Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 6 septembre 2022

ARRET N° 

du 06 septembre 2022



R.G : N° RG 21/01811 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FB7K





[K]





c/



[M]



















Formule exécutoire le :

à :



la SELARL JACQUEMET SEGOLENE



la SCP SCP ACG & ASSOCIES

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2022



APPELANTE :

d'un jugement rendu le 11 août 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHALONS EN CHAMPAGNE



Madame [T] [K]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocat au barreau de REIMS



INTIME :



Monsieur [P] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représenté par Me Gérard CHEMLA de la SCP ACG & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller

Monsieur Cédric LECLER, conseiller



GREFFIER :



Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors des débats et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier lors du prononcé



DEBATS :



A l'audience publique du 14 juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 septembre 2022,



ARRET :



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 septembre 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * 

































Par acte authentique en date du 14 juin 1993, Monsieur [Z] [L] et Madame [D] [C] épouse [L] ont donné à bail à Madame [V] [X] un immeuble dans lequel était exploité un salon de coiffure, situé à [Localité 5] (51) au [Adresse 3], devenue rue du docteur [A] [H], pour un loyer mensuel de 3677,66 francs, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1991.



A compter du 31 mars 1995, Monsieur [Y] [M] est devenu propriétaire de l'immeuble susvisé.



Par acte authentique en date du 17 avril 1998, Madame [X] a cédé son fonds de commerce à Madame [T] [K], Monsieur [Y] [M] intervenant à l'acte pour consentir à la cession de bail et accepter le cessionnaire en lieu et place du cédant.



Par acte d'huissier en date du 24 février 2009, Madame [K] a demandé à Monsieur [Y] [M] le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2009.



Le 18 mars 2016, Madame [K] a fait dresser un constat d'huissier, alléguant de l'indécence du logement. 



Entre le 1er septembre 2016 et le 1er mars 2017, Madame [K] a procédé à la suspension du règlement des loyers.



Le 3 mars 2017, Monsieur [P] [M] (Monsieur [M]) venant aux droits de son père [Y] [M], décédé, a vendu l'immeuble à Monsieur [S] [O].



Par arrêt de la cour d'appel de céans en date du 5 février 2019, Madame [K] a été condamnée à payer la somme de 2311,22 euros au titre de l'arriéré locatif.



Par ordonnance en date du 25 septembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne, saisi par Madame [K], a ordonné une mesure d'expertise. 



Le 13 septembre 2019, l'expert commis a déposé son rapport. 



Le 16 décembre 2019, Madame [K] a attrait Monsieur [M] devant le tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne aux fins d'obtenir sa condamnation à l'indemniser de ses préjudices de jouissance et moral.



En dernier lieu, Madame [K] a demandé:

- la condamnation de Monsieur [M] à lui payer la somme de 78 355,20 euros au titre de son préjudice de jouissance correspondant à 40 % des loyers versés, et subsidiairement qu'il fut pris acte de ce que Monsieur [M] entendait limiter l'indemnisation à hauteur de 30 % des loyers versés;

- la condamnation de Monsieur [M] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral;

- la déduction de la somme de 2300,22 euros dus au titre de l'arriéré locatif des sommes qui lui seraient allouées;

- la condamnation de Monsieur [M] aux dépens comprenant les frais d'expertise taxée à la somme de 5538 euros, et à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles. 



En dernier lieu, Monsieur [M] a demandé:

- l'irrecevabilité des demandes formées par Madame [K], et à défaut leur rejet;



A titre subsidiaire,

- le relevé de la prescription des demandes formées par celle-ci et la limitation de sa demande à hauteur de 9604,35 euros, avec compensation des créances réciproques;



En tout état de cause,

- le rejet du surplus des demandes;

- la condamnation de Madame [K] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. 



Par jugement contradictoire en date du 11 août 2021, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a:

- déclaré irrecevables les demandes tendant à l'indemnisation du préjudice de Madame [K] pour la période antérieure au 15 décembre 2016;

- condamné Monsieur [M] à payer à Madame [K] la somme de 915 euros au titre de son préjudice de jouissance;

- débouté Madame [K] de sa demande au titre du préjudice moral;

- dit n'y avoir lieu d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties, celle-ci s'opérant de plein droit;

- condamné Monsieur [M] à payer à Madame [K] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné Monsieur [M] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire objet de l'ordonnance de taxe rendue par la présidente du tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne le 10 octobre 2019.



Le 27 septembre 2021, Madame [K] a relevé appel de ce jugement.



Le 17 mai 2022, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire.



PRETENTIONS ET MOYENS:



Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées par les parties:

- le 12 mai 2022 par Madame [K], appelante;

- le 21 mars 2022 par Monsieur [M], intimé.



Madame [K] demande l'infirmation intégrale du jugement, sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [M] aux entiers dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire, et demande la confirmation de cette dernière disposition.



Elle réitère ses prétentions initiales, y ajoutant à titre subsidiaire une demande de condamnation de Monsieur [M] à lui payer la somme de 58 766,40 euros au titre de son préjudice de jouissance correspondant à 30 % des loyers versés.



Elle réclame le rejet des prétentions de Monsieur [M] tendant à voir déclarer irrecevables ses demandes pour la période antérieure au 15 décembre 2016 et pour la période postérieure au 3 mars 2017.



Elle sollicite le rejet de la prétention de Monsieur [M] visant à déduire le montant dû au titre des loyers impayés, sur la somme de 2311,22 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 14 novembre 2017.



Monsieur [M] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré Madame [K] irrecevable en ses prétentions tenant à l'indemnisation de son préjudice pour la période antérieure au 15 décembre 2016.



Il en réclame l'infirmation pour le surplus.



A titre principal, il demande de déclarer Madame [K] irrecevable en ses demandes.



A titre subsidiaire, il sollicite de déclarer celle-ci irrecevables en ses prétentions tendant à l'indemnisation de son préjudice pour la période antérieure au 15 décembre 2016, et pour la période postérieure au 3 mars 2017, et au fond, il invite à débouter Madame [K] de ses prétentions.



En tout état de cause, il réitère ses demandes initiales formées au même titre.



MOTIVATION:



Sur la qualification du contrat de bail et sur l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent:



Selon l'article 12 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



Le caractère d'une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner lors de la conclusion du contrat; cette destination est appréciée souverainement par les juges du fond.



Il convient de se référer à la destination des lieux loués, celle-ci étant caractérisée par l'affectation conventionnelle décide par les parties, lors de la conclusion du contrat, ou à défaut de précision suffisante, par leur intention commune qu'il appartient au juge de rechercher.



Si la nature de location se détermine d'après l'intention des parties, le juge a la faculté, en l'absence de toute précision du bail révélant cette intention, de rechercher celle-ci en tenant compte de tous les éléments cet égard, et il ne lui est pas interdit de prendre en considération l'agencement des lieux, leur destination habituelle ou normale et l'emploi que le locataire en a fait, sans opposition du bailleur. 



Selon l'article 1719 du Code civil,

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion l'occupant. 



L'obligation de délivrance d'un logement décent lorsqu'il s'agit de l'habitation principale du preneur s'applique au bailleur de locaux à usage commercial et d'habitation (Cass. 3e civ., 14 octobre 2009, n°08-17.750, Bull. 2009; III, n°220).



Si Madame [M] revendique l'application des règles afférentes à un bail d'habitation, Monsieur [K] soutient que le bail litigieux doit s'analyser exclusivement comme un bail commercial.



Le contrat du 14 juin 1993 s'intitule comme un bail commercial, et précise que le bailleur donne les locaux sus énumérés, à bail à loyer, à titre commercial.



Selon le contrat de bail, les locaux donnés à bail sont ainsi décrits:



Une maison sise à Montmirail, [Adresse 6], dans lequel est exploité un salon de coiffure pour dames, comprenant : 

- au rez-de-chaussée : magasins, bureaux, cuisines et water-closets,

- au premier étage : salle à manger, trois chambres, salle de bains, water-closets,

- au deuxième étage : quatre pièces, cabinet de toilette, petite cuisine.

Cave sous la maison. 

Cour commune avec Monsieur [B] avec entrée sur la rue par une porte cochère. 

Au fond de la cour, à gauche, remplacement de bâtiments démolis par suite de vétustés. Garage pour deux voitures. 



S'agissant de la destination des lieux loués, l'acte vient préciser que:



Les lieux sont loués à usage de salon de coiffure, à l'exclusion de toute utilisation, même temporaire, à un autre usage, et il ne pourra y être exercé aucun autre commerce que celui sus indiqué. Dans l'ensemble les lieux forment une location indivisible à titre commercial pour le tout.



Il ressort de la clause tenant à la destination des lieux loués que celle-ci n'a trait qu'à la nature de l'activité commerciale autorisée dans les locaux donnés à bail, et n'est pas exclusive d'une destination autre que commerciale.



Et il ressort de la disposition des lieux que l'activité commerciale de coiffure, seule autorisée, ne peut être exercée que dans les locaux situés en rez-de-chaussée, tandis que les locaux situés au 1er et 2ème étage ne pouvaient avoir qu'une destination d'habitation.



Par acte en date du 17 avril 1998, Madame [K] a acheté le fonds de commerce exploité par Madame [X], comprenant la cession du droit au bail de l'immeuble dans lequel était exploité le fonds.



Par courrier avec recommandé en date du 8 juillet 1998 (accusé de réception signé par Monsieur [M]), Madame [K] a notamment demandé la rénovation du deuxième étage, constitué de locaux d'habitation.



Par courrier en date du 30 juillet 1998, Madame [K] a réitéré sa demande d'autorisation d'entreprendre des travaux de rénovation et d'entretien pour le deuxième étage, exposant qu'elle allait y habiter.



Ainsi, il ressort en outre de tous ses courriers ultérieurs adressés au bailleur que Madame [K] use des lieux à titre d'habitation, et plus encore à titre d'habitation principale.



Et le rapport d'expertise du 13 septembre 2019, réalisé au contradictoire de Monsieur [M], vient décrire le premier étage comme constituant le logement de Madame [K], et ce sans opposition du bailleur.





Il sera retenu du tout que le bail du 14 juin 1993, expressément stipulé comme un bail commercial, est en réalité un bail mixte, commercial et à usage d'habitation.



Il s'en déduira que Monsieur [M] était tenu de fournir à Madame [K] un logement décent.



Sur la prescription:



Selon l'article 1742 du Code civil,

Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. 



Selon l'article 724 du même code, alinéa 1,

Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.



Il ressort de ces deux textes que si les héritiers du de cujus ne sont pas responsables de la mauvaise exécution du contrat de bail par leur auteur, en tant que venant aux droits de celui-ci, ils sont néanmoins tenus des obligations à la dette transmise à la suite du décès.



Dès lors, la circonstance que Monsieur [M] fils ne soit devenu propriétaire du bien litigieux donné à bail qu'en 2013 à la mort de son père, et par suite de la dévolution successorale, ne fait pas obstacle à l'action du preneur recherchant la responsabilité du bailleur pour une période antérieure au décès du bailleur originaire.



Et à cet égard, il est indifférent que Madame [K] n'ait assigné Monsieur [M] qu'en son nom personnel, et non en sa qualité d'héritier de [Y] [M].



*****



Selon l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur,

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Toutefois, l'action en révision de loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. 



Selon l'article 14 de la loi Alur, entrée en vigueur le 27 mars 2014, 

Les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.



Selon l'article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, à l'égard des contrats de location de locaux notamment à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation et qui constitue la résidence principale du preneur, prévus à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989,2° l'article 7-1 de la même loi est applicable, dans les conditions fixées à l'article 2222 du Code civil. 



Selon l'article 2222 du Code civil, 2ème alinéa,

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. 



Selon l'article 2241 du Code civil, alinéa un, 

La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. 



Une demande d'expertise devant le juge des référés équivaut à une citation en justice, interruptive de prescription. 



Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que depuis le 27 mars 2014, l'action d'un preneur pour un manquement du bailleur notamment à son obligation de délivrance se prescrit par 3 ans à compter du moment ou celui-ci a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Alors que le contrat de bail est à exécution successive, Madame [K] est donc malhabile à prétendre à une indemnisation pour la durée intégrale du bail, et même à voir à voir appliquer à sa demande la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil.



Il ressort de l'ensemble des courriers versés par Madame [K] que depuis le 8 juillet 1998 et

encore au 21 février 2009, celle-ci se plaint de la vétusté des locaux, formule diverses doléances relatives à des désordres touchant la plomberie, l'électricité, les portes et fenêtres, l'état des murs, la chaudière, la toiture, l'isolation, l'absence de chauffage ou de production d'eau chaude, et par laquelle elle sollicite l'intervention du bailleur pour réaliser des travaux de gros oeuvre, et réclamer une révision de l'électricité et de la plomberie.



Dès le mois de juillet 1998, Madame [K] connaissait donc les faits lui permettant d'agir à l'encontre de son bailleur, et ceux-ci étaient connus dans leur intégralité au moins bien avant l'entrée en vigueur de la prescription triennale susmentionnée.



Madame [K] ne peut donc pas soutenir que le point de départ de son action se situerait au 18 mai 2016, date du constat d'huissier rapportant les divers désordres, qu'elle avait été elle-même en mesure de constater et dénoncer bien auparavant.



Le 20 août 2018, Madame [K] a assigné Monsieur [M] devant le juge des référés aux fins d'obtenir une mesure d'expertise judiciaire des locaux donnés à bail, ainsi qu'il en ressort de l'ordonnance faisant droit à sa demande en date du 25 septembre 2018.



Cette première assignation en référé était donc interruptive de prescription.



Et Madame [K] a assigné Monsieur [M] au fond le 26 décembre 2019.



Cette seconde assignation au fond était à nouveau interruptive de prescription.



Mais les demandes de Madame [K], portant sur une période antérieure de 3 ans au 20 août 2018, n'en demeurent pas moins atteintes par la prescription.



Il y aura donc lieu de déclarer irrecevables les demandes indemnitaires de Madame [K] pour la période antérieure au 20 août 2015, et le jugement sera infirmé de ce chef.



Au surplus, en ce que Monsieur [M] a vendu le 3 mars 2017 l'immeuble donné à bail, il ne peut plus être tenu aux obligations de bailleur à l'égard de Madame [M] à compter de cette date.



Sur le fond:



Sur l'indécence du logement:



Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susdite,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteint à la sécurité physique ou la santé, répondant un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Cet article renvoie à un décret en Conseil d'Etat pour la définition de ces caractéristiques.



Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant les infiltrations d'air parasites, en présentant des réseaux et branchements d'électricité, et des équipements de chauffage conforme aux normes de sécurité en vigueur.



Il ressort des éléments qui précèdent que dès les 8 juillet 1998 et le 21 février 2009, Madame [K] a dénoncé à son bailleur l'indécence du logement.



Le constat d'huissier en date du 18 mai 2016, comportant les constatations personnelles de son auteur sur les lieux, et les photographies qui y ont été prises, met en évidence notamment que:

- l'ensemble des revêtements muraux et plafond est en très mauvais état (décollement, fissures); 

- l'ensemble des revêtements muraux présente d'importantes traces de moisissures et d'humidité; 

- le plafond du deuxième étage est bombé et commence à s'effondrer, des morceaux de plâtre sont au sol;

- les fenêtres sont particulièrement vétustes,

- l'installation électrique n'est pas aux normes minimales de sécurité, du fait de la présence de fils dénudés d'éléments en porcelaine.



L'expert judiciaire, après visite des lieux le 3 décembre 2018, a relevé notamment l'humidité, un mur gorgé d'eau, une installation électrique non conforme, des canalisations rouillées et fuyardes, une installation de gaz non conforme, la non-conformité des fenêtres et de l'étanchéité, des fissures, des radiateurs sous dimensionnés, une absence d'étanchéité, des moisissures, des champignons, une isolation thermique inexistante, une absence et la désolidarisation d'ardoises sur le brisis, une absence d'étanchéité de la toiture, la non-conformité de l'installation de la citerne de fuel, du chauffage et de la production d'eau chaude.



Dès sa première réunion sur les lieux, l'expert a estimé que l'habitation était indécente et qu'il existait des risques portant atteinte tant à la sécurité à la santé des occupants:

- absence de garde corps sur une fenêtre du deuxième étage côté rue (dans la pièce dénommée 

 « salle de musculation »); 

- présence de champignons au niveau d'un mur dans la pièce du deuxième étage sise au-dessus de la chambre parentale du premier étage;

- présence de moisissures dans certains plafonds, murs et planchers;

- présence risque d'électrocution due à une installation électrique vétusté dangereuse;

- absence d'étanchéité de la couverture zinc. 



À titre de mesures conservatoires sécuritaires, l'expert avait préconisé:

- l'intervention sans délai d'entreprises spécialisées pour la mise en place d'un garde corps au niveau de la fenêtre, le traitement curatif au niveau des champignons, la réfection voire la condamnation partielle des réseaux électriques dangereux, le bâchage de la toiture; 

- la non-occupation de l'intégralité du deuxième étage (non occupé par Madame [K] depuis le dernier bail du 21 novembre 2017).



 L'expert avait enfin chiffré le coût travaux de reprise de ces désordres portant sur:

- le changement de la couverture zinc, du brisis ardoisé et des évacuations des eaux pluviales; 

- le changement des fenêtres défectueuses et de leurs appuis; 

- la mise aux normes et la réfection de l'installation électrique;

- l'étanchéité à l'eau et l'isolation thermique du mur donnant côté porche;

- la réparation des canalisations d'évacuation des eaux dans la cave; 

- la remise aux normes de l'installation de la production d'eau chaude sanitaire du chauffage à eau chaude;

- la remise aux normes de l'alimentation en eau chaude et eau froide des installations; 

- la remise aux normes de l'installation de gaz; 

- le nettoyage des conduits de cheminée; 

- l'isolation des murs périphériques et la réfection des plafonds, murs et cloisons;

- le traitement curatif par une entreprise spécialisée des ouvrages atteints par les champignons (murs, plafonds, menuiseries);



 pour un montant total de 102'500 euros hors taxes. 



Selon l'expert les préjudices subis par la demanderesse sont de l'ordre du trouble de jouissance, puisque les désordres généralisés portent atteinte à la sécurité physique et sanitaire de l'intéressé 



Le technicien conclut à l'indécence du logement. 



Par l'humidité, l'absence d'étanchéité, le développement de champignons, les installations électriques non conformes notamment, l'absence de non-conformité de l'installation de chauffage et d'eau chaude, ce logement présente un risque sur la santé et la sécurité de son occupant.



Ce logement doit donc être qualifié d'indécent, et son état décrit plus haut a nécessairement généré un préjudice de jouissance du chef du preneur.



Sur l'obligation d'entretien du bailleur:



L'obligation continue d'entretien de l'article 1719 distincte de l'obligation de réparer de l'article 1720, lequel ne vise que la réparation des accidents survenus en dehors de l'usure normale et que le bailleur ne peut connaître s'il n'en a pas été prévenu; en conséquence, le propriétaire est tenu de façon constante, et sans avoir même à en être informé par son locataire de la nécessité des travaux effectués, à l'entretien de son immeuble, c'est-à-dire la réparation des outrages naturels du temps et de l'usure normale du à l'action des éléments. 





En ce que l'essentiel de ces désordres procèdent de la vétusté des locaux ou de l'absence de grosses réparations, incombant au bailleur, et ressortissant à son obligation d'entretien de la chose louée relevant de l'usure normale, il n'y a pas lieu de rechercher si le preneur a ou non accompli à cet égard l'entretien qui lui incombe, qui ne porte que sur les réparations locatives à la suite d'un accident.



Et les réparations alléguées par le bailleur en cours d'exécution contractuelles (réfection de la toiture en 1999, travaux d'assainissement en 2016, pose de placo, plomberie et chauffage) sont indifférentes à atténuer sa faute ou à diminuer le préjudice de jouissance du preneur.



Sur la réparation du préjudice du jouissance:



Le bailleur n'est tenu de réparer les troubles de jouissance subie par le preneur que si, d'une part, ses troubles ont été portés à sa connaissance et si, d'autre part il n'a alors pas fait diligence pour y remédier.



Par courrier en date du 8 juillet 1998 (accusé de réception signé le 8 juillet 1998), Madame [K] a demandé notamment la remise en état des sanitaires, de la plomberie, de l'électricité, et du vasistas du premier étage.



Par courrier du 24 février 2007, (accusé de réception signé le 27 février 2007), Madame [K] a demandé notamment la réalisation de travaux de rénovation, s'agissant des portes, et des doubles vitrages.



Par courrier en date du 26 décembre 2007 (accusé de réception signé), Madame [K] a signalé notamment la panne de la chaudière, et a relaté l'intervention du chauffagiste à 3 reprises, rapportant que le brûleur arrivait en fin de vie après plus de 20 ans de fonctionnement.



Par courrier en date du 31 juillet 2008 (accusé de réception signé), Madame [K] a dénoncé la vétusté de la chaudière, le manque d'isolation de l'immeuble, l'état des gouttières, et a demandé les réfections y afférentes.



Il ressort en outre de l'écrit du conciliateur de justice du 2 mai 2009 qu'à la suite de la saisine de Madame [K] dénonçant l'état du logement, son auteur s'est entretenu avec le bailleur, qui s'était engagé à faire le point sur ses propres explications.



Il ressort de l'ensemble de ses courriers et écrits que la preneuse a porté à la connaissance du preneur ses troubles de jouissance: ceux-ci ouvrent ainsi droit à indemnisation.



*****



Le bailleur d'un local mixe à usage commercial et d'habitation est tenu à la délivrance d'un logement décent.



En l'état du logement, comportant de manière prolongée des risques sur la santé et la sécurité de l'occupant, et indépendamment, de son insalubrité générale, et d'un montant non contesté du loyer mensuel de 762,50 euros, ramené sur la période ouvrant droit à indemnisation s'étendant du 20 août 2015 au 3 mars 2017, et sur la base d'une perte de jouissance pouvant être évaluée à 300 euros par mois, sur une période de 18 mois et 12 jours, le préjudice de jouissance de Madame [K] sera entièrement réparé par une indemnité de 5520 euros: le jugement sera infirmé de ce chef.



Sur le préjudice moral:



Il appartient au demandeur de rapporter le fait personnel à son auteur du dommage dont il réclame réparation.



Madame [M] fait grief à [Y] [M], bailleur originaire, décédé, de son comportement à son égard, distinct de ses seuls manquements à son obligation de délivrance d'un logement décent.



Mais elle n'a pas assigné son fils Monsieur [P] en sa qualité d'héritier de son père, mais seulement en son nom personnel: elle est donc malhabile à faire grief au fils du comportement du père à son égard.



En outre, Madame [K] fait grief à ce titre à Monsieur [M] de ses conditions déplorables de vie au sein de ce logement insalubre.







Mais ce chef de préjudice n'est pas distinct du préjudice de jouissance, qui a déjà été indemnisé.



Sa demande indemnitaire pour préjudice moral ne pourra pas prospérer, et elle en sera déboutée: le jugement sera confirmé de ce chef.



*****



En l'absence de demandes des parties sur ce point à hauteur d'appel, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties, celles-ci s'opérant de plein droit.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [M]:

- aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée par décision du juge des référés du 25 septembre 2018, ayant fait l'objet de l'ordonnance de taxe du 10 octobre 2019;

- à payer à Madame [K] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. 



Monsieur [M] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles des deux instances.



Il sera condamné aux entiers dépens d'appel, et à payer à Madame [K] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS:



la cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a:

- débouté Madame [T] [K] de sa demande au titre du préjudice moral;

- dit n'y avoir lieu d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties, celle-ci s'opérant de plein droit;

- condamné Monsieur [P] [M] à payer à Madame [T] [K] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance;

- condamné Monsieur [P] [M] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise objet de l'ordonnance de taxe rendue par le président du tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne le 10 octobre 2019;



Confirme le jugement déféré de ces seuls chefs;



Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant:



Déclare irrecevables les demandes tendant à l'indemnisation du préjudice de Madame [T] [K] pour la période antérieure au 20 août 2015;



Condamne Monsieur [P] [M] à payer à Madame [T] [K] la somme de 5520 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance;



Déboute Monsieur [P] [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel;



Condamne Monsieur [P] [M] aux entiers dépens d'appel et à payer à Madame [T] [K] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.





Le greffier La présidente