propres pièces une copie de ce même décompte du 19 février 2020 émanant de la bailleresse, qui constitue donc une preuve de paiement des loyers et TF autres que ceux des mois de juin et décembre 2019 (cf commandement de payer, pièce 2 de la SCI Verdun, et décompte, pièce 1 de l'appelant). La SCI Verdun est dès lors mal fondée à prétendre, dans le dernier état de ses conclusions et de ses pièces, qu'un total de 2550 euros serait impayé au titre de l'année 2019, en produisant un décompte modifié.



 Dans ses dernières conclusions M. [X] affirme avoir versé tous les loyers de l'année 2019, mais il ne produit aucun élément justifiant d'un paiement des loyers de juin et décembre 2019 (tel qu'une preuve de virement à la bailleresse, ou une quittance de loyer), excepté une attestation du gérant de la SCI Verdun, M. [E] [S], dont le contenu n'est pas contesté et dont il ressort qu'un loyer a été réglé le 10 décembre 2019 mais dont l'échéance sur laquelle ce paiement est imputé n'est pas précisée.



Concernant le loyer de juin 2019, le preneur produit un tableau fait à la main indiquant les loyers dus arrêtés au 13 août 2019 et duquel il ressort que le loyer de juin 2019 aurait été réglé. Ce document ne comporte cependant aucune mention permettant de déterminer son origine et est contredit par les autres documents produits par les deux parties. Il n'est donc pas établi que le loyer et la part de taxe foncière de juin 2019 ont été réglés par M. [X].



En définitive, au vu du décompte initial joint au commandement de payer précité, et dès lors que M. [X] ne démontre pas avoir versé les 7 échéances mensuelles de loyers et taxe foncière de la période de juin à décembre 2019 inclus, il doit être retenu que le preneur reste redevable de deux échéances au titre de l'année 2019, totalisant 845 x 2 = 1690 euros.



Il est souligné, ainsi que le fait valoir l'appelant, que le montant du dépôt de garantie n'est pas à intégrer dans les arriérés de loyers de l'année 2019. Au surplus la SCI Verdun produit en pièce n° 10 la copie d'un chèque de 1400 euros, émanant de M. [X], non daté et non encaissé, correspondant au montant du dépôt de garantie.



Le décompte des loyers impayés de l'année 2020, émanant de la SCI Verdun, figurant en page 3 du commandement de payer du 27 juillet 2020, indique un impayé total de 4425 euros pour la période échue jusqu'au 10 juillet 2020, dont 845 euros au titre de l'échéance de loyer + TF du mois de juillet. Conformément aux stipulations du bail, page 7, le preneur s'est engagé à payer les loyers en quatre termes égaux, le premier des mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, de sorte que la bailleresse est fondée à prétendre que l'intégralité du loyer du mois de juillet aurait dû être payé avant le 10 juillet 2020.



Il n'est pas contesté que le preneur n'a pas régularisé les loyers de janvier et février 2020, qui n'ont été payés que partiellement, et n'a plus payé de loyer depuis lors.



En définitive, à la date du 10 juillet 2020, M. [X] était redevable d'une somme totale de 1690 + 4425 = 6 115 euros,  représentant plus de 7 échéances de loyers et de taxe foncière, et ce pour une période non protégée au sens de l'article 14 précité qu'il invoque.





- s'agissant de la période postérieure au 1er avril 2021 :





Il ressort des derniers décomptes actualisés produits par la bailleresse que M. [X] n'a réglé aucun loyer sur la période de mai 2021 à mars 2022 inclus, ni aucune échéance de taxe foncière, soit un impayé total de 9 295 euros .



Au total, l'impayé de loyers et taxes foncières concernant des périodes non protégées par l'article 14 précité, représente 15 410 euros, soit 18 échéances de loyers et taxes foncières.



Il est rappelé que les mesures prises dans le cadre de la crise sanitaire ne contiennent aucune disposition particulière de nature à influer sur l'exigibilité des loyers commerciaux pendant le temps d'interdiction au public des commerces dits non essentiels, de sorte que M. [X] avait l'obligation de régler ses loyers. Il est également observé que les restaurants ont rouvert, certes avec restrictions, de juin à octobre 2020, puis que M. [X] a pu exploiter partiellement son activité avec la vente à emporter de novembre 2020 à juin 2021. S'il affirme que cette activité de vente à emporter ne permettait pas de couvrir les charges courantes, il n'en justifie pas.



Il est constaté que M. [X] n'oppose aucune exception d'inexécution mais se prévaut des circonstances imprévisibles au sens de l'article 1195.



Cet article dispose que « si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe ».



Or, à supposer que les périodes de restriction de l'activité de restauration dues à la crise sanitaire puissent être qualifiées de changement de circonstances imprévisible rendant l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, il est relevé que M. [X] ne justifie d'aucune demande de renégociation du contrat et qu'il n'a pas continué à exécuter ses obligations. En outre, ce texte n'a pas pour objet l'octroi de délais de paiement et l'appelant ne sollicite ni la résolution, ni l'adaptation du contrat.



Il sera donc retenu que le non-paiement des loyers par M. [X] constitue en l'espèce un manquement suffisamment grave à ses obligations contractuelles, justifiant la résiliation du bail commercial conclu avec la SCI Verdun au 31 mars 2022.



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, la date de résiliation étant cependant reportée au 31 mars 2022.







Sur l'expulsion :



Le bail étant résilié à compter du 31 mars 2022, M. [X] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [X] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire faute de libération volontaire des lieux à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément à l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution.













Sur l'indemnité d'occupation :



L'indemnité d'occupation étant destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur au titre de l'occupation du preneur postérieurement à la résiliation du bail, M. [X] sera condamné à payer à la SCI Verdun une indemnité mensuelle d'occupation également au montant du loyer et des charges, soit la somme de 845 euros à compter du 1er avril 2022, puis tous les 1er de chaque mois jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.







Sur les arriérés de loyer :



Il est constaté que M. [X] ne conteste pas l'existence d'arriérés de loyers et qu'il n'apporte aucun élément propre à justifier des paiements allégués pour les mois de juin et décembre 2019.



La SCI Verdun produit un décompte actualisé et arrêté au mois de mars 2022 pour un montant de 24 215 euros correspondant à 27 mois de loyers (845 x 27) et au montant de la caution (1 400 euros).



Toutefois ce décompte actualisé n'est pas entièrement justifié, ainsi qu'il a déjà été observé plus haut, seule une somme de 1690 euros restant impayées au titre des loyers et TF de l'année 2019. Au vu des décomptes qu'elle produit indiquant une somme due de 6760 euros pour 2020, 10 140 euros pour 2021 et 2535 euros pour 2022, un total de 21 125 euros de loyers et taxe foncière reste dû au total. 



Étant rappelé que les loyers commerciaux sont restés exigibles pendant les périodes où l'activité économique était affectée par des mesures sanitaires, M. [X] sera donc condamné à payer à la SCI Verdun la somme de 21 125 euros incluant les arriérés de loyers entre juin 2019 et mars 2022 inclus. Le dépôt de garantie n'a pas à être pris en compte au titre des arriérés de loyers. Le jugement sera infirmé quant au montant de l'arriéré locatif.



M. [X] ne produisant aucun élément relatif à sa situation financière actuelle, il ne sera pas fait droit à sa demande de délai de paiement.







Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



M. [X] succombant à la présente instance, il sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI Verdun la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.



























PAR CES MOTIFS



La cour,



INFIRME le jugement entrepris quant à la date de la résiliation judiciaire et aux montant de la condamnation au titre de l'arriéré locatif ;



Statuant à nouveau de ces chefs,



PRONONCE la résiliation du bail commercial, relatif à la location d'un local sis au [Adresse 1], conclu entre la SCI Verdun et M. [D] [X] à compter du 31 mars 2022;



ORDONNE en conséquence l'expulsion de M. [D] [X] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, faute de libération volontaire des lieux à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux prévu par l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



CONDAMNE M. [D] [X] à payer à la SCI Verdun une indemnité mensuelle d'occupation de 845 euros à compter du 1er avril 2022 inclus puis tous les 1er de chaque mois jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;



CONDAMNE M. [D] [X] à payer à la SCI Verdun la somme de 21 125 euros au titre de l'arriéré de loyers et taxe fioncière arrêté au mois de mars 2022 inclus ;



DÉBOUTE M. [D] [X] de sa demande de délai de paiement ;



CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;



Y ajoutant,



CONDAMNE M. [D] [X] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE M. [D] [X] à payer à la SCI Verdun la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;



DÉBOUTE la SCI Saint Charles de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.













La greffièreLa Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre