Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 8 septembre 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 08/09/2022





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/03426 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TWOJ



Jugement (N° 11-20-774) rendu le 11 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de Valenciennes







APPELANTE



Madame [L] [P]

née le 23 février 1969 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentée par Me Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes





INTIMÉE



SCI [Localité 10] , prise en la personne de son gérant domicilié ès-qualité audit siège,

dont le siège social est sis à [Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 2]



Représentée par Me Loïc Ruol, avocat au barreau de Valenciennes





DÉBATS à l'audience publique du 07 juin 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller









ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 juin 2022



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Suivant bail en date du 4 avril 2019, la société civile immobilière [Localité 10] a donné location à Mme [L] [P] un appartement sis à [Adresse 11] moyennant un loyer mensuel de 610 euros hors charges, le bail prenant effet à la date du 15 avril 2019. 



M. [Z] [P] s'est porté caution solidaire des engagements souscrits par Mme [L] [P] au titre de ce contrat de bail.. 



Selon acte d'huissier de justice délivré le 25 août 2020 à étude de l'huissier, Mme [L] [P] a fait assigner la SCI [Localité 10] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes, pour obtenir la condamnation de cette dernière à réaliser les travaux de remise en état prescrits par l'ARS ce, dans les 8 jours suivant la décision à venir, passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, régler la somme de 2 400 euros à titre de dommages et intérêts selon décompte arrêté le 4 avril 2020, régler la somme de 200 euros mensuelle et ce, du 4 mai 2020 jusqu'à la réalisation effective desdits travaux, régler une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens. 





Suivant jugement réputé contradictoire en date du 11 mars 2021, auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure devant le premier juge, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :



- rejeté les demandes présentées par Mme [L] [P],

- rejeté la demande présentée par Mme [L] [P] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- laissé à Mme [L] [P] la charge des dépens, 

- rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. 



Cette décision de déboutement est intervenue au motif que la demanderesse ne produisait pas son contrat de bail et ne justifiait pas ainsi de l'identité de son bailleur.



Mme [L] [P] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 28 juin 2021 , déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté ses demandes, et celle présentée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et laissé à sa charge les dépens.



Par acte du 17 septembre 2021, Mme [P] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à la SCI [Localité 10]. 



La SCI [Localité 10] a constitué avocat le 14 décembre 2021. 



Par ses dernières conclusions en date du 10 mai 2022, Mme [L] [P] demande à la cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire le 11 mars 2021,



Statuant à nouveau, 

- condamner la SCI [Localité 10] à faire supprimer par un professionnel qualifié, les causes d'humidité généralisées du logement par la pose de ventilations efficaces et fonctionnelles et ce dans le délai de 8 jours suivant la décision à intervenir, passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

-la condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts mensuelle et ce depuis la date de prise d'effet du bail jusqu'à la réalisation effective des travaux ;



Le cas échéant,

Avant dire droit,

-ordonner une mesure d'expertise à l'effet d'examiner les désordres allégués, en déterminer l'origine et les travaux propres à y remédier ;



En toute hypothèse,

-condamner la SCI [Localité 10] au règlement d'une somme de 200 euros mensuels correspondant au trouble résultant d'un logement privé de deux pièces principales, en l'occurrence deux chambres et de ce dès la prise d'effet du bail jusqu'à la date de réalisation du contrat de location ;

-la condamner au règlement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



- la condamner au règlement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.





Par ses dernières conclusions en date du 25 mai 2022, la SCI [Localité 10] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes,

- débouter Mme [L] [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [L] [P] à payer à la SCI [Localité 10] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de la présente instance.

 

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS : 





Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 





L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 





1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 



2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 



3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 



4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 



5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 



6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 



7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.



Les demandes de la partie appelante ont sensiblement évolué depuis la première instance.



 Elle se fondait essentiellement sur un rapport établi par l'inspecteur de salubrité du service communal d'hygiène et de santé le 20 janvier 2020, lequel décrivait les désordres suivants dans l'habitation :



-une VMC non fonctionnelle WC, cuisine, salle de bains ;

-une odeur pestilentielle dans l'une des chambres de l'habitation, la cloison présentant une trappe grossièrement obstruée communiquant avec un local identifié par la personne ayant effectué le contrôle comme un local poubelle ;

-une fuite au cumulus ;

-une porte d'accès au logement qui n'est pas fonctionnelle ;

-deux pièces identifiées comme étant deux chambres qui ne pouvaient être qualifiées de pièces principales en considération de leur éclairement et de leur superficie.



En conséquence de ce rapport, qui ne concluait pas à une non-décence des locaux donnés à bail mais à des violations du règlement sanitaire départemental, Mme [P] a demandé au premier juge la condamnation de son bailleur à la réalisation des travaux tels que préconisés par l'ARS sans d'ailleurs les détailler précisément, ces travaux consistant si l'on se réfère au rapport en une création d'un local poubelle pour l'entreposage des poubelles, à une réparation du cumulus, à une remise en état du dispositif de ventilation.



En cause d'appel et dans le dernier état de ses écritures, Mme [P] ne fait plus état que du problème de l'absence d'éclairement suffisant de deux pièces principales du logement et d'un phénomène d'humidité généralisée, phénomène qui n'avait pas été dénoncé en première instance et qui n'était pas en tout état de cause apparu dans le rapport de l'ARS, seul un phénomène d'humidité dans une chambre ayant été signalé à l'occasion de la procédure de première instance. Il convient de préciser que la demande formée en cause d'appel au titre d'une humidité généralisée est en tout état de cause recevable en cause d'appel s'agissant de faits nouveaux survenus en cause d'appel. 



Il sera précisé en tant que de besoin que la réduction des demandes de Mme [P] s'explique par l'intervention du bailleur sur différents points et notamment :



-le remplacement d'un sèche-serviettes électrique le 2 février 2020 (facture Dépannelec) ;

-une intervention sur la VMC le 28 février 2020 ( facture Dépannelec) ;

-la fourniture et le remplacement de la gâche de la porte d'entrée le 24 juin 2020 (facture d'intervention de la société Aluverre) ;

-la founiture et le remplacement d'un verrou pour la cave le 12 mai 2020 (facture Aluverre) ;

-le nettoyage du local technique le 25 mars 2020 (facture Soyez Gestion) et ceci pour répondre au grief del'odeur désagréable relevée par l'ARS dans son rapport, le bailleur soutenant à cet égard qu'il s'agit d'un simple local technique et non d'un local poubelle ;

-une facture de remplacement du chauffe-eau en date du 7 avril 2020.



Ces points ayant été précisés, il convient de rappeler que s'agissant du défaut de lumière suffisante dans deux pièces, l'insuffisance d'éclairement d'une pièce qualifiée de pièce principale est susceptible de correspondre à un manquement au devoir de délivrance d'un logement décent au regard du 7 de l'article 2 du décret du 30 janvier 2022.

S'agissant de ce désordre, il convient d'observer que ce grief ressort du rapport susvisé qui a la valeur d'un rapport d'expertise extra-judiciaire et ne peut à lui seul faire la preuve des désordres allégués en l'absence d'éléments de nature à corroborer les observations contenues dans ce rapport. Il constitue bien évidemment un commencement sérieux de preuve qui permet à la cour d'envisager l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire sans méconnaître les dispositions de l'article 146 du code de procédure civile.



S'agissant du phénomène de généralisation de problèmes d'humidité, la partie appelante a produit un constat établi par Maître [B] [T] huissier de justice à Valenciennes à la date du 28 février 2022 dans lequel l'huissier instrumentaire a relevé les désordres suivants :



-les feuilles décor du bois en partie basse du bloc qui est un ancien receveur du réfrigérateur sont gondolées, ce qui laisse supposer la présence d'humidité ;

-des champignons et des traces de mousse sont présentes aux quatre angles du puits de lumière de la cuisine ;

-un pan de mur de 30 centimères recouvert de fibre de verre dans le couloir est gorgé d'eau ;

-une absence de fonctionnement de la VMC dans la salle de bains ;

-une plinthe dégradée et gondolée sous l'effet de l'humidité ;

-la porte reliant la salle de bains à la chambre a été déposée et présente des dégradations de type infiltrations d'eau et d'humidité ;

-traces de moisissure au niveau de l'appareil à UV ;

-dans la pièce à usage de chambre, des traces de coulure au niveau du pourtour et en partie basse 

 -des murs gorgés d'humidité dans le salon au pourtour de la baie vitrée, un mur piqueté d'humidité à droite de la baie coulissante ;

-une forte odeur d'humidité dans le dressing.



La partie intimée fait valoir que le constat d'entrée dans les lieux établi en 2019 n'a fait apparaître aucun problème d'humidité. Elle impute en tout état de cause les éventuels désordres à Mme [P] qui boucherait les bouches de la VMC. 



Les éléments produits justifient toutefois conformément à la demande subsidiaire de Mme [P], l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire ayant pour objet d'examiner la réalité des désordres invoqués par Mme [P] tenant à la fois tant à la généralisation d'un phénomène d'humidité et à l'éclairement insuffisant de deux pièces principales du logement.



Cette expertise se fera aux frais avancés de l'appelante.





Il sera sursis à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. 







PAR CES MOTIFS 





Avant dire droit : 





Ordonne une expertise confiée à M. [H] [W]



[Adresse 3] 

[Localité 6]



Port. : [XXXXXXXX01]. Mèl : [Courriel 8]



avec pour mission de : 



- examiner le logement situé [Adresse 11] ;

- décrire l'état du logement et sa composition ;

-préciser quelles pièces sont à usage de chambre, déterminer la superficie desdites pièces ;

-décire les ouvrants qui existent dans lesquites pièdes, dire si ces pièces bénéficient d'un éclairement suffisant et satisfont aux exigences de l'article 27 du décret du 30 janvier 2002 ;



- déterminer l'existence, et le cas échéant, la nature et l'ampleur des désordres qui l'affectent au titre de phénomènes d'humidité généralisés décrits par Mme [P] et décrits dans le constat d'huissier de Maître [T] du 28 février 2022 ;



- dater dans la mesure du possible l'apparition de ces désordres et déterminer dans la mesure de possible leur cause ;



-préciser notamment s'ils sont dus à des vices de structure de l'immeuble, une vétusté ou une défaillance de la VMC ou au contraire à des causes impoutables au preneur ;



- dire si le logement est conforme au règlement sanitaire départemental s'il présente des non conformité au regard des normes fixées par le décret n° 2002-130 du 30 janvier 2002, 



- évaluer le montant et la nature des travaux éventuellement nécessaires pour remédier à ces désordres ; 



- dire si un trouble de jouissance est ou a été subi par Mme [P] du fait de ces désordres et dans l'affirmative en décrire l'ampleur, 



- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et évaluer s'il y a lieu tous les préjudices subis ; 





Dit que l'expert pourra se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces détenus par les parties ou les tiers, entendre tous sachants et recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité différente de la sienne ; 



Dit que l'expert déposera un pré-rapport communiqué aux parties, lesquelles se verront alors impartir un délai pour formuler des dires écrits ; 



Dit que l'expert répondra à ces dires dans son rapport définitif ; 



Dit que l'expert déposera son rapport au greffe de la cour d'appel de Douai, huitième chambre section 4 dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle le greffe l'informera du paiement de la consignation et en adressera une copie à chacune des parties accompagnée de sa demande de rémunération ; 



Ordonne à Mme [L] [P] de consigner la somme de 2 000 euros dans un délai de deux mois suivant la notification du présent arrêt par le greffe ; 



Rappelle qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ; 



Dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ; 



Désigne le président de cette chambre pour suivre les opérations d'expertise et dit qu'il pourra statuer sur tous incidents et procéder, éventuellement sur simple requête au remplacement de l'expert empêché ; 



Dit que conformément aux dispositions du décret du 28 décembre 1998, la rémunération de l'expert sera fixée en fonction des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ; 



Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 10 mars 2023 ;



Sursoit à statuer sur les autres demandes. 













LE GREFFIER







Fabienne DUFOSSÉ







LE PRESIDENT







Véronique DELLELIS