Cour d'Appel · 5ème Chambre — 7 septembre 2022

5ème Chambre





ARRÊT N°-239



N° RG 19/02141 - N° Portalis DBVL-V-B7D-PU4L













SARL LES GOELANDS



C/



M. [U] [K]

Mme [D] [K] épouse [K]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 11 Mai 2022

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



SARL LES GOELANDS

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentée par Me Patrick EVENO de la SELARL P & A, Postulant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par Me Cyril REPAIN, Plaidant, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT







INTIMÉS :



Monsieur [U] [K]

né le 04 Mai 1946 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Elizabeth RINCAZAUX de la SELARL LE MAGUER-RINCAZAUX, Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Représenté par Me Anne VINCOT de la SCP JEAN-YVES & ANNE VINCOT, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES







Madame [D] [M] épouse [K]

née le 21 Juillet 1947 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Elizabeth RINCAZAUX de la SELARL LE MAGUER-RINCAZAUX, Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Représentée par Me Jean-Yves VINCOT de la SCP JEAN-YVES ET ANNE VINCOT, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES









Par acte en date du 6 juillet 2010, la Sarl Les Goélands représentée alors par Mme [D] [G] a donné à bail emphythéotique aux époux [K] le lot n° 3 du camping dénommé 'Camping des Goélands' constitué d'un emplacement d'une surface d'environ 208 m2, desservi en eau avec compteur, électricité avec compteur, assainissement et télévision.



Courant 2015, la gérance de la société Les Goélands a été reprise par M et Mme [R]. 



Par lettre en date du 30 mai 2017, la Sarl Les Goélands a notifié aux époux [K] une mise en demeure visant la clause résolutoire du bail (article 5.11), évoquant un incident survenu le 10 avril 2017 constituant, selon elle, une violation de l'article 5.6 du bail. 



Après avoir adressé à la Sarl Les Goélands une lettre recommandée avec accusé réception le 11 décembre 2017 valant mise en demeure de la bailleresse de leur laisser notamment libre accès toute l'année à leur parcelle, les époux [K], par acte d'huissier en date du 9 janvier 2018, ont fait assigner la Sarl Les Goélands devant le tribunal de grande instance de Lorient pour obtenir le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de celle-ci.



La Sarl Les Goélands s'est opposée à cette demande et a sollicité le prononcé de la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs des époux [K] à compter du 15 juin 2017.



Par jugement en date du 6 mars 2019, le tribunal de grande instance de Lorient a :

- prononcé la résolution du bail emphytéotique daté du 6 juillet 2010, et déposé chez maître [Z] le 13 juillet 2010, conclu entre la Sarl Les Goélands d'une part, et M. [U] [K] et Mme [D] [M] épouse [K] d'autre part et concernant le lot n° 3 du camping dénommé 'Camping des Goelands' aux torts exclusifs de la Sarl Les Goélands ;

- condamné la Sarl Les Goélands à payer à M. [U] [K] et Mme [D] [M] épouse [K] la somme de 40 500 euros au titre du remboursement des loyers et la somme de 40 800 euros au titre du remboursement de l'habitation légère de loisirs ;

- condamné la Sarl Les Goélands à payer à M. [U] [K] et Mme [D] [M] épouse [K] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la Sarl Les Goélands aux dépens en ce compris le montant des sommes retenues par l'huissier en application du décret du 10 mai 2007 portant modification du décret du 12 décembre 1996 en cas d'exécution forcée ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision. 



Le 29 mars 2019, la Sarl Les Goélands a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 mai 2022, elle demande à la cour de :

- annuler le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lorient le 6 mars 2019,

Le cas échéant, 

- l'infirmer,

En tout état de cause,

- prononcer la résolution judiciaire du bail emphytéotique aux torts exclusifs des époux [K] à compter du 15 juin 2017,

- ordonner l'expulsion de corps et de biens des époux [K] ainsi que de tout occupant de leur chef sur l'emplacement qu'ils occupent lieudit [Localité 3] lot numéro 3 à [Localité 5] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution à peine d'une astreinte de 30 euros par jour de retard, à compter du jugement à intervenir, 

- l'autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais risques et périls des époux [K], 

- dire que les époux [K] laisseront et lui abandonneront toutes les constructions et augmentations existant sur l'emplacement au 15 juin 2017,

- condamner les époux [K] au paiement d'une indemnité d'occupation de 500 euros par semaine, en principal, à compter de la date d'effet de la résiliation du bail pour les périodes du 15 juin 2017 au 30 septembre 2017 ainsi que pour la période saisonnière à venir débutant le 1er avril 2018,

- condamner les époux [K] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice subi,

- rejeter les demandes nouvelles exposées par les époux [K], ainsi que leurs demandes subsidiaires,

- rejeter les demandes incidentes formulées par les époux [K],

- condamner les époux [K] au versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers frais et dépens de l'instance.



Par dernières conclusions notifiées le 11 mai 2022, les époux [K] demandent à la cour de :

A titre principal, 

- dire et juger que les pièces adverses n°32, 33 et 34 sont irrecevables et doivent être écartées des débats, 

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, à l'exception du montant de la condamnation au titre du remboursement de l'habitation légère de loisir et le fait que le premier juge ne se soit pas prononcé sur le préjudice de jouissance, 

- sur le remboursement de l'habitation légère, à titre principal, réformer la décision entreprise et condamner la Sarl Les Goélands à leur payer la somme de 60 000 euros et à titre subsidiaire, confirmer la décision,

- sur le préjudice de jouissance, condamner la Sarl Les Goélands à leur régler la somme de 1 254,45 euros,

A titre subsidiaire, 

- dire et juger que les dispositions restrictives d'accès contenu dans le règlement intérieur du camping ne sont pas opposables aux preneurs et en tout état de cause, sont abusives,

- dire et juger que les preneurs ne sont soumis à aucune restriction d'accès à leur parcelle en dehors de la restriction prévue à l'article 5 du règlement intérieur particulier annexé au bail, soit l'interdiction d'y habiter de façon permanente ou d'y élire domicile,

- dire et juger que la clause de revalorisation contenue à l'article 5.7 du bail est nulle et en tout état de cause abusive et que la participation aux charges sera de 700 € pour toute la durée du bail,

- dire et juger qu'aucun document contractuel opposable aux preneurs ne prévoit le règlement par les personnes utilisant l'habitation des époux [K] pour quelque motif que ce soit (prêt, location, ') d'une redevance au titre de l'utilisation des infrastructures ou équipements communs du camping et subsidiairement, dire et juger que l'ensemble des personnes utilisant l'habitation des époux [K] pour quelque motif que ce soit (prêt, location, '), autres que les époux eux-mêmes, ne sont redevables d'aucune redevance dans la limite de 6 personnes présentes simultanément,

- condamner la Sarl Les Goélands à leur payer la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier en application du décret du 10 mai 2007 n°2007-774 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif des huissiers) devront être supportés par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la demande de nullité du jugement 



La Sarl Les Goélands invoque les dispositions des articles 455, 447, 451, 454, 455, et 456 pour conclure à la nullité du jugement déféré pour défaut de motivation, considérant que les premiers juges ne font état d'aucune règle de droit ni dans le corps ni dans le dispositif de la décision, qu'il n'est donc pas précisé sur quel fondement le tribunal a décidé de la résolution du bail.



Les époux [K] objectent que cette demande est irrecevable, pour n'avoir pas été présentée dans les premières conclusions de l'appelante signifiées le 20 décembre 2019, qu'il s'agit donc là d'une demande nouvelle formulée par conclusions notifiées le 30 mars 2022 et donc hors délai de l'article 908 du code de procédure civile.

Subsidiairement, ils estiment cette demande infondée, le jugement n'étant affecté selon eux, d'aucun défaut de motivation. 





L'article 910-4 du code de procédure civile dispose :

A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



Il est rappelé que selon l'article 954, pris en son alinéa 2, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif, la cour d'appel ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif. 



Il résulte de ce texte, dénué d'ambiguïté, que le dispositif des conclusions de l'appelant, remises dans le délai de l'article 908, doit comporter, en vue de l'infirmation ou de l'annulation du jugement frappé d'appel, des prétentions sur le litige, sans lesquelles la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement frappé d'appel. 



La demande d'annulation du jugement ne peut être considérée comme une prétention sur le fond au sens des dispositions précitées, n'étant que la fin poursuivie par l'appel, de sorte que le moyen d'irrecevabilité opposé par les époux [K] tiré de l'article 910-4 du code de procédure civile sera rejeté. 





En application de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé.



L'article 458 du même code précise que ce qui est prescrit par les articles 447, 451, 454, en ce qui concerne la mention du nom des juges, 455 (alinéa 1) et 456 doit être observé à peine de nullité.



Le jugement entrepris expose les prétentions respectives des parties et vise leurs conclusions, lesquelles sollicitent de part et d'autre le prononcé de la résolution judiciaire du bail, en raison de manquements aux obligations contractuelles, circonscrivant ainsi le débat juridique relatif au fondement des demandes.



La cour constate que le tribunal énonce les dispositions contractuelles liant les parties, rappelant qu'elles font la loi entre les parties.

Il retient que la Sarl les Goélands n'a pas respecté ses obligations contractuelles pour avoir modifié le contrat par une décision unilatérale, et que cet irrespect justifie la résolution du contrat de bail emphytéotique ; le tribunal, se fondant sur les dispositions contractuelles a, en outre écarté tous griefs formulés par la Sarl Les Goelands à l'encontre des époux [K] fondés tant sur les dispositions abrogées des articles R 111-32 du code de l'urbanisme et que sur des violations prétendues de plusieurs clauses du bail ou du règlement intérieur. 



Le prononcé de la résolution du bail aux torts du bailleur dans ces conditions est donc clairement fondé sur la violation des dispositions contractuelles. Il ne peut être affirmé, au vu de ces développements, que le jugement déféré souffre d'une insuffisance de motivation ; la demande de nullité du jugement ne peut donc prospérer. 









Sur la prescription 



La société Les Goélands soulève pour la première fois en cause d'appel, sur le fondement de l'article 2224 du code civil, la prescription de l'action en résiliation du bail emphytéotique engagée par les époux [K] au motif d'une absence d'accès à l'année à l'emplacement loué. Elle considère que le grief formulé sur ce point trouve naissance avant le 20 septembre 2012, de sorte qu'en l'assignant à cette fin, par acte du 9 janvier 2018, les époux [K] sont prescrits en leur action. 

Elle soutient que ces derniers n'ont jamais eu accès à leur guise à leur emplacement et n'ont jamais séjourné sur le terrain de camping en dehors de la période d'ouverture rappelée par le règlement intérieur, à savoir du 1er avril au 31 octobre. Elle en veut pour preuve que dès le 20 septembre 2012 les époux [K] sollicitaient par courrier une liberté d'accès à leur chalet et une demande d'avenant au contrat, que Mme [G], gérante, faisait réponse le 10 octobre 2012 pour rappeler que l'accès aux chalets des résidents était bien évidemment le même que celui des campeurs. Elle note que la demande d'accès à l'année a de nouveau été présentée par les époux [K] le 30 septembre 2013, le 6 février 2014. 

Elle produit trois attestations émanant de Mme [G] (pièce n° 32), de M. [N] [O] (pièce n° 33) et de Mme [W] [P] (pièce n° 34) confirmant l'absence d'accès à l'année au camping des époux [K]. 



Les époux [K] entendent voir écarter des débats les pièces n° 32 à 34 comme étant irrecevables. 

A titre subsidiaire, ils considèrent leur action non prescrite, l'annonce de la suppression de l'accès annuel datant précisément du 16 décembre 2015, date d'une mise en demeure adressée par la société Les Goélands à cet effet. Ils affirment que jusqu'à cette date, il n'avait jamais été question de fermer strictement l'accès aux preneurs, une telle décision étant la décision prise par les époux [R] lors du rachat de la société Les Goelands. 





La cour relève que les époux [K] ne critiquent les attestations de Mme [G], M. [O] et Mme [P], qu'en ce qui concerne leur contenu qu'ils estiment mensonger, mais n'allèguent d'aucun irrespect des conditions de forme prévues par les articles 200 et suivants du code de procédure civile. Il n'y a donc pas lieu de déclarer irrecevables ces pièces soumises à la discussion des parties et leur portée sera appréciée par la cour comme pour les autres éléments de preuve produits par l'appelante au soutien de sa prétention tendant à la prescription de l'action en résolution du bail. 



Les époux [K] relèvent à juste titre que les dispositions contractuelles liant les parties ne prévoient pas expressément une limitation dans le temps de l'accès au camping pour les résidents titulaires d'un bail emphytéotique. 



Le courrier des époux [K] daté du 20 septembre 2012 ne peut s'analyser en une demande d'accès au camping en dehors des périodes d'ouverture du camping, dans la mesure où ce courrier formule précisément la demande suivante :

- liberté d'accès des véhicules des propriétaires via une commande d'ouverture sans contrainte horaire. L'objection des nuisances sonores valables pour le flux vers la zone ' camping' n'est pas recevable lorsqu'il s'agit que de 3 propriétaires qui souhaitent accéder légitiment à leur chalet. De toute façon actuellement le bruit des pas sur l'allée gravillonnée est au moins aussi bruyante sinon plus que celui d'un véhicule.



De toute évidence, il n'était question dans ce courrier que d'une demande d'accès avec une voiture et non une demande ayant trait aux périodes d'accès. Ce courrier est donc inopérant pour établir que les époux [K] étaient interdits d'accès au camping toute l'année à cette date. 



La réponse de Mme [G] à cette sollicitation le 10 octobre 2012, qui doit s'interpréter au regard de la nature particulière de celle-ci, et selon laquelle l'accès aux chalets des résidents est le même que celui des campeurs, ne peut donc s'analyser comme une interdiction faite aux époux [K] d'accéder à leur chalet toute l'année. 

Il en est de même de son autre courrier daté du 25 novembre 2013 indiquant aux époux [K] : vous ne disposerez pas de bip car vous le savez vous êtes dans un camping avec un règlement intérieur et non un lotissement, ce qui doit s'entendre par rapport uniquement à la demande d'accès des véhicules, et ce qui est conforté par un courrier des époux [K] faisant référence à une réunion avec Mme [G] le 21 septembre 2013, dans lequel ils mentionnent : notre demande de bénéficier d'un accès permanent compte tenu de notre statut particulier au regard des autres clients du camping semble avoir été reçue. Des bips seront mis à notre disposition.



Les époux [K] par courrier du 6 février 2014 réitéraient cette demande de badge d'accès permanent, rappelant que la particularité de l'accès à l'année pour les propriétaires de chalet introduit de facto et obligatoirement une spécificité à prendre en compte par le camping en ce qui concerne l'éclairage et l'accessibilité par rapport au régime du camping saisonnier. 



Cette demande particulière de remise d'un badge ne correspond pas à une revendication quant à un accès à l'année au camping, alors que les intimés justifient par plusieurs attestations émanant de propriétaires de chalets, titulaires également de baux emphytéotiques (Mme [A] ou M [I]) que ces derniers étaient en possession d'une clé du portail d'entrée, et ont pu effectuer plusieurs séjours au camping lors de période de fermeture.



Il s'évince de ces éléments que la société Les Goélands échoue à démontrer que l'accès à l'année au camping a été refusé aux époux [K] avant le 16 décembre 2015, date de sa mise en demeure en ce sens, de sorte que l'action en résolution du contrat de bail pour ce motif n'est pas prescrite. 



Sur la résolution du bail 



Les parties s'accordent à solliciter la résolution judiciaire du bail, ne discutant que les torts de celle-ci. 



L'article 1184 du code civil dans sa version applicable au bail liant les parties datant de 2010 dispose :

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.



- sur les manquements reprochés au bailleur 



Les époux [K], concluent à la confirmation du jugement qui prononce la résolution du bail aux torts de la Sarl Les Goélands.

Invoquant les dispositions anciennes de l'article 1184 du code civil, ils reprochent ainsi à la Sarl Les Goélands d'avoir modifié unilatéralement le bail en imposant à ces derniers une restriction de leur accès aux périodes d'ouverture du camping ; ils font valoir qu'une telle modification constitue une violation grave des dispositions contractuelles, justifiant à elle seule la résolution du bail ; ils indiquent que la restriction apportée ne résulte ni du bail ni du règlement annexé, que le règlement intérieur du camping n'a pas été porté à leur connaissance et que même à supposer que celui-ci leur est opposable, ils pouvaient légitimement considérer que les périodes d'accès étaient une restriction qui ne leur était pas applicable pour n'être prévue ni par le bail ni par le règlement annexé. 

Ils invoquent également d'autres comportements marquant selon eux une déloyauté dans l'exécution du contrat : exécution d'une clause de revalorisation des charges abusive, facturation de frais non prévus au contrat, application soudaine d'une redevance visiteur alors que tel n'a jamais été le cas. 



La société Les Goélands estime pour sa part qu'aucun manquement contractuel ne peut lui être opposé. 

Elle rappelle que les dispositions de l'article D 331-1-1 du code du tourisme prévoient que les terrains aménagés de camping et de caravanage doivent disposer d'un règlement intérieur, que l'article R 331-10 du code du tourisme prévoit qu'à l'exception des personnes mentionnées à l'article 

R 443-12 du code de l'urbanisme, nul ne peut pénétrer sur un terrain aménagé de camping et de caravanage et s'y installer sans l'accord du gestionnaire du terrain ou de son préposé. Nul ne peut y demeurer s'il ne respecte pas le règlement intérieur.

Elle fait valoir qu'un tel règlement est affiché dans le bureau d'accueil et à l'entrée du camping, de sorte que les époux [K] en avaient parfaitement connaissance, d'autant qu'ils ont séjourné dans les lieux dès 2009 et ce, avant l'acquisition en 2010 d'un chalet. Elle relève que le règlement particulier annexé au bail prévoit expressément que les usagers d'un bail longue durée doivent respecter le règlement intérieur du camping affiché et qu'ainsi celui-ci entre bien dans le champ contractuel ; elle observe que le règlement particulier ne comporte aucune disposition relative à un accès à l'année des installations, si bien qu'il n'existe aucune stipulation contraire au règlement du camping dans le bail et son annexe, de sorte que les dates d'ouvertures du terrain de camping fixées dans le règlement du camping sont applicables aux époux [K]. 

Subsidiairement, elle considère que s'il était constaté un manquement de sa part, la sanction d'une résolution du contrat est disproportionnée, dans la mesure où les époux [K] ne démontrent pas avoir pris l'habitude de séjourner dans le camping en dehors des périodes d'ouverture. 





Les premiers juges ont souligné à juste titre que le bail emphytéotique liant les époux [K] à la Sarl Les Goélands fait obligation aux époux [K] d'exécuter le règlement intérieur du camp annexé au bail dont ils ont déclaré avoir eu connaissance et que l'article 10 de ce règlement prévoit que les usagers d'un bail longue durée respecteront en outre les stipulations du règlement intérieur du camping affiché à l'entrée du bureau mais uniquement les stipulations qui sont non contraires aux stipulations du présent règlement intérieur particulier et du contrat de bail longue durée auquel ils ont souscrit.



Les premiers juges ont retenu à raison que le contrat et ses annexes font la loi des parties, ce que rappelle au demeurant l'article 1er du règlement particulier qui prévoit :

Ce règlement s'impose à tous les usagers titulaires d'un bail longue durée, leurs ayant- droits et ayant-causes, il sera la loi commune à laquelle ils devront se conformer outre les stipulations dudit bail. 



En acceptant ces conditions, les époux [K] ont, de fait, accepté de se soumettre au règlement intérieur du camping et le tribunal ne pouvait considérer le contraire. 



Toutefois, il est clairement mentionné par l'article 10 précité que seules leur sont applicables les stipulations du règlement affiché dans le camping non contraires aux stipulations du bail et de son annexe.

Il se déduit de cette précision l'existence d'une situation particulière des preneurs comparée à celle des résidents ordinaires dans le camping, de sorte qu'il convient de rechercher si la période d'ouverture du camping, fixée dans le seul règlement du camping, est applicable ou non aux preneurs. 



Il est pertinemment relevé par le tribunal que ni le bail ni le règlement annexé ne fixent une quelconque interdiction d'occupation des lieux à des périodes données, le règlement ne prévoyant qu'une interdiction d'occupation permanente avec obligation de justifier d'un domicile distinct. 



S'il ne ressort pas expressément du bail et de son annexe que les locataires ou preneurs à bail peuvent user des installations du camping pendant les périodes de fermeture du camping, la cour note que l'emplacement objet du bail est desservi en eau avec compteur, électricité avec compteur, assainissement et télévision (cf page 5 du bail article 1"désignation'), que le preneur a, à sa disposition des aménagements et installations en état de fonctionnement et doit en jouir correctement et avec mesure. En particulier, toutes les installations du bâtiment (douches, WC, lavabos) sont destinées à un usage exceptionnel et en cas d'urgence ou de défection des installations du preneur et ne doivent en aucun cas, servir régulièrement comme il est d'usage pour les occupants du camping traditionnel (cf page 8 du bail article 4 'destination des lieux'), de sorte que l'impossibilité d'accès, en dehors des périodes d'ouverture, aux installations communes précitées n'affecte pas les titulaires des baux emphytéotiques, qui n'y ont accès que de manière exceptionnelle et urgente en cas de défection de leurs propres installations. Cet élément ne saurait donc être avancé pour en déduire que la période de fermeture du camping fixée dans le règlement intérieur de l'établissement s'impose aux époux [K], titulaire d'un bail emphytéotique.



Au regard des attestations précitées de Mme [A] et de M. [L], force est de constater que, non interdit par les dispositions contractuelles régissant les rapports entre les parties, l'accès au camping en dehors de période d'ouverture de celui-ci était accepté par le bailleur, qui avait remis à cet effet aux preneurs la clé d'un portail.



Les attestations de Mme [G], M. [O] son associé et Mme [O] n'apparaissent pas permettre de rapporter la preuve d'une interdiction d'accès telle que prétendue par l'appelante pendant les périodes de fermeture. 

Le témoignage de Mme [O] n'est sur ce point guère significatif car elle se contente de dire n'avoir jamais vu les époux [K] sur le terrain lorsqu'il était fermé au public. 

S'agissant de M. [O] et de Mme [G], qui affirment tous deux dans des attestations rédigées en 2019 que les preneurs à bail emphytéotiques n'ont jamais pu séjourner au camping à ces périodes, la cour note que Mme [G] évoque 'les multiples pressions afin de leur permettre de venir toute l'année, ce qui ne leur a jamais été accordé', M. [O] critique leur 'comportement insultant et parfois virulent destiné à nous faire céder sur ce point', ce qui laisser supposer l'existence d'un ressentiment de ces derniers et fragilise dès lors la crédibilité de leurs témoignages. Outre que ces déclarations ne permettent pas d'expliquer les séjours de Mme [A] ou de M. [L] dont les dates précises sont indiquées, il est justement souligné par les époux [K] que Mme [G] avait en 2018 rédigé une autre attestation moins affirmative quant à une interdiction d'accès durant les périodes de fermeture du camping, puisqu'elle déclarait uniquement qu'il n'avait jamais été question d'un accès à l'année (ce qui est conforme au règlement particulier qui interdit toute habitation permanente) et qu'elle n'avait pas vu les époux [K] hors saison et qu'elle ne comprenait pas leur demande. 



Il doit donc être considéré qu'aucune disposition contractuelle n'empêchait les époux [K] d'accéder à leur emplacement en dehors des périodes d'ouverture du camping, peu importe d'ailleurs le fait qu'ils en aient ou non fait usage. 



Dès lors, la Sarl Les Goélands les mettant en demeure de ne plus accéder à leur emplacement à ces périodes a unilatéralement modifié les obligations régissant les parties. Une telle modification affecte de manière conséquente la jouissance du bien donné à bail ; la restriction d'accès ainsi apportée unilatéralement et subitement est conséquente pour les preneurs et modifie l'équilibre des relations contractuelles et s'analyse en un manquement fautif grave du bailleur à ses obligations, justifiant à lui seul, le prononcé de la résolution du bail sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres comportements reprochés au bailleur.



- sur les manquements reprochés aux preneurs 



La Sarl Les Goélands estime que les époux [K] ont enfreint les dispositions du contrat et le règlement intérieur en ce que :

- ils ont refusé de l'avertir du prêt ou de la location de ses installations à des usagers non titulaires du bail dans le seul but de ne pas avoir à procéder au paiement des redevances prévues par l'article 4 du règlement intérieur officiel,

- ils ont édifié une construction non conforme aux stipulations de l'article 5.3 du bail et de l'article 5 du règlement intérieur particulier (dalle béton sous abri de jardin),

- ils ont installé un auvent dans le prolongement de leur habitation légère de loisir également non conforme et non amovible. 







Les époux [K] approuvent le jugement qui écarte tout manquement de leur part. 

S'agissant du premier grief, relevant que la bailleresse n'évoque qu'un unique incident à Pâques 2017, ils contestent tout manquement, en l'absence de règles particulières de contrôle ou d'enregistrement des visiteurs. Ils ajoutent que le tribunal a noté qu'ils s'étaient acquittés de redevances visiteurs facturées.

En ce qui concerne la dalle de béton, supportant leur abri de jardin, ils indiquent avoir obtenu l'autorisation expresse du bailleur pour cette installation.

Enfin, ils observent que le chalet acquis par eux auprès de la Sarl Les Goélands disposait déjà de l'auvent critiqué, contestent donc l'avoir installé eux-mêmes et estiment la bailleresse bien mal venue à reprocher ce fait. Ils contestent avoir installé des éléments inamovibles à l'appui de l'ossature bois de la terrasse, précisant que les panneaux de la partie intérieure ne sont pas fixés avec des vis comme prétendu et sont donc parfaitement amovibles. 



Les premiers juges ont relevé à bon droit que, s'agissant de l'accès des visiteurs, les dispositions contractuelles applicables prévoient uniquement que lorsque les installations sont prêtées ou louées, le preneur doit avertir le gardien du camp par courrier ou verbalement et que le locataire ou l'occupant doit se présenter à son arrivée au bureau pour prendre connaissance du règlement intérieur dont il doit exécuter toutes les prescriptions. Le paiement d'une redevance à la journée ou la nuitée est donc applicable à ce dernier. 



Les époux [K] se sont d'ailleurs acquittés de cette obligation, notamment en 2016, puisque sont produites aux débats, comme justement relevé par les premiers juges, des factures de séjours au nom des époux [K] datant de 2016 mentionnant des redevances pour plusieurs personnes dont des enfants de moins de 7 ans.



La Sarl Les Goélands ne justifie par aucune pièce probante les manquements à ces dispositions s'agissant de la fille de M. et Mme [K] qui aurait séjourné dans le chalet de ses parents en avril 2017 sans l'avertir et pour laquelle les preneurs auraient refusé de payer la redevance. 



De leur côté, les époux [K] verse une attestation de M. [E] qui déclare que le 10 avril 2017 vers 14h30, la fille de M. et Mme [K] s'est présentée à l'accueil du camping pour signaler son arrivée et qu'après plusieurs sonneries infructueuses, et comme personne n'ouvrait, leur fille est allée ranger ses affaires au chalet en attendant de revenir se présenter à l'accueil un peu plus tard.



Il ne peut donc être fait reproche aux époux [K] d'un refus de prévenir de l'entrée d'un visiteur dans leur chalet.

Le non paiement de la redevance reprochée pour cette entrée, ne peut résulter de la seule attestation produite par la bailleresse émanant d'un M. [J] qui déclare que le 10 avril 2017 à 15h15, une dame avec ses deux filles de bas âge ne voulait pas régler son entrée, et refusait de ne pas entrer: elle se disait propriétaire du mobil home et donc un droit d'entrée sur le camping, ce témoignage ne précisant pas l'identité de la dame en question.

Le grief allégué n'est donc pas établi.





S'agissant des installations situées sur l'emplacement des époux [K], le tribunal a parfaitement rappelé que si les dispositions contractuelles imposent aux installations, équipements et aménagements se trouvant sur l'emplacement de respecter la réglementation en vigueur, le bail prévoit aussi que le bailleur doit donner son autorisation expresse et écrite au preneur pour toute transformation dans les constructions. 

En l'espèce la Sarl Les Goélands a donné son autorisation écrite aux époux [K] le 5 mai 2015 pour l'installation d'un abri de jardin de marque Grofilex Deco 4,9 sur leur parcelle de terrain. 

Au vu des photographies versées aux débats, l'installation d'un tel abri jardin de poids conséquent s'entend avec présence d'une dalle pour le soutenir afin d'assurer la stabilité de l'ouvrage, de sorte que l'autorisation précitée ne permet pas à la Sarl Les Goélands de contester une prétendue non-conformité qu'elle a acceptée. 



En ce qui concerne le dernier grief, la Sarl Les Goélands ne conteste pas davantage que le chalet lors de son acquisition par les époux [K] comportait déjà un auvent. 

Une attestation de vente dudit chalet par M. [T] [G] à M. [U] [K] est produite aux débats ; sont également versés par les intimés des reçus d'acomptes pour ce chalet émanant de la Sarl Les Goélands (17 juin 2009 et 30 septembre 2009) ; l'appelante, qui reconnaît ainsi son rôle d'intermédiaire dans cette vente (cf page 50 de ses conclusions) ne peut utilement critiquer les dimensions de l'auvent, et prétendre à une non conformité qui serait le fait des époux [K] et qu'elle ne pouvait ignorer dès 2009.

S'agissant de la prétendue fixité de cet auvent, contraire à la réglementation, au motif que les preneurs l'auraient fixé avec des vis et du silicone, la cour relève que ces seules affirmations sont insuffisantes à étayer leur grief sur ce point ; à raison, en tout état de cause, les premiers juges ont constaté que les preneurs établissaient le caractère démontable de celui-ci qui ne contient aucun élément inamovible (cf photographies des bâches posées avec tourniquets et fixations démontables).



Il s'évince de ces développements qu'en l'absence de tout manquement des époux [K] à leurs obligations contractuelles, le tribunal, à bon droit, a prononcé la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la Sarl Les Goélands.



Sur les conséquences de la résolution 



Le jugement n'est pas critiqué en ce qui concerne la condamnation prononcée au titre du remboursement des loyers. Il sera donc confirmé sur ce point. 



Seule est discutée devant la cour la condamnation prononcée contre la Sarl Les Goélands à payer aux époux [K] la somme de 40 800 euros au titre du remboursement de l'habitation légère de loisirs.



La société Les Goélands fait grief aux premiers juges d'avoir annulé une clause du bail alors qu'une telle demande n'a pas été formulée. Elle considère ensuite que le tribunal fait une interprétation erronée du bail, s'agissant de l'habitation, qui, en l'espèce, est une habitation légère de loisirs, non visée dans la notion de ' construction et augmentation' stipulée dans le contrat. Elle souligne que si elle a perçu une avance financière sur l'acquisition du chalet des époux [K], cette avance a été intégralement remboursée le 10 juillet 2010.

Elle estime avoir subi un préjudice puisqu'elle n'est pas propriétaire de l'habitation légère de loisirs, ne peut l'exploiter et se retrouve avec un emplacement indisponible et ne peut en tirer profit. 

Elle conteste la valeur fixée par le tribunal pour cette habitation et conclut à l'infirmation de la condamnation prononcée de ce chef à son encontre de 40 800 euros. 



Les époux [K] forment appel incident sur le quantum qui leur a été alloué au titre de l'indemnisation de l'abandon de l'habitation, qu'ils entendent voir portée à 60 000 euros. 

S'agissant de la nullité de partie de la clause 5.12, ils observent avoir soutenu en première instance que cette clause se heurtait au principe d'exécution de bonne foi posé par l'article 1134 du code civil, en ce qu'elle permet au bailleur d'invoquer sa propre turpitude (en l'espèce une résolution du contrat à ses torts) pour prétendre à la propriété de la construction réalisée par les preneurs sans indemnisation pour ces derniers. 

Ils ne contestent pas que le bailleur conserve les constructions à la fin du contrat qu'elle qu'en soit la cause, affirment que tel doit être considéré le chalet, qui n'est pas une habitation légère. Ils entendent, sur le fondement de l'article 5.12 du bail, obtenir une indemnisation de leur préjudice, précisant que le chalet leur a été vendu au prix du neuf, qu'ils l'ont toujours entretenu avec soin, qu'ils avaient fait des aménagements et que le chalet n'avait donc pas perdu de sa valeur.

Les époux [K] formulent aussi une demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance, précisant que cette demande s'analyse en un accessoire ou un complément de la demande de résolution. À cet effet, ils invoquent le fait que leur fille, qui devait passer quelques semaines au camping à l'été 2017, eu égard à l'attitude du bailleur, a dû prendre une location dans un camping à proximité dont ils ont assumé le coût.





L'article 5.12 du bail prévoit que :

Le preneur laissera et abandonnera au bailleur ou ses représentants toutes les constructions et augmentations qui existeront lors de la cessation du présent bail pour quelque cause qu'elle arrive.

Si l'habitation légère de loisirs a été acquise neuve depuis moins de vingt-cinq ans le bailleur pourra faire une proposition d'achat déduction faite d'un abattement égal à 1/25ème du prix d'achat par année d'ancienneté de l'habitation légère de loisirs. 



La cour observe que le tribunal, a considéré dans ses seuls motifs que les termes de l'alinéa 1 de cette clause devaient être annulés, considérant que le bailleur ne pouvait devenir propriétaire de l'habitation au titre de l'enrichissement sans cause, de l'exécution déloyale et de sa turpitude.



L'abandon des constructions et augmentations au bailleur en cas de cessation du bail, quelle qu'en soit la cause, et y compris en cas de résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur, n'exclut cependant pas une indemnisation alors que le bail prévoit en son article 5.11 que la partie qui n'aura pas respecté ses obligations sera par ailleurs tenue de réparer le préjudice causé à son cocontractant par ses manquements.



Il est constaté que le tribunal a fait application de l'alinéa 2 de ladite clause. La cour estime qu'en l'espèce, il n'y a pas lieu de relever une nullité de cette clause en son alinéa 1. 





À raison, les époux [K] soutiennent que l'habitation légère de loisirs est une construction, nonobstant les affirmations contraires du bailleur, ce qui est conforté par l'article 5 du règlement intérieur particulier qui prévoit qu'au sens des dispositions des articles R 111-31 du code de l'urbanisme sont regardées comme habitations légères de loisirs les constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs.



La cour approuve la juste appréciation faite par les premiers juges de la valeur de l'habitation légère de loisirs, rien ne justifiant que cette valeur soit fixée à la valeur d'achat, dont il n'est au demeurant pas établi qu'elle correspondait à un bien neuf. Le bailleur est tenu contractuellement d'indemniser les preneurs des préjudices causés par ses manquements. Le bail étant résolu, les époux [K] ne peuvent plus user de leur bien qu'ils ont acquis quelques années auparavant seulement, le bailleur fautif doit supporter l'indemnisation du préjudice subi. La cour confirme donc le jugement déféré sur ce point. 



S'agissant de la demande d'indemnisation pour préjudice de jouissance, la cour rejettera cette demande, en l'absence de lien de causalité entre le manquement reproché au bailleur consistant à interdire l'accès au camping pendant la période de fermeture, et le coût d'une location pour 4 personnes adultes dans un autre camping par Mme [B] [K] (fille des intimés) et assumé par eux, en août 2017, période d'ouverture du camping. 





Sur les frais irrépétibles et les dépens





La cour confirme le jugement en ces dispositions, condamne la Sarl Les Goelands aux dépens d'appel, en ce compris les éventuels frais d'exécution forcée dus en application du décret n° 2007- 774 du 10 mai 2007 portant modification du décret n° 96-1080 relatif au tarif des huissiers. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit des intimés ; la cour condamne la Sarl les Goélands à payer à M. et Mme [K] la somme de 2 000 euros. 







PAR CES MOTIFS 





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 





Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Déboute M. [U] [K] et Mme [D] [M] épouse [K] de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance ;









Condamne la Sarl Les Goélands à payer à M. [U] [K] et Mme [D] [M] épouse [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la Sarl Les Goélands aux dépens d'appel, en ce compris les éventuels frais d'exécution forcée dus en application du décret n° 2007- 774 du 10 mai 2007 portant modification du décret n° 96-1080 relatif au tarif des huissiers.



Le Greffier La Présidente