Cour d'Appel · Chambre sociale — 7 septembre 2022

ARRÊT N° 278



N° RG 21/00498 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIGZB







AFFAIRE :



S.A.S. SAINT LEONARD IMMOBILIER, S.A.R.L. TREIGNAC IMMOBILIER

C/

[D] [L]







GV/LM





DEMANDEEN REPARTATION DES PREJUDICES RESULTANT DE LA RUPTURE BRUTALE D'UNE RLATION COMMERCIALE ETABLIE





















































G à 











COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2022

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A l'audience publique de la Chambre économique et sociale de la cour d'appel de LIMOGES, le sept Septembre deux mille vingt deux a été rendu l'arrêt dont la teneur suit ;



ENTRE :





S.A.S. SAINT LEONARD IMMOBILIER, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES



S.A.R.L. TREIGNAC IMMOBILIER, demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES





APPELANTES d'un jugement rendu le 11 Mars 2021 par le Président du TJ de LIMOGES



ET :



Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Pascal DUBOIS, avocat au barreau de LIMOGES





 INTIME



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 L'affaire a été fixée à l'audience du 20 Juin 2022, après ordonnance de clôture rendue le 11 mai 2022, la Cour étant composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller et de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, assistés de Mme Sophie MAILLANT, Greffier, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les conseils des parties ont été entendus en leur plaidoirie.





Puis, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Septembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.





LA COUR



EXPOSÉ DU LITIGE 



La SAS SAINT LEONARD IMMOBILIER et la SARL TREIGNAC IMMOBILIER sont des agences immobilières.



La SAS SAINT LEONARD IMMOBILIER dont le président est M. [G] [F] a son siège social à [Localité 7] (87). Cette société dispose d'un établissement secondaire à [Localité 4] (87).



La SARL TREIGNAC IMMOBILIER dont la gérante est Mme [X] [F] a son siège social à [Adresse 8] (19). 





Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2017, M. [D] [L] a conclu avec la société SAINT LEONARD IMMOBILIER un contrat d'agent commercial immobilier à durée indéterminée.



Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 20 août 2018, la société SAINT LEONARD IMMOBILIER a notifié à M. [D] [L] la résiliation de cette convention, au motif qu'il avait commis des fautes graves dans l'exécution du contrat, notamment un détournement de la clientèle à son profit.



==0== 



Par actes d'huissier en date des 14 et 16 août 2019, M. [D] [L] a fait assigner la société TREIGNAC IMMOBILIER et la société SAINT LEONARD IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de Limoges aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire en paiement :

-de commissions impayées à hauteur de 3 375 € 

-d'une indemnité de résiliation à hauteur de 35 000 € 

-de dommages et intérêts pour procédure abusive à hauteur de 5 000 €.



Par jugement en date du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Limoges a :

- débouté la société TREIGNAC IMMOBILIER de sa demande tendant à sa mise hors de cause ; 



- condamné in solidum les sociétés SAINT LEONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER à payer à M. [L] la somme de 35 000 € à titre d'indemnité compensatrice à la suite de la résiliation injustifiée du contrat de mandat d'agent commercial ;



- condamné la société SAINT LEONARD IMMOBILIER à payer à M. [L] la somme de 3 375 € en deniers ou quittances avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2019 ;



- débouté M. [L] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ;



- débouté les sociétés les sociétés SAINT LEONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts ;



- condamné la société SAINT LEONARD IMMOBILIER aux entiers dépens ;

- condamné les sociétés SAINT LEONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER à payer à M. [L] une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure pour le surplus ;

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

-débouté les parties de leurs demandes contraires ou supplémentaires. 



Les sociétés SAINT LEONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER ont interjeté appel de ce jugement le 2 avril 2021. 



Aux termes de leurs dernières écritures du 31 août 2021, les sociétés SAINT LEONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER demandent à la cour de :

- infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 

- débouter purement et simplement M. [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- le condamner à leur verser la somme de 6 000 € de dommages-intérêts et 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



A titre liminaire, elles soutiennent que la société TREIGNAC IMMOBILIER doit être mise hors de cause car M. [L] n'a jamais travaillé pour cette société, les factures qu'il produit à ce titre correspondant à une prestation de traduction. 

La faute grave de M. [L] est caractérisée en ce qu'il a tenté de s'approprier la clientèle de l'agence concernant deux ventes.

Il n'a donc pas droit à une indemnité de résiliation, au demeurant non justifiée dans son quantum.

Enfin, concernant les commissions réclamées (3 375 €), elles ont été payées à M. [L]. 





Aux termes de ses dernières écritures du 29 novembre 2021, M. [D] [L] demande à la cour de :

- débouter les sociétés SAINT LEONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER de leur appel qui sera déclaré aussi irrecevable que mal fondé ;



- confirmer le jugement du 11 mars 2021, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive des sociétés SAINT LÉONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER ;



- le réformer de ce chef et, faisant droit à son appel incident, condamner solidairement les sociétés SAINT LEONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER à lui payer la somme de 5 000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive ;



- condamner solidairement, en cause d'appel, les sociétés SAINT LEONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.



M. [L] soutient que, bien qu'il n'ait signé un contrat qu'avec la société SAINT LEONARD IMMOBILIER, il a également réalisé des ventes pour le compte de la société TREIGNAC IMMOBILIER qui doit donc être attraite à la cause.

Concernant les commissions dues, l'obligation à paiement de la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER est fondée sur une facture impayée, alors que cette dernière ne justifie pas s'être libérée du paiement.

Sur la rupture de son contrat d'agent commercial, M. [L] conteste les griefs formées par les sociétés intimées à son encontre, ce qui lui donne droit à une juste indemnité de résiliation de 35 000 €.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2021.





SUR CE,



- Sur la mise hors de cause de la SARL TREIGNAC IMMOBILIER



C'est par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a débouté cette société de sa demande tendant à être mise hors de cause.



Il convient d'ajouter que les factures adressées par M. [L] à la société TREIGNAC IMMOBILIER en date des 20 octobre 2017, 30 octobre 2017 et 22 décembre 2017 ne concernent pas des prestations de traduction, mais des factures de commissions relatives à des ventes immobilières. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société TREIGNAC IMMOBILIER de sa demande tendant à être mise hors de cause. 





- Sur les manquements de M. [L] dans l'exécution du contrat d'agent commercial



L'article L 134-1 alinéa 1er du code de commerce dispose que 'L'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale'.



Article L 134-4 du code de commerce dispose que 'Les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l'intérêt commun des parties.

Les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information.

L'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat'.



La faute grave, telle que définie par la Cour de cassation est 'celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d'intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel' (Cass. com., 15 oct. 2002, Sté Marcel Lenne c/ [V] : JurisData n° 2002-016033.



L'article 11du contrat unissant M. [L] à la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER prévoit que 'D'une façon générale, il [M. [L]] s'interdit pendant la durée du présent mandat tout acte de concurrence'. Ce manquement peut être qualifié de faute grave rendant impossible la poursuite du contrat d'agent commercial. 



Dans sa lettre du 20 août 2018, la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER a invoqué la violation par M. [L] de son obligation de non concurrence. Aux termes de leurs conclusions, la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER et la société TREIGNAC IMMOBILIER reprochent plus particulièrement à M. [L] un détournement de clientèle lors de deux ventes d'immeubles :



1) Vente du bien immobilier appartenant à M. [W] [M] sis au lieu-dit [Localité 5] (87)



Au vu de l'attestation de M. [Y], couvreur, il convient de considérer qu'elle n'est pas suffisamment circonstanciée pour mettre en cause M. [L]. En effet, le seul fait qu'un post-it comportant le nom et les coordonnées de ce dernier ait été apposé sur le frigidaire de M. [M] ne permet pas d'établir à son encontre un manquement à son obligation de non-concurrence.

De plus, comme relevé par le premier juge, il n'est pas démontré que ce bien immobilier ait été sous mandat de l'agence SAINT LÉONARD IMMOBILIER.

En outre, ni le site Internet de Mme [Z], ni les mails de cette dernière au nom de 'agencesenlimousin' qui portent sur la vente de ce bien ne mentionnent le nom de M. [L]. Enfin, dans ces messages, Mme [Z] ne s'est pas portée fort de M. [L], mais de M. [G] [F], gérant de la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER, agissant ainsi pour le compte de ce dernier. 



En conséquence, aucun détournement de clientèle à son profit ou à celui de Mme [Z] n'est établi contre M. [L] au sujet de cet immeuble. 



2) Vente des immeubles situés à [Localité 3] - clients [E] / [A]



Selon les attestations de Mme [I] et de Mme [P] qui travaillent pour la société TREIGNAC IMMOBILIER, M. [L] aurait fait visiter aux clients belges [E] / [A] une maison à [Localité 3] et une autre à Rilhac, tout en faisant des critiques à l'égard de Mme [P].



Mais, il convient de considérer que ces attestations ne font que rapporter les propos des propriétaires de l'immeuble de [Localité 6], M. et Mme [O]. De plus, elles n'indiquent pas que M. [L] aurait réalisé ces visites pour son compte personnel ou celui de Mme [Z]. Enfin, la vente de l'immeuble situé à [Localité 3] a été finalisée avec le concours de la société TREIGNAC IMMOBILIER (cf compromis du 8 novembre 2017).



En conséquence, la preuve d'un détournement de clientèle par M. [L] n'est pas rapportée par les sociétés SAINT LÉONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER. 





- Sur l'indemnité de résiliation 



L'article L 134-12 alinéa 1er du code de commerce dispose que 'En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi'.



La preuve de la faute grave de M. [L] n'étant pas rapportée par les sociétés SAINT LÉONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER, M. [L] a droit à une indemnité de résiliation, en application a contrario de l'article L 134-13 du même code.



L'usage fixe le montant de l'indemnité de résiliation au montant des sommes perçues par l'agent commercial pendant la durée du contrat, si cette durée est inférieure à deux ans, ce qui est le cas en l'espèce.



M. [L] justifie avoir perçu entre le 1er janvier 2017, date de son contrat d'agent commercial et la rupture le 20 août 2018, la somme de 31'875 € au titre de cette activité, les autres factures, qui correspondent à une activité de traducteur, devant être écartées. 



Il convient en conséquence de condamner in solidum la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER et la société TREIGNAC IMMOBILIER à lui payer le montant de cette somme.

Le jugement déféré sera réformé sur le quantum de cette indemnité.





- Sur les commissions



L'article 1353 nouveau du code civil applicable à l'espèce dispose que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



La demande en paiement de M. [L] à hauteur de 3 375 € est fondée sur la facture n° 201559 en date du 2 octobre 2017 correspondant aux commissions dues à titre d'intermédiaire réalisées par lui dans la vente Pool/Chassagne.



Cette facture a fait l'objet d'une sommation de payer par huissier en date du 10 janvier 2019 adressée par M. [L] à l'agence CHÂTEAUNEUF IMMOBILIER et à Mme [X] [F]. 



Il est également produit aux pièces de M. [L] la même facture avec la mention 'payé 3240 avec chèque par huissier'. Outre que cette pièce émane de M. [L] lui-même, il s'en prévaut pour demander le paiement de l'indemnité de résiliation à hauteur de 35'000 €correspondant aux sommes perçues par lui pendant la durée de son contrat. En conséquence, il convient de considérer que cette somme lui a été payée, sauf 135 € (3 375 € - 3 240 €). 

Il convient en conséquence de condamner la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER à payer à M. [L] la seule somme de 135 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2019.

Le jugement sera donc réformé de ce chef. 





'Sur les demande de dommages-intérêts 



1) présentée M. [L] pour procédure abusive présentée



M. [L] ne rapporte pas la preuve d'une faute commise par les sociétés SAINT LÉONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER dans l'exercice de leur droit d'agir en justice.

Il doit donc être débouté de sa demande présentée à ce titre.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.





2) présentée par les sociétés SAINT LÉONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER pour résistance abusive



Ces sociétés ne rapportent pas la preuve de la mauvaise foi invoquée de M. [L], ni d'avoir subi un préjudice.

Elles doivent donc être déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

Le jugement sera confirmé de ce chef.





- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Les sociétés SAINT LÉONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER succombant principalement à l'instance, elles doivent être condamnées in solidum aux dépens.

Il est équitable en outre de les condamner in solidum à payer à M. [L] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,



La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;



CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Limoges le 11 mars 2021, 

sauf en ce qu'il a condamné :

-in solidum la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER et la société TREIGNAC IMMOBILIER à payer à M. [D] [L] la somme de 35 000 € au titre de l'indemnité de résiliation,

-la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER à payer à M. [L] la somme de 3 375 € au titre des commissions impayées avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2019 ;



Statuant à nouveau de ces deux chefs, 

- CONDAMNE in solidum la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER et la société TREIGNAC IMMOBILIER à payer à M. [D] [L] la somme de 31'875 € au titre de l'indemnité de résiliation ;

- CONDAMNE la société SAINT LÉONARD IMMOBILIER à payer à M. [D] [L] la somme de 135 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2019 au titre des commissions impayées ;



CONDAMNE in solidum les sociétés SAINT LÉONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER à payer à M. [D] [L] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE in solidum les sociétés SAINT LÉONARD IMMOBILIER et TREIGNAC IMMOBILIER aux dépens. 





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,











Line MALLEVERGNE. Pierre-Louis PUGNET