Cour d'Appel · 1ère Chambre — 6 septembre 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 06 septembre 2022

N° RG 21/00036 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FQQF

-PV- Arrêt n° 408



[G] [H] / [S] [Z] [B] veuve [W]



Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTLUCON, décision attaquée en date du 18 Décembre 2020, enregistrée sous le n° 19/00760



Arrêt rendu le MARDI SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



M. [G] [H]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par Maître Laurent GARD de la SCP VGR, avocat au barreau de MOULINS

Timbre fiscal acquitté



APPELANT



ET :



Mme [T] [B] veuve [W]

La Vallade

[Localité 6]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté



INTIMEE



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 juin 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 06 septembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte authentique conclu le 1er juin 2005 auprès de Me [E] [F], Notaire à [Localité 4] (Allier), Mme [T] [B] veuve [W] a consenti à M. [G] [H], agriculteur, un bail rural pour une durée de 18 ans à compter du 11 novembre 2004 sur un ensemble agricole dénommé Domaine de Charreux comprenant des bâtiments d'exploitation et des parcelles en nature de terre, pré, lande et bois tailli d'une superficie totale de 46 ha 63 a 49 ca, situé sur les territoires des communes de [Localité 6] (Allier) et de [Localité 5] (Puy-de-Dôme).



Suivant un jugement n° RG-19/00760 rendu le 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Montluçon a :

- validé un congé délivré à M. [H] par Mme [W] à compter du 11 novembre 2019 par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 décembre 2018, mettant un terme à un contrat de prêt à usage gratuit consenti sur une parcelle bâtie de bâtiments agricoles cadastré section C numéro [Cadastre 2] et situé sur le territoire de la commune de [Localité 6] (Allier) ;

- prononcé en conséquence l'expulsion de M. [H] de l'ensemble bâti susmentionné, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à l'expiration de ce délai ;

- déclarer irrecevable une demande d'expertise formée au fond ;

- débouté M. [H] de l'intégralité de ses demandes, celui-ci ayant notamment fait valoir que l'ensemble bâti C-[Cadastre 2] dépendait de l'acte de bail rural du 1er juin 2005 ;

- condamné M. [H] à payer au profit de Mme [W] une indemnité de 1.500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [H] aux entiers dépens de l'instance.



Par déclaration formalisée par le RPVA le 6 janvier 2021, le conseil de M. [G] [H] a interjeté appel du jugement susmentionné, l'appel portant sur l'intégralité des dispositions de la décision lui faisant grief.



' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 23 mars 2021, M. [G] [H] a demandé de :

' infirmer le jugement du 18 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Montluçon en ce qu'il a validé le congé susmentionné du 12 décembre 2018, prononcé son expulsion sous astreinte de l'ensemble immobilier C-[Cadastre 2], déclaré irrecevable sa demande d'expertise, rejeté l'ensemble de ses demandes et en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une indemnité de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance ;

' statuer à nouveau et dire que les bâtiments agricoles situés sur la parcelle C-[Cadastre 2] font bien partie du bail à ferme qui lui a été consenti le 1er juin 2005 ;

' rejeter en conséquence la demande de validation de ce congé pour la date du 11 novembre 2019 et celle tendant à faire reconnaître l'existence d'un bail à usage ;

' débouter Mme [W] de sa demande d'expulsion ;

' débouter Mme [W] de ses autres demandes, en particulier de celle présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner Mme [W] à lui payer une indemnité de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner Mme [W] aux entiers dépens de l'instance.



' Par dernières conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées par le RPVA le 21 juin 2021, Mme [T] [B] veuve [W] a demandé de :

' débouter M. [H] de l'intégralité de ses demandes ;

' confirmer le jugement entrepris concernant la validité du congé et l'expulsion sous astreinte ;

' réformer cette même décision de première instance en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande d'expertise ;

' ordonner une mesure d'expertise judiciaire afin de procéder à toutes constatations utiles sur l'état de ce bâtiment à la date de sa restitution, en chiffrant les dégradations réalisées et en fixant le montant du préjudice subi ;

' condamner M. [H] à lui payer une indemnité de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner M. [H] aux entiers dépens de l'instance.



Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l'appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.



Par ordonnance rendue le 7 avril 2022, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile en conseiller-rapporteur du 2 juin 2022 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 6 septembre 2022, par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



L'article 1188 du Code civil dispose que « Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. / Lorsque cette convention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. ».



La parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 2], en partie en terrain nu et en partie bâtie d'un bâtiment d'exploitation agricole et de bâtis annexes (aisances), est une petite parcelle jouxtant l'ensemble parcellaire Domaine de Charreux qui constitue l'assiette du bail rural du 1er juin 2005. Cette parcelle C-[Cadastre 2] qui ne fait pas partie de ce bail rural en lecture du contrat écrit a, selon Mme [W], fait l'objet d'un contrat verbal de prêt à usage gratuit au sens des articles 1874 et suivants du Code civil, concomitamment à la conclusion de ce bail rural du 1er juin 2005. Elle entend désormais reprendre possession de cette parcelle du fait du congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 décembre 2018 à compter du 11 novembre 2019. M. [H] estime de son côté que cette parcelle C-[Cadastre 2] fait partie de ce bail rural du 1er juin 2005 et demande en conséquence l'annulation de ce congé. Il convient donc de procéder à la qualification de la mise à disposition de cette parcelle C-[Cadastre 2] : intégration dans un bail à ferme à titre onéreux dans le cadre d'un contrat écrit selon la thèse de M. [H], prêt à usage à titre gratuit dans le cadre d'un accord verbal selon Mme [W].



Il n'est matériellement pas contesté que l'ensemble bâti litigieux est actuellement occupé par M. [H], ce dernier ayant la charge de la preuve dès lors qu'il entend fonder cette occupation sur l'application du bail rural du 1er juin 2005 et non au titre d'un prêt à usage verbal, gratuit et révocable à tout moment sous la simple réserve d'un délai de préavis raisonnable.



M. [H] ne peut d'abord objecter que Mme [W] ne rapporte pas la preuve d'un contrat écrit distinct du bail rural du 1er juin 2005 alors que cette dernière fait précisément état d'un contrat verbal dont elle est elle-même libre de vouloir rapporter la preuve par tous moyens légalement admissibles.

M. [H] invoque également comme argument que le bail rural du 1er juin 2005 fait mention à titre de désignation générale et préambulaire d'« Une propriété agricole (') comprenant bâtiments d'exploitation et diverses parcelles en nature de terre, pré, lande et bois taillis ; » alors que seule la parcelle litigieuse C-[Cadastre 2] est bâtie d'un bâtiment d'exploitation agricole. Il est vrai que toutes les parcelles énumérées dans ce bail sont désignées comme étant en nature de terre, de jardin ou de pré et jamais en nature de sol bâti de bâtiments d'exploitation agricole ou autres, que ce soit pour la commune de [Localité 6] ou celle de [Localité 5]. Pour autant, la parcelle bâtie C-[Cadastre 2] ne figure aucunement dans la désignation de l'assiette de l'ensemble de ce parcellaire loué, en dépit de la présence dans le bail des parcelles rurales non bâties C-[Cadastre 1] et C-[Cadastre 3] qui lui sont attenantes. La mention citant de manière générale à la fois des bâtiments d'exploitation et des parcelles agricoles non bâties au début du paragraphe de désignation doit donc être considérée comme une simple clause de style malencontreusement erronée et dépourvue en tout état de cause de toute portée juridique (2e feuillet). Cet effet « clause de style » est par ailleurs corroboré par le fait que ce libellé général mentionne également de manière erronée des landes et des bois taillis alors qu'aucune des surfaces cadastrales louées sur cet ensemble parcellaire de 46 ha 63 a 49 ca n'est en nature de lande ou de bois taillis.



C'est de plus de manière exacte et conforme à la volonté des parties que le premier juge a interprété la volonté de Mme [W], en qualité de partie bailleresse au contrat écrit du 1er juin 2005, comme ayant spécifiquement exclu la parcelle C-[Cadastre 2] du champ de ce bail. Cette interprétation procède de la lecture de la lettre du 19 février 2005 que celle-ci avait préalablement adressée à Me [F] en qualité de notaire instrumentaire de ce bail, notamment dans les termes suivants : « (') / En ce qui concerne les terrains, je vous confirme que vous avez à établir, dans la foulée un bail à long terme amputé des parcelles de la présente vente et de la parcelle C [Cadastre 2] destinée à compléter une autre ferme de 12 ha 90 a 29 ca de terrains nus, sans bâtiment (') / (') ». C'est donc dans les termes les plus clairs et de manière parfaitement explicite que Mme [W] a entendu exclure la parcelle C-[Cadastre 2] du bail rural à long terme conclu le 1er juin 2005. Si ce courrier n'a pas été versé au dossier notarial de l'acte de bail et si le notaire instrumentaire Me [F] a subséquemment déclaré dans une attestation du 6 février 2021 qu'il n'en avait conservé aucun souvenir, il n'en demeure pas moins que sa crédibilité et son authenticité ne sauraient être affectées dans la mesure où il n'apporte en définitive aucune contradiction à l'acte de bail qui tient parfaitement compte de son contenu en ne prévoyant pas la parcelle bâtie C-[Cadastre 2] dans la désignation parcellaire.



En tout état de cause la thèse de l'exclusion intentionnelle de la parcelle C-[Cadastre 2] par la bailleresse apparaît d'autant plus prégnante que cette même parcelle figurait explicitement dans un précédent bail rural conclu le 11 novembre 1984, dont M. [G] [H] était titulaire dans le cadre de ce même ensemble parcellaire dénommé Domaine de Charreux. Ce précédent bail rural du 11 novembre 1984 avait été conclu auprès de Mme [C] [B] dont Mme [S] [W] est la fille et ayant-droits. La référence probatoire à ce courrier n'est donc pas exclusive, cette pièce ne faisant que corroborer la thèse de l'exclusion délibérée de la parcelle C-[Cadastre 2] lors par la bailleresse de la conclusion du nouveau bail rural le 1er juin 2005.

M. [H] ne peut sérieusement reprocher à Mme [W] de ne pas avoir réagi à la lecture de cette mention générale erronée concernant la présence de bâtiments d'exploitation alors qu'il n'a lui-même formulé aucune observation particulière lors de la lecture détaillée de chacune des parcelles concernées par ce bail, cette liste limitative ne comportant aucune parcelle en nature de sol construit bâtiments d'exploitation. Il importe ici de rappeler que l'intégration au bail des bâtiments litigieux ne pouvait résulter que de la liste énumérative et détaillée des parcelles louées et non de cette simple mention générale. La formulation détaillée des références cadastrales avec rappel de superficie et précision de nature pour chacune de ces parcelles doit par principe prévaloir sur la formulation générale de l'ensemble immobilier concerné par la mise en location. 

L'intention commune des parties ne pouvait donc être d'inclure les bâtiments litigieux dans l'assiette de ce bail, ceci au contraire dans un évident esprit de rupture à ce sujet particulier avec la convention de bail précédente du 11 novembre 1984.



Il n'est dès lors pas nécessaire pour Mme [W] de rapporter davantage la preuve de la matérialité du contrat de prêt à usage gratuit concernant la parcelle bâtie litigieuse, cette convention s'appliquant par défaut dès lors que cette parcelle ne peut être intégrée au bail écrit du 1er juin 2005 et que cette dernière ne conteste pas cette situation de mise à disposition concomitamment à ce bail vis-à-vis de M. [H]. Ce dernier ne peut ici sérieusement affirmer que le bail du 11 novembre 1979, qui s'est renouvelé à plusieurs reprises, « (') n'a jamais été, à proprement parler, résilié. ». En effet, le Domaine de Charreux qui constitue l'assiette de ce bail sur le territoire de la commune de [Localité 6] se retrouve sans résiliation explicite et à l'exception de la parcelle C-[Cadastre 2] dans l'assiette du bail subséquemment conclu le 1er juin 2005. Ce nouveau bail intègre par ailleurs de nouvelles parcelles sur le territoire de la commune de [Localité 5]. Une résiliation explicite de l'ancien bail ne paraissait donc pas nécessaire.



M. [H] ne peut en conséquence raisonnablement affirmer que la parcelle C-[Cadastre 2] qui était précédemment louée au titre du bail du 11 novembre 1984 aurait été transférée dans le bail du 1er juin 2005. Le fait qu'il n'ait jamais cessé d'utiliser cette parcelle bâtie depuis le bail du 11 novembre 1984 s'explique en définitive par la seule continuité offerte par cette mise à disposition gratuite distincte des conditions du bail du 1er juin 2005 alors que le loyer qu'il payait s'appliquait uniquement à l'ensemble des parcelles rurales non bâties dépendant de ce même bail. Son intérêt d'exploitant agricole était d'ailleurs préservé par le fait qu'il n'abandonnait pas la prise de possession de cette parcelle bâtie, qui lui était nécessaire pour l'hébergement de ses bovins. Cette continuité s'opérait en passant d'un bail à l'autre mais en adjoignant dans un champ contractuel différent cette convention verbale d'occupation gratuite concomitamment à la conclusion du second bail rural. Ainsi toutes les mises en conformité du bâtiment d'exploitation C-[Cadastre 2] qu'il a pu effectuer, à titre d'exemple l'alimentation en électricité depuis la maison du domaine dont il est propriétaire, peuvent-elles parfaitement s'intégrer à ce champ contractuel de mise à disposition gratuite et temporaire qui apparaît seule applicable par défaut.



L'argument de M. [H] par le prix du fermage annuel n'apparaît pas davantage convaincant, ce prix étant fixé à 3.837 € « (') pour l'ensemble du bien afermé » sans plus de précisions et sans aucuns éléments dissociatifs entre une partie bâtie et une partie non bâtie tel que cela aurait été nécessairement le cas si une quelconque parcelle bâtie avait été intégrée à ce bail rural. Ce contrat ne comporte d'ailleurs aucune clause particulière relative aux conditions d'entretien ou d'assurance de bâtiments, ces conditions particulières ne concernant que les plantations d'arbres, les cultures de terres, les pailles et fourrages, les prairies naturelles, les arbres, les terres, les clôtures et les chemins, en bref un ensemble immobilier non bâti. M. [H] ne peut enfin affirmer que la parcelle litigieuse C-[Cadastre 2], formellement hors-bail, serait indissociable de la parcelle C-[Cadastre 3] qui lui est attenante sur son aspect est et qui est énoncée dans le bail, la parcelle litigieuse C-[Cadastre 2] bénéficiant d'un accès par un chemin situé sur son aspect Ouest. 



Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [H] de l'ensemble de ses demandes principales, validé le congé délivré le 12 décembre 2018 avec effet au 11 novembre 2019, procédant en cela d'un aménagement de délai très largement suffisant, et ordonné l'expulsion sous astreinte de ce dernier des lieux précédemment mis à disposition à titre gratuit.



M. [H] ne formule aucune demande particulière d'expertise, se bornant à sa déclaration d'appel portant sur l'irrecevabilité de la demande d'expertise. De son côté, Mme [W] demande d'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire en arguant de dégradations commises sur les bâtiments de la parcelle C-[Cadastre 2]. Il évoque à ce sujet des enduits en pieds de murs qui sont dégradés, la présence d'humidité avec des déjections animales, des fissures verticales sur les façades est et ouest en partie supérieure, des faiblesses au niveau de la charpente, la création d'une baie sans soins au niveau du pignon sud. Pour autant il n'évoque pas l'existence d'un état des lieux d'entrée, que ce soit lors du bail du 11 novembre 1984 ou lors du prêt à usage gratuit consenti concomitamment au bail du 1er juin 2005. Eu égard à l'absence de connaissance de l'état d'entretien initial du bâtiment litigieux, Mme [W] ne justifie donc pas d'un intérêt légitime à l'organisation de cette mesure d'instruction. Le jugement de première instance sera donc également confirmé sur ce point, sauf à préciser que la demande d'expertise judiciaire doit être rejetée et non pas déclarée irrecevable.



Le jugement de première instance sera confirmé en ce qui concerne le rejet des autres demandes de M. [H] ainsi que la condamnation pécuniaire de ce dernier au visa de l'article 700 du code de procédure civile envers Mme [W]. Il sera enfin confirmé en ce qui concerne l'imputation des entiers dépens de l'instance.



Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de Mme [W] les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 4.000 €.



Enfin, succombant à l'instance en cause d'appel, M. [H] sera purement et simplement débouté de sa demande de défraiement formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile et en supportera les entiers dépens.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-19/00760 rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montluçon dans l'instance opposant Mme [S] [B] veuve [W] à M. [G] [H], sauf à préciser que la demande d'expertise judiciaire doit être rejetée et non pas déclarée irrecevable.

Y ajoutant.



CONDAMNE M. [G] [H] à payer au profit de Mme [S] [B] veuve [W] une indemnité de 4.000 € en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile.



CONDAMNE M. [G] [H] aux entiers dépens de l'instance en cause d'appel.



Le greffier Le président