Cour d'Appel · 2e chambre civile — 8 septembre 2022

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/07252 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PH23



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 NOVEMBRE 2021 

Tribunal Judiciaire de NARBONNE N° RG 21/00468





APPELANTE :



Madame [Y] [S] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMEE :



Madame [T] [X] [V] [U] veuve [B]

née le 18 Mai 1949 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Iris RICHAUD substituant Me Sébastien CAUNEILLE de la SCP BELLOTTI/CAUNEILLE, avocat au barreau de NARBONNE





Ordonnance de clôture du 31 Mai 2022



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 JUIN 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffiers 

- lors des débats : Mme Ginette DESPLANQUE

- lors du délibéré : Mme Laurence SENDRA







ARRET : 



- Contradictoire



 - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.







La Cour est saisie d'un appel, interjeté le 16 décembre 2021 par Madame [Y] [S] épouse [K] à l'encontre de Madame [T] [U] veuve [B] d'une ordonnance en date du 22 novembre 2021, signifiée le 16 décembre 2021, rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de NARBONNE qui a :



- constaté la résiliation de plein droit, à compter du 7 août 2021 par le jeu de la clause résolutoire, du bail du 1er avril 2008 et cédé à [Y] [K] par acte notarié des 26 et 31 janvier 1990,

- ordonné l'expulsion de [Y] [K] des locaux à usage commercial comprenant un magasin situé au rez-de-chaussée sur la gauche, un magasin de 28m² avec arrière magasin et une cour restant collective dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3], ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

- rappelé que l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués devront répondre aux prescriptions de l'article R.4331 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné [Y] [K] à payer à [T] [B] à compter de la résolution du bail et jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation de 379,15 euros par mois, outre les charges,

- condamné [T] [B] à payer à [Y] [K] la somme de 3000,00 euros en réparation de son préjudice avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples contraires,

- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

- dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







Par conclusions transmises par voie électronique le 31 mai 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, [Y] [S] épouse [K] demande à la Cour d'infirmer la décision entreprise et de :



Vu sa situation particulière et sa bonne foi,

- lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter des loyers échus,

- suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail,



Vu la libération dans les conditions fixées,

- constater que la clause résolutoire n'a pas produit son effet,

- condamner [T] [U] veuve [B] au paiement de la somme de 2000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Au dispositif de ses écritures transmises par voie électronique le 31 mai 2022, auxquelles la Cour renvoie pour l'exposé de ses moyens et prétentions, [T] [U] veuve [B] conclut à la confirmation de l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail de [Y] [K] par le jeu de la clause résolutoire et ordonné son expulsion ainsi que tous occupants de son chef, mais de l'infirmer pour le surplus et de :



- condamner [Y] [K] à régler une indemnité d'occupation de 473,07 euros par mois jusqu'à complète libération des lieux,

- débouter [Y] [K] de sa demande de dommages et intérêts,

- rejeter les autres demandes de [Y] [K], et notamment sa demande en report des effets de la clause résolutoire,

- condamner [Y] [K] au paiement de la somme de 2500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DECISION

 

L'appel, interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable.



Si [Y] [S] épouse [K] fait valoir, ce que ne conteste pas la bailleresse, qu'elle est à jour du paiement de ses loyers, il convient cependant d'observer :



- d'une part qu'elle s'était déjà vue délivrer un commandement de payer (les charges et loyers de février et mars 2021) le 30 mars 2021 et que le commandement de payer du 6 juillet 2021 vise les loyers de juin et juillet 2021 et fait également commandement à la locataire de justifier d'une assurance garantissant les risques locatifs dans le délai d'un mois,

- d'autre part qu'elle a déjà bénéficié d'une suspension des effets de la clause résolutoire, selon ordonnance de référé en date du 15 décembre 2020 qui ordonnait en outre une expertise.





Le premier juge a relevé, de façon pertinente, que les causes du commandement de payer du 6 juillet 2021 n'ont été réglées que le 16 septembre 2021, soit une fois expiré le délai d'un mois imparti.





Il convient enfin de constater que, si [Y] [S] épouse [K] paraît justifier de ce qu'elle est assurée contre les risques locatifs (par deux attestations non signées) elle ne démontre nullement, en revanche, en avoir justifié auprès de la bailleresse ainsi que cela lui était demandé de le faire dans le délai d'un mois par le commandement du 6 juillet.





L'ordonnance entreprise doit dès lors être confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail, à compter du 7 août 2021, par le jeu de la clause résolutoire, et ordonné l'expulsion de [Y] [S] épouse [K].



Il y a lieu en outre de débouter [Y] [S] épouse [K] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où elle ne justifie pas d'être une débitrice malheureuse et de bonne foi et ne produit aucun élément relatif à sa situation financière actuelle.



Il convient par ailleurs de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, non pas à la somme de 379,15 euros par mois outre les charges, qui était le montant du loyer à la date de délivrance du commandement de payer, mais de la fixer au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, avec le cas échéant indexation selon les dispositions contractuelles.





Concernant la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par [Y] [S] épouse [K] devant le premier juge, il convient de relever d'une part qu'elle n'a pas été en mesure, au cours des opérations d'expertise, d'établir un quelconque préjudice financier, d'autre part qu'elle ne justifie pas avoir, depuis le dépôt du rapport d'expertise le 8 juin 2021, fait assigner les consorts [B] aux fins de les voir contraindre à la réalisation des travaux et/ou d'obtenir la consignation des loyers, en sorte que sa demande de dommages et intérêts se heurte, en cause de référé, à une contestation sérieuse tenant notamment le fait que l'expertise a été rendue au contradictoire des trois propriétaires du bien objet du bail.



L'ordonnance entreprise sera réformée sur ce point.

 





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



[Y] [S] épouse [K], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande en outre de faire bénéficier [T] [U] veuve [B] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer, à ce titre, la somme de 1500,00 euros.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Reçoit l'appel de Madame [Y] [S] épouse [K];



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :



 - constaté la résiliation de plein droit, à compter du 7 août 2021 par le jeu de la clause résolutoire, du bail du 1er avril 2008 et cédé à [Y] [S] épouse [K] par acte notarié des 26 et 31 janvier 1990,

- ordonné l'expulsion de [Y] [S] épouse [K] des locaux à usage commercial comprenant un magasin situé au rez-de-chaussée sur la gauche, un magasin de 28m² avec arrière magasin et une cour restant collective dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3], ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

- rappelé que l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués devront répondre aux prescriptions de l'article R.4331 du code des procédures civiles d'exécution,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

- dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Réforme pour le surplus et, statuant à nouveau :



Fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, avec le cas échéant indexation selon les dispositions contractuelles et ce jusqu'à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [Y] [S] épouse [K] ;



Condamne Madame [Y] [S] épouse [K] à payer à Madame [T] [U] veuve [B] une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne Madame [Y] [S] épouse [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût du commandement de payer du 6 juillet 2021.



LE GREFFIER LE PRESIDENT