Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 6 septembre 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20566 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA6LD



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2019 -Tribunal d'Instance de Paris RG n° 11 19 769





APPELANT

 

Monsieur [W] [G]

Né le 17 Juillet 1956 à [Localité 6] (TUNISIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/044462 du 09/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIMEE 



SCI SAGHROUN LEVERT

[Adresse 2]

[Localité 3] 



Représentée par Me Clémence JOUY-CHAMONTIN, avocat au barreau de PARIS, toque: J135





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 17 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseillère 

M. François BOUYX, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Mongin dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRET : contradictoire





- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Gisèle M'BOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



******



EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 8 novembre 2016 à effet au 28 novembre suivant, le premier loyer étant au 5 décembre, la société civile immobilière Saghroun Levert a donné à bail à M. [W] [G] un logement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 827,34 euros et une provision pour charges de 72,66 euros, soit la somme mensuelle de 900 euros.

 

Le 26 mars 2018, la société Saghroun Levert a fait délivrer à M. [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, afin d'obtenir paiement des loyers et charges impayés, à hauteur de la somme de 3 665,84 euros. 



Les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, la société Saghroun Levert a fait assigner M. [G] devant le tribunal d'instance de Paris par acte d'huissier du 23 octobre 2018 afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de M. [G] et sa condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation outre des dommages et intérêts pour la somme de 500 euros.



Par jugement du 20 mai 2019, cette juridiction a ainsi statué :

- Constate la validité du commandement de payer, 

- Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 28 novembre 2016, pour le logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 mai 2018 et que la résiliation du bail est acquise à cette date, 

- Ordonne l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, de M. [G] et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du même code,

- Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [G] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et le condamne à payer à la société Saghroun Levert cette indemnité à compter du 27 mai 2018, et ce jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés, 

- Condamne M. [G] à payer à la société Saghroun Levert 12 792,94 euros, à la date du 5 avril 2019 (avril 2019 inclus), à valoir sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, sans dommages-intérêts, 

- Déboute M. [G] de ses autres demandes, notamment de délais, 

- Condamne M. [G] à payer à la société Saghroun Levert 550 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Ordonne l'exécution provisoire, 

- Condamne M. [G] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2018. 

Par déclaration en date du 6 novembre 2019, M. [G] a interjeté appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions notifiées le 11 avril 2022, il demande à la cour de : 

- le recevoir en ses écritures, 

- le déclarer bien fondé, 

- débouter la société Saghroun Levert de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- y faisant droit, réformer le jugement rendu le 28 mai 2019 par le tribunal d'instance de Paris, 

- statuant à nouveau, juger nul et de nul effet le commandement de payer en date du 26 mars 2018, 

- juger que, par voie de conséquence, la clause résolutoire visée au bail à effet du 28 novembre 2016 n'est pas acquise dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer en date du 26 mars 2018, 

- juger que son comportement ne saurait justifier la sanction grave que constitue la résiliation judiciaire du bail à ses torts, 

- juger que le montant de sa dette locative s'élève à la somme de 1 861,46 euros arrêtée au 21 octobre 2020, terme octobre 2020 inclus, 

- condamner la société Saghroun Levert à lui verser la somme de 14 448 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par le preneur pour la période, mars 2017/octobre 2020, correspondant à 40% du montant du loyer, soit 336 € (840 euros x 40%), soit 336 euros x 43 mois, 

- ordonner, le cas échéant, la compensation entre les créances respectives des parties, 

- condamner, dans ce cas de figure, la société Saghroun Levert à lui verser la somme de 12 586,54 euros en réparation du préjudice subi au titre du trouble de jouissance, 

 - condamner la société Saghroun Levert à faire effectuer, dans un délai d'un (1) mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour, les travaux prescrits par le service technique de l'habitat de la mairie de [Localité 5] détaillés dans son constat en date du 29 janvier 2019, 

- juger que, pendant la durée des travaux, la société Saghroun Levert devra assurer son relogement provisoire, 

- juger que les loyers ne seront pas dus jusqu'à parfaite exécution des travaux,

- l'autoriser à s'acquitter du règlement de sa dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 50 euros, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, le solde, accessoires et frais devant être réglés à la 36 ème mensualité, 

- y ajoutant, juger n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- juger que les dépens resteront à la charge de la société Saghroun Levert, compte tenu notamment de la critique relative au commandement de payer en date du 26 mars 2018, sauf à dire qu'ils seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 



Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 avril 2022, la société Saghroun Levert demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Paris le 28 mai 2019 en l'ensemble de ses dispositions. 

- et ce faisant, constater la résiliation de la location qui a été consentie à M. [G] par la société Saghroun Levert pour défaut de paiement du loyer et des charges, 

 - et à défaut, prononcer la résiliation du bail pour manquement de M. [G] à une obligation essentielle du contrat au visa des articles 1224 à 1230 du code civil (condition résolutoire dans les contrats) et de l'article 1728 alinéa 2 (défaut de paiement des loyers et des charges locatives), - ordonner à M. [G] de quitter les lieux situés à [Adresse 1] dans le délai légal à compter de la signification du commandement de déguerpir et le libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, 



- dire que faute par M. [G] de le faire, elle pourra faire procéder à l'expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s'il y a lieu, procéder à l'ouverture des portes, éventuellement avec l'assistance de la force publique. 

- condamner M. [G] à lui payer la somme de 26 376,54 euros selon décompte arrêté au 21 octobre 2020, avec actualisation au jour de l'audience, 

- condamner M. [G] au paiement, en deniers ou quittance, des loyers et/ou indemnités d'occupation échus ou à échoir au jour de l'audience. 

- condamner M. [G] au paiement d'une indemnité d'occupation au moins égale au loyer conventionnel jusqu'au départ effectif des lieux. 

- débouter M. [G] de l'intégralité de ses demandes, moyens et conclusions, 

- condamner M. [G] à payer à la société Saghroun Levert une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [G] aux entiers dépens de l'instance. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. 





SUR CE,



Considérant, s'agissant de la nullité du commandement de payer délivré le 26 mars 2018 invoquée par l'appelant que, comme la jugé le tribunal, la circonstance que certaines sommes soient utilement contestées, telles celles correspondant à des frais de relance, n'est pas de nature à affecter la validité de cet acte ; que le décompte joint à ce commandement reprenait les sommes dues et celles réglées depuis l'origine du bail et démontrait qu'après un payement partiel au mois de décembre 2018, plus aucune somme n'avait été versée ;



Que les causes de ce commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, c'est donc à juste titre que le tribunal a constaté la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire au 26 mai 2018 ;



Qu'en outre, le locataire ne peut utilement se prévaloir d'une indécence du logement loué dont la réalité résulterait de constatations effectuées par les services municipaux au mois de janvier 2019, soit postérieurement à la résiliation du bail, faisant état de l'humidité de ce logement ; que l'appelant ne démontre pas avoir, préalablement à la résiliation du bail, informé son bailleur de désordres du logement donné bail, dès lors qu'il n'est pas établi que les deux courriers qu'il invoque aient été adressés au bailleur qui le conteste ;



Que, comme l'a relevé le tribunal, les constatations des services municipaux ne sont pas de nature à établir une indécence du logement le rendant totalement inhabitable, de sorte que le locataire ne peut utilement invoquer l'exception d'inexécution ; qu'en outre dans sa demande d'aide au logement formulée auprès de la caisse d'allocations familiales le 10 décembre 2018 (sa pièce n°16), M. [G] a déclaré que son logement était décent ;



Que c'est à juste titre que le jugement entrepris a relevé que l'importance du désordre dont se plaint M. [G] n'était pas établie, de sorte que ce jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par l'appelant ;



Considérant que M. [G] fait valoir que la commission de surendettement qu'il a saisie le 7 juillet 2020, a décidé le 29 octobre suivant, de prononcer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et l'effacement de l'ensemble de ses dettes parmi lesquelles celle de son bailleur à hauteur de 24 500,08 euros ; que l'appelant estime qu'à la date du 21 octobre 2020, il reste débiteur de la somme de 1 861,46 euros, le montant retenu par la commission correspondant à sa dette arrêtée au mois d'août 2020 inclus ;



Que la bailleresse verse aux débats une seconde décision de la commission de surendettement en date du 9 décembre 2021, prononçant l'effacement d'une dette de logement de M. [G] envers CETI Immobilier d'un montant de 9 145euros ;



Considérant que la société Saghroun Levert conteste que ces décisions d'effacement de la dette locative de M. [G] lui soient opposables dès lors qu'elle n'était pas désignée en qualité de créancier, celui-ci étant la société CETI, avec la précision «Gestion immobilier» ; 



Que cependant, malgré cette erreur sur la dénomination du véritable créancier, la bailleresse ne conteste pas que cette société CETI était son mandataire et qu'elle apparaît en cette qualité sur les décisions de la commission, de sorte que son argumentation sur ce point ne peut être accueillie ;



Considérant que les parties ne s'expliquent que sur la somme due par M. [G] au 20 octobre 2020 ; que celui-ci estime être, au 21 octobre 2020 terme d'octobre inclus, débiteur de la somme correspondant à la différence entre celle de 24 500,08 euros, effacée par la commission de surendettement, et celle de 26 376,54 euros réclamée par la bailleresse au mois d'octobre 2020, soit 1 8 61,46 euros, déduction faite de la somme de 15 euros réclamée pour des frais de relance ; que cette somme sera retenue en l'absence de contestation utile sur ce point, observation étant faite que la bailleresse justifie des charges pour l'année 2019 pour un montant de 1 360,69 euros, supérieur au montant des provisions versées sur cette année ;



Considérant s'agissant des délais sollicités par l'appelant, qu'il doit être relevé que, d'une part, les dispositions de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 modifiant celles de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables dès lors que la résiliation du bail le 26 mai 2018 lui est antérieure, que, d'autre part, M. [G] ne conteste pas ne pas régler le loyer courant et que, de troisième part, celui-ci a déjà bénéficié de très larges délais ;



Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;



Qu'il le sera également en ce qu'il a condamné M. [G] à verser une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et ordonné son expulsion ;



Que, s'agissant des mesures accessoires, le jugement sera également confirmé, y compris en ce qu'il a condamné M. [G] à verser la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Que M. [G] sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à la société Saghroun Levert la somme de 600 euros au titre de la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR, 



- Confirme le jugement entrepris,



Y ajoutant,



- Constate que la dette de M. [W] [G] a été effacée à hauteur de 24 500,08 euros par décision de la commission de surendettement de [Localité 5] en date du 20 octobre 2020, 





- Condamne M. [W] [G] à verser à la SCI Saghroun Levert la somme de 1 8 61,46 euros au titre de l'arriéré du loyer et des charges dû au 20 octobre 2020, mois d'octobre inclus,



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Condamne M. [W] [G] à verser à la SCI Saghroun Levert la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne M. [W] [G] aux dépens d'appel.





 Le greffier, Le Président,