Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 7 septembre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 07 SEPTEMBRE 2022



N° 2022/ 377









N° RG 20/10677



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGPFL







[B] [K]





C/



[I] [E]













































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Sébastien BADIE





Me Frédéric MICHEL 













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 07 Juillet 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0007.





APPELANTE



Madame [B] [K]

demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



Madame [I] [E]

demeurant [Adresse 1] (ROYAUME UNI)



représentée par Me Frédéric MICHEL, membre de la SELARL FAIRFIELD, avocat au barreau de GRASSE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2022.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2018, avec effet au 1er septembre 2018, Madame [K] a consenti à Madame [E] un bail d'habitation portant sur une villa, située [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 5 000 €, hors charges, pour une durée d'un an. 



Le 23 juin 2018, Madame [E] a versé à Madame [K] la somme de 10 000 € au titre du dépôt de garantie prévu au contrat de bail. 



Par courrier en date du 19 juillet 2018, Madame [E] informait Madame [K] de sa volonté de résilier le bail, avant la date d'entrée dans les lieux. 



En conséquence, par courrier en date du 10 août 2018, Madame [E] a réclamé le remboursement de son dépôt de garantie. Celui-ci a été refusé par la bailleresse dans un courrier adressé par son conseil en date du 14 août 2018. 



Dès lors, par acte en date du 7 juin 2019, Madame [E] a assigné Madame [K] devant le tribunal d'instance de CANNES aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner, au bénéfice de l'exécution provisoire et sous peine d'exécution forcée, la restitution de son dépôt de garantie. Elle sollicitait également le paiement de la somme de 500 € au titre des pénalités de retard, la somme de 10 000 € en réparation du préjudice subi et celle de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation de son adversaire aux dépens. 



Par jugement en date du 7 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de CANNES a condamné Madame [K] à payer les sommes de 10 000 €, au titre de la restitution du dépôt de garantie, et de 500 €, au titre des pénalités de retard, assorties des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2018. Il a également condamné Madame [K] à verser à Madame [E] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens de l'instance. 



Par déclaration au greffe en date du 4 novembre 2020, Madame [K] a interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit infirmé dans sa totalité. Elle demande à la Cour de débouter Madame [E] de l'ensemble de ses demandes, de constater le caractère irrégulier du congé qu'elle lui a adressé pour mettre fin au contrat de bail signé le 14 juin 2018 et de constater l'absence d'exécution par Madame [E] de ce contrat. Elle sollicite, en conséquence, la condamnation de Madame [E] au paiement de la somme de 60 000 € au titre de la perte locative subie, correspondant aux loyers qui auraient dû être versés au cours de la période d'exécution du bail, la somme de 40 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier et économique subi du fait du défaut de versement des loyers par Madame [E] et la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Elle soutient :

- que le congé n'a pas été régulièrement délivré par Madame [E] dans la mesure où il ne lui a pas été notifié par courrier recommandé avec accusé de réception. 

- que l'inexécution du contrat par Madame [E] lui a causé une perte locative nette de 60 000 €, correspondant aux loyers qui auraient dû être versés en application du bail. 

- que le défaut de règlement des loyers par la locataire a été, en lui-même, source de difficultés financières importantes dans la mesure où elle s'est trouvée dans l'impossibilité de relouer la villa. 



Madame [E] conclut à la confirmation du jugement rendu le 7 juillet 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de CANNES. Elle demande à la Cour de dire et juger infondées toutes les demandes formulées à son encontre par Madame [K] et de la condamner au paiement de la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Elle fait valoir :

- que le congé qu'elle a adressé, le 19 juillet 2018, à Madame [K] était régulier dans la mesure où il a été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception.

- que, dans la mesure où elle a résilié le bail avant sa prise d'effet et n'a donc jamais pris possession des lieux, elle ne peut se voir reprocher aucune inexécution du contrat. 

- que Madame [E] est de mauvaise foi car elle réclame le paiement de sommes conséquentes sur le fondement d'un bail qu'elle sait avoir été valablement résilié. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2022. 





MOTIFS DE LA DECISION



Attendu que, par acte sous seing privé en date du 14 juin 2018, avec effet au 1er septembre 2018, Madame [K] a consenti à Madame [E] un bail d'habitation portant sur une villa, située [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 5 000 €, hors charges, pour une durée d'un an ;



Attendu que, le 23 juin 2018, Madame [E] a versé à Madame [K] la somme de 10 000 € au titre du dépôt de garantie prévu au contrat de bail ;



Attendu que, par courrier en date du 19 juillet 2018, Madame [E] informait Madame [K] de sa volonté de résilier le bail, avant sa date d'entrée dans les lieux ;



Attend que, sur le fondement des dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de bail à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ; que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ;



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ; qu'à défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard;



Attendu que Madame [E] produit aux débats la copie d'une lettre dactylographiée, datée du 18 juillet 2018, mentionnant son intention de résilier le bail conclu avec Madame [K] en date du 14 juin 2018, ainsi qu'une attestation d'envoi postal d'un courrier n° RN251624513GB, s'apparentant au numéro de pli dans le système français, précisant une date d'envoi au 19 juillet 2018 ; 

Que cette attestation mentionne qu'il s'agit d'un "suivi continu avec signature à la livraison", similaire au système français de lettre avec accusé de réception ;

Que le service de suivi en ligne du courrier n° RN251624513GB fait mention d'une tentative de livraison le 27 juillet 2018, infructueuse en raison de l'absence du destinataire à son domicile, et que des instructions ont alors été laissées pour indiquer comment récupérer le pli ; 



Attendu que, dans la mesure où Madame [E] a envoyé un courrier sur lequel figure son identité et celle de Madame [K], à l'adresse " [Adresse 3] et que des instructions ont été laissées pour récupérer le pli, malgré l'absence du destinataire à son domicile, ces instructions équivalent à un avis de remise de pli ;



Attendu que l'appelante ne démontre pas qu'elle n'aurait pas pris connaissance de ce courrier; 



Attendu qu'il résulte de ce qui précède que le congé adressé par Madame [E], en date du 19 juillet 2018, à Madame [K], est régulier, ayant été valablement notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un procédé équivalent ;



Attendu que Madame [E] n'est jamais entrée dans les lieux ce qui doit être assimilé à l'hypothèse dans laquelle les états des lieux d'entrée et de sortie sont conformes, dans la mesure où aucun dommage n'a pu être occasionné au bien loué par la locataire ;

Que, dès lors, la restitution du dépôt de garantie à Madame [E] aurait dû se faire sous un mois à compter du 27 juillet 2017, date à laquelle le congé a été délivré à Madame [K] à son domicile ; 



Attendu qu'il y a lieu, par conséquent, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame [K] à payer à Madame [E] la somme de 10 000 €, au titre de la restitution du dépôt de garantie ainsi que la somme de 500 €, au titre des pénalités de retard entre le 27 août 2018 et le 7 juin 2019, date de l'assignation devant le tribunal d'instance de CANNES; 



Attendu qu'en application de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution ; 

Que l'engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur implique la démonstration d'une inexécution ou d'une mauvaise exécution du contrat, d'un préjudice causé au créancier et d'un lien de causalité entre les deux ; 



Attendu qu'aux termes de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de bail à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ; que ce congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; 



Attendu que, dans la mesure où le congé de Madame [E] a été valablement délivré à Madame [K], en date du 28 juillet 2018, le contrat de bail a été résilié le 27 août 2018, soit avant sa prise d'effet prévue au 1er septembre 2018 ; 

Que, dès lors, aucune inexécution, ou mauvaise exécution, du contrat ne peut être reprochée à Madame [E] ; 

Qu'au surplus, Madame [K] n'apporte, comme l'a souligné le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de CANNES, ni la preuve d'une rupture abusive du contrat, ni la preuve d'un préjudice en résultant ou résultant de l'impossibilité de relouer le logement à partir de septembre 2018 ; 



Attendu qu'il sera alloué à Madame [E], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Attendu que Madame [K], qui succombe, supportera les dépens d'appel ; 





PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 juillet 2020 par le tribunal de proximité de CANNES ;



Y ajoutant,





REJETTE toutes autres demandes ;



CONDAMNE Madame [K] à verser à Madame [E] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



LA CONDAMNE aux dépens d'appel. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT