Cour d'Appel · 4e chambre civile — 7 septembre 2022

Grosse + copie

délivrées le

à

























COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 07 SEPTEMBRE 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/06547 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OLCT



ARRET N°



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 17 SEPTEMBRE 2019 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 17/05678



APPELANTE :



SARL Groupement Immobilier 

Société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège.

Le Métropole - ZA du Mas d'Astre - 

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Hervé POQUILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIME :



Monsieur [R] [C]

né le 27 Janvier 1980 à BOURGE

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Emmanuelle MASSOL avocat au barreau de MONTPELLIER et par Me Sandrine MARTY avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 JUIN 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. P. SOUBEYRAN, Président de chambre

Mme C. YOUL-PAILHES, Conseillère

M. F. DENJEAN, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme D. IVARA





ARRET : 



- Contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. P. SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme D. IVARA, Greffier.





*

**







FAITS ET PROCÉDURE 



Le 16 septembre 2015, la SARL Groupement Immobilier et M. [R] [C] ont signé un contrat d'agent commercial. 



Un mandat de recherche numéro 26241 a été signé entre la société France Pierre Patrimoine, mandante, et M. [C], mandataire de la société Groupement Immobilier en vue de la recherche d'un immeuble dans le secteur géographique de [Adresse 1] à [Localité 5], mandat de recherche qui prévoyait l'intervention de M. [W] [U], apporteur d'affaires de M.M[C] ainsi qu'une rémunération en cas de réalisation d'une vente, pour un montant de 164.000 euros ttc.



Le 9 décembre 2016, la société France Pierre Patrimoine a signé une convention de reconnaissance d'honoraires au profit du mandataire, la société Groupement Immobilier, par l'intermédiaire de M. [C] avec le concours de M. [U], pour la société Cre Impact.



La vente a été réalisée par acte authentique du 6 avril 2017. 



Le 11 juillet 2017, la société Cre Impact a facturé ses honoraires d'apporteur d'affaires pour la vente de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] pour la somme de 72.000 euros ttc. 



La société Groupement Immobilier a procédé au règlement de la somme de 72.000 euros à M. [U] par virement en date du 13 juillet 2017 et a versé à M. [C] la somme de 58.000 euros au titre de son commissionnement.



M. [C] a contesté le paiement direct de M. [U] par son mandant et le calcul de sa commission puis a notifié à la société Groupement Immobilier la rupture du contrat pour faute selon courrier du 20 octobre 2017. 



Selon acte du 13 novembre 2017, M. [C] a fait assigner la société Groupement Immobilier devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour qu'il soit constaté le manquement de cette société à son obligation de payer les commissions telles que prévues au contrat d'agent commercial. 



Par jugement contradictoire en date du 17 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a : 


Dit que la rupture du contrat d'agent commercial du 16 septembre 2015 est imputable à la société Groupement Immobilier.

Condamné la société Groupement Immobilier à payer à M.M'[Z] 3.688,28 euros à titre de rappel de commissions et 123.499, 52 euros à titre d'indemnité de rupture. 

Condamné M. [C] à restituer à la société Groupement Immobilier l'original de la carte de collaborateur sous astreinte de 20 euros par jour de retard courant 10 jours après la signification de la décision. 

Rejeté le surplus des demandes reconventionnelles de la société Groupement Immobilier. 

Condamné la société Groupement Immobilier à payer à M.M'[Z] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamné la société Groupement Immobilier aux dépens. 

Ordonné l'exécution provisoire de la décision à hauteur de 50% du montant des condamnations prononcées. 




Vu la déclaration d'appel par la société Groupement Immobilier en date du 2 octobre 2019. 



Vu l'ordonnance de référé en date du 2 janvier 2020 qui a : 


Ordonné la suspension des dispositions du jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 17 septembre 2019. 

Rejeté toutes autres demandes. 

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Laissé les dépens à la charge de la société Groupement Immobilier. 




PRÉTENTIONS ET MOYENS 



Par dernières conclusions déposées via le RPVA le 18 juin 2020, la société Groupement Immobilier demande à la cour, au visa des dispositions des articles L.134-1 et suivants du code de commerce, des dispositions des articles 1134 et suivants du code civil, dans leur rédaction en vigueur à la date des faits, de : 


Dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société Groupement Immobilier. 


Sur le fond, 


D'infirmer la décision dont appel en ce qu'elle condamne la société Groupement Immobilier à payer 3.688,28 euros à titre de rappel de commissions, et a considéré que la société Groupement Immobilier avait commis une faute consistant en un calcul erroné de la commission constituant une faute grave et l'a condamnée en conséquence à payer 123.499,52 euros à titre d'indemnité de rupture et 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 


Et, statuant à nouveau, de : 


Constater que la société Groupement Immobilier n'a commis aucune faute envers M. [C].

Constater que la cessation de l'activité de M. [C] n'est pas imputable à la société Groupement Immobilier. 

Déclarer en conséquence M. [C] mal fondé en toutes ses demandes, et l'en débouter. 

Condamner M. [C] à payer à la société Groupement Immobilier la somme de 10.000 euros à titre d'indemnité pour non-respect du préavis de deux mois. 

Subsidiairement, de constater que le montant réclamé sur l'indemnité compensatrice du préjudice prétendument subi lié à la rupture du contrat de mandat, sur la base de deux années de commission apparaît totalement disproportionné, et réduire le montant de l'indemnité à de plus justes proportions. 




En tout état de cause, de :


Débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes. 

Condamner M. [C] à payer à la société Groupement Immobilier la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner M. [C] à payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner M. [C] aux entiers dépens.




Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir : 




Sur le prétendu manquement de la société Groupement Immobilier à son obligation de payer les commissions, et d'abord sur la commission réclamée au titre de la vente France Patrimoine, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi et que les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté, que le contrat d'agent commercial prévoit expressément la possibilité d'une répartition de la commission ; ensuite, sur la commission réclamée au titre de la vente Massuelle, que la somme de 1.058 euros réclamée n'est pas due. 





Sur la résiliation unilatérale du contrat d'agent commercial par M. [C], que l'article L. 134-13 du code de commerce prévoit que l'indemnité de rupture prévue à l'article L. 134-12 n'est pas due lorsque la cessation du contrat résulte de l'initiative de l'agent, et il appartient à l'agent commercial qui demande l'indemnité de rupture de démontrer que la cessation de son activité était intervenue à l'initiative du mandant, ou, à défaut, qu'elle était justifiée par des actes imputables à celui-ci, que la société Groupement Immobilier n'a commis aucun manquement grave, la commission réclamée n'étant pas due. Subsidiairement, qu'il y a lieu de constater que la demande de M. [C] relative au quantum des sommes réclamées est disproportionnée, la relation contractuelle avec l'agent ayant duré moins de deux ans. 





Sur le rejet des demandes supplémentaires formulées par M.M'Nari, que ce dernier n'apporte aucun élément pour justifier de l'existence de son préjudice moral et de son évaluation. 





Sur les demandes reconventionnelles de la société Groupement Immobilier, et tout d'abord sur le non-respect de l'obligation de respecter un préavis imputable à M.M'Nari, qu'à la rupture unilatérale de son contrat d'agent commercial, M. [C] a manqué à son obligation de respecter un préavis de deux mois ; ensuite, sur la condamnation de M. [C] pour procédure abusive, que le comportement de M. [C] révèle sa mauvaise foi et son intention de nuire de sorte que la concluante est fondée à présenter une demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive qu'elle subit. 




Par dernières conclusions déposées via le RPVA le 12 mars 2020, M. [C] demande à la cour, au visa des dispositions des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce, des articles 1134 et suivants anciens du code civil, des articles 1231-1 et 1231-3 du code civil, de l'article 1240 du code civil, de : 


Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

Débouté la société Groupement Immobilier de l'intégralité de ses demandes.

Dit que la rupture du contrat d'agent commercial du 16 septembre 2015 est imputable à la société Groupement Immobilier. 

Condamné la société Groupement Immobilier à payer à Monsieur [C] la somme de 3.688,28 euros à titre de rappel de commissions et 123.499,52 euros à titre d'indemnité de rupture. 

Rejeté le surplus des demandes reconventionnelles de la société Groupement Immobilier.

Condamné la société Groupement Immobilier à payer à Monsieur [C] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Condamné la société Groupement Immobilier aux dépens. 

Ordonné l'exécution provisoire de la décision à hauteur de 50% du montant des condamnations. 




Y faisant et statuant à nouveau, de : 


Constater le manquement de la société Groupement Immobilier à son obligation de payer les commissions telles que prévues au contrat d'agent commercial.


En conséquence, de :


Dire et juger que la société Groupement Immobilier a commis une faute grave dans l'exécution du contrat d'agent commercial. 

Dire et juger la résiliation pour faute du mandant parfaite au jour de sa notification, soit au 20 octobre 2017 avec toutes les conséquences que de droit.

Condamner la société Groupement Immobilier à payer à Monsieur [C] la somme de 3.688,28 euros relative au paiement du solde des commissions dues au titre du contrat d'agent commercial.

Condamner la société Groupement Immobilier à payer à Monsieur [C] la somme de 123.499,52 euros à titre d'indemnité de rupture du contrat d'agent commercial. 




En tout état de cause, de : 


Débouter purement et simplement la société Groupement Immobilier de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles puisque non-fondées.


Aussi, de :


Condamner la société Groupement Immobilier à payer à Monsieur [C] la somme de 15.000 euros au titre du préjudice moral subi. 


Au visa des dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile, de :


Condamner la société Groupement Immobilier à payer à Monsieur [C] la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Condamner la société Groupement Immobilier aux entiers dépens. 




Au soutien de ses prétentions, il expose : 




Sur le manquement de la société Groupement Immobilier à son obligation de payer les commissions conformément aux termes du contrat d'agent commercial signé entre les parties en date du 16 septembre 2015, que le contrat d'agent commercial impose au mandataire de régler directement ses éventuels apporteurs d'affaires, le mandant ne devant régler que le commissionnement de son mandataire selon la grille prévue au contrat et qu'en l'espèce, le contrat d'agent commercial est clair dans la mesure où il est spécifiquement prévu que le montant du commissionnement dû par le mandant au mandataire est fixé strictement en fonction d'une grille inhérente aux honoraires perçus par le mandant au titre des ventes et qu'en ne se conformant pas à son obligation de payer les commissionnements dus à son mandataire tels que prévus au contrat d'agent commercial, le mandant a commis une faute justifiant la résiliation du contrat d'agent commercial. 





Sur les conséquences du manquement de la société Groupement Immobilier à son obligation de payer les commissions, et d'abord sur la parfaite efficacité de la résiliation pour faute du mandat, que l'obligation de payer des commissions prévues au contrat constitue l'obligation essentielle de tout contrat d'agent commercial, que malgré la mise en demeure d'avoir à régler le solde du commissionnement dû à son mandataire, la société Groupement Immobilier n'a pas cru devoir régulariser la situation, que la faute grave du mandant est nécessairement acquise entraînant une résiliation pour faute du mandat ; ensuite, sur le droit à paiement du solde des commissions, que le solde du commissionnement dû à M. [C] n'est pas réglé à ce jour et que même si les termes du contrat d'agent commercial signé entre les parties prévoient un commissionnement calculé par tranches cumulatives, le montant de la commission ne peut être calculé sur la tranche la plus haute dans son intégralité ; sur le commissionnement dû à M. [C] au titre de la vente Massuelle, que la société Groupement Immobilier n'apporte pas la moindre preuve qu'une quelconque convention entre les parties pour un règlement par participation mensuelle pour l'année 2016 ; enfin, sur le droit à paiement d'une indemnité de rupture, que constatant la faute grave du mandant, il y a lieu de condamner au visa des dispositions d'ordre public des articles L. 134-12 et L. 134-13 du code de commerce la société Groupement Immobilier au paiement d'une indemnité de rupture équivalente à la moyenne des commissionnements ht perçus sur les deux dernières années ou au montant total des commissions perçues si le mandat a duré moins de deux ans et qu'il est constamment jugé que l'obligation du mandant de payer les commissions dues à l'agent commercial constitue l'une des obligations essentielles du mandat dont la violation justifie la cessation du contrat à l'initiative de l'agent commercial et ouvre droit à une indemnité de cessation de contrat. 





Sur le rejet des demandes reconventionnelles de la société Groupement Immobilier et d'abord sur le prétendu non-respect de l'obligation de respecter un préavis, que selon les dispositions de l'article L. 134-11 du code de commerce, il n'y a pas lieu à préavis lorsque le contrat prend fin en raison de la commission d'une faute grave par l'une ou l'autre des parties ou lors de la survenance d'un cas de force majeure ; ensuite sur l'absence de procédure abusive, que M. [C] ayant triomphé de son action en première instance, il ne peut être condamné au paiement d'une quelconque indemnité pour procédure abusive, d'autant que le caractère abusif de sa procédure n'est pas démontré. 





Sur les dommages-intérêts, frais irrépétibles et les dépens, que cette situation a entraîné de lourdes conséquences financières pour M. [C], préjudice direct et certain, conséquence directe des fautes de la société Groupement Immobilier. 




Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 11 mai 2022.



MOTIFS



Sur les fautes de la SARL Groupement immobilier



Les parties sont en l'état d'un contrat d'agent commercial signé le 16 septembre 2015.



Ce contrat prévoit certes la possibilité pour le mandataire de travailler en inter cabinets avec d'autres agences immobilières ou professionnels de l'immobilier de son choix en respectant les procédures légales de délégation de mandat et qu'en cas de vente réalisée dans ce cadre, le partage de la commission entre agents se ferait suivant les usages de la profession et/ou les accords particuliers conclus entre eux.







Il y est également stipulé que le mandataire fera son affaire personnelle de toute indemnité qu'il pourrait être tenu de verser à ses apporteurs d'affaires et que la part du commissionnement qui lui revient conformément au barème calculé par tranches cumulatives HT sera réglée au mandataire après parfait encaissement du chèque correspondant à la commission globale de l'agence.



M. [C] a pris en charge le mandat de recherche n°26241 du 29 juin 2016 passé par la société France Pierre Patrimoine avec la SARL Groupement Immobilier, une clause particulière y figurant 'affaire avec M. [U]'.



M. [U] est apporteur d'affaires. Il n'est pas agent immobilier et les stipulations du contrat relatives à la collaboration en 'inter cabinets' n'ont pas vocation à être appliquées, de telle sorte que l'appelante ne saurait utilement se prévaloir du 'partage de la commission entre les agents et/ou collaborateurs indépendants du réseau suivant les usages de la profession et/ou les accords particuliers conclus entre eux.'



Trouve seul alors à s'appliquer le paragraphe 3 de l'article 5 qui stipule que le mandataire fera son affaire personnelle de toute indemnité qu'il pourrait être tenu de verser à ses apporteurs d'affaires ou tout autre collaborateur.

L'intégralité de la commission calculée selon le barème de l'article 5 devait donc être versée à M. [C] qui devait faire son affaire de la rétrocession de 50% de celle-ci à M. [U].



Au delà, le premier juge a très justement considéré que la SARL Groupement Immobilier ne démontrait aucun accord entre son mandataire et M. [U] pour que la facture de celui-ci soit réglée directement par le mandant. Il n'est pas plus justifié d'un accord de M. [C] pour ce paiement direct à son apporteur d'affaires, son courriel du 17 mars 2017 demandant d'envoyer la facture de 82000€ au notaire ne traduisant aucun accord de sa part à la méthode de calcul choisie par le mandant. Aucun accord particulier autre que le partage de la commission entre M. [C] et son apporteur d'affaires n'avait été souscrit dans des termes opposables au premier.



Le premier juge a ainsi pu déterminer par des calculs que la cour fait siens et auxquels M. [C] acquiesce expressément, qu'il restait à lui devoir une commission de 2630,28€ sur cette opération.



De la commission qu'elle estimait être due à M. [C], la SARL Groupement immobilier a en outre défalqué la somme de 1997€ qu'elle rattache à la participation mensuelle due par l'agent immobilier sous forme d'un 'forfait mutualisé publicité et abonnements' de 166,39€ HT, calculée sur 10 mois pour la période de décembre 2016 à septembre 2017.

Il en est de même pour la commission due à M. [C] sur la vente Massuelle de laquelle le mandant a défalqué la somme de 1058€ pour cinq mensualités de janvier à mai 2016 au titre de ce forfait mensuel.



Le contrat d'agent commercial stipule en page 12 qu'il est 'proposé' à l'agent commercial une participation mensuelle sous forme de ce forfait. Elle n'a donc pas force obligatoire, le mandataire restant libre de faire sa publicité à ses frais exclusifs.

Il appartient alors au mandant de prouver l'acceptation de ce forfait par son mandataire. La preuve n'en est pas rapportée puisque les relevés du compte courant ouvert par le mandant dans les livres de la banque Chaix des mois de janvier et de février 2016 font état des rejets des prélèvements de ce forfait et qu'il n'est produit aucun relevé faisant état de l'encaissement de celui-ci qui aurait pu a minima établir une présomption d'acceptation du forfait par M. [C].

C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu qu'une somme totale de 3688,28€ n'avait pas été payée à M. [C].



Sur la résiliation du contrat d'agent commercial



Le premier juge a pu valablement considérer que les manquements de la SARL Groupement Immobilier dans le respect des termes du contrat étaient suffisamment graves pour justifier sa résiliation à ses torts, M. [C] ayant ainsi procédé par courrier de son conseil du 20 octobre 2017. Il apparaît en effet que le mandant a procédé à des retenues injustifiées sur les commissions et a procédé à un calcul erroné et contraire au contrat de la commission due sur la vente France Pierre Patrimoine, dans son seul intérêt financier par diminution volontaire de l'assiette de calcul, refusant de revoir sa position malgré mise en demeure du 3 octobre 2017.



C'est donc à juste titre qu'il a été jugé que la rupture du contrat était imputable au mandant qui s'est montré défaillant dans une de ses principales obligations, à savoir le paiement de l'intégralité des commissions. L'imputabilité de cette rupture au mandant exclut tout bien fondé à sa demande d'indemnité pour non-respect du préavis, au même titre qu'elle exclut tout abus de procédure par M. M. [Z].



Sur les conséquences



Selon l'article L314-12 du code de commerce,

'En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.'



La relation contractuelle n'a en l'espèce duré que deux années du 16 septembre 2015 au 20 octobre 2017, la dernière vente justifiée étant celle concrétisée en mars 2017. Contrairement à l'appréciation du premier juge qui a considéré que le préjudice était équivalent à deux fois l'ensemble des commissions perçues pendant la relation contractuelle, soit 123499,52€, la cour aura une appréciation plus proportionnée de l'évaluation du préjudice subi par M. [C] en la limitant à l'équivalent d'une année de commission, soit la somme de 61749,78€.



M. [C] invoque avoir subi un préjudice moral qu'il ne justifie pas, les circonstances de la rupture, certes imputable au mandant, n'étant en rien vexatoires.



Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SARL Groupement Immobilier supportera les dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS



Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe



Réforme partiellement le jugement en ce qu'il a condamné la SARL Groupement immobilier à payer à M. [E] [C] la somme de 123499,52€ à titre d'indemnité de rupture.



Statuant à nouveau de ce chef



Condamne la SARL Groupement immobilier à payer à M.[E] [C] la somme de 61749,78€ à titre d'indemnité de rupture.



Confirme le jugement pour le surplus des chefs déférés à la cour.



Y ajoutant,



Déboute M. [C] de sa demande tendant à l'octroi de dommages et intérêts pour préjudice moral.



Condamne la SARL Groupement Immobilier à payer à M. [C] la somme de 2500€ par application des dispositions de l'article 70à du code de procédure civile.



Condamne la SARL Groupement Immobilier aux dépens d'appel.







LE GREFFIERLE PRESIDENT