Cour d'Appel · Chambre civile Section 2 — 7 septembre 2022

Chambre civile 

Section 2



ARRÊT N°



du 7 SEPTEMBRE 2022



N° RG 21/00624 

N° Portalis DBVE-V-B7F-CB2H 

JD - C



Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BASTIA, décision attaquée en date du 22 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 19/01247



[I]



C/



SDC de l'IMMEUBLE RESIDENCE L'OMBELLE ' BAT D SIS LIEUDIT 'TORRA'







Copies exécutoires délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU



SEPT SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-DEUX







APPELANT : 



M. [E] [I]

né le 1er Juillet 1956 à CASABLANCA ( MAROC)

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me Aurélia DOMINICI CAMPAGNA de la SELARL SELARLU JURISELIA, avocate au barreau de BASTIA



INTIMÉ :



Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE RESIDENCE L'OMBELLE 

pris en la personne de son syndicat en exercice la SARL CABINET SAINT NICOLAS, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté par Me Jacques VACCAREZZA de l'AARPI TOMASI VACCAREZZA BRONZINI DE CARAFFA TABOUREAU GENUINI LUISI BENARD-BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 mai 2022, devant Judith DELTOUR, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :









Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère



GREFFIER LORS DES DÉBATS :



Françoise COAT.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 7 septembre 2022.



ARRÊT : 



Contradictoire, 



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Françoise COAT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



PROCÉDURE



Alléguant la réduction de la surface de son emplacement de stationnement suite à la réfection du marquage au sol, par acte du 17 octobre 2019, M. [E] [I] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence l'ombelle devant le tribunal de grande instance de Bastia pour qu'il lui ordonne d'appliquer sur le terrain l'acte de propriété, de lui restituer l'emplacement qui lui revenait soit le n°64, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et le condamne à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts avec exécution provisoire.



Par jugement du 22 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bastia a :



- condamné M. [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble Les Ombelles la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamné M. [E] [I] au paiement des dépens, 



- ordonné l'exécution provisoire, 



- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 









Par déclaration reçue le 1er septembre 2021, M. [I] a interjeté appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués du jugement qui l'a condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble les Ombelles la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'a condamné au paiement des dépens, a ordonné l'exécution provisoire et a débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire. 



Par conclusions communiquées le 1er décembre 2021 reprises le 4 avril 2022, M. [I] a demandé de : 



- réformer le jugement rendu, 



En conséquence : 



- juger de la non-conformité entre l'acte de propriété et l'emplacement attribué à M. [I], 



- juger que la décision d'assemblée générale ordonnant les travaux n'a pas été prise à l'unanimité 



- constater la nullité de la décision d'assemblée générale ordonnant la modification des 

emplacements de parking 



- ordonner la remise en état des parties (ça... à force de nous les casser!)



- ordonner l'attribution à M. [I] de l'emplacement initial portant le numéro 26 



À titre subsidiaire, 



- condamner le syndic à restituer à M. [I] une partie du prix d'acquisition



En tout état de cause, 



- juger que M. [I] a subi une atteinte à son droit de propriété, 



- condamner le syndic de la résidence Les Ombelles à lui payer la somme de 7500 euros de dommages et intérêts, 



- condamner le syndic de la résidence Les Ombelles à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner le syndic de la résidence les ombelles aux entiers dépens. 



Il a fait valoir la non-conformité des lots à l'acte d'acquisition, le plan de masse désignant le lot n°64 comme un parking de 11,50 m², qui a été déplacé et ne mesure que 10,75 m², l'obligation de délivrance conforme, la réduction de la surface de son emplacement de stationnement, et sa situation différente, la modification décidée unilatéralement par le 









syndicat des copropriétaires, sa plainte pour faux et usage de faux, le préjudice résultant de l'atteinte à son droit de propriété et issu du paiement de charges pour une surface de 12 m². 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence L'ombelle a constitué avocat le 16 septembre 2021, sans conclure au fond. 



Par conclusions d'incident notifiées le 1er avril 2022, M. [I] a demandé de :

 

- juger irrecevables les conclusions d'intimé déposées hors délai, 



- écarter toutes conclusions d'intimé passées ou à venir.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 avril 2022. 



L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 12 mai 2022. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



L'arrêt est contradictoire. En absence de toute conclusion au fond de l'intimé, aucune irrecevabilité n'est encourue. M. [I] est débouté de cette demande.



Le premier juge a considéré la confusion entre le numéro de lot et le numéro du plan de masse, l'impossibilité de localiser l'emplacement litigieux, que si M. [I] contestait l'emplacement matérialisé au n°31, il était seulement propriétaire d'un lot n°64, mais que l'emplacement n'était pas désigné et que M. [I] ne rapportait pas la preuve de ses allégations. 



À titre liminaire, M. [I] ne précise pas si les places de stationnement existent avec des numéros de lot ou d'appartement, ni même si elles sont individualisées par référence à leur propriétaire. Suivant vente en état futur d'achèvement du 10 octobre 2011, il a acquis dans le bâtiment D :



- le lot 82 un appartement T3 "portant numéro D4 du plan du premier étage", d'environ 62,62 m² avec terrasse



- le lot 44 un garage "portant N°13 du plan des garages" d'environ 15 m²



- le lot 64 un emplacement de parking d'environ 12,50 m².



Un plan de masse a été joint à l'acte de vente, où des numéros de parking ont été ajoutés de manière manuscrite et de manière aléatoire puisqu'ils ne se suivent pas, que tous ne sont pas identifiés. Sur la copie de ce plan de masse ne figure aucun numéro de lot. Ainsi, les bâtiments A à F figurent comme des rectangles avec des mentions R+1 ou R+2, les places de parking sont désignées 12 ou 5 ou 3 places de parking, les garages sont représentés comme des rectangles "5 garages", figurent également les mentions "placette aire de jeux" 







"J.P." (jardin privatif ') "chemin départemental", "chêne liège à conserver", "servitude de passage". La légende désigne outre les espaces plantés, les réseaux divers et les espaces publics, mais également des "zones de parking" elle précise places de parking PMR U=3, places de parking U=35, places de garage U=15, total stationnement U=53. Enfin le procès-verbal de livraison (pièce 1) comporte une marque sur un stationnement, le deuxième d'une rangée de sept, qui ne correspond pas au n°64 du plan sus-cité, le quatrième de la rangée en direction du nord. 



À suivre l'état descriptif de division la propriété de M. [I] est un appartement T3 d'une superficie d'environ 61,88 m² avec terrasse, lot n°82 devenu lot n°18, un garage n°13 devenu n°44, et un emplacement de stationnement lot n°64. M. [I] soutient que le lot n°64 est devenu le n°26 et que l'emplacement de parking qui lui est attribué est désormais le n°31, qu'il a été déplacé, mais il ne produit aucun plan comportant les numéros de stationnement. 



Suivant l'état descriptif de division, les lots 47 à 67 représentent vingt parkings au lieu des trente cinq prévus sur le plan de masse et des trente-et-un cités par l'acte de vente en état futur d'achèvement. Ce document ne ventile pas les emplacements entre les copropriétaires.



Il résulte de ces éléments qu'en dépit de l'apposition de numéros sur les "zones de parking"sur le plan produit aux débats, ces emplacements ne font pas référence à des numéros de lot sur le plan de masse qui n'en comporte aucun. De plus, les parkings sont usuellement des parties communes à usage privatif. 



Si Mme [B] [T] atteste avoir stationné "sur l'emplacement 64 nommé [I] en face du bâtiment C" pendant la durée de la location, le constat d'huissier du 12 avril 2019 ne fait pas état de la présence de noms ou de numéros sur les places. 



Autrement dit, M. [I] ne justifie pas que le stationnement qu'il revendique comme le sien en face du bâtiment C (pièces 7 et 14) n'est pas celui mentionné sur la procès-verbal de livraison et de remise des clefs. Il ne démontre même pas que les places de stationnement sont affectées distinctement à l'un ou l'autre des copropriétaires, d'autant qu'il est propriétaire dans le bâtiment D. Il ne produit pas de procès-verbal portant répartition des places entre les copropriétaires ou un tableau portant attribution de telle place à tel logement et le constat d'huissier ne met pas en évidence de numéro ou de nom sur l'emplacement. 



S'agissant de sa superficie, en présence d'un stationnement en bataille, qui exige une place avec une longueur d'au moins 5 mètres, une largeur de 2,30 mètres et une voie de circulation de 5 mètres entre les rangées, la surface de la place litigieuse mesurée par l'huissier est de 11,75 m² pour celui qu'il revendique et de 10,75 m² pour celui qui lui aurait été attribué, alors que M. [I] a acquis un emplacement de stationnement d'environ 12,50 m². Cependant, d'une part l'acte de vente précise que l'acquéreur prendra le bien vendu tel qu'il existera lors de son achèvement, qu'il disposera d'un délai huit jours 









à compter de son entrée en jouissance pour faire vérifier la contenance à ses frais et sera déchu du droit de former une réclamation passé ce délai et le vendeur n'est pas dans la cause. D'autre part, M. [I] ne démontre pas qu'il peut agir contre le syndicat des copropriétaires à ce titre. En effet, s'il fait état de l'attribution par le syndicat des copropriétaires de "la place qui lui était initialement réservée à un autre copropriétaire ", il ne prouve pas qu'une autre place que celle désignée sur le procès-verbal le livraison lui a été attribuée. 



La surface de l'emplacement est effectivement plus faible que celle visée dans l'acte, à supposer que l'huissier ait mesuré la place attribuée à M. [I], ce qui ne résulte pas des pièces, dont aucune ne fait mention d'un numéro de place, pas plus que n'est rapportée la preuve d'une attribution nominative. 



Comme relevé par le premier juge, aucun des emplacements ne correspond à la surface expressément approximative mentionnée dans l'acte. Sauf à préciser que la surface mesurée est effectivement inférieure à celle prévue dans l'acte mais également à celle fixée par la norme habituelle, que cette norme n'est ni opposable ni obligatoire, M. [I] qui fait état d'un handicap lui imposant de se déplacer en fauteuil roulant, l'empêchant de se rendre dans l'appartement qu'il donne à la location situé au premier étage de l'immeuble, peut, le cas échéant utiliser les places Personne à mobilité réduite, obligatoires dans les constructions comportant plusieurs logements et qui figurent d'ailleurs sur les plans de masse. 



Les demandes tendant à juger qu'il a subi une atteinte à son droit de propriété et à condamner le syndic de la résidence Les Ombelles à lui payer la somme de 7 500 euros de dommages et intérêts ne peuvent être considérées comme nouvelles en cause d'appel puisqu'elles constituent la conséquence ou le complément de celles formées en première instance. Toutefois dès lors que M. [I] ne prouve pas l'attribution non conforme à son titre et au procès-verbal de livraison d'un stationnement par le fait ou la décision du syndicat des copropriétaires, il ne justifie pas d'un dommage imputable à ce syndicat des copropriétaires ni d'un préjudice consécutif. 



S'agissant des demandes tendant à juger que la décision d'assemblée générale ordonnant les travaux n'a pas été prise à l'unanimité et constater la nullité de la décision d'assemblée générale ordonnant la modification des emplacements de parking, la question de la nouveauté de ces demandes en cause d'appel se pose. Toutefois, dès lors que tout le raisonnement de M. [I] repose sur l'allégation d'une décision du syndicat des copropriétaires, d'ailleurs non produite, de modifier la répartition des emplacements de stationnement, cette demande est le complément de celles formées en première instance de sorte qu'elle ne peut être considérée comme nouvelles en cause d'appel. Quoiqu'il en soit M. [I] n'établit pas l'existence d'une décision du syndicat des copropriétaires de modifier la répartition des stationnements entre les copropriétaires et le procès-verbal d'assemblée générale produit n'en fait nulle mention. 



Il résulte de ces éléments que le jugement doit être confirmé et M. [I] débouté de ses demandes contraires. 







M. [I] sui succombe est condamné au paiement des dépens, il est débouté de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS, 



LA COUR, statuant contradictoirement, en dernier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe, 



- Déboute M. [E] [I] de sa demande d'irrecevabilité des conclusions d'intimé,



- Confirme le jugement, 



Y ajoutant, 



- Déboute M. [E] [I] de ses demandes contraires, 



- Condamne M. [E] [I] au paiement des dépens. 



LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT