Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 7 septembre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 07 SEPTEMBRE 2022



N° 2022/ 373









N° RG 20/06483



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGA5X







S.C.I. LAVICO





C/



[S] [W]























































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Alain BERDAH



Me Patrick LEROUX 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de CANNES en date du 19 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118000777.





APPELANTE



S.C.I. LAVICO

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social



représentée par Me Alain BERDAH, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



Madame [S] [W]

née le 16 Avril 1952 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Patrick LEROUX, membre de la SELARL LEROUX PATRICK, avocat au barreau de GRASSE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2010, avec effet au 15 octobre 2010, la SCI LAVICO a donné à bail d'habitation à Madame [W] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 3 350 €, outre une provision mensuelle sur charges de 650 € et le versement d'un dépôt de garantie de 3 350 €. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 novembre 2016, Madame [W] a donné son congé pour le 15 décembre 2016. 



Par courrier en date du 20 juillet 2017, la SCI LAVICO mettait en demeure Madame [W] d'avoir à régler le montant de l'arriéré locatif, de la taxe foncière 2016 et de la régularisation des charges pour les années 2013 à 2016. 



Cette mise en demeure étant restée sans suite, par exploit d'huissier en date du 28 mai 2018, la SCI LAVICO a fait assigner Madame [W] devant le tribunal d'instance de CANNES afin d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 12 617,02 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, au titre des comptes entre les parties en exécution du bail, la somme de 2 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et la même somme sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation de son adversaire aux dépens de l'instance. 



Par jugement en date du 19 mars 2019, le tribunal d'instance de CANNES a dit la SCI LAVICO redevable du reliquat des sommes dues au titre des loyers, charges et taxes foncières jusqu'à la date du 15 décembre 2016 à hauteur de la somme de 5,41 €, dit Madame [W] redevable de la somme de 4 622,43 € au titre de la régularisation des charges de 2013 à 2016 et dit que la SCI LAVICO devait opérer restitution du dépôt de garantie, d'un montant de 3 500 €. Le tribunal a ordonné la compensation entre les dettes et, par conséquent, condamné Madame [W] à payer à la SCI LAVICO la somme de 1 267,02 €, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, correspondant au reliquat des sommes dues au titre de la location. Enfin, il a condamné Madame [W] à payer à la SCI LAVICO la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens et ordonné l'exécution provisoire de la décision. 



Par déclaration au greffe en date du 15 juillet 2020, la SCI LAVICO a interjeté appel de ce jugement. Elle conclut à la réformation du jugement sauf en ce qu'il a dit Madame [W] redevable de la somme de 4 622,43 € au titre de la régularisation des charges de 2013 à 2016. Elle demande à la Cour de condamner Madame [W] à lui payer la somme de 7 994,59 € au titre du solde des loyers et charges, la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et trompeuse et la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation de son adversaire aux dépens d'appel. 

Elle soutient : 

- que le tribunal a déduit des sommes dues par Madame [W] au titre du solde des loyers et charges pour l'année 2016, deux acomptes versés cette année-là, alors qu'ils avaient déjà été pris en compte dans l'évaluation du montant de ces sommes. 

- qu'en soutenant, de façon erronée, que les deux acomptes devaient venir en déduction des sommes dues au titre des loyers et charges pour 2016, Madame [W] a opéré une résistance abusive justifiant l'octroi de dommages-intérêts à hauteur de 3 000 €. 



Madame [W] a formé appel incident. Elle sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la restitution du dépôt de garantie et la compensation des sommes dues. En revanche, elle demande à la Cour de débouter la SCI LAVICO de sa demande en paiement de la somme de 4 622,43 € au titre de la régularisation des charges de 2013 à 2016, d'ordonner la restitution de la somme de 1 867,02 € qu'elle a versée au titre de l'exécution du jugement entrepris et de condamner la SCI LAVICO au paiement de la somme de 306,86 € au titre du trop-versé. Enfin, elle sollicite 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation de son adversaire aux dépens de l'instance. 



Elle fait valoir : 

- qu'elle n'est redevable que de la somme de 2 332, 87 € au titre des loyers et charges dues pour l'année 2016 dans la mesure où les deux acomptes qu'elle a versés cette année-là doivent venir en déduction de ces sommes. 

- qu'en ne procédant pas à la régularisation annuelle des charges, la SCI LAVICO a engagé sa responsabilité envers elle et ne saurait réclamer une quelconque somme au titre de la régularisation des charges sur la période allant de 2013 à 2016. 

- que son dépôt de garantie ne lui a pas été restitué.

- qu'elle n'a opéré aucune résistance abusive en faisant valoir que les deux acomptes versés en 2016 devaient venir en déduction des loyers et charges dues pour l'année 2016. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2022. 



MOTIFS DE LA DECISION



Attendu que, par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2010, avec effet au 15 octobre 2010, la SCI LAVICO a donné à bail d'habitation à Madame [W] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 3 350 €, outre une provision mensuelle sur charges de 650 € et le versement d'un dépôt de garantie de 3 350 €. 



Attendu que, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 novembre 2016, Madame [W] a donné son congé pour le 15 décembre 2016. 



Attendu que, par courrier, en date du 20 juillet 2017, la SCI LAVICO mettait en demeure Madame [W] d'avoir à régler le montant de l'arriéré locatif, de la taxe foncière 2016 et de la régularisation des charges pour les années 2013 à 2016. 



Attendu qu'en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui s'en prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; 



Attendu que sur le fondement des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail est une obligation essentielle du locataire ; 



Attendu que la SCI LAVICO sollicite la condamnation de Madame [W] à payer la somme de 7 284,42 € au titre du solde du loyer d'octobre 2016, du loyer de novembre 2016, de la provision sur charges de novembre 2016, du loyer du 1er au 15 décembre 2016 et de la provision sur charges de décembre 2016 ainsi que la somme 710,27 € au titre de la taxe foncière pour l'année 2016;

 

Attendu que les quittances partielles de loyer produites par l'appelante attestent du fait que la somme de 4 000 €, versée par Madame [W] le 27 octobre 2016, a servi à régler le solde du loyer d'août 2016, l'acompte sur le loyer de septembre 2016 et la provision sur charges de septembre 2016 et que la somme de 4 000 €, versée le 2 décembre 2016, a servi à régler le solde du loyer de septembre 2016, l'acompte sur loyer d'octobre 2016 et la provision sur charges d'octobre 2016 ; 

Qu'il n'y a, dès lors, pas lieu de déduire les sommes versée, en dates du 27 octobre et du 2 décembre 2016, du total des sommes réclamées par la SCI LAVICO dans la mesure où celle-ci en a tenu compte dans l'établissement du décompte définitif des sommes dues par Madame [W] ; 

Que Madame [W] devra, en conséquence, payer à la SCI LAVICO la somme de 7 994,59 € au titre du solde des loyers et charges de l'année 2016 ; 



Attendu qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;

Que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; 



Attendu que Madame [W] soutient que sa condamnation au paiement de la somme de 4 622,43 € au titre de la régularisation sur charges pour les années 2013, 2014, 2015 et 2016 n'est pas justifiée en ce que la SCI LAVICO n'a jamais procédé à la régularisation annuelle des charges ce qui constitue un manquement à l'exécution du bail, l'empêchant de venir réclamer le règlement du solde de charges au titre de la régularisation ; 



Attendu cependant que la SCI LAVICO a justifié d'une approbation tardive des comptes de la copropriété pour les exercices 2013, 2014 et 2015 ;

Qu'il n'y a, dès lors, eu aucune carence de sa part quant à la régularisation des charges, celle-ci n'ayant pu avoir lieu annuellement ; 

Qu'en conséquence, c'est à bon droit que le jugement rendu par le tribunal d'instance de CANNES le 19 mars 2019 a dit Madame [W] redevable de la somme de 4 622,43 € au titre de la régularisation des charges de 2013 à 2016 ; 



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1347 du Code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes ; 

Qu'en application des dispositions de l'article 1347-1 du même code, elle n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles ; 



Attendu qu'aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;



Attendu que Madame [W] est redevable des sommes de 7 994,59 € et de 4 622,43 €, soit 12 617,02 €, à l'égard de la SCI LAVICO ; 



Attendu qu'elle a versé un dépôt de garantie d'un montant de 3 350 € qui doit lui être restitué et donc venir en déduction des sommes dues au bailleur ; 

Qu'il convient donc d'opérer compensation entre la somme de 12 617,02 € due par Madame [W] à la SCI LAVICO et la somme de 3 350 € due par la SCI LAVICO à Madame [W] ;

Qu'en conséquence, Madame [W] devra payer à la SCI LAVICO la somme de 9 267,02 €, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;



Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; 

Que doit donc être rapportée la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux ; 



Attendu que la SCI LAVICO sollicite le paiement de la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du dommage causé par la résistance abusive et injustifiée de Madame [W] ; 

Que, néanmoins, l'appelante ne justifie pas avoir subi un préjudice en raison du comportement de Madame [W] ; 

Qu'il n'y a donc pas lieu de lui allouer des dommages-intérêts sur ce fondement ; 



Attendu qu'il sera alloué à la SCI LAVICO, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile;



Attendu que Madame [W], qui succombe, supportera les dépens d'appel ; 



PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, 



REFORME, en ce qu'il a dit la SCI LAVICO redevable du reliquat des sommes dues au titre des loyers, charges et taxes foncière jusqu'à la date du 15 décembre 2016 à hauteur de 5, 41 € et condamné Madame [W] à payer à la SCI LAVICO la somme de 1 267,02 €, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; 



LE CONFIRME pour le surplus.



Statuant à nouveau sur les chefs de jugement réformés et y ajoutant,



DIT Madame [W] redevable de la somme de 7 994,59 € au titre des loyers, charges et taxes foncières jusqu'à la date du 15 décembre 2016 ;



CONDAME Madame [W] à verser à la SCI LAVICO la somme de 9 267,02 €, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;



CONDAMNE Madame [W] à verser à la SCI LAVICO la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



LA CONDAMNE aux dépens d'appel. 



LA GREFFIERELE PRESIDENT