Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 6 septembre 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02167 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBMIQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de Saint Ouen RG n° 11-19-000602





APPELANT

 

Monsieur [M] [J]

Né le 26 Juin 1982 à [Localité 9] (93)

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté et ayant pour avocat plaidant Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053





INTIMES 



Monsieur [V], [I], [G], [K] [Y]

Né le 14 Mars 1991 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 7]



Monsieur [D], [N] [R]

Né le 10 Octobre 1988 à [Localité 8]

4 mail [B] [H]

[Localité 7]



Madame [P] [F]

Née le 30 Juillet 1991 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]



Monsieur [U], [Z], [O] [C]

Né le 16 Janvier 1994 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentés et ayant pour avocat plaidant Me Sophie GRÈS, avocat au barreau de PARIS, toque : D2162













COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 07 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseillère 

M. François BOUYX, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur [X] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY







ARRET : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



******



EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 28 juillet 2016, M. [M] [J] a donné à bail à Mme [P] [F], M. [V] [Y], M. [A] [S] [W] et M. [L] [T] un logement meublé situé aux 1er er 2ème étages d'une maison que le bailleur avait fait construire au [Adresse 3].



Le logement était ainsi composé :

- au 1er étage : une cuisine/salon, des toilettes et une terrasse,

- au 2ème étage : trois chambres, une salle de bains et des toilettes,

- au 3ème étage : un toit-terrasse.



Par avenant du 29 mai 2017, M. [U] [C] a remplacé M. [S] [W], puis, par avenant du 1er octobre 2017, M. [D] [R] a remplacé M. [T].



En 2017, le bien loué a subi trois dégâts des eaux successifs.



Le 10 avril 2018, les colocataires ont donné congé au bailleur pour le 11 mai suivant ; un état des lieux de sortie a été établi le 12 mai 2018.



Par acte d'huissier du 10 mai 2019, les colocataires ont fait assigner le bailleur devant le tribunal d'instance de Saint-Ouen afin notamment d'être indemnisés de divers troubles de jouissance et obtenir le remboursement du dépôt de garantie.



Par jugement du 20 novembre 2019, le tribunal a :

- condamné M. [J] à payer aux quatre demandeurs les sommes de 930,20 euros au titre du préjudice de jouissance lié à l'effondrement du plafond de la cage d'escalier, 2 641,88 euros au titre de la perte de jouissance partielle du salon et 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance global découlant des dégâts des eaux,

- condamné M. [J] à payer à M. [Y] et Mme [F] la somme de 1 200,79 euros au titre de la perte de jouissance totale de leur chambre,

- condamné M. [J] à payer à M. [Y] la somme de 300 euros au titre de son préjudice personnel,

- débouté les quatre demandeurs de leurs demandes au titre du préjudice moral,

- condamné les quatre demandeurs à payer à M. [J] la somme de 600 euros au titre des réparations locatives,

- débouté M. [J] du surplus de ses demandes,

- condamné M. [J] à payer aux quatre demandeurs la somme de 3 900 euros en restitution du dépôt de garantie non légitimement retenu,

- condamné M. [J] à payer aux quatre demandeurs la somme de 3 375 euros au titre des pénalités de retard prévues par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

- dit que ces sommes produiraient intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 mai 2019,

- ordonné la capitalisation des intérêts,

- condamné M. [J] à payer aux quatre demandeurs la somme globale de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le défendeur aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 24 janvier 2020, M. [J] a interjeté appel de cette décision.



Par dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2021, l'appelant demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- statuant à nouveau, débouter les quatre intimés de toutes leurs demandes,

- limiter leurs préjudices de jouissance aux sommes de 765,63 euros pour le salon et 373,44 euros pour la chambre de M. [Y] et de Mme [F],

- condamner les quatre intimés solidairement au paiement des sommes de 3 416 euros au titre de l'arriéré de loyers, 1 125 euros au titre du solde du dépôt de garantie et 8 230 euros au titre des réparations locatives,

- condamner les quatre intimés solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- les débouter de leur appel incident et de toutes leurs demandes.



Par conclusions notifiées le 23 octobre 2020, Mme [F], M. [Y], M. [R] et M. [C] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le quantum des indemnités, en ce qu'il les a déboutés de leur demande de préjudice moral et en ce qu'il a fixé au 11 juillet 2019 la date de départ des majorations de retard pour défaut de restitution du dépôt de garantie,

- statuant à nouveau, débouter M. [J] de toutes ses demandes,

- fixer à la somme de 25 euros le m² la base de calcul des préjudices de jouissance,

- fixer le quantum des préjudices aux sommes de 1 041,25 euros au titre du trouble de jouissance lié à l'effondrement du plafond de l'escalier, 2 000 euros au titre du trouble de jouissance global, 2 756,25 euros au titre de la perte de jouissance du salon, 4 000 euros au titre du préjudice moral, 1 344,37 euros au titre de la perte de jouissance de la chambre, 500 euros au titre du trouble anxieux de M. [Y] et 407 euros au titre de la perte de salaire de M. [Y],

- condamner M. [J] à payer aux quatre intimés, après déduction des règlements intervenus dans le cadre de l'exécution provisoire, les sommes de 111,25 euros au titre du trouble de jouissance lié à l'effondrement du plafond d'escalier, 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance global, 114,37 euros au titre du solde d'indemnité pour perte de jouissance du salon et 4 000 euros au titre du préjudice moral,

- le condamner à payer à M. [Y] et à Mme [F] la somme de 143,51 euros déduction faite des règlements intervenus dans le cadre de l'exécution provisoire au titre de la perte de jouissance de la chambre,

- le condamner à payer à M. [Y] les sommes de 200 euros au titre de son trouble anxieux et 407 euros au titre de sa perte de salaire, déduction faite des condamnations réglées dans le cadre de l'exécution provisoire,

- fixer au 11 juillet 2018 le point de départ des pénalités de retard de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 au titre de la non-restitution du dépôt de garantie,

- condamner M. [J] à payer aux quatre intimés la somme de 675 euros au titre du solde de pénalités de retard prévues par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 mai 2019 avec capitalisation en vertu de l'article 1343-2 du code civil, 

- condamner M. [J] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022.



MOTIFS



Sur les préjudices subis par les intimés



En 2017, le bien loué a subi les trois dégâts des eaux suivants :

- le 16 avril, la défaillance du mitigeur de la salle de bains située au 2ème étage a causé des infiltrations au niveau du plafond du coin cuisine, du plafond et d'un mur du séjour et du plafond et d'un mur de l'entrée ;

- le 8 juillet, des infiltrations provenant du toit-terrasse ont causé des dégradations au plafond du séjour, au plafond du couloir desservant les chambres du 2ème étage et au plafond de la trémie de l'escalier menant au toit-terrasse ;

- le 29 décembre, de nouvelles infiltrations provenant du toit-terrasse ont entraîné la chute du faux plafond du palier de circulation entre les 1er et 2ème étages, celui du faux plafond de la chambre occupée par M. [Y] et Mme [F] et quelques dégâts dans la chambre occupée par M. [C].



A compter du dernier sinistre, M. [Y] et Mme [F] ont dormi dans le canapé-lit du salon, jusqu'à ce que le bailleur leur propose, par courriel du 12 mars 2018, d'emménager dans son appartement situé au rez-de-chaussée de la maison, ce qu'ils ont fait le 18 mars suivant.



M. [J] affirme également avoir proposé à MM. [R] et [C] de les reloger dans son appartement du rez-de-chaussée par ce même courriel, mais il ne démontre pas que ce logement était adapté à l'accueil de ces deux autres locataires (il indique d'ailleurs dans ses conclusions que ce logement n'était composé que de deux pièces avec salle de bains) ; dès lors, il ne peut leur reprocher de ne pas avoir donné suite à sa proposition et d'être restés dans les lieux loués jusqu'au 12 mai 2018.



Suite à une visite réalisée sur place le 28 mars 2018, le service hygiène et environnement de la ville de [Localité 12] a établi un rapport le 5 juin suivant décrivant ainsi les désordres consécutifs aux infiltrations en provenance du toit-terrasse : chute d'une partie du faux plafond de la chambre du 2ème étage, chute d'une partie du faux plafond de la cage d'escalier, présence de mousse isolante humide menaçant de céder ou d'endommager d'autres faux plafonds, coulures d'eau et traces d'humidité au niveau de la chambre du 2ème étage et absence d'évacuation d'air de la salle de bains.

 

M. [J] reconnaît être responsable des trois sinistres à l'égard de ses locataires, puisqu'il a proposé de les indemniser à hauteur de la somme de 1 500 euros.



Concernant le premier sinistre, s'il a bien remplacé le mitigeur défaillant quelques jours après avoir été avisé des dégâts, il n'a pas effectué les travaux d'embellissement avant le départ des locataires, expliquant avoir dû attendre que les plafonds et murs endommagés aient séché.



Concernant les deux derniers sinistres, il explique le défaut de réalisation des travaux par les carences de son assureur, qui aurait tardé à faire venir un expert, lequel aurait tardé à rédiger son rapport et aurait refusé de mettre en oeuvre des mesures conservatoires ; mais ces circonstances ne sont pas de nature à atténuer sa responsabilité à l'égard des preneurs, dont le préjudice de jouissance existait dès l'apparition des désordres.



M. [J] affirme également qu'il était prêt à faire exécuter les travaux de réfection du toit-terrasse par son entreprise dès le mois de mars 2018, mais que l'encombrement des lieux par les meubles et objets des locataires aurait empêché la réalisation desdits travaux ; mais, d'une part, il ne produit aucune pièce, en dehors de ses propres courriels, attestant de l'encombrement du toit-terrasse ; d'autre part, dans la mesure où les locataires étaient victimes de sinistres successifs, l'enlèvement des meubles de la terrasse (soit la table, les chaises, le barbecue appartenant au bailleur puisqu'il s'agissait d'un bien meublé) ne leur incombait pas et aurait parfaitement pu être effectué par l'entreprise chargée des travaux ; de plus, alors que M. [J] affirme que les meubles avaient été enlevés le 28 mars 2018, il ne justifie pas pour autant que les travaux aient débuté avant le départ des locataires, soit le 12 mai 2018.



Les préjudices de jouissance subis par les intimés ont donc débuté le 6 juillet 2017 pour l'effondrement du plafond de la cage d'escalier et le 29 décembre 2017 pour les autres dégâts, et ont duré jusqu'au 18 mars 2018 pour ce qui concerne M. [Y] et Mme [F] (date de leur relogement au rez-de-chaussée de la maison) et jusqu'au 12 mai 2018 pour les deux autres locataires qui ne pouvaient occuper l'appartement du rez-de-chaussée. 



Les préjudices invoqués par les intimés doivent être examinés successivement.



- Concernant l'effondrement du plafond de la cage d'escalier menant du 2ème étage au toit-terrasse : le tribunal a considéré que le préjudice de jouissance devait être évalué à hauteur de 70 % du prix du loyer au m² rapporté à la surface de la trémie (5,95 m²) pendant dix mois ; mais ce calcul ne tient pas compte du fait qu'une cage d'escalier n'est pas une pièce à vivre, si bien que sa surface importe peu pour évaluer le préjudice ; les intimés se plaignent d'avoir été privés d'un point d'éclairage qui était situé dans le plafond abîmé, mais ne démontrent pas que le couloir desservant les chambres et la salle de bains du 2ème étage n'était plus éclairé ; si cette cage d'escalier servait uniquement à mener au toit-terrasse, il n'est pas certain que le défaut d'éclairage ait nui à son utilisation ; les intimés ne démontrent pas non plus s'être trouvés privés de l'utilisation du toit-terrasse du fait des dégâts subis par le plafond de la trémie ; par conséquent, les désordres purement esthétiques causés par les infiltrations provenant du toit-terrasse doivent être indemnisés à hauteur de la somme de 50 euros par mois, ce qui représente une somme de 50 x 8 mois = 400 euros pour les quatre intimés, puis de 50 x 2 mois = 100 euros pour MM. [R] et [C].



- Concernant l'usage du salon : le tribunal a retenu une perte d'usage totale pour une surface de 24,50 m² pendant 4,5 mois ; mais le fait que M. [Y] et Mme [F] aient dû dormir dans le canapé-lit du salon du 29 décembre 2017 au 18 mars 2018 n'a gêné l'usage de cette pièce et de la cuisine ouverte sur le salon que durant 2,5 mois, soit jusqu'au relogement de ces deux locataires ; il convient donc d'évaluer ce préjudice de la manière suivante : prix du loyer au m² (soit 25 euros) x 24,50 m² x 2,5 mois = 1 531,25 euros ; la perte d'usage de cette pièce en tant que salon a été totale durant cette période, dès lors qu'elle servait de chambre à coucher à M. [Y] et Mme [F] ; cette somme couvrira le préjudice subi par les quatre intimés, MM. [R] et [C] ayant pu jouir pleinement du salon après le départ des deux autres locataires.



- Concernant la chambre occupée par M. [Y] et Mme [F] : le tribunal a retenu une perte totale de l'usage de cette pièce de 11,95 m² pendant 4,5 mois ; M. [J] affirme que leur préjudice devrait être limité à 50 % pendant 2,5 mois puisqu'il ont pu dormir dans le salon avant d'être relogés au rez-de-chaussée ; mais le fait de passer ses nuits dans le canapé-lit du salon ne pouvait compenser la perte du confort d'un lit et de l'intimité d'une chambre ; ce préjudice, subi uniquement par M. [Y] et Mme [F], doit être indemnisé à hauteur de 25 euros x 11,95 m² x 2,5 mois = 746,88 euros.



- Concernant les autres pièces : le tribunal a retenu un préjudice de jouissance global de 1 000 euros pour l'humidité ambiante du logement et la présence de mousse humide menaçant de céder ou d'endommager d'autres faux plafonds depuis le 8 juillet 2017 ; l'appelant conteste l'existence de ce préjudice et les intimés demandent à la cour de doubler le montant de l'indemnité allouée par le tribunal ; malgré les dénégations du bailleur, il est certain que les infiltrations provenant du toit-terrasse qui, dès le 8 juillet 2017, ont provoqué la chute du plafond de la trémie, ont eu des conséquences quant à l'humidité générale affectant le logement ; en outre, le service de l'hygiène et de l'environnement de la commune a noté que l'air de la salle de bains ne s'évacuait pas ; ce préjudice supplémentaire doit être indemnisé à hauteur de 100 euros par mois, ce qui représente une somme de 800 euros pour les quatre intimés (jusqu'au relogement de M. [Y] et de Mme [F]), puis de 200 euros pour MM. [R] et [C].



- Concernant le préjudice moral invoqué par les intimés : le tribunal a rejeté cette demande au motif que les pertes de temps et les multiples tracas causés par les sinistres successifs étaient suffisamment indemnisés par les intérêts moratoires ; mais de tels intérêts ont pour seule vocation de réparer un préjudice causé par le paiement tardif d'une créance ; les intimés ont bien subi un préjudice distinct lié aux soucis causés par les trois dégâts de eaux subis en moins d'une année, le défaut d'exécution des travaux de remise en état, ainsi que le stress consécutif à la présence d'eau stagnante qui s'accumulait sur le toit-terrasse et qui menaçait d'entraîner la chute d'autres faux plafonds ; ce préjudice moral doit être indemnisé à hauteur de la somme de 1 200 euros pour les quatre intimés (jusqu'au relogement de M. [Y] et de Mme [F]), puis de 300 euros pour MM. [R] et [C].



- Concernant le préjudice personnel de M. [Y] : celui-ci explique que les sinistres et l'attitude de son bailleur lui ont causé un état d'anxiété qui lui a valu un arrêt de travail de dix jours à compter du 22 mars 2018 ; mais, d'une part, son état d'anxiété est suffisamment indemnisé par la somme versée au titre du préjudice moral subi par les locataires, M. [Y] ne démontrant pas qu'il était plus enclin au stress que ses colocataires ; d'autre part, il ne démontre pas que son arrêt de travail soit lié aux désordres susvisés, et ce d'autant que, le 22 mars 2018, il bénéficiait déjà de meilleures conditions de vie dans le logement du rez-de-chaussée ; il doit donc être débouté de ce chef de demande.



Au final, les préjudices invoqués par les intimés seront donc indemnisés ainsi :

- pour les quatre intimés : 400 + 1 531,25 + 800 + 1 200 = 3 931,25 euros ;

- pour MM. [R] et [C] : 100 + 200 + 300 = 600 euros ;

- pour M. [Y] et Mme [F] : 746,88 euros.



Il appartiendra aux parties de faire le compte entre elles après déduction des sommes versées par M. [J] en exécution du jugement entrepris.



Sur la demande de restitution du dépôt de garantie



M. [J] affirme que, sur les 4 500 euros qui lui étaient dus à l'entrée dans les lieux des locataires au titre du dépôt de garantie, seule une somme de 3 375 euros lui aurait été versée ; mais, alors que les intimés démontrent, par la production de leurs relevés de compte bancaire, avoir réglé leur quote-part du dépôt de garantie, l'appelant n'explique pas pour quelle raison, depuis le 28 juillet 2016, il n'avait jamais réclamé le paiement de la somme de 1 125 euros aux preneurs et leur avait délivré des quittances ne mentionnant pas cette dette ; le fait qu'il ait attendu d'être assigné devant le tribunal, un an après le départ des locataires, pour leur réclamer cette somme rend peu vraisemblable son allégation selon laquelle cette somme ne lui aurait jamais été versée ; en outre, cette demande, présentée pour la première fois devant le tribunal lors de l'audience du 15 octobre 2019, était prescrite sur le fondement de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, puisque cette somme était censée lui avoir été versée le 28 juillet 2016, à la signature du bail.



L'appelant affirme ensuite être créancier de la somme de 3 416 euros au titre de loyers restés impayés pour les mois d'octobre et novembre 2016, février, avril, mai, août et septembre 2017 et mai 2018 ; mais les dernières quittances remises aux locataires pour les mois de novembre 2017 à janvier 2018 ne mentionnent aucun arriéré de loyers, ce qui rend peu vraisemblable l'existence d'une dette de loyers à la fin de l'année 2017 ; là encore, l'appelant n'est pas crédible lorsqu'il prétend être créancier d'une telle somme, alors qu'il n'en avait jamais réclamé le paiement aux locataires avant l'introduction de l'instance devant le premier juge ; le tribunal n'a pas inversé la charge de la preuve en considérant que les quittances produites par les intimés suffisaient à démontrer qu'ils étaient à jour de leurs loyers.



M. [J] réclame la somme de 8 230 euros au titre des réparations locatives ; les désordres allégués par l'appelant et corroborés par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie sont les suivants : 

- meubles et objets manquants : meuble télé, une chaise, des verres à vin, une armoire, un range-revues, un porte-papier, un matelas, une chauffeuse et la poignée de la porte du garage ;

- clés perdues : le bailleur a dû changer les serrures de la porte sur rue, de la porte d'entrée et de la porte du toit-terrasse ;

- manque d'entretien des lieux : le bailleur dit avoir dû consacrer douze heures au nettoyage de l'appartement ;

- trous dans les murs et peintures abîmées ;

- deux chocs sur le réfrigérateur ;

- taches sur les rideaux ; 

- saleté du canapé ; 

- dégradations du plan de travail de la cuisine et du bar.



Au vu du devis de travaux produit par le bailleur pour un montant total de 4 378 euros, de la liste des meubles manquants, et en tenant compte du fait que M. [J] ne peut mettre à la charge des locataires le coût d'une remise à neuf complète de son logement, il convient de fixer le montant des réparations locatives à la somme de 2 500 euros.



Après déduction de cette somme, M. [J] doit être condamné au paiement de la somme de 4 500 - 2 500 = 2 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.



La majoration de retard prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 a couru du 12 juillet 2018 (deux mois après la restitution des clés) au 14 janvier 2020 (date du règlement effectué par le bailleur en exécution du jugement), soit pendant 18 mois ; l'appelant doit donc être condamné au paiement de la somme de 225 x 18 = 4 050 euros.

 

Là encore les parties devront faire les comptes entre elles après avoir effectué la déduction des sommes versées par l'appelant en exécution du jugement.



Sur les demandes accessoires



L'appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel et débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de débouter les intimés de leur demande formée devant la cour sur le fondement de ce texte. 







PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit que les sommes allouées produiraient intérêts au taux légal à compter de l'assignation, a ordonné la capitalisation des intérêts et a condamné M. [J] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,



Statuant à nouveau sur les points infirmés :



Condamne M. [M] [J] à payer à Mme [P] [F], M. [V] [Y], M. [D] [R] et M. [U] [C] les sommes de :

- 3 931,25 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, 

- 2 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

- 4 050 euros au titre de la majoration due pour non-restitution du dépôt de garantie,



Condamne M. [J] à payer à MM. [R] et [C] la somme supplémentaire de 600 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral,



Condamne M. [J] à payer à Mme [F] et M. [Y] la somme supplémentaire de 746,88 euros au titre de leur préjudice de jouissance,



Y ajoutant :



Dit que les sommes réglées par M. [J] en exécution du jugement entrepris seront déduites des sommes allouées aux intimés par la cour,



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



Condamne M. [J] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



 Le greffier, Le Président,