Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 7 septembre 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET N°



DU : 07 Septembre 2022



N° RG 21/02597 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FXGB

VTD

Arrêt rendu le sept Septembre deux mille vingt deux



Sur APPEL d'une ORDONNANCE DE REFERE rendue le 30 novembre 2021 par le Président du tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND (RG n° 21/00617)



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller



En présence de : Mme Rémédios GLUCK, Greffier, lors de l'appel des causes et de Mme Christine VIAL lors du prononcé



ENTRE :



La société EURO PIZZA

SARL immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 453 820 672 00013

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Maître Frédéric FRANCK DE la SELARL JURIDOME, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND



APPELANTE



ET :



Mme [G] [A] épouse [K]

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentant : Me Franck BOYER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



INTIMÉE



DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, à l'audience publique du 11 Mai 2022, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame CHALBOS et Madame THEUIL-DIF, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré.









ARRET : 

Prononcé publiquement le 07 Septembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Virginie THEUIL-DIF, Conseiller, pour le Président empêché, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





EXPOSE DU LITIGE



Aux termes d'un acte authentique reçu par Maître Roux, notaire à [Localité 6] (43), en date du 2 décembre 1999, Mme [G] [A] épouse [K] a consenti à M. et Mme [U] [Z] un bail commercial d'une durée de neuf années portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5]. Ce bail commercial a fait l'objet d'un renouvellement le 3 novembre 2008 aux mêmes conditions matérielles, excepté l'augmentation du loyer.



Un bail 'd'habitation' a également été consenti à M. [J] [U] [Z] pour un garage situé dans les mêmes locaux.



En 2012, les époux [U] [Z] ont cédé leur fonds de commerce à la SARL Euro Pizza, et Mme [G] [K] a établi une autorisation à cette cession en sa qualité de bailleur.



Les rapports entre la bailleresse et le preneur se sont dégradés et ont donné lieu à un différend tranché par un arrêt de la cour d'appel de Riom en date du 4 avril 2018, qui a notamment requalifié le bail portant sur le garage en bail commercial, et ordonné à la bailleresse de remettre à la SARL Euro Pizza une clé de la porte d'accès du couloir à la voie publique.



En exécution d'une ordonnance sur requête en date du 30 juin 2020, Me [O], huissier de justice, a procédé à la visite des locaux objets du bail, et a dressé un procès-verbal de constat le 5 octobre 2020 en vue de contrôler la régularité des installations commerciales, notamment en matière d'hygiène et de sécurité.



Le 24 mai 2021, un nouveau différend est survenu lorsque la SARL Euro Pizza s'est aperçue de la condamnation de la porte présente dans les parties communes lui permettant l'accès à ses réserves de bois et alimentaires. 

Un constat d'huissier a été établi le 25 mai 2021 mentionnant : 'On accède depuis les parties communes aux réserves du local commercial situées à l'extérieur de l'immeuble par une porte en bois ancienne. Je peux constater que cette porte est fermée à l'aide de deux planches vissées.'



Mme [K] a indiqué avoir condamné cette porte qui était dégradée, dans l'objectif d'assurer la sécurité des occupants de l'immeuble. 



La SARL Euro Pizza a déploré l'obstruction de cette porte par la bailleresse qui complique l'accès à ses réserves.



Aucune solution amiable n'a été trouvée entre les parties en dépit des démarches entreprises.



Par acte d'huissier du 19 juillet 2021, la SARL Euro Pizza a fait assigner Mme [G] [A] épouse [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d'obtenir la cessation de ce trouble.



Reconventionnellement, Mme [K] a sollicité la condamnation de la SARL Euro Pizza à lui payer la somme provisionnelle de 4 238,94 euros à valoir sur les travaux de remplacement de la porte de garage loué et utilisé à usage commercial



Par ordonnance du 30 novembre 2021, le juge des référés a :

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL Euro Pizza de retrait des planches clouées sur la porte d'accès aux parties communes sise aspect Ouest de l'immeuble ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [K] en paiement d'une provision de 4238,94 euros à valoir sur les travaux de remplacement de la porte de garage ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes ;

- condamné la SARL Euro Pizza à payer à Mme [K] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. 



La SARL Euro Pizza a interjeté appel de l'ordonnance, suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour en date du 14 décembre 2021.



Suivant une ordonnance du 11 janvier 2022 rendue au visa des articles 904-1 et 905 du code de procédure civile, la présidente de la 3ème chambre civile et commerciale de la cour d'appel de Riom a fixé l'affaire, à bref délai, à l'audience collégiale du 11 mai 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 4 mai 2022, l'appelante demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

- vu les termes de l'acte authentique reçu par Me Roux, notaire, le 2 décembre 1999, au travers duquel les consorts [A] consentaient à M. et Mme [U] [Z] le bail commercial ;

- vu le renouvellement de ce bail tel qu'intervenu le 3 novembre 2008 aux mêmes conditions matérielles hormis l'augmentation du loyer ;

- vu les termes de l'arrêt définitif rendu par la 3ème chambre civile et commerciale de la cour d'appel de Riom le 4 avril 2018 ;

- vu les constatations opérées par Me [O], huissier de justice, le 5 octobre 2020 au travers desquelles l'huissier confirme l'accès aux deux réserves bois et réserves alimentaires par l'entremise du couloir et de la porte aujourd'hui fermée ;

- vu la position tenue par Mme [K] au travers de ses conclusions et pièces produites devant la cour ayant conduit aux termes de l'arrêt du 4 avril 2018 confirmant l'accès par l'arrière du bâtiment aux locaux exploités par la SARL Euro Pizza ;

- vu le plan établi par l'architecte de la SARL Euro Pizza ;

- vu le constat d'huissier de Me [L], huissier de justice, du 25 avril 2022 ;

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL Euro Pizza de retrait des planches cloutées sur la porte d'accès aux parties communes ;

- condamner Mme [K] d'avoir à retirer les planches mises sur cette porte d'accès aux parties communes sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;

- condamner Mme [K] d'avoir à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner Mme [K] d'avoir à changer à ses seuls frais la porte du garage ;

- condamner Mme [K] d'avoir à payer à la SARL Euro Pizza la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens dont distraction au profit de Me Franck. 



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 7 mars 2022, Mme [G] [K] née [A] demande à la cour, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, de:


à titre principal :


- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL Euro Pizza de retrait des planches clouées sur la porte d'accès aux parties communes, dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande (concernant la demande de condamnation sous astreinte formée par la SARL Euro Pizza) ;

- dire qu'il existe une contestation sérieuse sur la demande formée par la SARL Euro Pizza ;

- se déclarer incompétent pour statuer en référé et renvoyer la SARL Euro Pizza à mieux se pourvoir au fond si elle l'estime nécessaire ;

- débouter en conséquence la SARL Euro Pizza de l'ensemble de ses demandes, fins et écritures ; 


à titre reconventionnel :


- dire Mme [K] recevable et bien fondée en son appel reconventionnel ainsi qu'en ses demandes subséquentes ;

- y faisant droit, réformer partiellement l'ordonnance de référé en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande reconventionnelle formée par Mme [K] ;

- en conséquence, condamner la SARL Euro Pizza à payer à Mme [K] la somme de 4 238,94 euros à titre de provision à valoir sur les travaux de remplacement de la porte de garage loué et utilisé à usage commercial, conformément à l'arrêt prononcé par la cour d'appel de Riom le 4 avril 2018, par la SARL Euro Pizza ;

- condamner la SARL Euro Pizza à payer à Mme [K] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Il sera renvoyé pour l'exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions.

 

La procédure a été clôturée à l'audience 11 mai 2022 avant l'ouverture des débats.





MOTIFS



- Sur la demande principale de retrait des planches mises sur la porte litigieuse



Selon l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En l'espèce, le bail résulte de deux actes notariés du 2 décembre 1999 et son renouvellement du 3 novembre 2008. La désignation des biens loués à l'origine était la suivante:

'1/ Un rez de chaussée comprenant :

- un local commercial, avec vitrines sur la rue de 47,30 m2 environ,

- un appartement attenant de 36,45 m2 environ, comprenant deux pièces, cuisine, salle d'eau et WC, et hall d'entrée.

Avec accès à pieds, sur le couloir desservant la maison d'habitation sis à l'aspect Nord. 

Et la jouissance d'un placard (2 parties avec 2 portes chacune), à côté de la porte d'entrée de l'appartement dans le couloir permettant l'accès au bâtiment à usage de réserve à l'aspect Ouest.

2/ Le rez de chaussée de deux bâtiments à usage de remise attenants sis à l'aspect Ouest, séparés des locaux susvisés par un passage avec accès commun avec le propriétaire.

Et le droit de passage sur une parcelle à usage de passage sise à l'aspect Sud, des biens loués et permettant l'accès du bâtiment à usage de remise à l'Avenue du Puy de Dôme.

Ce droit de passage pourra être utilisé avec tous véhicules.

Le propriétaire autorise le preneur à bâtir un plan incliné pour permettre d'accéder au bâtiment à usage de remise avec des vélomoteurs utilisés dans le cadre de l'exploitation de son fonds de commerce.' 



Dans le cadre du renouvellement du bail, la désignation des lieux est devenue :

'1/ Au rez de chaussée : local à usage de pizzeria, laboratoire, toilettes, vestiaire, bureau, placard dans le couloir.

2 bâtiments à usage de remise'.



Dans le cadre d'un précédent litige opposant bailleur et preneur, Mme [K] a été condamnée à remettre à la SARL Euro Pizza une clé de la porte d'accès du couloir à la voie publique, sous astreinte (arrêt de la cour d'appel de Riom du 4 avril 2018). 



La SARL Euro Pizza avait fait valoir que la clé du couloir lui permettrait d'accéder directement de la voie publique à ses remises, sans passer par le magasin (ce qui engendrait des détours entravés de marches et de différences de niveaux). Le tribunal avait considéré que la société ne démontrait pas en quoi cette clé était indispensable à l'exploitation du fonds de commerce puisque la SARL Euro Pizza disposait d'un accès sur la rue principale par l'ouverture au public de son magasin et d'un accès par l'arrière à ses réserves et au local poubelle par une porte de l'appartement loué qui donnait sur le couloir arrivant sur l'arrière du magasin. 

La cour a énoncé que Mme [K] constatait que des sacs de farine étaient stockés dans le couloir, que l'accès au couloir était donc possible, elle suggérait que la SARL Euro Pizza avait du perdre les clés lui permettant d'accéder au couloir. Au vu des conclusions de Mme [K], il apparaissait que dans son esprit, la SARL Euro Pizza disposait des clés du couloir, alors que cette dernière indiquait ne pas les détenir, et ne pas pouvoir emprunter ce passage simplifié. C'est la raison pour laquelle il a été fait droit à la demande de la SARL Euro Pizza.



Dans le cadre du présent litige, il n'est pas contesté que la porte de communication située à l'aspect Sud du bâtiment, permettant d'accéder à la partie arrière du bâtiment, a été condamnée par la bailleresse.



Mme [K] expose avoir été dans l'obligation de faire procéder en urgence et à titre provisoire, à des travaux de condamnation de cette porte afin d'assurer la sécurité de l'intégralité des occupants du bâtiment car elle permet d'accéder à l'intégralité de l'immeuble au sein duquel se situe l'établissement Euro Pizza, mais aussi un appartement loué au dessus de l'établissement.



Elle estime que la SARL Euro Pizza ne détient aucun droit de passage ou d'utilisation de la porte située derrière le bâtiment en aspect Sud.



La SARL Euro Pizza avait communiqué dans le cadre du litige précédent, un plan fait de la main de son gérant, alors qu'il n'existait pas à ce moment là de contentieux relatif à la porte litigieuse : ce plan produit en pièce n°13 permettait de comprendre l'intérêt de disposer de la clé de la porte donnant sur la voirie (avenue du Puy de Dôme) afin de traverser le couloir, partie commune, et d'accéder à l'arrière du bâtiment par une porte commune, donnant directement accès aux réserves bois et alimentaire. Elle verse en outre un plan établi par son propre architecte confirmant cette configuration (pièce n°16).



La SARL Euro Pizza produit également en pièce n°15 des photographies que Mme [K] avait elle-même versées dans le cadre du précédent litige : la cinquième planche photographique comporte quatre annotations de la bailleresse :

-'local n°1 prévu pour bois et scooter'

-'local n°2 prévu pour alimentaire et boissons'

-'Caméra de surveillance sur entrée commune'

-'Entrée commune Europizza et locataires 1er étage'. 

Ainsi, Mme [K], tout en visant les deux locaux utilisés à titre de remise, visait expressément le deuxième accès du bâtiment pour la locataire, mais aussi pour la SARL Euro Pizza, permettant l'accès à la porte objet du débat.



Au stade du précédent litige, la SARL Euro Pizza n'avait sollicité les clés que de la porte donnant sur la voie publique, car la seconde porte donnant sur l'arrière lui était accessible.



Plusieurs de ses salariés ou anciens salariés confirment cette situation de fait, à savoir que depuis des années, le personnel accédait aux réserves situées à l'arrière du bâtiment par la porte en bois se situant dans le couloir commun ; que cette porte n'était jamais fermée à clé, elle était fermée le soir à l'aide d'un loquet.



Aussi, il résulte des pièces produites par Mme [K] dans le cadre du précédent litige et des pièces versées par la SARL Euro Pizza que la condamnation de cette porte située à l'arrière du bâtiment constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin, Mme [K] ayant elle-même conclu que la condamnation de cette porte n'était nécessaire qu'à titre provisoire.



L'ordonnance sera infirmée sur ce point : Mme [K] devra retirer les planches mises sur la porte d'accès aux parties communes, et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt, astreinte qui courra pendant une durée maximum de quatre mois.



La demande de dommages et intérêts sera rejetée à défaut pour la SARL Euro Pizza de justifier de son préjudice, précision faite que le présent litige se situe dans un contexte conflictuel entre les parties persistant depuis plusieurs années.



- Sur la demande reconventionnelle de réparation de la porte du garage 



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 alinéa 2 prévoit que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.



Le premier juge a rejeté la demande de Mme [K] visant à voir condamner la SARL Euro Pizza à lui payer une somme provisionnelle de 4 238,94 euros à valoir sur les travaux de remplacement de la porte du garage.



Il a, à juste titre, énoncé que Mme [K] ne démontrait ni l'urgence de la situation, ni l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite causé par le mauvais état de la porte ; que celle-ci ne précisait pas en quoi ladite réparation modifierait l'usage de dépôt de carburant qu'en fait le preneur. 



Il a également relevé que la SARL Euro Pizza se contenait d'affirmer qu'il s'agissait d'une obligation à la charge de la bailleresse, et qu'elle n'invoquait ni l'urgence, ni l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite.



Enfin, il a retenu également à juste titre que les parties ne produisaient aucun élément permettant de déterminer la cause de la dégradation de la porte du garage et d'imputer cette dégradation à l'une ou à l'autre des parties.



L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a débouté les parties de toutes demandes au titre de la réparation de la porte de garage. 



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Succombant principalement à l'instance, Mme [K] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, et à verser à la SARL Euro Pizza la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [G] [A] épouse [K] en paiement d'une provision de 4 238,94 euros à valoir sur les travaux de remplacement de la porte de garage et dit n'y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes ;



Infirme le surplus des dispositions de l'ordonnance ; 



Statuant à nouveau :



Condamne Mme [G] [A] épouse [K] d'avoir à retirer les planches mises sur la porte d'accès aux parties communes, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt, astreinte qui courra pendant un délai maximum de quatre mois ; 



Condamne Mme [G] [A] épouse [K] à payer à la SARL Euro Pizza la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [G] [A] épouse [K] aux dépens de première instance et d'appel.



Le greffier, Le président,