Cour d'Appel · Chambre sociale — 7 septembre 2022

ARRÊT N° 276



N° RG 21/00312 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIGDE







AFFAIRE :



[Z] [J]

C/

S.A.S. SAINT LEONARD IMMOBILIER, S.A.R.L. TREIGNAC IMMOBILIER







GV/LM





Demande d'indemnités ou de salaires





















































 







COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

------------



ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2022

-------------





Le sept Septembre deux mille vingt deux, la Chambre économique et Sociale de la Cour d'Appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :



ENTRE :



[Z] [J] (PAYS BAS), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Pascal DUBOIS de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES





APPELANTE d'un jugement rendu le 11 Mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LIMOGES



ET :



S.A.S. SAINT LEONARD IMMOBILIER, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Laetitia DAURIAC de la SELARL SELARL DAURIAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES



S.A.R.L. TREIGNAC IMMOBILIER, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Laetitia DAURIAC de la SELARL SELARL DAURIAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES





 INTIMEES



---==oO§Oo==---



L'affaire a été fixée à l'audience du 20 Juin 2022, après ordonnance de clôture rendue le 27 mai 2022, la Cour étant composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller et de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, assistés de Mme Sophie MAILLANT, Greffier, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 



Puis, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Septembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.



LA COUR





EXPOSE DU LITIGE 



La SAS SAINT LEONARD IMMOBILIER et la SARL TREIGNAC IMMOBILIER sont des agences immobilières.



La SAS SAINT LEONARD IMMOBILIER dont le président est M. [M] [L] a son siège social à [Localité 10] (87). Cette société dispose d'un établissement secondaire à [Localité 4] (87).



La SARL TREIGNAC IMMOBILIER dont la gérante est Mme [ML] [L] a son siège social à [Adresse 2] (19). 



Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2015 , Mme [Z] [J] a conclu avec la société SAINT LEONARD IMMOBILIER un contrat d'agent commercial immobilier à durée indéterminée ayant pour objet le 'mandat de réaliser au nom et pour le compte du mandant à titre de profession habituelle et indépendante, un certain nombre d'opérations relatives à sa profession d'agent immobilier, à savoir les opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce tels que définies par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970'.



Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 20 août 2018, la société SAINT LEONARD IMMOBILIER a notifié à Mme [J] la résiliation de ce contrat au motif qu'elle avait commis des fautes graves dans son exécution. 



Ainsi : 

'- subtilisation de données internes figurant sur le logiciel concernant les clients acquéreurs et vendeurs, et détournement de clientèle, 

- subtilisation de clés de maisons, pour empêcher les autres commerciaux de visiter, 

- envoi d'email aux clients d'autrui pour vous initier dans les ventes et réclamer les honoraires par la suite, 

- envoi d'emails insultants à la direction, avec l'équipe en copie,

- utilisation abusive des photocopieurs, 

- persécution de nos mandants (pour aller en visite avant les autres sans y être invités, non-respect du protocole mis en place et valable pour tous, de suivi des demandes de visites, par l'envoi de [DY] [RN]),

- facturation abusive, tardive et à tort (bénéficiaire non effectif),

- tronquage des données informatiques sur fiche de biens dans la base de données,

- dissimulation d'informations et rétention d'informations, 

- défaut de rentrée de données sur le programme interne de l'agence, dés mandats obtenus pour le compte de l'agence,

- apposition de votre nom sur la fiche informatique des biens à vendre rentrés par autrui, 

- utilisation et manipulation du personnel salarié de l'agence pour effectuer des visites pendant vos absences annuelles en Espagne de Novembre à Avril pour votre propre compte,

- vente en direct des biens du groupe de l'agence et sans passer par l'agence en proposant aux vendeurs et aux acquéreurs des arrangements, souvent par l'envoi et avec l'aide de [DY] [RN],

- manque de prospection de mandats de vente, 

- non-respect de la LOI ALUR, et notamment par la mise en place de publicités sur des sites sans mention des honoraires et aux dépends de l'agence, 

- non-respect de la loi HOGUET, 

- visites de biens sans mandat régulier, détournement d'acquéreurs et de vendeurs, 

- détournement de clientèle vendeurs, par subtilisation d'informations confidentielles sur biens de l'agence enregistrés dans la base de données de l'agence et donc confidentielles,

- Intervention sur affaires en cours par autres commerciaux, pour empêcher les ventes, et réclamer ensuite ou une commission, ou par chantage, une petite récompense par [DY] [RN],

- Réception de clients de l'agence, et intervention pour votre profit dans des offres déjà attribuées à l'agence sans votre concours, et sans y être invité,

- abus de confiance,

- insultes verbales et impolitesse devant la clientèle et le personnel de l'agence y compris devant un confrère du secteur'.



==0== 



Par actes d'huissier délivrés le 14 août 2019, Mme [Z] [J] a fait assigner la société SAINT LEONARD IMMOBILIER et la société TREIGNAC IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de Limoges aux fins d'obtenir :

-la condamnation de la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER à lui payer la somme de 12 585,09 € avec intérêts au taux légal au titre de commissions impayées,

-la condamnation de la société TREIGNAC IMMOBILIER à lui payer la somme de 1 381,20 € avec intérêts au taux légal au titre de commissions impayées,

-la condamnation solidaire de la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER et de la société TREIGNAC IMMOBILIER à lui payer la somme de 65 000 € à titre d'indemnité de cessation de contrat et 10 000 € pour résistance abusive.



Par jugement rendu le 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Limoges a :

- rejeté la demande de la société TREIGNAC IMMOBILIER visant à être mise hors de cause ; 





- condamné solidairement les sociétés SAINT LEONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER à payer à Mme [J] la somme de 3 494,29 €, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 janvier 2019 ;

- débouté Mme [J] de ses demandes en paiement d'une indemnité de cessation du contrat et de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

- débouté les sociétés SAINT LEONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté Mme [J] de sa demande au titre de l'exécution provisoire du jugement ;

- condamné chaque partie à supporter la moitié de la charge des dépens d'instance.



Mme [J] a interjeté appel de ce jugement le 2 avril 2021. Son recours porte sur les chefs de jugement l'ayant déboutée de ses demandes et portant condamnation aux dépens par moitié.



==0== 



Aux termes de ses dernières écritures déposées le 28 décembre 2021, Mme [Z] [J] demande à la cour de :



- débouter les sociétés SAINT LEONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER de leur appel incident qui sera dit mal fondé ;



- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande de la société TREIGNAC IMMOBILIER visant à être mise en hors de cause ;



Le réformant pour le surplus, 

- condamner la SAS SAINT LEONARD IMMOBILIER à lui payer la somme de 12 585,09 € à titre de commissions avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 janvier 2019 ;

- condamner la SARL TREIGNAC IMMOBILIER à lui payer la somme de 1 381,20 € à titre de commissions impayées et ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 janvier 2019 ;



- condamner solidairement les sociétés SAINT LEONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER à lui payer la somme de 65 000 € à titre d'indemnité de cessation du contrat ;



- condamner les mêmes solidairement au paiement de la somme de 10 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Mme [J] soutient que, si elle n'a signé un contrat qu'avec la société SAINT LEONARD IMMOBILIER, elle travaillait également pour la société TREIGNAC IMMOBILIER, les deux sociétés étant imbriquées. En conséquence, la société TREIGNAC IMMOBILIER ne doit pas être mise hors de cause.

Concernant les commissions dues, elle indique justifier du bien fondé de sa demande en paiement par des factures et des éléments les étayant. 

Sur la rupture de son contrat d'agent commercial, Mme [J] conteste l'ensemble des allégations de faute formées à son encontre par les sociétés intimées à son encontre. Elle a donc droit à une indemnité de rupture.





Aux termes de leurs dernières écritures déposées le du 30 septembre 2021, la SAS SAINT LEONARD IMMOBILIER et la SARL TREIGNAC IMMOBILIER demandent à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a écarté la demande de mise hors de cause de la société TREIGNAC IMMOBILIER, en ce qu'il les a condamnées au règlement de la somme de 3 494,27 € à Mme [J], et en ce qu'il les a déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts et d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau sur ces chefs de demande, 

- débouter purement et simplement Mme [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner Mme [J] au versement de la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts ;

- condamner la même au versement de la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



Elles soutiennent en premier lieu que la société TREIGNAC IMMOBILIER doit être mise hors de cause en l'absence de tout contrat signé avec Mme [J] et de tout lien avec cette dernière. 

En outre, Mme [J] a commis de nombreuses fautes graves manquant notamment à son obligation de non-concurrence, ce qui justifie la résiliation de son contrat d'agent commercial sans indemnité.

Enfin, concernant le solde des commissions réclamées, Mme [J] n'en rapporte pas la preuve, la production d'une facture étant insuffisante, alors que des sommes lui ont déjà été versées. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2021.



SUR CE,



I Sur la mise hors de cause de la SARL TREIGNAC IMMOBILIER



C'est par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a débouté cette société de sa demande tendant à être mise hors de cause.



Notamment, la société TREIGNAC IMMOBILIER ne produit pas son registre qui permettrait de vérifier qu'aucun mandat n'a été enregistré au nom de Mme [J], seul le registre de la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER étant produit aux débats. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société TREIGNAC IMMOBILIER de sa demande tendant à être mise hors de cause. 





II Sur les manquements de Mme [Z] [J] dans l'exécution du contrat d'agent commercial



L'article L 134-1 alinéa 1er du code de commerce dispose que 'L'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale'.



L'article L 134-4 du même code dispose que 'Les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l'intérêt commun des parties.

Les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information.

L'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat'.



La faute grave, telle que définie par la Cour de cassation est 'celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d'intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel' (Cass. com., 15 oct. 2002, Sté Marcel Lenne c/ [H] : JurisData n° 2002-016033).



Dans sa lettre du 20 août 2018, la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER a invoqué la violation par Mme [J] de son obligation de non concurrence. 



Or, l'article 10 du contrat unissant Mme [J] à la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER prévoit que 'Le Mandataire a le droit d'accepter la représentation de nouveaux mandants sans avoir à en référer. Toutefois, il ne peut accepter la représentation d'une entreprise concurrence par lui-même ou par l'un quelconque de ses sous- agents ou présenté éventuels, ou de quelque manière que ce soit'. 

En conséquence, elle n'a pas le droit de détourner à son profit des clients qui ont donné mandat à l'agence. 

Le manquement à cette obligation peut être qualifié de faute grave rendant impossible la poursuite du contrat d'agent commercial. 



La société SAINT LÉONARD IMMOBILIER et la société TREIGNAC IMMOBILIER invoquent un comportement indélicat de Mme [J] lors de différentes transactions immobilières :



1) Mandat des époux [N] - immeuble situé à [Localité 7] 



Par acte du 28 mars 2018, les époux [Y] ont donné mandat exclusif à la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER de vendre un terrain sis [Adresse 8] à [Localité 7] pour le prix de 2 500 €. Cet acte a été signé par Mme [UG], conseiller immobilier de l'agence de [Localité 4]. 



 Par acte du 9 mai 2018, les époux [N] ont donné mandat exclusif à la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER de rechercher un terrain à bâtir au lotissement [Adresse 8] à [Localité 7], cet acte étant signé par Mme [ML] [L]. 



Or, par acte du 11 juillet 2018, Mme [J], se présentant comme titulaire du mandat, a reçu l'offre des époux [N] d'acquérir ce terrain au prix de 3 500 €. 



Néanmoins, elle a reçu cette offre elle-même parce que Mme [UG] était absente. De plus, elle a informé l'agence de cette offre par mail du même jour en indiquant pour 'mandat [ML]' [[L]]. Enfin, elle n'a pas perçu de commission sur cette vente. Elle n'avait donc pas l'intention de s'accaparer ce mandat. 



En conséquence, il convient de considérer qu'elle n'a pas commis de faute à cet égard, a fortiori grave.



2) Sur l'immeuble des époux [GR] situé à [Localité 3] 



Par acte du 19 août 2017, les époux [GR] ont donné mandat à la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER de vendre leur immeuble situé à [Localité 3] pour le prix de 175'000 €, l'acte étant établi et signé par Mme [ML] [L].



Par avenant en date du 10 octobre 2017, ils ont donné mandat à la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER de diminuer le prix à 150'000 €. Mme [J] a signé cet avenant en qualité de porte-fort de M. [M] [L]. Il ne peut donc pas être déduit de cet acte que Mme [J] avait la charge de ce dossier. 



Le 27 mars 2018, des acquéreurs potentiels, les époux [A], ayant fait une offre auprès de l'agence de [Localité 4] (cf mail de Mme [UG], salariée de cette agence, en date du 27 mars 2018), Mme [J] s'est plaint auprès de l'agence que ce bien immobilier était sous son propre mandat (mails des 27 mars 2018 et 29'mai 2018). 

Effectivement, sont produits aux débats des mails adressés directement entre Mme [J] (en qualité de porte-fort de M. [M] [L]) et les époux [GR] en date des 9 octobre 2017 et 28 mars 2018 concernant la vente de ce bien. Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 10 août 2018 que les numéros de téléphone indiqués dans ces mails sont personnels à Mme [J] à [Localité 9].

Ce à quoi a répondu Mme [ML] [L] que ce dossier faisait partie de l'agence depuis plus d'une dizaine d'années (mail du 30 mai 2018) et qu'elle entendait le conserver.



Ainsi, nonobstant l'attestation de M. [G] [I] selon laquelle il a découvert et visité ce bien avec Mme [J] le 2 août (2017 '), bien qui, selon cette dernière, ne faisait pas partie du portefeuille des agences SAINT LÉONARD IMMOBILIER, TREIGNAC IMMOBILIER et [Localité 4], il convient de considérer, notamment au vu des mails du 28 mars 2018 adressés directement par Mme [J] aux époux [GR] avec ses propres coordonnées, qu'elle a tenté de contracter directement avec eux, alors que leur bien était sous mandat de l'agence SAINT LÉONARD IMMOBILIER.



Comme retenu par le premier juge, ce comportement constitue une faute grave. 



3) Sur l'avis de valeur [U]



Mme [FH] [L] a réalisé un avis de valeur le 20 juin 2016 pour le compte de Mme [C] [U], concernant un ensemble immobilier situé à [Localité 3], estimé entre 140'000 et 150 000 € avec mise à prix à 160'000 € net vendeur.



Le 30 août 2017, Mme [J] a établi un avis de valeur pour le compte de M. [O] [U] (époux de Mme [C] [U] en instance de divorce) concernant le même bien immobilier estimé entre 115'000 € et 125'000 €.



Si la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER reproche à Mme [J] de ne pas avoir été habilitée pour établir cet avis de valeur, le contrat d'agent commercial du 1er mars 2015 les unissant mentionne expressément une rémunération pour la réalisation d'avis de valeur à raison de 100 € net l'unité, ce qui implique que Mme [J] était habilitée pour réaliser ce type de prestation.



De plus, que le fait que les initiales 'IJ' soient mentionnés en entête de l'avis de valeur du 30 août 2017 ne signifie pas qu'il s'agisse d'un faux puisque, comme énoncé par le premier juge, Mme [J] s'est expressément identifiée à la fin du document avec son nom et sa signature.



Ainsi, n'étant pas établi que Mme [J] ait eu connaissance du précédent avis de valeur du 20 juin 2016, il convient de considérer qu'elle n'a commis aucune faute en établissant le second en date du 30 août 2017.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il n'a pas retenu de faute commise par Mme [J] à ce titre. 



4) Sur le dossier [B] - immeuble situé à la Geneytouse 

 

Le contrat d'agent commercial du 1er mars 2015 mentionne en son article 2 que : 'Le Mandataire ayant, du fait de son Mandant, connaissance de documents et renseignements de caractère confidentiel intéressant le Mandant, il s'interdit formellement de diffuser par quelque moyen que ce soit, des informations dont il aurait connaissance dans l'exercice de ses fonctions, tant en ce qui concerne le mandant que sa clientèle'.



Il est reproché à Mme [J] d'avoir divulgué à ses propres clients les coordonnées personnelles de M. [W] [B] qui avait donné mandat exclusif de vente à la société TREIGNAC IMMOBILIER d'un château sis à la Geneytouse au prix de 314'010 €, par acte du 13 février 2017.



Ce fait est attesté par Madame [E] [T], Directrice commerciale de l'agence TREIGNAC IMMOBILIER, chargée de la vente : 'M. [B] m'a contacté pour se plaindre car il a été sollicité à plusieurs reprises par téléphone et mail (privé) par Mme [XI] [X] et M. [F] [K], clients de Marja [J], qui ont fait des propositions en direct. Ses coordonnées étant confidentielles et il nous avait confié un mandat exclusif pour ne pas traiter en direct avec des acquéreurs potentiels'. 



M. [B] atteste également qu'il pense que M. [RN] et Mme [J] ont communiqué à leurs clients son numéro de téléphone et son adresse e-mail, ces personnes ayant été au surplus agressives à son égard. 



Mme [E] [T] indique également dans un mail du 14 février 2017 adressé à Mme [ML] [L] : 'surtout que vos clients lui contact directement dès le départ, d'ailleurs on ne sait toujours pas comment ils ont obtenu son mail et téléphone privé qui part sur le Web'.



Si Mme [J] produit un mail de Mme [XI] [X] en date du 1er avril 2020 selon lequel c'est sa fille qui a trouvé sur Instagram le site Web du château et l'adresse mail du vendeur, ce seul élément ne peut suffire à combattre les attestations ci-dessus qui font état d'une communication par Mme [J], non seulement de l'adresse mail, mais également du numéro de téléphone de M. [B], à des clients directs, violant ainsi l'obligation de confidentialité. 



En conséquence, il convient de considérer que Mme [J] a manqué à son obligation de confidentialité, ce qui constitue une faute grave. 



5) Sur le dossier [P] - bien immobilier situé à Saint [K] Sainte Catherine (23)



Concernant ce dossier, un litige est survenu sur la priorité à donner entre les clients de Mme [J] et ceux de Mme [ML] [L]. Néanmoins, aucune preuve n'est rapportée de ce que Mme [J] ait contrevenu aux règles de priorité, les mails décrivant la situation émanant de Mme [ML] [L] elle-même.

L'attestation en anglais de Mme [DG], concernant un problème de clés que Mme [J] aurait accaparées, se rattache à un bien immobilier situé à Ligonat. Cette attestation ne permet pas, en tout état de cause, de caractériser une faute grave commise par Mme [J].



6) Sur le bien immobilier situé à [Localité 12] (23)



Ce grief repose sur un mail en date du 30 mars 2018 dans lequel Mme [J] propose à Mme [UG], salariée de l'agence SAINT LÉONARD IMMOBILIER, de faire visiter ce bien à des clients néerlandais/anglais et de lui payer une commission en cas de conclusion de la vente : 'Je te paierai com si c'est vendu'.



La société SAINT LÉONARD IMMOBILIER reproche donc à Mme [J] de l'avoir évincée par un acte de concurrence déloyale, contraire aux stipulations du contrat.



Mais, comme l'a considéré le tribunal, il n'est pas établi que Mme [J] ait tenté de conserver l'intégralité de la commission, au détriment de l'agence. Il est seulement établi qu'elle entendait partager sa propre commission avec Mme [UG] en cas de vente.



Aucune faute de Mme [J] n'est donc démontrée à ce titre. 



7) Sur le bien immobilier sis à [Localité 11] (23)



Ce bien, constitué d'un chalet en bois entouré d'un terrain et de quatre étangs sis à [Localité 11] en Creuse faisait l'objet d'un mandat de vente sans exclusivité en date du 14 novembre 2017 donné par les consorts [S] à la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER.



Or, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier établi le 10 août 2018 qu'il a été proposé à la vente sur un site néerlandais avec les coordonnées de Mme [J] '[Adresse 6]' avec son adresse e-mail : [Courriel 5]' et ses numéros de téléphone.



De même, M. [D] [R], mandaté pour vendre ce bien, a attesté que le 7 juin 2018, des clients de Mme [J] avaient voulu le visiter et obtenir des informations à son sujet en sa présence.



En conséquence, au vu de ces éléments, il convient de considérer que Mme [J] a tenté de détourner à son profit la clientèle potentielle de l'agence SAINT LEONARD IMMOBILIER. Ce comportement caractérise un manquement à son obligation de loyauté et à son obligation de non-concurrence figurant à l'article 10 du contrat d'agent commercial du 1er mars 2015. Il constitue donc une faute grave.



- Sur le comportement difficultueux de Mme [J] 



Il ressort de l'attestation de Mme [V] [JT] que Mme [J] aurait dénigré l'agence la société TREIGNAC IMMOBILIER et son personnel ; qu'elle aurait adopté un comportement irrespectueux envers la clientèle ; que des clés auraient disparu après ses visites ; qu'elle se serait fait rémunérer pour des services qu'offrait l'agence.



Néanmoins, il convient de considérer que Mme [JT] est négociatrice au sein de l'agence TREIGNAC IMMOBILIER. En outre, Mme [J] produit des mails datant de mars 2018 adressés à Mme [ML] [L] qui font état de relations tout à fait cordiales. 



En conséquence, comme retenu par le premier juge, cette seule attestation de Mme [JT] ne permet pas d'établir la réalité des reproches ainsi formés contre Mme [J]. Aucune faute n'est donc établie à ce titre. 



Au total, la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER et la société TREIGNAC IMMOBILIER rapportent la preuve de fautes graves commises par Mme [J] en violation de ses obligations de non-concurrence et de confidentialité. 



En conséquence, en application des dispositions de l'article L 134-13 du code de commerce, Mme [J] doit être déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité pour rupture de son contrat d'agent commercial.



III Sur les commissions dues à Mme [J]



1) Par la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER



Par acte d'huissier délivré le 10 janvier 2019, Mme [J] a fait sommation à l'agence [Localité 4] Immobilier (société SAINT LÉONARD IMMOBILIER) et à Mme [ML] [L] de lui payer la somme de 19'138,47 € correspondant à différentes factures de commissions impayées et au coût de l'acte huissier de 205,47 €. 



Le tribunal a retenu à juste titre au vu des pièces justificatives produites qu'était dûe à Mme [J] la somme de 14 675 € au titre des factures :

-n° 201548 du 2 octobre 2017 de 2 625 € - vente Pool/Chassgne

-n° 201549 du 15 février 2018 de 4 875 € - vente Zandee/Cop

-n° 201552 du 28 juillet 2018 de 4 062 € - vente Wilshaus/ Stoddard

-n° 201554 du 14 août 2018 de 1 875 € - vente Ruchaud/Goedknegt

-n° 201557 du 9 novembre 2018 de 1 238 € - vente Böhm/[K].



Mais, Mme [J] justifie également du bien-fondé de sa demande concernant les factures :

-n° 201553 du 28 juillet 2018 de 1 875 € (vente Fournel/Wolsink) corroborée par la production du compromis et de l'attestation de vente du notaire, 

-n° 201556 du 1er octobre 2018 de 2 383 € (vente Mooij/[NV]) corroborée par la production du compromis et de l'attestation de vente du notaire,

soit un total de 4'258 €.



En conséquence, la créance de Mme [J] contre la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER s'élève à la somme de 18'933 € outre 205,47 € (coût de la sommation de payer), soit 19'138,47 €.



La société SAINT LÉONARD IMMOBILIER lui a d'ores et déjà payé la somme de 6 553,38 €. Elle reste donc lui devoir 12'585,09 €. 



Il convient en conséquence de condamner la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER à payer à Mme [J] la somme de 12'585,09 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2019, date de la sommation de payer. 



2) Par la société TREIGNAC IMMOBILIER



Par acte d'huissier délivré le 10 janvier 2019, Mme [J] a fait sommation à la société TREIGNAC IMMOBILIER et à Mme [ML] [L] de lui payer la somme de 6 376,72 € correspondant à deux factures de commissions impayées et au coût de l'acte huissier de 162,72 €.



Cette demande en paiement correspond aux factures :

-n° 201555 en date du 24 septembre 2018 à hauteur de 3 750 € (vente Smith/Nijs) corroborée par la production du compromis et de l'attestation de vente du notaire,

-n° 201561 en date du 1er décembre 2018 à hauteur de 2 464 € (vente Mayhew/Duvivier) corroborée par la production du compromis et de l'attestation de vente du notaire.



La société TREIGNAC IMMOBILIER a d'ores et déjà payé à Mme [J] la somme de 4 995,52 € le 28 janvier 2019 au titre de cette sommation de payer. Il reste donc dû la somme de 1'381,20 € à Mme [J].



Il convient en conséquence de condamner la société TREIGNAC IMMOBILIER à payer à Mme [J] le montant de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2019, date de la sommation de payer. 



- Sur les demandes de dommages et intérêts



1) Pour résistance abusive présentée par Mme [J]



Au vu de la solution du litige, le caractère abusif de la résistance des sociétés SAINT LÉONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER au paiement de l'indemnité de cessation de contrat à Mme [J] n'est pas caractérisé, puisqu'au final, elle n'a pas droit à cette indemnité.



En ce qui concerne le paiement des commissions, Mme [J] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice subi indépendant du retard dans le paiement déjà indemnisé par le versement des intérêts au taux légal.



Mme [J] doit donc être déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive. 





2) Pour procédure abusive présentée par la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER et la société TREIGNAC IMMOBILIER



La procédure engagée par Mme [J] n'est pas abusive puisqu'elle a en partie gain de cause.

Les sociétés SAINT LÉONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER doivent donc être déboutées de leur demande en paiement présentée à ce titre. 





- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Les dispositions du jugement de ces chefs seront confirmées.



En appel, chacune des parties succombant partiellement, chacune gardera à sa charge ses propres dépens.

Il est équitable en outre de les débouter de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,





La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Limoges,

sauf en ce qu'il a condamné solidairement les sociétés SAINT LÉONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER à payer à Mme [Z] [J] la somme de 3 494,29 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2019 ;



Statuant à nouveau de ce chef :



- CONDAMNE la SAS SAINT LÉONARD IMMOBILIER à payer à Mme [Z] [J] la somme de 12'585,09 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2019, au titre de commissions impayées ;



- CONDAMNE la SARL TREIGNAC IMMOBILIER à payer à Mme [Z] [J] la somme de 1'381,20 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2019, au titre de commissions impayées;





DEBOUTE chacune des parties de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;



DIT ET JUGE que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel. 







LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,











Line MALLEVERGNE Pierre-Louis PUGNET