Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 8 septembre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 08 SEPTEMBRE 2022



N° 2022/554 













Rôle N° RG 21/10006 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXU7







[D] [J]





C/



[Y] [X]

[V] [X] née [W]

S.A.S.U. SASU FONCIA



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Sophia BOUZAHAR



Me Paul GUEDJ





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 17 juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04247.





APPELANT



Monsieur [D] [J]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/9952 du 10/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 05 mai 1950 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Sophia BOUZAHAR, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Monsieur [Y] [X]

demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [V] [W] épouse [X] 

demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE



SASU FONCIA

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est [Adresse 6]



caducité partielle













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Catherine OUVREL, Présidente 

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2022



Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DU LITIGE



Selon bail sous seing privé du 29 avril 2013, à effet au 13 mai 2013, monsieur [Y] [X] et madame [V] [W] épouse [X] ont donné en location à monsieur [D] [J], un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 758,29 €, charges comprises. Monsieur [Y] [X] et madame [V] [W] épouse [X] ont eu recours à l'intermédiaire de la SASU Foncia [Localité 5]. 



Madame [G] [Z] a donné congé selon courrier reçu le 3 juin 2020.



Monsieur [Y] [X] et madame [V] [W] épouse [X] ont fait délivrer un commandement de payer daté du 15 juin 2020 visant la clause résolutoire du bail et ont mis en demeure monsieur [D] [J] et madame [G] [Z] de leur régler la somme de 1 434,84 €.



Par ordonnance contradictoire en date du 17 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a :


constaté la résiliation du bail établi le 29 avril 2013 entre monsieur [Y] [X] et madame [V] [W] épouse [X], d'une part, et monsieur [D] [J] et madame [G] [Z], d'autre part, à compter du 16 août 2020 ;

ordonné l'expulsion de monsieur [D] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 1] avec, si besoin est, le concours de la force publique ; 

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;


 


rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

condamné monsieur [D] [J] à payer à monsieur [Y] [X] et madame [V] [W] épouse [X] une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés d'un montant fixée provisoirement à la somme de 756,97 € ;

condamné monsieur [D] [J] et madame [G] [Z] à payer à monsieur [Y] [X] et madame [V] [W] épouse [X] une provision de 5 636,91 € à valoir sur les loyers charges et indemnités d'occupation impayés au 3 janvier 2021 ;

condamné monsieur [D] [J] à payer à monsieur [Y] [X] et madame [V] [W] épouse [X] la somme de 3 205,63 € à titre de provision à valoir sur les indemnités d'occupation dues à compter du 4 janvier 2021 au 13 avril 2021;

condamné monsieur [D] [J] et madame [G] [Z] aux dépens ;

rejeté le surplus des demandes.




Selon déclaration reçue au greffe le 2 juillet 2021, monsieur [D] [J] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 3 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M.[D] [J] sollicite de la cour qu'elle :


réforme tous les chefs de l'ordonnance de référé rendue le 18 juin 2021 et expressément critiqués dans la déclaration d'appel déposée le 2 juillet 2021 ;


En conséquence :


suspende la résiliation du bail d'habitation conclu le 29 avril 2013 ;

suspende son expulsion de l'appartement sis [Adresse 1] ;

le condamne ainsi que madame [G] [Z] à payer à monsieur [Y] [X] et madame [V] [W] épouse [X] une provision de 5 636,91 euros à valoir sur les loyers charges et indemnités d'occupation impayées au 3 janvier 2021 ; 

lui alloue les plus larges délais de paiement aux fins de remboursement de sa dette locative ;

l'autorise à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités ;

ramène à de plus justes proportions la demande de condamnation à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.




Par dernières conclusions transmises le 2 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [Y] [X] et madame [V] [X] née [W] sollicitent de la cour qu'elle : 


constate que la dette s'élève désormais à la somme de 11 530,65 € au 01/09/2021 ;

confirme l'ordonnance de référé du 17 juin 2021 ; 

condamne monsieur [J] à verser à monsieur [X] [Y] ainsi qu'à madame [X] [V], représentés par leur mandataire la SASU Foncia [Localité 5] venant aux droits de la SA Foncia le phare, la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

le condamne aux entiers dépens de la présente instance, distraits au profit de la SCP Cohen Guedj - Montero - Daval - Guedj, sur son affirmation de droit.




L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 30 mai 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Malgré les termes de l'appel, force est de constater qu'en l'état de se dernières écritures, monsieur [D] [J] sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise quant à la condamnation prononcée au titre de la dette locative puisqu'il sollicite lui-même sa condamnation et celle de madame [G] [Z] à payer à monsieur [Y] [X] et madame [V] [W] épouse [X] une provision de 5 636,91 euros à valoir sur les loyers charges et indemnités d'occupation impayées au 3 janvier 2021. Cette disposition qui n'est plus contestée, sera donc nécessairement confirmée. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire, ses conséquences et la demande de délai de paiement 



En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.



En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. 

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. 





En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 29 avril 2013 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.





Par acte délivré le 15 juin 2020, monsieur [Y] [X] et madame [V] [W] épouse [X] ont fait commandement à monsieur [D] [J] et madame [G] [Z] de payer la somme de 1 434,84 € et ont manifesté leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.



La représentation invoquée par les intimés via la SASU Foncia [Localité 5] ne peut être valablement retenue, dans la mesure où ce gestionnaire immobilier ne saurait avoir mandat de représenter en justice les époux [X], au demeurant représentés par leur avocat. Toute condamnation qui serait prononcée ne peut l'être qu'à leur bénéfice, et aucunement au bénéfice de la SASU Foncia [Localité 5]. 



Par ailleurs, en l'espèce, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé. De plus, force est de constater que la dette court depuis juillet 2019.



Monsieur [D] [J] invoque des problèmes de santé pour expliquer les impayés locatifs, en parallèle de sa séparation avec madame [G] [Z]. Il fait état d'une hospitalisation du 6 novembre 2020 au 8 février 2021. Il justifie avoir été placé sous sauvegarde de justice par ordonnance du juge des tutelles du 14 janvier 2021. Pour autant, cette mesure est par essence provisoire, et, depuis, il n'est justifié d'aucune mesure de protection effectivement prise, ou non, à son bénéfice, ne faisant état dans ses dernières écritures d'aucune mesure de curatelle, ni de tutelle. De même, au vu de l'ancienneté du premier incident de paiement en juillet 2019, la période de crise sanitaire ne peut tout expliquer. 



Monsieur [D] [J] justifie percevoir, au titre de sa déclaration de revenus de 2019 pour les revenus de 2018, 23 290 € par an de retraite, soit 1 940 € par mois. Il ne produit aucun justificatif plus récent.



Monsieur [D] [J] assure avoir repris le paiement de ses loyers courants depuis juin 2021. Or, le dernier décompte produit par les intimés fait état d'un paiement effectivement de 690 € en juin 2021, d'un autre de 758,29 € en juillet 2021, mais seulement d'un paiement de 100 € en août 2021. Aucun autre paiement n'est justifié depuis. En revanche, il y a lieu d'observer que la dette a considérablement cru puisqu'elle s'élève, en l'état du dernier décompte produit, à la date du 1er septembre 2021, à la somme de 11 530,65 €.



Monsieur [D] [J] ne démontre pas en quoi des délais de paiement lui permettraient de remplir ses obligations à l'égard des intimés en l'état de sa situation financière difficile et de l'importance de la dette. 



Dans ces circonstances, c'est à juste titre que le premier juge n'a pas fait droit à la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, sollicité par monsieur [D] [J]. Ainsi, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 16 août 2020. De même, monsieur [D] [J] se trouve occupant sans droit ni titre depuis lors, de sorte que son expulsion et celle de tous occupants de son chef s'impose. Également, la provision accordée au titre de l'indemnité d'occupation due aux intimés doit être confirmée. 



Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens



Monsieur [D] [J], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire globale de 1 200 € sera mise à sa charge au bénéfice de monsieur [Y] [X] et madame [V] [W] épouse [X], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dont appel,



Y ajoutant :



Condamne monsieur [D] [J] à payer à monsieur [Y] [X] et madame [V] [W] épouse [X] la somme globale de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne monsieur [D] [J] au paiement des dépens d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle et conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





La Greffière La Présidente