Cour d'Appel · Chambre commerciale — 6 septembre 2022

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délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



Chambre commerciale



ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 20/01670 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OR7T



ARRET N°



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 04 MARS 2020 

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER 

N° RG 2019/3393



APPELANTS :



Madame [W] [T]

née le 01 Juin 1986 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 4]

Représentée par Me Amandine BOUVIER de la SARL ACTEA LEGAL +, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Appelant dans 20/02201 (Fond)



Monsieur [K] [I]

né le 13 Mai 1986 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 4]

Représenté par Me Amandine BOUVIER de la SARL ACTEA LEGAL +, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Appelant dans 20/02201 (Fond)



Monsieur [V] [D]

né le 02 Avril 1984 à OTTAWA

de nationalité Canadienne

[Adresse 5]

[Adresse 5] (CANADA)

Représenté par Me Amandine BOUVIER de la SARL ACTEA LEGAL +, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Appelant dans 20/02201 (Fond)



S.A.S.U. NORMAN TAYLOR OCCITANIE

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Amandine BOUVIER de la SARL ACTEA LEGAL +, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Intimé dans 20/02201 (Fond),

Ordonnance de caducité partielle du 9 /7/2020



INTIMEES :



S.A.S.U. NORMAN TAYLOR OCCITANIE

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Ouiçal MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER





S.A.S. LES GROS BONNETS

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Laurent FERRACCI, avocat au barreau de MONTPELLIER







Ordonnance de clôture du 28 Avril 2022



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 MAI 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre

Mme Anne-Claire BOURDON, conseiller

Mme Marianne ROCHETTE, conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Hélène ALBESA





ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre, et par Madame Hélène ALBESA, greffier.





FAITS et PROCÉDURE - MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES : 

 

Ayant décidé de mettre en vente le fonds de commerce de bar licence III et restauration rapide exploité sous l'enseigne Wine note bar, 10 et [Adresse 3], la SAS Les Gros bonnets a signé le 15 octobre 2018, un acte de vente sous condition suspensive avec MM. [D] et [I], ainsi que Mme [T].



Selon acte d'avocat du 23 janvier 2019, la société Meepellier se substituant à ces derniers a acquis le fonds de commerce au prix de 235'000 euros.



Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception du 12 décembre 2018,la société Norman Taylor Occitanie, exploitante d'une agence immobilière, a mis en demeure MM. [D] et [I], ainsi que Mme [T] d'avoir à lui régler le montant d'une commission égale à 6 % du prix de cession du fonds de commerce.



Par courrier recommandé du même jour, elle a également mis en demeure la société Les Gros bonnets de régler la même commission de 12'000 euros HT.



Par exploits des 22,25 et 26 février 2019, la société Norman Taylor Occitanie a fait assigner la société Les Gros bonnets, MM. [D] et [I], ainsi que Mme [T] devant le tribunal de commerce de Montpellier qui par jugement du 14 mars 2020, a notamment :



- rejeté la demande d'irrecevabilité de MM. [D] et [I] et de Mme [T],

- confirmé que la société Norman Taylor a bien qualité agir à l'encontre de MM. [D] et [I] et Mme [T], 

- dit qu'il n'existe aucun mandat de vente entre la société Norman Taylor et la société Les Gros bonnets,

- rejeté toutes les demandes de la société Norman Taylor à l'encontre de la société Les Gros bonnets,

- confirmé qu'il existe un mandat d'achat établi entre la société Norman Taylor et MM. [D] et [I], Mme [T], 

- condamné MM. [D] et [I] et Mme [T] à payer la somme de 12'000 euros au titre de son indemnité de recherche de fonds de commerce,

- débouté la société Norman Taylor de sa demande solidaire d'indemnité compensatrice de 6 % au titre de son mandat de vente,

- condamné MM. [D] et [I] et Mme [T] à payer la somme de 1000 euros à la société Norman Taylor et la somme de 2000 euros à la société des gros bonnets au titre de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.

 

MM. [D], [I], Mme [T] et la société Norman Taylor Occitanie ont relevé appel, le 25 mars 2020, de ce jugement en intimant la société Les Gros bonnets.



MM. [D], [I], Mme [T] ont relevé appel une seconde fois appel de ce jugement selon déclaration du 5 juin 2020 en intimant la société Norman Taylor Occitanie et la société Les Gros Bonnets.



Par ordonnance du 9 juillet 2020, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'encontre de la société Norman Taylor Occitanie.



Par ordonnance du même jour, il a prononcé la jonction des procédures n°RG 20/02201 et 20/1670 sous le numéro 20/1670.





****



MM. [D] et [I], Mme [T] demandent à la cour, en l'état de leurs conclusions déposées et notifiées le 22 avril 2022 via le RPVA, de :



Vu les articles 31, 32,122 et 124 du code de procédure civile, les articles 1179, 1216, et 1216-1 du code civil, les articles 1er et 6 de la loi n° 70'9 du 2 janvier 1970 (...), les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi précitée (...)

In limine litis : sur l'irrecevabilité de la demande de la société Norman Taylor Occitanie à leur encontre

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit recevable à leur encontre l'action de la société Norman Taylor Occitanie,

- déclarer irrecevable la demande de condamnation de la société Norman Taylor Occitanie à leur encontre en raison d'une absence de qualité agir,

Sur l'absence de fondement des demandes de la société Norman Taylor Occitanie à leur encontre

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'il existe un mandat entre la société Norman Taylor Occitanie et MM. [D], [I] et Mme [T] 

- débouter la société Norman Taylor Occitanie de sa demande tendant à voir reconnaître l'existence d'un mandat de recherche entre elle et MM. [D], [I] et Mme [T], 

- infirmer le jugement en ce qui les a condamnées à payer à la société Norman Taylor Occitanie la somme de 12'000 euros au titre de son indemnité de recherche de fonds de commerce,

- rejeter en conséquence la demande de la société Norman Taylor Occitanie tendant à les condamner au versement d'une commission au titre de la vente du fonds de commerce,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Norman Taylor Occitanie de sa demande solidaire d'indemnité compensatrice de 6 % au titre de son mandat de vente,

En l'état de cause, 

- débouter la société Norman Taylor Occitanie et la société Les Gros bonnets de l'ensemble de leurs demandes (...),

- la condamner ainsi que la société Les Gros bonnets à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Au soutien de leur appel, ils font essentiellement valoir que :



- en l'état de la substitution au bénéfice de la société Meepellier et des dispositions de l'article 1216-1 du code civil, la cession du contrat les avait libérés pour l'avenir, de sorte que n'étant pas tenus de son exécution, toute prétention émise à leur encontre est irrecevable,

- l'absence mandat écrit conforme aux dispositions de la loi Hoguet et de son décret d'application est sanctionnée par une nullité relative qu'ils sont en droit de revendiquer conformément à l'article 1179 du code civil, étant faux de prétendre qu'il y aurait eu mandat tacite et ratification, le mail invoqué du 18 septembre 2018 contenant au contraire le refus de valider une lettre stipulant l'intervention de l'agence et le montant de sa commission,

- la société Norman Taylor Occitanie ne disposant d'aucun mandat de recherche ne peut prétendre à une quelconque commission à laquelle aucun des actes du 15 octobre 2018 et 23 janvier 2019 ne font référence,

- seule, la société Les Gros bonnets a manifesté sa volonté de confier à la société Norman Taylor Occitanie un mandat de vente.



La société Norman Taylor Occitanie, intimée, demande à la cour aux termes de ses conclusions déposées et notifiées via le RPVA le 21 octobre 2020 :



Vu les articles 1984 et suivants du code civil et 1240 du même code, la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972,

- confirmer le jugement rendu le 4 mars 2020 par le tribunal de commerce de Montpellier en ce qu'il a :

' rejeté la demande d'irrecevabilité de MM. [D] et [I] et de Mme [T],

' confirmé que la société Norman Taylor a bien qualité agir à l'encontre de MM. [D] et [I] et Mme [T] ,

' confirmé qu'il existe un mandat d'achat établi entre la société Norman Taylor et MM. [D] et [I], Mme [T], 

' condamné MM. [D] et [I] et Mme [T] à payer la somme de 12'000 euros au titre de son indemnité de recherche de fonds de commerce,

 ' condamné MM. [D] et [I] et Mme [T] à payer la somme de 1000 euros à la société Norman Taylor et la somme de 2000 euros à la société Les gros bonnets au titre de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.

- recevoir son appel incident et infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a dit qu'il n'existe aucun mandat de vente établi entre elle et la société Les Gros bonnets, rejeté toutes ses demandes à l'encontre de cette dernière et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande solidaire d'indemnité compensatrice de 6 % au titre de son mandat de vente,

Statuant à nouveau,

- dire et juger que :

' tant la société Les Gros bonnets que les consorts [T], [I], [D] l'ont respectivement mandatée pour leur trouver un acquéreur et un fonds de commerce,

' qu'elle a droit au versement du commissionnement au titre de la vente du fonds de commerce de l'enseigne Wine note bar, intervenue entre la société Les Gros bonnets et les consorts [T], [I], [D], 

En conséquence,

- condamner solidairement la société Les Gros bonnets et les consorts [T], [I], [D] à lui verser la somme de 12'000 euros hors-taxes conformément à la lettre d'intention formulée par ces derniers 

A titre subsidiaire, si par impossible la cour ne retenait l'existence d'aucun mandat,

- dire et juger que la société Les Gros bonnets et les consorts [T], [I], [D] lui ont fait perdre, par leur comportement fautif et leur collusion frauduleuse, son droit à commission,

- les condamner en conséquence solidairement à lui payer une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération qui lui est due au titre de son mandat à savoir 6 % du prix de cession du fonds de commerce, soit la somme de 12'000 euros hors-taxes conformément à la lettre d'intention formulée par les consorts [T], [I], [D],

En tout état de cause,

- débouter la société Les Gros bonnets et les consorts [T], [I], [D] de l'ensemble de leurs demandes, (...),

- condamner solidairement la société Les Gros bonnets et les consorts [T], [I], [D] à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l'instance.



Elle expose en substance que :



- la vente du fonds de commerce n'a pu être régularisée qu'en vertu d'un mandat tacite tant de recherche que de vente,

- les SMS échangés avec la vendresse confirment l'existence de ce mandat, son représentant écrivant expressément « vouloir avant de régulariser par écrit le mandat de vente, une proposition écrite des potentiels acquéreurs », 

- le non-respect du formalisme légal exigeant un mandat écrit est désormais sanctionné par une nullité relative susceptible d'être couverte par une ratification ultérieure intervenue en l'espèce avec le contreseing le 18 septembre 2018 d'une proposition d'achat au prix de 235'000 euros transmise par le conseil des consorts [D], [I] et [T], conforme aux conditions qu'elle avait précédemment énoncées dans un SMS du 12 septembre 2018,

- par courriel du 7 septembre 2018, les acquéreurs lui avaient transmis une lettre d'intention signée la veille, décrivant de manière précise les éléments et caractéristiques du fonds de commerce et mentionnant la proposition de prix de 200'000 euros ainsi que la fixation expresse du montant des honoraires de l'intermédiaire en vente à hauteur de 6 %, cette lettre d'intention ayant été validée par leur conseil,

- elle a bien qualité et intérêt à agir contre ces derniers qui sont ses seuls cocontractants devenus ensuite associés et gérant de la société qu'ils s'étaient substitués, leur mandat tacite de recherche ayant été ratifié,

- subsidiairement, le comportement fautif de la société venderesse et des acquéreurs ayant décidé de l'évincer s'assimile à une collusion frauduleuse justifiant une indemnisation sur le fondement délictuel.



La société Les Gros Bonnets sollicite aux termes de ses conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 20 août 2020, visant les articles 1984 et suivants du code civil et la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972, la confirmation en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Montpellier en date du 3 mars 2020 et la condamnation des consorts [T], [I], [D] à lui payer la somme de supplémentaire de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle soutient que :



- la publication de leur offre de vente sur l'internet avait provoqué les sollicitations de plusieurs agences au nombre desquelles celle de l'agence Norman Taylor Occitanie qui s'était présentée comme titulaire d'un mandat de recherche en lui assurant par mail du 12 septembre 2018 qu'une offre signée pour 235 000 euros net vendeur serait transmise le lendemain, 

- ayant poursuivi ses recherches, elle trouvait acquéreur par ses propres moyens et sans aucun intermédiaire et s'engageait en signant le 18 septembre 2018, une proposition d'achat transmise par le conseil des consorts [T] [I] et [D],

- aucun élément matériel n'étaye l'affirmation de l'existence d'un mandat tacite de vente et dans les mails échangés, et notamment celui du 12 septembre 2018, l'agence Norman Taylor Occitanie ne faisait référence qu'à ses clients acheteurs sans lui transmettre l'offre annoncée pour le lendemain,

- aucun échange ni a fortiori accord n'avaient eu lieu sur la rémunération à laquelle elle aurait pu avoir droit 

- seuls les acheteurs avaient été en relation avec la société Norman Taylor et ceux-ci l'avaient d'ailleurs assurée que dans l'hypothèse où cette dernière intenterait une action, la société Meepellier prendrait en charge les frais d'avocat dans la limite de 3000 euros 

- le revirement jurisprudentiel quant à la sanction encourue pour violation du formalisme imposé par la loi Hoguet est indifférent puisqu'elle est parfaitement en droit de se prévaloir d'une nullité relative pour violation de la disposition transgressée dont elle est victime.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 avril 2022. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la demande principale de la société Norman Taylor Occitanie : 

 

L'article 6 de la loi n° 70-09 du 2 janvier 1970 dispose que les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui, visées à l'article 1er de ladite loi, doivent être rédigées par écrit, soumis aux dispositions de l'article 1359 du code civil. A défaut, ces conventions sont nulles.



La preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne pouvant être rapportée que par écrit, il s'ensuit d'une part, que la licéité de l'intervention d'un agent immobilier dans toutes opérations immobilières, et partant, son droit à la rémunération, est subordonnée à la détention d'un mandat écrit délivré à cet effet par l'une des parties à l'opération, préalablement à toute négociation ou engagement, et d'autre part, qu'en l'absence de mandat régulier, aucune rémunération ne peut être réclamée, l'agent immobilier ne pouvant demander recevoir, directement ou indirectement, aucune somme à titre de rémunération, de commission, de réparation que celles dont les conditions sont déterminées par le mandat écrit.



La circonstance que la nullité absolue excluant toute possibilité de ratification ultérieure ne soit plus encourue laisse subsister la nullité relative dont peut se prévaloir la partie que la loi Hoguet vise à protéger, à savoir les mandants à qui la société Norman Taylor Occitanie impute cette qualité de sorte que les consorts [T]/[I]/[D] et la société Les Gros bonnets peuvent parfaitement invoquer la violation des dispositions légales sur l'exigence d'un écrit.



Les pièces produites par la société Norman Taylor Occitanie pour asseoir ses prétentions reposent, s'agissant des demandes formées contre la société Les Gros bonnets, sur des SMS qui laissent seulement conclure qu'aucun mandant écrit n'a été conclu entre elles et qui ne contiennent aucun accord sur le principe et le montant d'une rémunération au bénéfice de la société Norman.



Il est inopérant de prétendre que la société Les Gros bonnets aurait ratifié son intervention puisque la proposition d'achat signée entre les parties le 18 septembre 2018 pour un prix au demeurant supérieur à celui initialement offert par les consorts [T]/[I]/[D] ne mentionne pas cette intervention ni a fortiori la question d'une quelconque rémunération.



Le tribunal a donc à juste titre écarté les prétentions de la société Norman Taylor Occitanie dirigées contre le vendeur 



La lettre d'intention d'achat de fonds de commerce signée le 6 septembre 2018 par les consorts [T]/[I]/[D] mentionnant les conditions de prix et de règlement proposées ainsi que des 'Honoraires Agence' de 6 % du montant de la cession de fond, soit 12 000 euros HT' ne contient pas davantage engagement de leur part quant à la prise en charge de cette commission. Cette simple mention ne peut s'interpréter comme un tel engagement et ce document ne peut pallier l'absence de mandat écrit conforme au formalisme légal signé préalablement aux recherches et stipulant le montant de la commission éventuellement due par l'acheteur. L'agent immobilier ne leur a pas justifié d'un mandat écrit donné par le vendeur qui aurait pu les renseigner avant la signature de cette lettre d'intention sur le fait que les frais d'honoraires seraient à leur charge et ils en ont vainement la communication par l'intermédiaire de leur conseil, à peine 14 jours après avoir signé ce document. 



La société Norman Taylor Occitanie ne peut donc prétendre à une quelconque rémunération.



Le jugement entrepris sera donc réformé en ce qu'il a fait droit à la demande en paiement d'honoraires dirigées contre eux et la société Norman Taylor Occitanie en sera déboutée.



Sur la demande indemnitaire présentée à titre subsidiaire : 



Soutenant la demande de condamnation in solidum des parties adverses sur le fondement délictuel en raison d'une collusion frauduleuse entre vendeur et acquéreurs, il est indiscutable que la SAS Norman Taylor Occitanie a mis en relation la société Les Gros bonnets d'une part et les consorts [T]/[I]/[D] d'autre part.



Mais dans la mesure où il n'est pas démontré qu'un accord soit intervenu entre l'agent immobilier et l'une ou l'autre des parties à la cession, sur la question de la prise en charge, individuelle ou conjointe, de la contrepartie inhérente à cette mise en relation, il ne peut être retenu que la conclusion de la vente sans l'intervention à l'acte de l'agent immobilier participerait d'une volonté commune et concertée de l'évincer. 



La société Norman Taylor Occitanie sera donc déboutée de sa demande en dommages-intérêts.



Sur les frais et les dépens :



La société Norman Taylor Occitanie qui succombe, devra supporter les dépens de l'instance et payer aux consorts [T]/[I]/[D], d'une part, et à la société Les Gros bonnets, d'autre part, une somme de 2000 euros à chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Réforme le jugement du tribunal de commerce de Montpellier en date du 4 mars 2020, mais seulement en ce qu'il a :



- confirmé qu'il existe un mandat d'achat établi entre la société Norman Taylor et MM. [D], [I] et Mme [T], 

- condamné MM. [D], [I] et Mme [T] à payer la somme de 12'000 euros au titre de son indemnité de recherche de fonds de commerce.



Statuant à nouveau de ces chefs,



Déboute la SAS Norman Taylor Occitanie de sa demande en paiement dirigée contre MM. [D], [I] et Mme [T], 



Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,



Déboute la SAS Norman Taylor Occitanie de l'ensemble de ses demandes en paiement,



Dit que la SAS Norman Taylor Occitanie supportera les dépens de première instance et d'appel et payera aux consorts [D], [I] et [T] une somme de 2000 euros et la même somme à la SAS Les Gros Bonnets par application de l'article 700 du code de procédure civile.





le greffier, le président,