COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 08 SEPTEMBRE 2022
N°2022/205
Rôle N° RG 20/00114 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFMHV
SARL IMPRIMERIE DDI
C/
SCI LES FABRES
Commune COMMUNE DE [Localité 3]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me MANSU Y
Me BERENGER
Me CHERFILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 28 Octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05811.
APPELANTE
SARL IMPRIMERIE DDI,
Prise en la personne de son représntant légal en exercice,
Dont le siège est sis [Adresse 5]
représentée par Me Grégoire MANSUY de la SELARL MANSUY GREGOIRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
SCI LES FABRES
Prise en la personne de son gérant en exercice,
Dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
COMMUNE DE [Localité 3] représentée par son Maire en exercice,
Dont le siège est sis [Adresse 2]
représentée par Me Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laure BOURREL, Président, et Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Laure BOURREL, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller
Madame Françoise PETEL, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Rime GHORZI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022..
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022.
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Mme Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******
FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :
Le 1er janvier 1979, l'établissement public à caractère industriel et commercial 'les Houillères des bassins du Centre et du Midi' a donné à bail à la SARL Spiroflux un bien immobilier dénommé 'l'ancien bureau de paye' d'une superficie de 128 m² situé [Adresse 4].
Suivant attestation du 10 février 1999, le bailleur a autorisé la sous-location des locaux.
Le 9 juin 2006, l'établissement public 'Les Charbonnages de France' est venu aux droits de l'établissement public 'les Houillères des bassins du Centre et du Midi' qui a donné les locaux à bail à la SCI les Fabres.
Suivant acte notarié du 21 juin 2007, la commune de [Localité 3] a acquis de l'établissement public 'Charbonnage de France ', le bien immobilier, donné à bail commercial depuis le 9 juin 2006, à la SCI Les Fabres et occupé depuis 1999 par la SARL Imprimerie DDI en vertu d'un bail verbal de sous-location.
Par acte du 18 octobre 2014, la SCI Les Fabres a consenti à une résiliation anticipée du bail commercial dont elle était bénéficiaire et a rendu les clés le 3 novembre 2014.
Par acte du 19 juin 2015, la SARL Imprimerie DDI a signifié à la commune de [Localité 3] une demande de renouvellement de son bail.
Une ordonnance de référé du 28 juillet 2015 a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion formée par la commune de [Localité 3].
Le 10 septembre 2015, la commune de [Localité 3] a fait signifier un refus de renouvellement aux motifs que le propriétaire n'était pas intervenu à l'acte de sous-location et qu'il n'est justifié ni d'une autorisation du bailleur ni d'une information sur la sous-location.
Par acte du 6 septembre 2016, la commune de [Localité 3] a assigné la société Imprimerie DDI afin qu'elle soit déclarée occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 4], que le refus de renouvellement soit déclaré valable et que son expulsion soit ordonnée.
Par acte du 28 mars 2017, la SARL imprimerie DDI a appelé en la cause la SCI les Fabres afin qu'elle concoure au rejet des demandes de la commune de [Localité 3] et qu'il soit dit qu'elle a manqué à ses obligations en n'appelant pas le bailleur à l'acte de sous-location et qu'elle est redevable d'une indemnisation de 100 000 euros.
Par jugement du 28 octobre 2019, le tribunal de grande instance d'Aix en Provence a dit que le bail verbal liant la SCI les Fabres et la SARL Imprimerie DDI n'est pas opposable à la commune de [Localité 3], ordonné l'expulsion de la SARL imprimerie DDI, occupante sans droit ni titre et a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 405euros par mois, condamné la SCI Les Fabres à payer à la SARL imprimerie DDI la somme de 48 332euros en réparation du préjudice subi en raison de l'irrégularité de la sous-location, a débouté les parties du surplus de leur demande et a condamné la SCI Les Fabres au paiement d'une somme de 4 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La juridiction a retenu que le bail verbal existant entre la SCI Les Fabres et la SARL Imprimerie DDI n'est pas opposable à la commune de [Localité 3], faute d'avoir appelé le bailleur à concourir à l'acte de sous-location dans les formes prévues à l'article L145-31 du code de commerce.
Suivant déclaration du 17 janvier 2020, la SCI Les Fabres a interjeté appel de cette décision pour les chefs de jugement la déboutant de ses demandes et faisant droit à celles de la commune de [Localité 3].
Suivant déclaration du 6 janvier 2020, la société DDI a également interjeté appel de ce jugement.
Dans ses conclusions déposées et notifiées le 6 mai 2022, la SCI les Fabres demande à la Cour de:
Infirmer la décision entreprise par le tribunal de grande instance d'Aix en Provence en ce qu'elle a:
'Dit que le bail verbal conclu entre la SCI Les Fabres et la société DDI Imprimerie n'est pas opposable à la commune de [Localité 3], Condamne la SCI Les Fabres à payer à la SARL DDI imprimerie la somme de 48 332 euros en réparation de son préjudice résultant de l'absence de régularisation de sa situation de sous-locataire avec intérêts au taux légal à compter de la décision, Ordonne l'exécution provisoire de cette disposition, Condamne la SCI Les Fabres à payer à la SARL DDI imprimerie la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Les Fabres aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Mireille Toufany en application de l'article 699 du code de procédure Civile, Rejette la demande d'expertise formée par la SCI Les Fabres à titre très subsidiaire, Rejette la demande de la SCI Les Fabres tendant à l'allocation d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.'
Statuer à nouveau :
Décharger la SCI Les Fabres des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,
Ordonner le remboursement des sommes qui auront pu être versées en vertu de l'exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement et, ce, au besoin à titre de dommages et intérêts,
Constater que la SCI Les Fabres n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité vis à vis de la société DDI,
Constater que la société DDI n'a subi aucun préjudice résultant d'un comportement fautif de la SCI Les Fabres,
En conséquence :
Débouter la société DDI de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCI Les Fabres,
A titre très subsidiaire et dans la pire des hypothèses :
Designer tel expert qu'il plaira à la cour de commettre avec pour mission de donner son avis sur le montant de l'éventuelle indemnité d'éviction à laquelle la société DDI pourrait prétendre, ainsi que sur le montant de l'indemnité d'occupation due par cette dernière à la commune de [Localité 3] depuis la date du refus de renouvellement jusqu'à son départ effectif des lieux
En tout état de cause :
Condamner la société DDI à payer à la SCI Les Fabres une somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
Condamner la commune de [Localité 3] à payer à la SCI Les Fabres une somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure Civile en cause d'appel
Condamner solidairement la société DDI et la commune de [Localité 3] à tous les frais et dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de la selarl Lexavoue Aix en Provence, avocats associés aux offres de droit.
Elle soutient que les locaux loués ont fait l'objet d'une sous-location au profit de la SARL IMPRIMERIE DDI régulièrement acceptée par la commune de [Localité 3], ainsi qu'en attestent les nombreuses pièces produites aux débats par les uns et les autres dont notamment les énonciations de l'acte authentique de vente passé entre CHARBONNAGES DE FRANCE et la commune de [Localité 3] du 22 juin 2007 qui sont parfaitement explicites à ce titre, ainsi que le courrier du 09 juin 2006 sollicitant l'autorisation de poursuivre la sous-location des locaux consentie précédemment et le courrier de réponse favorable du 24 octobre 2013 de la SCI LES FABRES faisant suite à la demande de résiliation amiable du bail de la part de la Commune de [Localité 3] pour cause de démolition des locaux, faisant expressément référence à « l'imprimerie DDI qui occupe en partie ces locaux, au titre d'un accord de sous-location. ».
Elle fait valoir qu'elle est bien titulaire d'un bail commercial, nonobstant son absence de qualité de commerçant, la soumission volontaire au statut des baux commerciaux est toujours possible que le courrier du 17 septembre 2013 adressé par la commune de [Localité 3] à la SCI LES FABRES mentionne très clairement l'existence d'un bail commercial qui a fait l'objet d'un avenant signé entre les parties le 07 janvier 2008 qui stipule en son article 2 que 'Toutes les autres charges et conditions du bail précité en date à MEYREUIL du 09 juin 2006 demeurent inchangées et continuent à recevoir leur plein et entier effet», qu'en l'espèce, il ne saurait donc être contesté ni contestable que les parties ont contractuellement décidé de se soumettre conventionnellement au statut des baux commerciaux en y faisant explicitement référence dans le bail, que le courrier adressé par Monsieur Le Maire de [Localité 3] à la société DDI du 23 avril 2015, vient totalement discréditer la thèse soutenue par son propre conseil puisque Monsieur Le MAIRE indique sans détour à la société DDI ' 'Je vous rappelle que la Commune était liée contractuellement à la société dénommée SCI LES FABRES par un bail commercial en raison d'une soumission conventionnelle des parties à l'époque' » qu'enfin le courrier de refus de renouvellement de la Commune de [Localité 3] à la société DDI mentionne expressément un bail soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux.
Elle soutient qu'au visa de l'article L145-32 alinéa 2 du Code de Commerce, la société DDI est en droit d'opposer à la Commune de [Localité 3] son droit au renouvellement du sous bail, que l'autorisation de sous-location du bailleur peut aussi bien être expresse que tacite, que la société DDI bénéficie bien d'un droit direct au renouvellement à compter de l'expiration du bail principal dans la mesure où la Commune de [Localité 3] était pleinement informée de l'existence de cette sous-location.
Sur la faute de la SCI Les Fabres, elle fait valoir que la SARL DDI Imprimerie avait parfaitement connaissance de la résiliation amiable du bail principal, contrairement à ce qu'elle allègue, que cette parfaite connaissance s'évince des éléments matériels du dossier, et notamment du courrier qui lui a été adressé le 31 mars 2014 par la SCI LES FABRES, ainsi que de la demande de renouvellement qu'elle a signifiée elle-même à la Commune de [Localité 3] le 19 juin 2015 mentionnant de manière extrêmement précise ' qu'en date du 24 octobre 2013, le locataire principal la SCI LES FABRES a accepté par anticipation la résiliation amiable du bail commercial principal qui la liait à la marie de [Localité 3]', qu'en tout état de cause, la SCI les Fabres, au regard de la nature même de son objet social, aurait eu tout à fait la possibilité de consentir une sous-location sans avoir à appeler la Commune de [Localité 3] à concourir à l'acte de sous-location que la Cour de Cassation a dans un arrêt du 15 avril 2015 (pourvoi n°14-15.976) a érigé un principe faisant justement exception à l'obligation d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location dès que la sous-location était l'objet même de l'activité du preneur.
Enfin, elle soutient qu'il n'existe aucune disposition faisant obligation aux parties à un contrat de sous-location d'établir obligatoirement une convention par écrit, que la Commune de [Localité 3] a toujours eu parfaitement connaissance des conditions exactes de la sous-location, et que c'est la raison pour laquelle elle n'a jamais exigé qu'un contrat de sous-location soit établi par écrit, que la renonciation du bailleur à se prévaloir de l'irrégularité d'une sous-location implique des actes positifs démontrant à la fois la connaissance de la sous-location et l'intention d'accepter la situation malgré l'irrégularité éventuelle.
Elle fait valoir qu'en l'espèce, dans l'acte authentique de vente établi par le notaire et dont la force probante ne saurait être remise en question, la Commune de [Localité 3] a reconnu explicitement le principe de la location du bien à des charges et conditions qu'elle déclare parfaitement connaître et pour lesquelles elle se déclare purement et simplement subrogée dans les droits et obligations du vendeur à cet égard, que dès lors elle ne peut plus se prévaloir d'une quelconque irrégularité d'une sous-location que la jurisprudence a également eu l'occasion de retenir qu'en cas de vente de l'immeuble, l'autorisation de sous-location par l'ancien bailleur est opposable à l'acquéreur si l'accord a date certaine et est connu du nouveau propriétaire avant la vente et que tel est le cas en l'Espèce.
Elle ajoute que même à supposer que l'omission de procéder aux formalités prescrites par l'article L145-31 du code de commerce puisse être considérée comme revêtant un caractère fautif, il ne peut exister aucun lien de causalité avec le préjudice revendiqué par la société DDI dès lors que la Commune de [Localité 3] justifie son refus de renouvellement par la seule application des dispositions de l'article L145-32 du Code de Commerce, qu'il s'agit d'un aveu judiciaire émanant de la Commune de [Localité 3].
Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 9 mai 2022, la SARL Imprimerie DDI demande à la Cour de :
Vu notamment les dispositions des articles L145-31, L145-32, L145-18 du Code
de Commerce,
Vu les articles 1134 et 1147 du Code Civil,
Reformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence le 28 octobre 2019 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la condamnation relative à l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau:
Constater que la société 'Charbonnage de France', en possession du sous bail, avait agréé la sous-location et tacitement renoncé à se prévaloir du défaut de concours à l'acte,
Constater que la commune de [Localité 3] en pleine connaissance de l'existence de la sous-location a déclaré, au terme de l'acte notarié du 22 juin 2007, parfaitement connaître la situation locative de l'immeuble et s'est reconnue comme subrogée dans les obligations du vendeur de ce chef, ce dont il résulte nécessairement une renonciation à être appelée à l'acte de sous-location,
Constater que la sous-location dont bénéficie la société DDI est régulière,
Constater que le refus de renouvellement du sous-bail ne repose sur aucun motif légitime,
Condamner la commune de [Localité 3] à payer à la société DDI une indemnité d'éviction, et à ce titre la somme de 100.348,40 € outre intérêts au taux légal à compter de la date de notification de ses premières conclusions,
Constater que la commune a renoncé à réclamer les loyers échus et les indemnités d'occupation antérieurs au jugement de première instance, en refusant les règlements de la concluante et en ne formant aucune demande à ce titre devant le 1er juge,
Constater, subsidiairement, la prescription de l'action en paiement des échéances antérieures au 1er juillet 2015,
Débouter la commune de toutes demandes de ce chef,
Constater en outre que la valeur locative des locaux ne saurait résulter de l'acte de sous-location qui fait référence à des frais de structure,
Constater qu'il résulte du bail conclu par la commune le 07/01/2008 la fixation d'un loyer pour la totalité des locaux de 250 m2 arrêté à la somme de 154,33 € par mois, de telle sorte qu'après abattements, la valeur locative ne saurait être fixée au-delà d'une somme mensuelle de 100,00€.
A titre très subsidiaire, dans l'hypothèse notamment où la Cour considérerait que la sous-location est irrégulière :
Constater que la SCI Les Fabres a manqué à ses obligations en n'appelant pas formellement le bailleur à l'acte de sous-location.
Constater qu'il en est résulté pour la société DDI la perte de son droit au renouvellement.
Constater que le préjudice subi est équivalent à l'éviction qui lui est infligée.
Constater qu'en toute hypothèse, la commune de [Localité 3] a participé au préjudice subi par la société concluante DDI,
Condamner in solidum la SCI les Fabres et la commune de [Localité 3] à payer à la société DDI une somme de 100.000,00 € de dommages et intérêts.
Accorder 24 mois de délais à la concluante pour se reloger, dans l'hypothèse où l'expulsion serait confirmée.
A titre encore plus subsidiaire :
Designer le cas échéant tel expert Judiciaire qu'il plaira à la cour de désigner, aux frais avancés selon le cas de la commune de [Localité 3] et/ou de la SCI Les Fabres, avec pour mission de chiffrer le préjudice subi par la concluante du fait de l'éviction.
En toute hypothèse:
Constater le caractère fautif de l'attitude de la commune de [Localité 3] vis-à-vis de la société DDI, tant au titre de la gestion des locaux litigieux que de la réalisation de travaux sans considération aucune pour l'activité du sous-locataire.
Condamner encore la commune de [Localité 3] à payer à la société DDI une somme de 50.000,00 € de dommages et intérêts à ce titre.
Débouter tant la commune de [Localité 3] que la SCI Les Fabres de toutes plus amples demandes.
Confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la condamnation au bénéfice des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en 1ère instance.
Condamner encore tout succombant à payer à la société DDI une somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de Procédure civile en cause d'appel, outre les entiers dépens d'instance.
Elle expose que la sous-location, quoi que verbale, est régulière pour avoir été agréée par le propriétaire des murs ainsi que cela résulte de l'attestation délivrée le 10 février 1999 par la société 'Houillères', que cette attestation a été délivrée par le propriétaire des murs postérieurement à l'entrée dans les lieux du sous-locataire, et vaut accord non équivoque de sous-location, qu'un nouveau bail a été signé avec la société Les Charbonnages de France qui rappelle qu'il « se substitue purement et simplement au précédent bail qui avait été consenti à la société SPIROFLUX en 1979 ', qu'enfin l'agrément de la société DDI en qualité de sous-locataire a été réitéré par un échange de lettres des 6 et 9 juin 2006 si l'on considère que la SCI LES FABRES a expressément demandé par écrit le 9 juin 2006 au bailleur de renouveler l'autorisation de sous-louer à la SARL.
Elle ajoute la société Charbonnage de France a cédé les murs du local litigieux à la commune de [Localité 3] par acte reçu le 22 juin 2007, rappelant au titre de la situation de l'immeuble : 'ledit bien étant loué ...à des charges et conditions que l'acquéreur déclare parfaitement connaître, pour lesquels il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur à cet égard'.
Elle indique que la concluante, dont il est ainsi démontré qu'elle était parfaitement connue des deux parties comme sous locataire de la totalité des locaux, n'a pas été appelée à concourir à l'acte de résiliation, ni même informée de cette résiliation, que le courrier qui lui a été adressé le 31/3/2014 soit très postérieur à la résiliation ne tenait nullement à l'informer de la résiliation anticipée du bail principal.
Elle fait valoir en raison de sa qualité de sous-locataire régulier à titre commercial et bénéficiant à ce titre d'un droit au renouvellement dans les lieux, la Commune de [Localité 3] doit supporter l'indemnité d'éviction sur le fondement de l'article L145-18 du Code de Commerce, laquelle pourrait être évaluée à la somme de 100.348,40 € au regard des conclusions de l'Expert mandaté par la concluante et sauf à désigner un Expert judiciaire aux frais avancés du propriétaire.
Elle soutient que la régularité de la sous-location s'apprécie, au terme des dispositions des articles L 145-31 et suivant du Code de Commerce, au regard de deux conditions cumulatives l'accord du bailleur, qui peut se déduire d'une acceptation tacite de la situation, dès lors que son intention sera clairement marquée par des comportements ou des termes, clairs et non équivoques et que le bailleur ait été régulièrement appelé à concourir à la signature de l'acte de sous-location, qu'en l'espèce, le propriétaire n'a pas été appelé à l'acte dans les formes de la loi, mais le caractère verbal de la sous-location n'implique pas à lui seul, une irrégularité de la sous-location, que le propriétaire peut renoncer à être appelé à l'acte, avant ou après signature du sous-bail, que la Commune de [Localité 3], au terme de l'acte notarié du 22 JUIN 2007 par lequel elle a acquis le bien litigieux, a au moins tacitement renoncé à se prévaloir d'une éventuelle irrégularité de la sous-location, que l'acte notarié de cession fait expressément référence à la sous-location, dont la demande est même annexée à celui-ci que la bailleresse reconnaissant « parfaitement connaître » la situation locative de l'immeuble ainsi rappelée et être « purement et simplement subrogée dans les droits et obligations du vendeur à cet égard' que l'accord du précédent bailleur s'entend d'un accord de principe à sous-louer et d'une renonciation à être appelé à l'acte que la Commune tant au regard de ses propres déclarations qu'en venant aux droits du précédent propriétaire, à la fois a accepté la sous-location, mais également a renoncé au moins tacitement à intervenir au contrat de sous bail, ce dont il ressort l'existence d'une sous-location autorisée.
Elle soutient que l'article L. 145-32 du Code de commerce reconnaît en ce cas au sous-locataire un droit direct au renouvellement contre le propriétaire, que le refus de renouvellement notifié à la concluante par acte extra judiciaire du 10 septembre 2015 ne repose sur aucun motif légitime, dont il découle le droit de la société DDI à être indemnisée de l'éviction qui lui est ainsi causée et qu'il est produit un rapport d'expertise amiable de M. [S] [W],
Sur la contrepartie à l'occupation, elle affirme que les demandes nouvelles de la Commune en cause d'appel, formées pour la 1ère fois avec ses conclusions du 8 juin 2020, seront rejetées, qu'il s'agit de demande tendant à obtenir le paiement des loyers depuis le 18 octobre 2014 jusqu'au 30 juin 2015 et une indemnité d'occupation rétroactivement fixée au 18 octobre 2014, qu'en tout état de cause, la demande en paiement est soumise à la prescription de droit commun de 5 ans, de telle sorte qu'au regard de la date à laquelle ces demandes ont été formées pour la première fois, aucune demande n'est susceptible de prospérer sur la période antérieure au 1er juillet 2015, qu'ayant refusé les paiements de la concluante, lesquels elle aurait parfaitement pu accepter à l'époque en les qualifiant à sa guise, la Commune a définitivement renoncé à exiger lesdits des loyers qu'elle lui a de surcroît spontanément restitué, au locataire dans le cadre d'un accord commercial.
Elle ajoute que le montant du loyer principal versé par la SCI Les Fabres à la Commune s'élevait à la somme de 1.851,96 € / an soit 154,33 € TTC par mois, que la Commune n'a pas exigé une révision du loyer ni à fortiori engagé quelques démarches ou procédures utiles à remettre en cause cette évaluation et qu'il convient d'appliquer un abattement de 10 % afin de tenir compte de la précarité de la situation du locataire menacé d'éviction.
Sur la responsabilité du propriétaire et du locataire principal, elle soutient qu'il incombe au locataire principal d'informer dans les formes de la loi le propriétaire, de la sous-location pressentie, ce dont il résulte le caractère régulier de celle-ci et le droit direct du sous-locataire au renouvellement de son bail, que l'inobservation de l'une des conditions de l'article L145-31 du Code de Commerce par le locataire principal lors de la conclusion de la sous-location, est constitutif d'une faute engageant la responsabilité du preneur envers le sous-locataire, laquelle lui fait perdre le droit direct au renouvellement, le préjudice subi pouvant être évalué comme en matière d'éviction.
Par conclusions notifiées et déposées le 9 mai 2022, la Commune de [Localité 3] demande à la Cour de :
Vu l'article L145-3 et L145-32 du code de commerce,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la sous-location verbale conclue entre la SCI Fabres et la SARL imprimerie DDI est inopposable à la Commune de Minet et a ordonné l'expulsion de la sous locataire,
Confirmer la décision en ce qu'elle a fixé à 405euros par mois l'indemnité due par la SARL Imprimerie DDI au titre de son occupation,
Condamner la société DDI Imprimerie à payer la dite mensualités à compter du 1er novembre 2014,
La condamner d'ors et déjà au paiement de la somme de 27 135euros comptes arrêtés au 31 mai 2020,
Confirmer la décision en ce qu'elle a condamné seule la SCI Fabres à une indemnité de 48 332euros au titre du préjudice résultant de la violation de l'article L 145-32 du code de commerce et au besoin rejeter toute demande de condamnation solidaire de la commune à régler ladite indemnité,
Débouter la société DDI de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance dirigée contre la commune de [Localité 3] laquelle n'est pas tenue à une obligation de délivrance en l'absence d'obligation de paiement d'une indemnité,
A titre subsidiaire :
Rejeter la demande de paiement d'une indemnité d'éviction comme étant non fondée, et désigner un expert aux frais de la SARL DDI avec pour mission de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et le montant de l'indemnité d'occupation dont elle est redevable depuis le 1er juillet 2015
La condamner à payer les loyers depuis le 18 octobre 2014 jusqu'au 30 juin 2015
Condamner in solidum la SARL DDI Imprimerie et la SCI Les Fabres au paiement d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose qu'elle a fait l'acquisition du bien le 21 juin 2007, qu'il est indiqué en page 6 de l'acte que le bien fait l'objet d'un bail et d'une sous-location 'ainsi que cela résulte d'une lettre du 9 juin 2006 jointe au bail'que ce courrier est adressé par la SCI les Fabres au bailleur et sollicite l'autorisation de poursuivre la sous-location mais le bail consenti depuis le 9 juin 2006 interdit la sous-location, que la SCI faute d'exploiter dans les lieux un fonds de commerce ne pouvait prétendre au renouvellement et a accepté la résiliation et la restitution des clés, ainsi qu'en atteste le courrier de la société DDI du 3 octobre 2014, elle a été régulièrement avisée de cette résiliation puisqu'elle a demandé le renouvellement de son Bail, que s'il y a bien eu une demande d'autorisation de sous-location par la SCI adressé à la Commune, cette demande n'a pas reçu de réponse, faute d'accord.
Elle soutient que pour être régulière au regard de l'article L 145-31 du code de commerce, la sous-location doit être autorisée par le bailleur qui doit concourir à l'acte, qu'il s'agit de conditions cumulatives, que l'autorisation de sous louer a été donnée à la SARL Spiroflux qui est une personne morale distincte de la SCI Les Fabres et qu'un nouveau bail a été conclu le 9 juin 2006, que la SCI Les Fabres ne vient pas aux droits de la société Spiroflux et n'est pas bénéficiaire de l'autorisation du 10 février 1999, que la demande du 9 juin 2006 n'a été suivie qu'aucun agrément, que le notaire a mentionné l'existence d'une sous-location mais que cela ne vaut pas autorisation de sous-location, qu'aucune autorisation de sous location n'a été jointe à l'acte notarié puisqu'elle était verbale.
Elle ajoute que le concours du bailleur à l'acte est une condition substantielle dont le locataire ne peut se dispenser, que la renonciation à un tel droit ne se présume pas, que le mail du 6 juin 2006 est adressé à la société Spiroflux aux droits de laquelle ne vient pas la société Les Fabres, que l'autorisation de sous louer ne peut s'analyser comme une renonciation du bailleur à concourir à l'acte.
Elle souligne que la SCI, faute d'exploiter un fonds de commerce dans les lieux ne pouvait se prévaloir du droit au renouvellement.
Elle demande que l'indemnité d'occupation soit due depuis le 18 octobre 2014, que la décision ne peut pas encaisser les loyers ne peut s'analyser en une renonciation à les percevoir.
Elle souligne qu'elle n'a commis aucune faute et ne peut être tenue solidairement au paiement de dommages et intérêts.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2022.
Motifs
Il résulte de la lecture de l'article L145-32 du code de commerce que le principe est l'interdiction de la sous-location et l'autorisation est dérogatoire. La sous-location n'est régulière que par la réunion de deux conditions cumulatives : l'autorisation du bailleur et son invitation à concourir à l'acte.
L'autorisation expresse de la sous-location peut être donnée par une clause du bail ou par un acte séparé voir tacitement mais cette autorisation seule est insuffisante. Pour rendre régulière la sous-location, il convient que le bailleur soit appelé à concourir à l'acte de sous-location, et ce nonobstant l'autorisation générale ou spéciale de sous louer les locaux, l'intervention du bailleur répond à un souci de l'informer sur l'identité du sous locataire et les termes de cette convention.
Le bailleur peut renoncer expressément à concourir à l'acte dans l'autorisation de sous-location mais cette renonciation à son droit ne se présume pas et doit résulter d'actes positifs dénués de toute équivoque exprimant avec certitude la volonté de renoncer, la simple tolérance de la sous-location en toute connaissance étant insuffisante.
La sanction de la sous-location irrégulière, notamment en raison d'un défaut d'invitation à l'acte, est son inopposabilité au bailleur, le sous locataire ne pouvant se prévaloir d'un droit direct au renouvellement, faute d'avoir été agréé et le locataire principal est tenu responsable du préjudice subi par le sous locataire puisqu'il lui appartenait de s'assurer de l'intervention du bailleur à l'acte de sous-location.
En l'espèce, l'établissement public 'Les Houillères de bassin du centre et du midi ' a consenti à la SARL Spiroflux un bail portant sur les locaux litigieux à compter du 1er janvier 1979 qui précisait en son article 13 des conditions générales que la locataire s'oblige à ne pas pouvoir sous louer tout ou partie des lieux loués ni céder son droit au bail sans l'autorisation expresse du bailleur sauf en cas de cession de son fonds de commerce. Par acte sous seing privé du 10 février 1999, distinct du bail, la bailleresse reconnaissait son accord à la sous-location dont bénéficiait la société imprimerie DDI dans les locaux donnés à bail.
La société Spiroflux a fait l'objet le 10 juillet 2014 d'un jugement d'ouverture d'une procédure collective et le 16 septembre 2014 d'un jugement de liquidation judiciaire, le fonds de commerce d'étude, de réalisation et de vente d'automatisme a été acquis le 25 novembre 2014 par la société FKW.
Les deux sociétés Spiroflux et la SCI les Fabres ont deux personnalités juridiques distinctes et la SCI Les Fabres n'est pas venue aux droits de la société Spiroflux dans le cadre du contrat de bail mais a souscrit le 9 juin 2006, un nouveau bail avec l'établissement public les Charbonnages de France venant aux droits de la société Les Houillères concernant le local avec effet à compter du 1er juillet 2006.
Le bail prévoit que la sous-location partielle ou totale des locaux est interdite sans le consentement exprès et écrit du bailleur et que le présent bail se substitue purement et simplement au précédent bail qui avait été consenti à la société Spiroflux en 1979.
S'il est acquis que la cession du fonds de commerce, qui comprend la cession du bail, n'entraîne pas la transmission de l'obligation d'informer le bailleur d'une sous-location intervenue antérieurement à la cession de ce fonds, tel n'est pas le cas en l'espèce, la SCI les Fabres n'étant pas intervenue aux droits de la société Spiroflux mais est entrée dans les lieux en exécution d'un nouveau bail souscrit le 9 juin 2006.
De surcroît, le bail de 1979 ne prévoyait aucune autorisation de principe de la sous-location puisqu'il posait au contraire le principe de l'interdiction.
Par courrier contemporain au bail puisque daté du 9 juin 2006, la SCI Les Fabres a sollicité auprès de son bailleur l'autorisation de 'poursuivre la sous-location des locaux à la société DDI Imprimerie' consciente de la nécessité d'obtenir à nouveau l'autorisation expresse du bailleur. Néanmoins ce courrier est resté sans réponse de la part du bailleur.
Le mail adressé par Monsieur [T], salarié de la société Charbonnage de France, le 6 juin 2006 à la société Spiroflux sollicitant dans un courrier à en tête de la SCI Les Fabres sollicitant la poursuite de la location ne peut s'analyser comme une renonciation du bailleur à se prévaloir de son droit à autorisation et à concourir à l'acte de sous-location, alors que ce courrier électronique adressé au précédent locataire et émis par un expéditeur dont on ignore le rôle au sein de la société Charbonnage, est dépourvu de force probante.
Par acte notarié du 27 juin 2007, la commune de [Localité 3] a fait l'acquisition des locaux auprès de l'établissement public Charbonnages de France, ce document fait mention de l'existence d'un contrat de bail avec la SCI Les Fabres et d'une sous location au profit de la société imprimerie DDI 'ainsi que cela résulte d'un courrier du 9 juin 2006".
Le 7 janvier 2008, ce bail a fait l'objet d'un avenant entre la commune de [Localité 3] devenue propriétaire des lieux et la SCI Les Fabres afin de formaliser le changement de bailleur.
Il est acquis par la production de l'acte notarié du 27 juin 2007 que la commune de [Localité 3] a été valablement informée de l'occupation des locaux acquis par un sous locataire à savoir l'imprimerie DDI.
Toutefois, il n'est pas justifié d'une autorisation à la sous-location alors que les clauses du bail du 9 juin 2006 maintiennent le principe de l'interdiction de la sous-location et que la demande d'autorisation expresse n'a pas été suivie d'effet.
Même à considérer que l'autorisation exprimée le 10 février 1999 par le propriétaire initial a conservé sa valeur, nonobstant la signature d'un nouveau bail principal en 9 juin 2006 avec l'intervention d'un nouveau locataire principal, il reste qu'il n'est nullement justifié d'une invitation adressée au bailleur pour concourir à l'acte de sous-location ainsi que l'exige l'article L 145-35 du code de commerce.
Il n'est pas justifié non plus de relations directes entre le bailleur et le sous locataire qui démontreraient que le bailleur a renoncé à autoriser la sous-location et à concourir à l'acte alors que de surcroît, l'autorisation de sous louer ne dispense pas le locataire principal d'appeler le propriétaire à concourir à l'acte que la sous-location soit express ou tacite. L'exploitation durant plusieurs années, sans que le propriétaire ne formule aucune réserve, ne manifeste pas son intention d'agréer la sous-location, la renonciation à un droit impliquant des actes positifs démontrant la volonté d'accepter la situation nonobstant l'irrégularité. Or il n'existe en l'espèce aucun acte pouvant être considéré comme une renonciation du bailleur à son droit d'agrément.
Faute de concours du bailleur à l'acte, la sous-location est irrégulière et encourt la résiliation judiciaire, ce contrat n'étant pas opposable à la commune de [Localité 3].
La bailleresse n'ayant ni autorisé expressément ni agrée tacitement la sous-location à laquelle elle n'a pas été appelée à concourir, la SARL Imprimerie DDI ne peut prétendre au renouvellement de son bail.
La dispense d'appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-location n'est autorisée par la jurisprudence que dans le cas très spécifique où les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à la disposition de la clientèle de passage un hébergement et des prestations de service. Tel n'est pas le cas de la SCI Les Fabres dont l'objet social est la location de terrains et de biens immobiliers.
La sous locataire est fondée à solliciter à être indemnisée lorsque le propriétaire l'informe qu'il refuse de reconnaître la sous-location en raison de son irrégularité et le locataire principal doit alors l'indemniser du préjudice résultant de la perte de son droit à renouvellement.
La SCI Les Fabres qui avaient connaissance de l'existence de cette sous-location et qui a omis d'effectuer les démarches pour s'assurer de sa régularité doit indemniser la SARL Imprimerie DDI du préjudice subi.
Il n'est pas établi que la société imprimerie DDI avait eu connaissance du bail principal, lequel ne contenait aucune autorisation de sous louer et aurait commis une imprudence en n'approfondissant pas les clauses de ce bail et en n'exigeant pas de la sous-bailleresse qu'elle appelle le propriétaire à concourir à l'acte de sous-location.
La société DDI a subi un préjudice du fait de son éviction qui doit être évalué à la perte de son fonds de commerce.
La SCI Les Fabres ne rapportant pas la preuve de l'existence de locaux similaires situés à proximité permettant une réinstallation sans perte de clientèle pour le sous locataire, ce dernier doit être indemnisé de la valeur de la perte de son fonds de commerce.
La société DDI Imprimerie produit aux débats une expertise amiable non contradictoire établie par Monsieur [W]. Ce rapport est versé au dossier, à titre de renseignement et les parties ont pu en débattre contradictoirement et s'il n'a pas la valeur d'une expertise judiciaire, dès lors qu'il a été versé au débat, le juge peut s'y référer comme aux autres éléments du dossier.
Monsieur [W] relève que la valorisation du fonds de commerce étant inférieure au droit au bail, il convient de retenir uniquement cette dernière valeur. Cette constatation n'est pas contestée par les parties.
La perte de la valeur du droit au bail consiste en la perte des avantages locatifs et la perte de l'économie de loyer. Il s'agit de la différence entre le loyer payé et celui qu'il faudra payer pour se réinstaller dans un local équivalent en comparant le prix du loyer et la valeur du marché et d'appliquer un coefficient de situation qui est de 2,5 à 3 pour les dépôts et les ateliers comme en l'espèce et non de 4 comme l'a retenu à tort l'expert.
Monsieur [W] retient une valeur locative sur le marché comprise entre 60 et 90euros le m² en retenant 7 références situées sur une commune voisine. En retenant une valeur locative de 65euros le m² et un loyer actuel de 21,60euros le m², on obtient un différentiel de 43,40euros le m².
Monsieur [W] applique cette valeur à une surface de 300m² en tenant pour acquis que le sous locataire loue une telle surface, sans fournir d'explication.
Toutefois le bail initial du 1er janvier 1979 mentionne des locaux donnés à bail d'une surface de 128m², le bail commercial du 9 juin 2006 entre Charbonnage de France et la SCI Fabres retient une surface identique, seul l'avenant du 7 janvier 2008 entre la commune de [Localité 3] et la SCI Fabres tout en faisant expressément référence aux deux précédents baux fait état d'une superficie d'environ 250m², sans fournir d'explication sur cette brusque augmentation de surface. En tout état de cause, il n'est pas rapporté la preuve d'une modification de la surface de la sous-location initialement évaluée à 128m².
Dés lors la valeur du droit au bail ressort à 16 665,60 euros correspondant au différentiel pour la surface de 128m² après application du coefficient de 3.
L'indemnité de remploi correspondant aux frais et droits de mutation doit être évaluée à 8% de l'indemnité principale soit la somme de 1 332,24euros, les frais de déménagement sont évalués selon devis à la somme de 12 804 euros, le trouble commercial subi durant le déménagement doit être évalué à la somme de 5 000euros.
Il n'est pas justifié que le licenciement de Madame [J] soit lié à la réinstallation de sorte qu'aucune somme ne doit être allouée à ce titre, pas plus que pour les frais administratifs compris dans les préjudices déjà indemnisés.
Il convient de confirmer le jugement de première instance, sauf sur le montant de l'indemnisation évaluée à la somme de 35 801,84euros et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
Il convient d'accorder à la société Imprimerie DDI un délai de 12 mois pour quitter les lieux, eu égard à la complexité d'une telle opération.
Sur l'indemnité d'occupation :
La société Imprimerie DDI occupe depuis le 18 octobre 2014 les locaux et la bailleresse est fondée à solliciter une indemnité d'occupation qui doit être fixée à la valeur locative qui est de 450euros HT soit 405euros HT après application d'un coefficient de précarité fixé à 10% et doit régler la somme de 405euros par mois au titre de cette indemnité, le refus par la commune de [Localité 3] du règlement d'un loyer ne peut s'analyser comme un acte de renonciation à percevoir la contrepartie de l'occupation.
Les demandes de paiement d'une indemnité d'occupation ayant été formulées dès le 6 septembre 2016 dans l'assignation délivrée par la commune de [Localité 3], la prescription n'est pas encourue.
Sur les dommages et intérêts :
La société Imprimerie DDI sollicite la condamnation de la commune de [Localité 3] à lui verser la somme de 50 000euros à titre de dommages et intérêts pour avoir débuter les travaux sur les terrains contigus à sa parcelle durant l'été 2018, lui causant, selon elle, des nuisances.
Toutefois, eu égard au caractère irrégulier de la sous-location, la SARL Imprimerie DDI ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur d'un trouble de jouissance subi alors qu'elle est occupant sans droit ni titre.
Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 dans le présent litige.
Par ces motifs
La Cour statuant par arrêt contradictoire :
Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant de l'indemnisation accordée,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne la SCI Les Fabres à payer à la SARL Imprimerie DDI la somme de 35 801,84euros
et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,
Octroie à la SARL Imprimerie DDI un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision,
Dit que la SARL Imprimerie DDI doit s'acquitter de cette somme au profit de la commune de [Localité 3] à compter du 3 novembre 2014 jusqu'à son départ effectif des lieux,
Déboute les parties du surplus de leur demandes,
Condamne la SCI Les Fabres aux entiers dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT