Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 6 septembre 2022

ARRET N° 

du 06 septembre 2022



R.G : N° RG 21/01025 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FAGD





[M]

[M]





c/



[Z]

[U]

S.A.R.L. COUP DE POUCE IMMOBILIER

S.A. ALLIANZ IARD



















Formule exécutoire le :

à :



la SELARL PELLETIER ASSOCIES



la SELARL MCMB

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2022



APPELANTS :

d'un jugement rendu le 09 avril 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de REIMS



Monsieur [K] [M] pilote de ligne

[Adresse 6]

[Localité 10]



Représenté par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître DOUCET avocat au barreau de PARIS



Madame [T] [M]

c/Cantabric n° 4

[Localité 4] - ESPAGNE



Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître DOUCET avocat au barreau de PARIS



INTIMES :



Madame [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Cyndie BRICOUT de la SELARL MCMB, avocat au barreau de REIMS



Monsieur [V] [U]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représenté par Me Cyndie BRICOUT de la SELARL MCMB, avocat au barreau de REIMS



S.A.R.L. COUP DE POUCE IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représentée par Me Fanny QUENTIN de la SELARL BQD AVOCATS, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître DOUCET avocat au barreau de PARIS



S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 11]



Représentée par Me Fanny QUENTIN de la SELARL BQD AVOCATS, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître DOUCET avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller

Monsieur Cédric LECLER, conseiller





GREFFIER :



Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors des débats et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier lors du prononcé



DEBATS :



A l'audience publique du 14 juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 septembre 2022,



ARRET :



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 septembre 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * 





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :





Le 26 juin 2020, Monsieur [V] [U] et Madame [R] [Z] (les consorts [Z]-[U]) ont formé par l'intermédiaire de la société à responsabilité limitée Coup de Pouce Immobilier (l'agence immobilière), une offre d'achat conforme à son prix de vente de 449'350 euros (430'000 euros en principal et 19'350 euros en honoraires de négociation à la charge des acquéreurs) pour une maison située au [Adresse 9] (51), et sise sur une parcelle cadastrée AK [Cadastre 5] d'une surface de 5 ares 27 centiares, pour la vente de laquelle ses propriétaires indivis Monsieur [K] [M] et Madame [T] [M] (les consorts [M]), avait confié mandat de vente à l'agence immobilière le 12 juin 2020.



Malgré leur acceptation de cette offre, les consorts [M] n'ont pas signé le compromis de vente, puisqu'ils en ont subordonné la régularisation à l'augmentation du prix d'achat offert par les consorts [Z]-[U].



Par ordonnance sur requête en date du 17 novembre 2020, les consorts [Z]-[U] ont été autorisés à assigner à jour fixe les époux [M] devant le tribunal judiciaire de Reims à l'audience du 15 décembre 2020.



 En dernier lieu, les consorts [Z]-[U] ont demandé de:

- les déclarer recevables et bien-fondé en leurs demandes;

- dire et juger que la régularisation par les époux [M] de l'offre d'achat formée par les consorts [Z]-[U] le 26 juin 2020 au prix de 449'350 euros valait vente;

- dire et juger que la vente de la maison individuelle à usage d'habitation située [Adresse 9] (51), cadastrée AK [Cadastre 5] d'une surface de 5 ares 27 centiares était parfaite;

- ordonner aux consorts [M] de procéder à la réalisation du compromis de vente par acte authentique dans le délai d'un mois à compter de la signification à partir de la décision à intervenir ;

- dire et juger que cette condamnation serait assortie d'une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, pendant une durée de 120 jours, passé laquelle il serait de nouveau fait droit;

- condamner in solidum les consorts [M] à payer à Madame [Z] la somme de 6000 euros en réparation de son préjudice moral;

- condamner in solidum les consorts [M] à payer à Monsieur [U] la somme de 6000 euros en réparation de son préjudice moral;

- condamner in solidum les consorts [M] à leur payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles;

- débouter les époux [M] et l'agence immobilière de toutes demandes plus amples ou contraires. 

En dernier lieu, les consorts [M] ont demandé de:

- les recevoir en leur demander et les déclarer bien fondés;

- débouter les consorts [U] [Z] de l'intégralité de leurs demandes;



 si le tribunal dût faire droit aux demandes des consorts [U] [Z],

- condamner in solidum l'agence immobilière et la société Allianz à les relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre au profit des consorts [U] [Z];

- condamner in solidum l'agence immobilière et la société Allianz à leur payer la somme de 110'000 euros au titre de leur préjudice matériel; 

- condamner in solidum l'agence immobilière et la société Allianz à leur payer la somme de 5000 euros chacun au titre de leur préjudice moral;

- condamner in solidum l'agence immobilière et la société Allianz à leur payer la somme de 2298 euros en remboursement des frais de géomètre expert;

- condamner in solidum les consorts [U] [Z], l'agence immobilière et la société Allianz aux entiers dépens, en ce compris le coût de la présente assignation, avec distraction au profit leur conseil, et à leur payer la somme de 9000 euros au titre des frais irrépétibles. 



En dernier lieu, l'agence immobilière et la société Allianz ont demandé de :



Sur les prétentions des consorts [U] [Z] et des époux [M]:



- A titre principal, débouter les consorts [U] [Z] et les époux [M] de toute prétention dirigée à leur encontre ; 

- à titre subsidiaire, ramener les préjudices allégués par les consorts [U] [Z] et les époux [M] à de plus justes proportions;

- à titre subsidiaire également, juger que la société Allianz ne pourrait être tenue à garantie en cas de faute intentionnelle ou de l'agence immobilière, et dire qu'en tout état de cause toute condamnation à l'encontre de la société Allianz ne pourrait se faire que dans les limites du plafond de garantie de 160'000 euros, et sous déduction de la franchise contractuelle de 10 % avec un minimum de 185 euros et maximum de 915 euros, cette franchise étant opposable aux tiers ;



A titre reconventionnel, 



- pour le cas où la vente ne serait pas ordonnée, condamner in solidum les époux [M] à verser à l'agence immobilière une somme de 19'350 euros à titre d'indemnité compensatrice;

- en tout état de cause, condamner in solidum les époux [M] à verser à l'agence immobilière une somme de 3000 euros au titre du caractère abusif de leur action et des termes vexatoires de leur assignation;

- en tout état de cause, condamner tout succombant, au besoin in solidum, à verser à l'agence immobilière et à la société Allianz une somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles. 



Par jugement contradictoire en date du 9 avril 2021, le tribunal judiciaire de Reims a :



- dit que l'offre d'achat du 26 juin 2020 des consorts [U] [Z], acceptée par les consorts [M], portant sur le bien immobilier sis à [Adresse 9], valait accord définitif sur la chose et le prix;



en conséquence, 

- enjoint aux consorts [M] de procéder à la régularisation du compromis de vente par acte authentique dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision; 

- dit que cette obligation serait assortie d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance, pendant une période de trois mois à l'issue de laquelle il devrait être à nouveau statué;

- condamné in solidum les consorts [M] à payer aux consorts [U] [Z] chacun la somme 

 de 3000 euros en réparation de leur préjudice moral;

- débouté les consorts [M] de l'intégralité de leurs demandes;

- dit que la demande de l'agence immobilière relative à l'indemnité compensatrice visée à la clause pénale de l'offre d'achat était sans objet;

- débouté l'agence immobilière et la société Axa de leurs demandes au titre de la procédure abusive et vexatoire;

- condamné in solidum les consorts [M] à payer aux consorts [U] [Z] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné in solidum les époux [M] à payer à l'agence immobilière et à la société Axa la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles. 



Le 28 mai 2021, les époux [M] ont relevé appel de ce jugement



Par ordonnance d'incident en date du 22 mars 2022, le conseiller chargé de la mise en état a :

- débouté les consorts [M] de leur incident;

- déclaré recevables les conclusions notifiées par l'agence immobilière et la société Allianz le 15 décembre 2021;

- débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. 



Le 17 mai 2022, a été rendue l'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:



Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées:



- le 14 mars 2022 à 9 heures 31 par les consorts [M], appelants; 

- le 16 mai 2022 par les consorts [U] [Z], intimés;

- le 15 décembre par l'agence immobilière et la société Allianz, intimées.



Par voie d'infirmation intégrale du jugement déféré, les consorts [M] demandent de :



- débouter les consorts [U] [Z] de l'intégralité de leurs demandes, sauf s'agissant de la rétractation de leur offre d'achat et leur demande de condamnation des consorts [M] à régulariser une promesse de vente ; 

- débouter l'agence immobilière à la société Allianz de l'intégralité de leurs demandes. 



En cas de confirmation du jugement en ce qu'il les a enjoints à régulariser sous astreinte le compromis de vente par acte authentique, et en ce qu'il les a condamnés à payer aux consorts [U] [Z] des indemnités en réparation de leur préjudice moral, les consorts [M] réitèrent l'intégralité de leurs prétentions initiales y afférentes, en y ajoutant une demande de condamnation in solidum de l'agence immobilière et de la société Allianz à leur payer la somme de 3500 euros ttc en remboursement des frais de l'expert immobilier.



Ils demandent encore la condamnation in solidum des consorts [Z] [U], de l'agence immobilière et de la société Allianz aux entiers dépens des deux instances, en ce compris le coût de la présente assignation, avec distraction au profit de leur conseil, et à leur payer la somme de 10'000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances. 



Les consorts [U] [Z] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a enjoint les consorts [M] de procéder à la régularisation du compromis de vente par acte authentique sous astreinte.



 Ils demandent d'ordonner la résolution de la vente du bien litigieux, et de condamner in solidum les consorts [M] à leur payer les sommes de:

- 21'500 euros en réparation de leur préjudice;

- 5000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

 en déboutant les consorts [M], l'agence immobilière, et la société Allianz de toutes demandes plus amples ou contraires. 



L'agence immobilière et la société Alllianz demandent à titre principal la confirmation du jugement entrepris; et ils réitèrent l'ensemble de leurs demandes initiales s'agissant des prétentions des consorts [Z] et des consorts [M].



Ils réitèrent leurs propres prétentions reconventionnelles initiales, et demandent l'infirmation du jugement qui les a rejetées.



Ils demandent la confirmation du jugement qui leur a alloué une somme au titre des frais irrépétibles de première instance, et la condamnation de tout succombant, au besoin in solidum, à leur verser la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



MOTIVATION:



Sur la nullité du mandat confié par les vendeurs à l'agence immobilière et sur la nullité de l'offre d'achat subséquente:



Selon l'article 1130 du Code civil,

L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. 

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 



Selon l'article 1131 du même code,

Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. 



Selon l'article 1132 du même code,

L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation du ou sur celles du cocontractant.



Selon l'article 1133 du même code, 

Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. 

L'erreur est une cause de nullité lorsqu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie.

L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité.



Aucune disposition légale, conventionnelle ou réglementaire ne vient définir la notion de surface habitable.



La loi dite Carrez n°96-1107 du 18 décembre 1996 a pour objet d'améliorer la protection des acquéreurs en lots de copropriété, et fixe le calcul de la superficie privative constituée par les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, embrasures des portes fenêtres, et ce compte non tenu des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.



Cette loi n'est pas applicable à la vente de l'espèce, qui ne porte pas sur des lots en copropriété.



Selon l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, alinéas 2 et 3,dans sa version du 1er septembre 2019 au 1er juillet 2021, applicable au litige:



La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.



Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.



La surface habitable ne comprend pas les sous-sols, combles non aménagés, vérandas, grenier, remises, réserves.



Les consorts [M] soutiennent que le mandat de vente serait grevé d'une erreur sur la surface du bien immobilier constituant une qualité substantielle, et partant sur sa valeur, emportant sa nullité et celle de l'offre d'achat subséquente.



Sur la surface habitable:



Il ressort de l'examen du mandat simple de vente du 12 juin 2020, produit aux débats, que les consorts [M], agissant conjointement et solidairement ont mandaté l'agence immobilière pour rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue de vendre leur bien immobilier, décrit comme une maison située [Adresse 9], en attente de la contenance cadastrale indiquée sur l'acte de propriété, pour un prix de 449'350 euros, comprenant des honoraires d'un montant de 19'350 euros toutes taxes compris à la charge de l'acquéreur.



La fiche vierge de saisie vente/location, annexée à ce mandat, mentionne une surface de 250 m² et une surface habitable de 250 m², sans que la rubrique relative à la surface Carrez (Privative)

soit renseignée.



La liste des pièces et de leurs surfaces respectives qui sont décrites font apparaître:



au rez-de-chaussée:

- entrée : 19 m² ; 

- salle de séjour : 60 m² 

- cuisine : 16,74 m² ; 

- cellier : 6 m² ; 

- garage : 33 m²;

- wc : 1,41 m² ; 

- chambre : 19,20 m² ;

- sdd wc: 5,28 m2

- palier passerelle : 19 m² ; 



au premier étage

- chambre : 28 m² (actuellement salle de billard + mezzanine 10 m²) ;

- dressing : 5,50 m² ;

- chambre : 15 m² (Avec salle de bain baignoire douche et wc 6,63 m² ) ; 

- chambre : 21 m² dont escalier (+ mezzanine 10 m² ) ;

- wc : 1,70 m² ;

- salle de bain : 8,02 m² ;

- chambre : 16,87 m² ;

- jardin; 

- dépendance :22 m²

- cave: sous la dépendance du fond du jardin.



Dans la fiche descriptive de l'agence immobilière, l'addition des surfaces ainsi décrites pièce par pièce élève la surface totale du bien à 317,72 m², ou encore à 297,72 m² hors mezzanines.



Mais en ôtant de ce dernier nombre la surface du garage (33 m2) et celle de la dépendance (22 m2), cette dernière constituant un abri de jardin, selon l'attestation notariale, il en ressort que la surface habitable est de 242,72 m2.



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Les consorts [M] ont produit une évaluation faite par un office notarial, datée du 17 juillet 2020,

faisant ressortir, s'agissant de la maison:

- pour les pièces situées en rez-de-chaussée, une surface habitable de 147,90 m2;

- pour les pièces situées au 1er étage, une surface habitable de 128 m2;

- pour 2 mezzanines et des bureaux situés au 2ème étage, une surface habitable de 31 m 2, celle-ci se voyant appliquer un coefficient de pondération de 0,50.

Cette évaluation fait ainsi ressortir une surface habitable de 306,90 m2, et une surface pondérée de 291,40 m2.



Mais il sera observé que contrairement à la fiche descriptive du bien annexée au mandat, cette évaluation traite séparément de la maison les surfaces des annexes, composées:

- du garage, pour 33 m2, se voyant appliquer un coefficient de pondération de 0,20;

- de la terrasse, pour 29 m2, se voyant appliquer un coefficient de pondération de 0,10.



Il ressort ainsi que le surface totale de ses annexes, de 72 m2, est évaluée après pondération à

10,50 m2.



Au surplus, l'attestation notariale traite encore séparément des deux autres celui des dépendances, constitué d'un abri de jardin sur cave, pour une surface de 22 m2, évalué à 3500 euros.



En précisant retenir une surface de 301,9 m2, après avoir retenu une valeur de 575 000 euros, en avoir déduit le montant des travaux (sous réserve des devis) de 90 593 euros, et en y ajoutant la valeur des dépendances de 3500 euros, l'office notarial aboutit à un calcul d'une valeur à 488 000 euros, hors honoraires de négociation.



Après consultation de ses bases de données et compte tenu des caractéristiques intrinsèques et extrinsèques du bien, l'office notarial émet un avis de valeur vénale pour 500 000 euros, hors émoluments de négociation.



Mais en ce que cette évaluation précise s'être appuyée sur les éléments communiqués par le client, sans s'être déplacée sur les lieux ni avoir procédé à de quelconques mesures de surface, il ne pourra pas lui être attaché une valeur probante décisive.



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L'évaluation de l'agence Cérès du 10 août 2020 retient s'agissant de la maison:

- hall d'entrée : 19 m² ;

- dégagement : 16 m² ;

- pièce de vie : 54 m² ;

- petit salon : 23 m² avec salle de douche et WC : 5 m² ;

- mezzanine: 25 m² ;

- chambre : 20 m² (une mezzanine environ 20 m² )

- chambre : 17 m² ;

- chambre : 28 m² (et une mezzanine d'environ 15 m²) ; 

- chambre : 15 m² avec salle d'eau 7 m2;

- salle de bain: 8 m2;

- dressing : 7 mètres carrés.



Elle conclut à une surface habitable d'environ 300 m2.



Cette évaluation traite séparément:

- du jardin de 260 m2 avec annexe de 27 m2;

- d'une cave de 25 m2;

- d'un garage de 33 m2.

Soit d'un total de la parcelle de 520 m2.



L'agence Cérès conclut à un prix de vente situé entre 500 000 et 550 000 euros, sous réserves de recherches plus approfondies (diagnostics techniques, performance énergétique, notamment) ou d'examens plus approfondis.



L'addition des surfaces de la maison énumérées à cet avis (compte non tenu du jardin, de la cave, et du garage), aboutit à un total de 294 m2, et non pas à une surface habitable d'environ 300 m2, comme le conclut cet avis.



Et il sera même précisé que ce calcul inclut non seulement la mezzanine de 25 m2, mais encore les mezzanines des deux chambres, respectivement pour 20 et 15 m2.



Une fois ôtées les surface des trois mezzanines, la surface subsistante est de 234 m2.



Et dans leur tableau récapitulatif (page 11 de leurs écritures) les appelants indiquent que la surface totale habitable calculée par l'agence Cérès est de 259 m2 (hors annexes: cave, remise, garage): il sera considéré qu'ils ont ainsi eux-mêmes appliqué un coefficient de pondération à certaines parties de l'habitation, en particulier les mezzanines.



Même s'ils affirment que ces éléments de calculs sont incomplets, ils n'indiquent pas en quoi l'appréciation portée par ce professionnel de l'immobilier serait erronée.



Il sera observé que l'appréciation de l'agence Cérès (259 m2 habitables selon les appelants) ne diffère guère de celui de l'agence immobilière (250 m2 habitables indiqués au total, pour un calcul en détail de 249,35 m2).



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Les appelants ont encore produit le mesurage réalisé par un géomètre faisant état:

- pour les caves et le rez-de-chaussée, d'une surface de 218,31 m2;

- pour le premier étage et les mezzanines, d'une surface de 163,42 m2;

soit une surface totale de l'habitation de 381,73 m2.



Mais à celui-ci, il conviendra d'ôter les surfaces suivantes:

- cave: 12,78 m2;

- remise: 21,98 m2;

- garage: 33,16 m2

- mezzanine 1: 19,21 m2

- mezzanine 2: 17,15 m2. 



En effet, s'agissant des mezzanines, il ressort qu'une partie d'entre elle comporte une hauteur inférieure à 1,80 mètres, de telle sorte qu'il ne résulte pas d'erreur quant à leur absence d'intégration dans la surface habitable.



De même, eu égard à leur faible fonctionnalité voire absence d'habitabilité, seront retranchées les surfaces suivantes:

- placards: 2,34 m2

- dégagement: 3,36;

- escalier: 1,40 m2;









- remise 3,31 m2

- escalier 1: 1,37 m2;

- escalier 2: 1,65 m2

- vmc: 3,07 m2;

soit un total de 261 m2 habitables.



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Les consorts [M] ont produit l'avis d'un expert immobilier réalisé en avril 2021, faisant état:

- s'agissant du rez-de-chaussée et du rez-de-chaussée surélevé, du 1er étage et de la mezzanine,

d'une surface habitable de 290,97 m2, et d'une surface pondérée de 272,60 m2;

- s'agissant des annexes (garage, dépendance, cave) d'une surface de 67,92 m2, et d'une surface pondérée de 33,96 m2.



Cet expert retient une surface totale de 358,89 m2, et une surface pondérée de 306,56 m2.



En appliquant trois méthodes d'évaluation, l'expert calcule que la moyenne des valeurs à retenir est de 521 684 euros, arrondie à 520 000 euros: il considère que cette valeur constitue la valeur vénale arrondie du bien.



Il estime la valeur vénale libre du bien entre 500 000 et 535 000 euros.



Le technicien précise que les valeurs annoncées s'entendent à la date du jour de l'expertise. 



S'agissant du tableau des surfaces mentionnées dans l'évaluation immobilière (page 27/49), mentionnant une surface pondérée de 272,60 m2, il y aura lieu d'ôter des éléments de faible habitabilité, soit:

- rangement placard: 1,74 m2;

- mezzanine 1: 12,66 m2

- mezzanine 2: 8,79 m2

- rangement placard sur mezzanine: 0,34 m2



Il en ressort donc une surface utile de 249,07 m2.



Enfin, s'agissant des surfaces mentionnées par l'attestation notariale, il ne peut y être attaché aucune valeur probante suffisante, en ce que celle-ci repose sur les seules indications données par les consorts [M] eux-mêmes.



Il ressort du tout que l'annonce d'une surface habitable de 250 m2 par l'agence immobilière procède essentiellement d'une absence de prise en compte des mezzanines, dégagements, rangements, placard, escalier, remise, vmc.



L'agence immobilière a ainsi exactement évalué la surface habitable du bien.



Dès lors, aucune erreur sur la surface ne peut être reprochée à l'agence immobilière.



Sur la valeur du bien:



Les consorts [M] font grief à l'agence immobilière d'avoir sous évalué le bien, en estimant celui-ci à 449'350 euros, comprenant des honoraires d'un montant de 19'350 euros toutes taxes comprises à la charge de l'acquéreur, soit une valeur hors honoraires de 430 000 euros.



Il est constant que le prix du bien immobilier en cause, et encore à la date d'exacte d'émission du mandat de vente, n'a pas fait l'objet d'une expertise judiciaire.



Il échet certes de constater que l'attestation notariale du 17 juillet 2020, dressée par l'étude notariale de l'[Adresse 12], conclut à une valeur libre hors honoraires de négociation de 488 000 euros, arrondie à 500 000 euros, en mentionnant un état d'usage.



Mais il sera observé que cette évaluation a été faite sur la base des seuls éléments donnés par les consorts [M], sans qu'il soit justifié d'une visite des lieux par l'auteur de l'avis de valeur, et alors que la surface qui y est prise en compte (301,9 m2) est très supérieure à la surface habitable 

(250 m2), que la cour a considéré comme exactement calculée par l'agence immobilière.



De même, l'expert immobilier a retenu une valeur vénale entre 500 000 et 535 000 euros, arrondie à 520 000 euros hors droits, taxes et frais.



Mais il sera renvoyé aux observations figurant plus haut, pour rappeler que cet expert a retenu des éléments de surface non utiles ou non habitables.



Au surplus, cette évaluation a été faite en avril 2021, alors même que ce technicien rapporte une accentuation de la hausse des prix des logements anciens en France, particulièrement sur un an, s'agissant des maisons (+ 4%), en observant que la hausse des prix des maisons tend à rattraper la hausse, traditionnellement plus marquée, des appartements (+6,3%).



Et cette mesure d'instruction amiable a été diligentée par les consorts [M], à une période où ils avaient déjà refusé de signer le compromis de vente.



Ces mêmes appréciations pourront porter sur l'avis de l'agence Cérès certes plus proche des faits litigieux du 10 août 2020, retenant, même après prise en compte de travaux de rafraîchissement, une fourchette à la vente de 500 000 à 550 000 euros.



A l'inverse, il ressort de l'avis de valeur délivré par l'agence Orpi le 1er mars 2018 une évaluation du bien entre 420 000 et 440 000 euros.



Et de même, il ressort de l'attestation immobilière après décès, dressé par Madame [I], notaire à [Localité 13], en date du 6 janvier 2020, que pour la perception de la contribution de sécurité immobilière, ce bien est évalué en pleine propriété à 420 000 euros.



Or, le bien retenu sur le mandat de vente, déduction faite des honoraires de l'agence immobilière à la charge des acquéreurs, est valorisé à 430 000 euros.



Dans ces circonstances, aucune erreur sur la valeur n'est démontrée.



En conclusions, les consorts [M] défaillent à démontrer l'existence d'une quelconque erreur substantielle de nature à vicier leur consentement lors de la conclusion du mandat de vente avec l'agence immobilière. 



Sur la perfection de la vente:



Selon l'article 1582 du Code civil,

La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. 

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.



Selon l'article 1583 du même code,

Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'est pas encore été livrée ni le prix payé. 



Selon l'article 1589 du même code, alinéa 1,

La promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.



Il ressort de l'offre d'achat faite le 26 juin 2020 par les consorts [U] [Z], pour le bien litigieux, au prix de 449 350 euros, frais d'agence inclus, dont le montant est conforme à celui du mandat de vente que:



Si l'offre est acceptée par les propriétaires, la transaction devra avoir lieu aux conditions ordinaires et de droit notamment aux suivantes : 



CONDITIONS

Ces biens seront, le jour de la signature de l'acte de vente, libre de tous privilèges et hypothèques quelconques. 

Nous les prendrons dans l'état où ils se trouvent, les connaissant pour les avoir vus et visités.

La jouissance des lieux sera acquise le jour de la signature de l'acte authentique, qui devra avoir lieu au plus tard le : 30 novembre 2020. 



En cas d'accord des propriétaires, les présentes vaudront accord définitif sur la chose et sur le prix conformément à l'article 1583 du Code civil et vous chargerez d'établir ou faire établir tous actes sous-seing privés, qui annuleront et remplaceront les présentes, aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la vente, notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de :

331'000 € (150'000 € d'apport perso + prêt de 331'000 € y compris les frais de notaire).



CONDITIONS SUSPENSIVES



° les présentes sont soumises à la condition que l'acquéreur verse la somme de 

à l'ordre du notaire vendeur

à l'occasion de la signature d'un compromis qui devra intervenir avant le: 26 juillet 2020 

° à ce compromis sera annexé, notamment, le dossier de diagnostics techniques

° le vendeur et l'acquéreur s'engagent à ratifier ce compromis sans délai. 



Sur sa seconde page, cette offre cite intégralement l'article 1583 du code civil.



Cette offre d'achat a été signée par les acquéreurs les vendeurs, chacun ayant porté la mention préalable « bon pour achat au prix de 449'350 € », et « bon pour vente au prix de 449'350 € ».



Il ressort des correspondances entres les parties, et le cas échéant de leurs conseils, en particulier du courrier du conseil des consorts [M] du 10 septembre 2020, que ceux-ci ont refusé de signer la promesse de vente, dont la signature était prévue le 25 août 2020, motif pris de l'erreur sur la surface et sur son prix.



Il est de même constant qu'aucun compromis ni acte authentique n'ont été signés postérieurement.



Il ressort de l'offre d'achat émise par les acquéreurs et acceptée par les vendeurs une rencontre des volontés sur la chose et sur le prix.



Mais cette offre précise que les parties s'engageaient également à faire établir tous actes sous seing privé comportant les clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la vente.



Ainsi, en prescrivant notamment que la signature d'un compromis de vente devait intervenir avant le 26 juillet 2020, les parties ont entendu faire de celui-ci un élément constitutif de leur consentement, et non pas une simple modalité de réalisation de la vente.



La perfection de la vente ne peut donc résulter de la seule offre d'achat du 26 juin 2020.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a:

- dit que l'offre d'achat du 26 juin 2020 valait accord définitif sur la chose et le prix;

- enjoint sous astreint aux consorts [M] de procéder à la régularisation du compromis de vente y afférent.



Sur la résolution de la vente et l'application de la clause pénale, et l'indemnisation des candidats acquéreurs:



Selon l'article 1217 du Code civil,

La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut:

' refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation; 

' poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation; 

' obtenir une réduction du prix; 

' provoquer la résolution du contrat; 

' demander réparation des conséquences de l'inexécution. 

 Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



Selon l'article 1221 du même code,

Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. 



La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution, sans que le créancier ait à justifier de son préjudice. 



Selon la clause pénale insérée à l'offre signée par les parties, 

En cas d'acceptation des présentes par le vendeur dans le délai indiqué et au cas où l'engagement des parties ne serait pas signé à la date convenue par la faute ou la négligence de l'une des parties, celle-ci pourra y être contraints par tous moyens et voies de droit. 



Toutefois la partie non défaillante pourra choisir de prendre acte du refus de l'autre partie et d'invoquer la résolution de la vente moyennant 5 % du prix principal à titre d'indemnisation de son préjudice. Dans cette éventualité, sa mission étant accomplie, la rémunération du rédacteur, convenue aux présentes, restera due intégralement. Dans le cas où cette rémunération ne serait pas originellement à la charge de la partie défaillante, celle-ci s'engage à verser la même somme à l'autre partie à titre de dommages-intérêts. 



A hauteur d'appel, les consorts [U] [Z], acquéreurs, abandonnent leurs demandes initiales tendant à forcer les vendeurs à la vente, pour en réclamer plutôt la résolution.



Mais il résulte des observations figurant plus haut que la vente n'était pas formée par la seule offre d'achat.



Et alors que la perfection de la vente était subordonnée à la rédaction d'un compromis, il n'apparaît pas en quoi le refus des consorts [M] de consentir à cet acte aurait été fautif.



Les consorts [U] [Z] seront donc déboutés de leur demande tendant à la résolution de la vente.



En l'absence de faute des consorts [M], il y aura lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné ces derniers à payer à chacun des consorts [U] [Z] une indemnité pour préjudice moral.



A hauteur d'appel, les consorts [U] [Z], sous couvert de demande d'indemnisation à hauteur de 21 500 euros, demandent en réalité l'application de la clause pénale sus dite (430 000 euros, prix en principal du bien x 5 %).



Mais en l'absence de démonstration de toute faute de la part des consorts [M], une telle demande ne pourra pas prospérer, et les consorts [U] [Z] en seront déboutés.



Sur les dommages-intérêts réclamés par les candidats vendeurs:



Il appartient à celui qui en réclame réparation de démontrer le fait dommageable dont il se prévaut.



Une lecture attentive des écritures des consorts [M] démontre qu'en formulant leurs demandes indemnitaires, ils n'ont développé aucun moyen reprochant une faute quelconque aux consorts [U] [Z].



Les consorts [M] seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral dirigée contra les consorts [U]-[Z].



Sur la responsabilité de l'agence immobilière et la garantie de son assureur la société Allianz:



L'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil envers son mandant, et il doit notamment lui donner des informations loyales sur la valeur du bien mis en vente, lorsqu'il apparaît notamment que le prix est manifestement sous-évalué sans raison (Cass. 1ère civ., 30 octobre 1985, Bull. 1985, I, n°277).



Au regard des éléments plus haut développés, il ne peut être imputé à l'agence immobilière aucune erreur de mesure de la surface ayant conduit à une quelconque sous-évaluation du bien.



Les consorts [M] font en outre grief à l'agence immobilière d'avoir manqué à son obligation de loyauté, en leur ayant adressé, 4 jours après l'envoi du mandat de vente, l'offre d'achat signée par les consorts [U]-[Z], pour avoir pression sur eux pour les contraindre à consentir à cette offre, à une période où Madame [T] [M] était atteinte par le covid 19, et d'avoir ensuite continué à faire pression sur eux pour les déterminer à régulariser la promesse de vente, en évoquant notamment le risque d'un contentieux judiciaire ou celui d'avoir à payer la clause pénale.



Mais il ressort que l'offre d'achat transmise aux vendeurs est en tout point conforme aux stipulations du mandat souscrit par ces derniers, de sorte que l'agence immobilière a sur ce point parfaitement rempli le mandat qui lui avait été confié.



Et quand bien même Madame [M] était atteinte du covid 19, celle-ci n'apporte aucun élément sur la gravité de son état de santé en juin 2020, qui ne peut pas être suffisamment déduit de l'existence d'une sérologie positive.



Ces seuls éléments sont insuffisants à caractériser la commission de dol ou de violence par l'agent immobilier ayant déterminé Madame [M] à consentir à l'offre d'achat.



Aucun manquement de l'agence immobilière à son obligation de loyauté n'est ainsi caractérisé.



Pour le surplus, alors que cette offre d'achat ne vaut pas vente, il ne résulte pas suffisamment de l'insistance ultérieure de l'agence immobilière pour déterminer les candidats vendeurs à signer le compromis de vente, quand bien même celle-ci reposerait sur une base juridiquement infondée, un préjudice quelconque du chef des consorts [M].



Les consorts [M] seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires pour préjudice moral dirigées contre l'agence immobilière et de la société Allianz: le jugement sera confirmé de ce chef.



*****



Les consorts [M] demandent en outre la condamnation des autres parties à leur payer les sommes de:

- 2298 euros ttc en remboursement des frais de géomètre expert, et le jugement sera complété de ce chef;

- 3500 euros ttc en remboursement des frais de l'expert immobilier.



Ces frais, exposés à l'occasion de la présente procédure, et non compris dans les dépens, sont assimilables à des frais irrépétibles.



Alors que les consorts [M] défaillent en toutes leurs prétentions dirigées contre l'agence immobilière et son assureur, aucune considération d'équité ne conduira à condamner ces derniers à leur payer les sommes afférentes à l'engagement de ces frais.



L'engagement de ces frais portant sur le mesurage de la surface et l'évaluation pécuniaire du bien, n'ont en rien contribué à l'échec des prétentions des consorts [Z] [U]: il serait donc inéquitable les mettre à la charge de ces derniers



Les consorts [M] seront déboutés de leur demande de condamnation à leur payer les sommes de:

- 2298 euros ttc en remboursement des frais de géomètre expert, et le jugement sera complété de ce chef;

- 3500 euros ttc en remboursement des frais de l'expert immobilier.



Sur les demandes reconventionnelles de l'agence immobilière et de son assureur:



Sur le paiement de l'indemnité compensatrice:



Il résulte de l'article 6-1 alinéa 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu en mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties.



En revanche, l'agent immobilier peut prétendre à l'allocation de dommages-intérêts, lorsque la transaction ne s'est pas réalisée du fait du comportement fautif de l'une des parties à l'opération, qu'il s'agisse de son mandant ou d'un tiers (Cass. Ass. Plen., 9 mai 2008, n°07-12.449, Bull. 2008, Ass. Plen. n°3).



Le mandant reste libre de rompre les pourparlers, et il incombe à l'agent immobilier de démontrer une faute de ce dernier.



Sauf clause spéciale autorisant l'agent immobilier à se substituer à son mandant, ce dernier n'est pas tenu de réaliser la vente avec la personne que le mandataire lui a présentée.



Le mandant ne peut donc commettre de faute en refusant de contracter, fût-ce aux conditions de prix fixées pour la mise en vente du bien, les parties restant libres de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier a seulement reçu pour mission de faciliter et de négocier.



Et l'exigence d'une faute du mandant ne peut pas être écartée par une stipulation du mandat prévoyant une indemnité au profit de l'agent immobilier en cas de non-réalisation de la vente en l'absence de faute imputable au mandant.

 

Selon l'article 11 du mandat de vente (obligations du propriétaire mandant) le propriétaire s'engage à ratifier la vente à tout acquéreur que lui présenterait l'agence immobilière, acceptant les prix et conditions des présentes, et à libérer les lieux pour le jour de l'acte authentique.



Selon l'article 17 du mandat (clause pénale), en cas de refus de vendre un acquéreur qui aurait été présenté par l'agence, ou en cas d'infraction une clause d'exclusivité, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat.



Ce mandat de vente avait prévu que la rémunération de l'agence immobilière serait fixée à 19'350 euros toutes taxe comprises. 



Au surplus, la clause pénale insérée à l'offre d'achat avait prévu qu'au cas où l'engagement des parties ne pourrait pas être signé par la faute ou la négligence de l'une d'elle à la date convenue, et dans l'hypothèse où la partie non défaillante choisirait de solliciter la résolution de la vente moyennant 5 % du prix du principal à titre d'indemnisation, la rémunération de l'agence immobilière rédactrice de l'offre d'achat lui resterait due intégralement.



La vente n'a pas été effectivement réalisée: dès lors, l'agence immobilière ne peut pas prétendre au versement de ses honoraires.



Pour le surplus, au visa des développements figurant plus haut, il ne résulte aucune faute des consorts [M] quant à l'absence de réalisation de la vente.



L'agence immobilière sera donc déboutée de sa demande à titre d'indemnité compensatrice visée à la clause pénale, et le jugement, ayant dit cette demande sans objet, sera infirmé de ce chef.



Sur sa demande indemnitaire pour procédure abusive:



Seule l'intention dolosive ou malicieuse ou l'erreur grossière équivalente au dol est à même de faire dégénérer en abus le droit d'ester en justice: celle-ci ne peut résulter de la seule erreur, aussi importante soit-elle, quant au principe même de ses droits par l'auteur de la demande.



En l'espèce, les circonstances propres à l'abus de procédure ne ressortent pas de ce que les consorts [M] ont attrait en la cause l'agence immobilière et son assureur, quand bien ont-ils succombé en leurs prétentions formées contre ces derniers.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté l'agence immobilière et son assureur de leur demande indemnitaire pour procédure abusive et vexatoire.



*****



Il sera rappelé que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum les consorts [M] aux dépens de première instance, avec distraction au profit du conseil du promoteur, et à payer au titre des frais irrépétibles de première instance la somme de 2500 euros aux consorts [U] [Z], en les déboutant de leur demande au même titre.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum les consorts [M], succombants, à payer 2500 euros à l'agence immobilière et à la société Allianz au titre des frais irrépétibles de première instance.



Les consorts [M] seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel, dirigées contre l'agence immobilière et la société Allianz, et seront condamnés in solidum à leur payer au même titre la somme de 2500 euros.



L'agence immobilière et la société Allianz seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, dirigées contre les consorts [U] [Z]. 





Les consorts [U]-[Z], succombants seront déboutés de leurs demandes au même titre, et seront condamnés à payer aux consorts [M] la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.



Succombants, les consorts [U] [Z] seront condamnés in solidum aux dépens des deux instances, avec distraction au profit du conseil des consorts [M]. 



PAR CES MOTIFS:



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a:

- débouté Monsieur [K] [M] et Madame [T] [M] de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre la société à responsabilité limitée Coup de Pouce Immobilier et la société anonyme Allianz;

- débouté la société à responsabilité limitée Coup de Pouce Immobilier et la société anonyme Allianz de leurs demandes au titre de la procédure abusive et vexatoire;

- condamné in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [T] [M] à payer à la société à responsabilité limitée Coup de Pouce Immobilier et la société anonyme Allianz la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance;



Confirme le jugement de ces seuls chefs;



Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant:



Déboute Monsieur [V] [U] et Madame [R] [Z] de leur demande tendant à voir ordonner la résolution de la vente portant sur une maison située au [Adresse 9] (51), et sise sur une parcelle cadastrée AK [Cadastre 5] d'une surface de 5 ares 27 centiares, résultant de l'offre d'achat en date du 26 juin 2020 pour un prix de 449 350 euros passée entre Monsieur [K] [M] et Madame [T] [M] vendeurs, d'une part, et Monsieur [V] [U] et Madame [R] [Z], d'autre part, et rédigée par la société à responsabilité limitée Coup de Pouce Immobilier;



Déboute Monsieur [V] [U] et Madame [R] [Z] de leur demande tendant au paiement de la somme de 21 500 euros au titre de la clause pénale;



Déboute la société à responsabilité limitée Coup de Pouce Immobilier de sa demande tendant à la condamnation in solidum de Monsieur [K] [M] et Madame [T] [M] à lui payer la somme de 19 350 euros à titre d'indemnité compensatrice;



Déboute Monsieur [K] [M] et Madame [T] [M] de leurs demandes de dommages-intérêts pour préjudice moral dirigées contre Monsieur [V] [U] et Madame [R] [Z];



Déboute Monsieur [K] [M] et Madame [T] [M] de leurs demandes en remboursement des sommes de:

- 2298 euros toutes taxes comprises en remboursement des frais de géomètre expert;

- 3500 euros toutes taxes comprises en remboursement des frais de l'expert immobilier;



Déboute la société à responsabilité limitée Coup de Pouce Immobilier et la société anonyme Allianz de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel dirigées contre Monsieur [V] [U] et Madame [R] [Z];



Déboute Monsieur [K] [M] et Madame [T] [M] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel dirigées contre la société à responsabilité limitée Coup de Pouce Immobilier et la société anonyme Allianz; 



Condamne in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [T] [M] à payer à la société à responsabilité limitée Coup de Pouce Immobilier et à la société anonyme Allianz la somme de 2500 euros des frais irrépétibles d'appel;



Déboute Monsieur [V] [U] et Madame [R] [Z] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel;



Condamne in solidum Monsieur [V] [U] et Madame [R] [Z] à payer à Monsieur [K] [M] et à Madame [T] [M] la somme de 8000 euros des frais irrépétibles de première instance et d'appel;



Rappelle que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré;



Condamne in solidum Monsieur [V] [U] et Madame [R] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, et ce avec distraction au profit de Maître Thierry Pelletier (Selarl Pelletiers & Associés), conseil de Monsieur [K] [M] et Madame [T] [M], de ceux des dépens des deux instances dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.





Le greffier La présidente