Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 8 septembre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 08 SEPTEMBRE 2022



N° 2022/ 359













Rôle N° RG 21/05832 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHJYT







S.A. ERILIA





C/



[C] [U]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :







Me Jean philippe FOURMEAUX 





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 08 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-806.





APPELANTE





S.A. ERILIA, demeurant [Adresse 1]





représentée par Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Eric VINCENT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant







INTIME



Monsieur [C] [U]

né le 05 Mai 1969 à [Localité 3] (38), demeurant [Adresse 2]





Assigné à personne le 11/06/2021

défaillant













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022.







ARRÊT



Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 4 avril 2012, la société SA ERILIA a donné à bail à Monsieur [U] un logement et parking situé à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 493,69 € outre la somme de 83,43 euros au titre d'une provision sur charges ainsi que la somme de 8,13 € pour la place de parking.



A la suite d'une série déchéances impayées, la société SA ERILIA signifiait à son locataire, suivant exploit d'huissier en date du 21 janvier 2020, un commandement de payer la somme de 5.742,37 €, visant la clause résolutoire, lequel commandement de payer demeuré infructueux.



Suivant exploit d'huissier en date du 29 septembre 2020, la société SA ERILIA assignait Monsieur [U] devant le tribunal de proximité de Fréjus aux fins de voir :



* ordonner la résiliation du bail d'habitation au visa de la clause résolutoire.

*condamner le défendeur au paiement de la somme de 14.729 €, sauf à parfaire au jour du jugement, selon décompte en date du 14 septembre 2020, augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 21 janvier 2020 pour les sommes visées par celui-ci et à compter de l'assignation pour le reste au taux légal sur le fondement de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil.

* fixer et condamner le défendeur à payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération complète des lieux équivalents au dernier terme facturé soit le 30 juin 2020.

*condamner le défendeur au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 in fine du code civil avec intérêts à compter du commandement de payer en date du 21 janvier 2020 au taux légal sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil.

*condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.





L'affaire était évoquée à l'audience du 12 janvier 2021.

La société SA ERILIA demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance soulignant que le locataire avait quitté les lieux le 30 juin 2020.

Monsieur [U] n'était ni présent, ni représenté.





Par jugement réputé contradictoire en date du 8 mars 2021, le juge des contentieux de la Protection près le tribunal de proximité de FREJUS a, sous le bénéfice de l'éxécution provisoire:

* dit n'y avoir lieu de constater ou prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties.

*condamner Monsieur [U] à verser à la société SA ERILIA la somme de 787,58 € au titre de l'arriéré locatif.

*condamné Monsieur [U] à verser à la société SA ERILIA la somme de 100 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

* débouté la société SA ERILIA pour le surplus de ses demandes.

*condamné Monsieur [U] aux entiers dépens.





Par déclaration en date du 20 avril 2021, la société SA ERILIA interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :



* dit n'y avoir lieu de constater ou prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties.

*condamner Monsieur [U] à verser à la société SA ERILIA la somme de 787,58 € au titre de l'arriéré locatif .

*condamné Monsieur [U] à verser à la société SA ERILIA la somme de 100 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

* débouté la société SA ERILIA pour le surplus de ses demandes.





Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la société SA ERILIA demande à la cour de :



* la dire recevable et bien fondée en ses demandes.

* infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau.

*constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu le 4 avril 2012 étaient réunies à la date du 21 mars 2020.

* condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 14.'839,06 euros outre intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2020 sur la somme de 5.583,98 € et pour le surplus à compter du 29 septembre 2020 date de délivrance de l'assignation.

*condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts.

*condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Monsieur [U] aux entiers dépens.





Au soutien de ses demandes, la SA ERILIA fait valoir que le premier juge a écarté, à tort, faute de stipulation contractuelle le supplément de loyer de solidarité à compter du moment où il est acquis qu'au cours du bail, les ressources de la personne vivant dans les lieux donnés à bail excède d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.

Elle ajoute également que la clause résolutoire a été constatée le 21 mars 2020 de sorte que Monsieur [U] restait devoir une indemnité d'occupation jusqu'à la libération du logement le 30 juin 2020.



 ******



La société SA ERILIA a assigné Monsieur [U] contennant signification de la déclaration d'appel et assignation par devant la cour de céans suivant exploit d'huissier en date du 11 juin 2021.



La société SA ERILIA a signifié à Monsieur [U] ses conclusions récapitulatives suivant exploit d'huissier en date du 19 juillet 2021.



Monsieur [U] n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2022.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 2 juin 2022 et mise en délibéré au 8 septembre 2022.

 



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1°) Sur les demandes de la société SA ERILIA



Attendu qu'il résulte de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l'article 16 de la loi n°2006-1776 du 28 décembre 2015 que 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire'



Attendu que la société SA ERILIA sollicite de la cour la condamnation de Monsieur [U] à lui payer la somme de 14.'839,06 euros outre intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2020 sur la somme de 5.583,98 € et pour le surplus à compter du 29 septembre 2020 date de délivrance de l'assignation.

Qu'elle produit à l'appui de sa demande le relevé de compte du 14 sepembre 2020 au terme duquel Monsieur [U] reste devoir la somme de 14.729 euros au titre des loyers et charges impayés.



Attendu que le premier juge a dit que les sommes facturées au titre des loyers d'un garage n'étaient pas dues au motif que le contrat de bail ne prévoyait pas la location d'un garage.

Qu'il convient de confirmer jugement querellé sur ce point 

Qu'il résulte en effet clairement du contrat de location conclu entre les parties le 4 avril 2012 que la société SA ERILIA a mis à disposition de Monsieur [U] un appartement type 4 moyennant un loyer mensuel de 493,69 € outre provision mensuelle surcharge et également un parking moyennant un loyer mensuel de 8,13 €.

Qu'elle ne justifie pas de ce qu'elle aurait mis à disposition de son locataire un garage.

Que dès lors les sommes facturées au relevé de compte concernant le loyer de ce garages ne sont pas dues.



Attendu que la lecture du relevé de compte fait apparaitre des charges locatives relatives audit garage facturées tous les mois à hauteur de 2,78 € pour l'année 2019 et de 4,17 € pour l'année 2020.

Qu'en l'absence de contrat de location concernant ce garage, aucune charge affectée à ce dernier ne saurait être facturée.

Qu'il convient dés lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les sommes facturées à ce titre n'étaient pas dûes.



Attendu que la société SA ERILIA soutient que sont dues également les sommes facturées au relevé de compte au titre d'un supplément de loyer de solidarité.

Qu'elle affirme que cette particularité résulte de l'article L441-3 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitation sans qu'il soit nécessaire que cette disposition soit stipulée au contrat.





Que toutefois cette disposition s'applique à condition, comme il est énoncé audit article que 'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excède d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.'

Que faute pour la société SA ERILIA de démontrer qu' effectivement les personnes vivant au foyer de Monsieur [U] disposaient de ressources excédant d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements, il y a lieu de la débouter de cette demande et de dire que les sommes facturées au titre d'un supplément de loyer de solidarité ne sont pas dûes.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point.



Attendu que la société SA ERILIA a signifié, suivant exploit de huissier, à son locataire un commandement de payer la somme de 5.742,37 €, estimant que ce dernier restait lui devoir cette somme le 21 janvier 2020 au titre des loyers et charges locatives

Qu'il convient cependant de déduire de cette somme, celles facturées à tort à savoir celle de 490,90 euros au titre de la location du garage, la somme de 27,80 euros au titre des charges affectées à cette location de garage et celle de 6. 799,60 euros au titre d'un supplément de loyer de solidarité. 

Qu'ainsi au 21 janvier 2020, Monsieur [U] présentait un solde créditeur de 1.575,93 euros 

Que dès lors c'est à bon droit que le jugement entrepris a dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail n'était pas acquise à la bailleresse.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de dire que le contrat de location s'est poursuivi au-delà du 21 mars 2020, qu'il n'y a pas lieu par conséquent de constater la résiliation du contrat ni de fixer une quelconque indemnité mensuelle d'occupation.



Attendu qu'il est acquis aux débats que Monsieur [U] a quitté les lieux le 30 juin 2020. 

Que l'arrêté de compte au 17 juillet 2020 fait apparaitre un solde débiteur à hauteur de 14.729 euros.



Qu'il convient cependant de déduire de cette somme , les sommes facturées à tort par l'appelante à savoir :

* la somme de 789, 94 euros facturées au titre de la location du garage,

* la somme de 52,82 euros facturées au titre des charges affectées à cette location de garage.

* la somme de 14.361,58 euros au titre d'un supplément de loyer de solidarité, 

soit une somme totale de 15.204,34 euros à déduire de la somme de 14.729 euros réclamée de sorte que la société SA ERILIA reste devoir à Monsieur [U] la somme de 475,34 euros.

Qu'il convient par conéquent d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné Monsieur [U] à verser à la société SA ERILIA la somme de 787,58 € et de condamner la société SA ERILIA à lui payer la somme de 475,34 euros. 





2°) Sur la demande en dommages et intérêts de la société SA ERILIA



Attendu que l'appelante ne justifie pas d'un préjudice justifiant l'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Qu'il convient dès lors de rejeter sa demande. 













3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'en l'espèce, la société SA ERILIA est la principale partie succombant.

Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de la société SA ERILIA aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de débouter la société SA ERILIA de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en première instance et en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,





INFIRME le jugement du juge des contentieux de la Protection près le tribunal de proximité de Fréjus en date du 8 mars 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de constater ou prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties et a débouté la société SA ERILIA de sa demande à titre de dommages et intérêts.





STATUANT A NOUVEAU 





CONDAMNE la société SA ERILIA à payer à Monsieur [U] la somme de 475,34 euros





DÉBOUTE la société SA ERILIA de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





CONDAMNE la société SA ERILIA aux entiers dépens de première instance,





Y AJOUTANT, 





DÉBOUTE la société SA ERILIA de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



CONDAMNE la société SA ERILIA aux entiers dépens en cause d'appel.



 

 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE