Cour d'Appel · 1ère Chambre — 6 septembre 2022

NA/SH



Numéro 22/03134





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 06/09/2022 







 Dossier : N° RG 21/01470 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H3MJ 





Nature affaire :



Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité















Affaire :



S.A.R.L. JULMAT



C/



[J] [F]

[U] [I]

























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 06 Septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 24 Mai 2022, devant :







Madame DUCHAC, Présidente



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère



Madame ASSELAIN, Conseillère magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile 





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 









dans l'affaire opposant :













APPELANTE :





S.A.R.L. JULMAT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Maître HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître MOUTON, de la SCP GARMENDIA-MOUTON, avocat au barreau de BAYONNE







INTIMES :





Monsieur [J] [F]

né le 23 Juin 1968 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]



Madame [U] [I]

née le 20 Décembre 1966 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]





Représentés et assistés de Maître JULLIEN de la SELARL AQUITAINE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

















sur appel de la décision 

en date du 07 AVRIL 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 17/01329 



















EXPOSE DU LITIGE



Par acte notarié du 26 février 2016, M. [F] et Mme [I] ont acheté à la SARL Julmat une maison d'habitation située à [Localité 6], dans les Landes, pour un prix de 205.000 euros. 



En avril 2016, les acquéreurs ont dénoncé des fissurations et un risque d'effondrement affectant un mur de soutènement situé en limite de leur jardin.



Une expertise amiable contradictoire a été organisée le 3 avril 2017 par le cabinet Elex, mandaté par l'assureur de la société Julmat, en présence de représentants de la commune, et un rapport déposé le 21 juin 2017.



Après échec des démarches amiables, M. [F] et Mme [I] ont fait assigner la société Julmat devant le tribunal de grande instance de Dax, par acte d'huissier du 12 octobre 2017, pour obtenir réparation de leur préjudice, sur le fondement de la garantie des vices cachés.



Par jugement du 7 avril 2021, le tribunal judiciaire de Dax a :

- dit que M. [F] et Mme [I] sont bien fondés à obtenir la condamnation de la SARL Julmat au paiement d'une indemnité d'un montant équivalent au coût de la remise en état du mur affecté d'un vice caché,

- sursis à statuer sur les demandes indemnitaires formées par M. [F] et Mme [I], et ordonné, avant dire droit sur ces demandes indemnitaires, une expertise confiée à M. [G] [Y] [X],

- réservé le sort des dépens ainsi que l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Julmat a relevé appel de ce jugement par déclaration du 29 avril 2021.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 14 février 2022.



La société Julmat demande à la cour d'appel, par conclusions notifiées le 15 avril 2022, au visa des articles 1641 et 1642 du code civil, de :

* A titre principal,

- Juger que le vice affectant le mur était apparent au jour de la vente, et qu'à tout le moins, il n'est pas démontré qu'il était occulte au jour de la vente,

- Juger en outre qu'il n'est pas démontré que M. [F] ne l'ait pas aggravé par des travaux d'arrachage des arbustes,

- Juger que les conditions d'application de la garantie des vices cachés ne sont pas remplies,

En conséquence,

- Annuler le jugement rendu le 7 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Dax, et à tout le moins le réformer ;

- Prononcer la mise hors de cause de la SARL Julmat,

- Débouter M. [F] et Mme [I] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

* A titre subsidiaire,

- Annuler et réformer le jugement rendu le 7 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Dax, et à tout le moins le réformer,

- Juger que le montant de la réparation accordée à M. [F] et Mme [I] ne peut être que l'indemnisation de la perte de chance d'avoir pu négocier le prix du bien à acquérir,

- Juger que cette perte de chance ne peut être évaluée à plus de 30% du montant des préjudices matériels, et limiter le montant de l'indemnisation allouée à ce pourcentage,

- Juger le devis de l'entreprise Grandcoin à hauteur de 12.514 euros correspond parfaitement à la réparation du mur, et qu'il doit être fait application du principe de proportionnalité dans la réparation, en l'indexant sur l'indice BT01 du coût de la construction,

En conséquence,

- Limiter toute condamnation à intervenir à l'encontre de la société Julmat à un pourcentage de 30% des sommes allouées à la réparation du préjudice matériel, sur la base dudit devis,

- En toutes hypothèses sur ce point, limiter la condamnation de la SARL Julmat à un pourcentage de 30% des sommes allouées à M. [F] et Mme [I],

* A titre infiniment subsidiaire,

- Rejeter la demande d'évocation présentée par M. [F] et Mme [I], qui priverait la SARL Julmat de pouvoir bénéficier d'un double degré de juridiction, en ce qu'il n'est pas d'une bonne justice de procéder à une telle évocation,

- Débouter M. [F] et Mme [I] du surplus de leurs demandes,

* En tout état de cause,

- Condamner in solidum M. [F] et Mme [I] au paiement d'une juste indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



M. [F] et Mme [I] demandent à la cour d'appel, par conclusions notifiées le 17 février 2022, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et de l'article 568 du code de procédure civile, de :

- Juger l'appel interjeté par la SARL Julmat à l'encontre du jugement rendu le 7 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Dax recevable mais mal fondé,

- En conséquence, débouter la SARL Julmat de toutes ses demandes,

- Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

- Evoquer l'affaire sur les points non encore jugés par le tribunal judiciaire de Dax,

- Entériner le rapport d'expertise de M. [Y] [X] en date du 14 février 2022,

- En conséquence, condamner la SARL Julmat à régler à M. [F] et Mme [I] la somme de 71.086 euros TTC ainsi qu'à l'éventuel surplus de la facturation finale au jour de l'exécution des différentes prestations si celle ci est supérieure à ce que les devis prévoyaient,

- Condamner la SARL Julmat à verser à M. [F] et Mme [I] les sommes suivantes :

Au titre du préjudice de jouissance : la somme de 6.000 euros,

Au titre de dommages et intérêts : la somme de 5.000 euros,

- Condamner la SARL Julmat à régler à M. [F] et Mme [I] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat de Maître [C] en date du 27 décembre 2016.

 

La clôture de la mise en état a été prononcée le 20 avril 2022.





MOTIFS



Le tribunal retient le principe de la garantie par la société Julmat, vendeur de l'immeuble, du vice caché affectant un mur de soutènement à l'arrière de la maison. Il ordonne avant-dire droit une expertise pour évaluer le montant de la somme due par le vendeur.



Appel est interjeté par le vendeur, qui soutient que les fissures du mur étaient apparentes au moment de la vente, et ont été aggravées par l'arrachage, par les acquéreurs, des arbustes accolés au mur, qui participaient à son soutien. 



Les acquéreurs demandent à la cour de confirmer le jugement et d'évoquer le fond sur le montant de la somme due par le vendeur, au regard du rapport déposé par l'expert le 14 février 2022.



Le rapport d'expertise déposé par M. [Y] [X] conforte les motifs pertinents du jugement : l'expert constate que le mur de clôture entre l'avenue Etienne Castaings et la propriété de M. [F] et Mme [I] soutient les terres, le niveau de la rue étant supérieur d'environ 1,50 mètre au niveau du terrain [F]-[I], et que ce mur est très fortement incliné vers le fonds de M.[F] et Mme [I], fissuré, et menace ruine ; il précise que cette déformation n'est pas évolutive ; l'expert rappelle que 'les photos prises au moment de la vente à l'intérieur de la propriété permettent de constater que le mur de clôture était entièrement masqué par une haie', et constate que 'depuis la rue, le mur étant complètement enterré au niveau du trottoir, aucune fissure n'était visible'; ces éléments confirment que l'état du mur était indécelable pour les acquéreurs, quelle que soit leur compétence technique et le nombre de visites qu'ils ont pu effectuer avant la vente ; par ailleurs l'expert, expressément interrogé sur ce point par la société Julmat, retient que 'l'arrachage récent de la haie de thuyas n'a pas aggravé l'état du mur', confirmant ainsi l'avis de l'architecte et du pépiniériste dont M. [F] et Mme [I] produisent les attestations ; rien ne démontre davantage que l'enlèvement, par les acquéreurs, de la palissade en bois posée contre le mur à l'endroit de la fissure ait aucunement aggravé l'état du mur, alors que l'expert n'a pas constaté d'évolution de la déformation du mur ; il en résulte que le mur était bien, au moment de la vente, déjà atteint d'un vice caché, qui n'a pas évolué, d'une gravité telle que les acheteurs n'auraient pas offert le même prix s'ils l'avait connu.



M. [F] et Mme [I] exercent l'action estimatoire prévue par l'article 1644 du code civil, et demandent une restitution du prix correspondant au coût des travaux de reconstruction du mur dans les règles applicables à un mur de soutènement. Ils ne demandent pas la réparation d'un préjudice s'analysant en la perte d'une chance de négocier le prix de vente.



L'action estimatoire permet de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés. La réduction du prix trouve sa limite dans la somme totale payée par l'acquéreur. 



Le tribunal a, à juste titre, évalué le montant de la restitution de prix au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice, sauf à rappeler que cette restitution a pour limite le prix payé, et a ordonné une expertise sur ce point avant dire droit sur la somme due par la société Julmat. L'utilité de cette expertise n'est ni contestée, ni contestable, au regard des avis divergents des parties sur le coût des travaux de remise en état nécessaires. 



Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles réservant les frais irrépétibles et dépens de première instance.



Les conditions de l'évocation posées par l'article 568 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 6 mai 2017, ne sont pas réunies, à défaut d'infirmation du jugement ayant ordonné la mesure d'instruction. En application du principe du double degré de juridiction, il appartient au tribunal de statuer sur la réduction de prix et les dommages et intérêts sollicités. 



La société Julmat, dont le recours n'est pas fondé, doit payer à M. [F] et Mme [I] une indemnité de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et supporter les dépens d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 7 avril 2021 en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Dit n'y avoir lieu à évocation, 



Dit que la société Julmat doit payer à M. [F] et Mme [I] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,



Dit que la société Julmat doit supporter les dépens d'appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,







Sylvie HAUGUELCaroline DUCHAC