Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 9 — 8 septembre 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 9



ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10534 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDZ2V



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2021 - Tribunal de Commerce de BOBIGNY - RG n° 2020L04299





APPELANTE

 

EPIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT 

RCS de BOBIGNY n° 279 300 198

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272, avocat plaidant et postulant 





INTIMEE 



Maître [Z] [C]

en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL JALIMARKET 

[Adresse 4] 

[Localité 3]

Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, avocat postulant 

Représentée par Me Mathilde DE CASTRO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1515, avocat plaidant 















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Sophie MOLLAT, Présidente

Madame Isabelle ROHART, Conseillère 

Madame Déborah CORICON, Conseillère 



qui en ont délibéré



GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats



ARRET :



- contradictoire 

- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

- signé par Madame Sophie MOLLAT, Présidente et par Madame FOULON, Greffière .



 ********



Par acte sous seing privé du 14 juin 2011, l'établissement public Seine-Saint-Denis Habitat (ci-après 'SSDH') a renouvelé le bail de la société Brably, pour neuf années entières et consécutives prenant effet à compter du 1er avril 2011, concernant un local commercial sis [Adresse 2] et le logement n°274 sis à la même adresse. L'acte prévoyait en cas de cession du bail la garantie conjointe et solidaire des cessionnaires successifs du paiement de toutes les sommes dues par le preneur, échues ou à échoir ; il prévoyait également qu'aucune cession ne pourrait avoir lieu en cas d'impayés.



Par acte sous seing privé du 28 juin 2013, la société Brably a cédé son droit au bail à la société Hanoutali. Par acte sous seing privé du 13 octobre 2015, la société Hanoutali a cédé son droit au bail à la société Jalimarket.



Par jugement du 4 avril 2018, le Tribunal de Grande Instance de Bobigny a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la société Jalimarket. Celle-ci s'est maintenue dans les lieux pour rechercher un acquéreur, aggravant ainsi sa dette locative qui s'élevait à la fin de l'année 2018, à la somme de 31 301,72 euros (28 301,72 + 2 x 1 500 euros), outre les dépens.



La société Jalimarket a alors cédé son droit au bail à la société Severine Supermarché par acte sous seing privé du 2 janvier 2019. Elle a ensuite apurée sa dette locative pour un montant global de 23 000 euros.



L'établissement public a alors conclu un nouveau contrat de bail le 22 janvier 2019 avec la société Severine Supermarché.



Par jugement du 2 avril 2019, le Tribunal de Commerce de Bobigny saisi par l'URSSAF a prononcé la liquidation judiciaire de la société Jalimarket, fixé la date de cessation des paiements à la date du 13 février 2018 et désigné Me [C] en qualité de mandataire judiciaire. 

 

Par courrier du 13 mai 2019, Me [C], ès qualités, a demandé à l'établissement public s'il avait perçu 23 000 euros au titre du contrat de cession de droit au bail, ce que l'établissement public confirmait. Le liquidateur l'a alors mis en demeure de restituer la somme de 23 000 euros puis l'assignait.



Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal de commerce de Bobigny a annulé la délégation de paiement consentie le 2 janvier 2019 entre les sociétés Jalimarket et Severine Supermarché au profit de SSDH et a condamné celui-ci à restituer la somme de 23 000 euros avec intérêt au taux légal, ainsi qu'à verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'établissement public SSDH a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 juin 2021.



*****



Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 mai 2022, l'établissement public Seine Saint Denis Habitat demande à la cour de :



À titre principal 

- INFIRMER le Jugement rendu le 20 mai 2021 par le Tribunal de Commerce de BOBIGNY, en toutes ses dispositions. 

- DÉBOUTER Maître [Z] [C], ès qualités, de sa demande de nullité du paiement litigieux 

- DÉBOUTER Maître [Z] [C], ès qualités, de sa demande de restitution 

 

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE 

- CONDAMNER Maître [Z] [C], ès qualités, à lui payer la somme de 2 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile 

- CONDAMNER Maître [Z] [C], ès qualités, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Thierry Doueb, Avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du Code de Procédure civile. 



*****



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2022, Me [C] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Jalimarket demande à la cour de :

- PRONONCER l'irrecevabilité sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile de la demande tendant à la nullité de l'acte de cession ; 

- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Bobigny le 20 mai 2021 ;

 

En conséquence 

- JUGER nulle la délégation de paiements consentie, le 2 janvier 2019, entre la société JALIMARKET et la société SEVERINE SUPERMARCHE au profit de SEINE SAINT DENIS HABITAT ; 

- DÉBOUTER SEINE SAINT DENIS HABITAT de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ; 

- CONDAMNER SEINE SAINT DENIS HABITAT à lui payer la somme de 23 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ; 

- ORDONNER la capitalisation des intérêts ; 

- CONDAMNER SEINE SAINT DENIS HABITAT à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP CAROLINE HATET, Avocats à la Cour conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.



SUR CE,




Sur la demande tendant à la nullité de l'acte de cession 


 

Dans ses 2èmes conclusions régularisées le 26 avril 2022, SSDH soulève une exception de nullité de l'acte de cession, d'une part, en raison de l'absence de cause puisque le bail avait été résilié par jugement du 4 avril 2018, et d'autre part, en raison de l'absence de purge du droit de préemption urbain. 



Me [C] soulève l'irrecevabilité de cette demande, à deux titres :

- d'une part la société Severine Supermarché serait affectée par la nullité de la cession du droit au bail, or elle n'a pas été appelée à la cause,

- d'autre part les articles 563 et 564 du code de procédure civile interdisent les demandes nouvelles en cause d'appel.



SSDH réplique qu'une exception de nullité peut toujours être soulevée en défense. 





Les exceptions de nullité pouvant être soulevées à tout moment, il y a lieu de juger recevable la demande formée par SSDH pour la première fois en cause d'appel tendant à la constatation de la nullité de l'acte de cession sur lequel est fondé l'action de Me [C].



S'agissant de la demande de nullité pour absence de cause de l'acte de cession du 2 janvier 2019, elle ne saurait être accueillie dans la mesure où SSDH a renoncé à se prévaloir de la résolution judiciaire du bail du 4 avril 2018, comme elle l'a reconnue dans un courrier du 28 mai 2019 par lequel elle explique avoir autorisé fin 2018 la société Jalimarket à céder le droit au bail si elle apurait son arriéré de loyers.



S'agissant du droit de préemption urbain, la nullité instaurée par l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme étant une nullité relative, seule la commune du Pré-Saint-Gervais, au bénéfice de qui a été instaurée ce droit de préemption et l'action en nullité afférente à la violation de ce droit, est recevable à faire valoir cette cause de nullité.



Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande de nullité de l'acte de cession du 2 janvier 2019 formée par SSDH.




Sur la qualification de délégation de paiements de l'acte de cession 




SSDH fait grief aux premiers juges d'avoir considéré que l'acte de cession du 2 janvier 2019 comportait une délégation de paiement alors que l'acte n'emploie pas ni ne qualifie de délégation les paiements effectués, que ni les conditions ni les effets d'une délégation de paiement étaient réunis :



- les conditions : (i) le délégataire (SSDH) n'a pas accepté cette délégation puisqu'il n'en a pas été informé et n'aurait jamais agréé la cession entre les sociétés Jalimarket et Severine Supermarché puisqu'elle est intervenue en violation des clauses du bail qui stipule le paiement préalable de tout arriéré locatif ; il n'a donc pas pu accepter que la société Severine Supermaché s'engage envers lui, ne la connaissant pas ; (ii) tous les paiements n'ont pas été effectués par le délégué (Severine Supermarché), les virements ayant été effectués par 9 personnes différentes dont SSDH ne connaît pas l'identité ; 



- les effets : SSDH estime que le cessionnaire (Severine Supermarché) était tenu aux loyers dus par le cédant en application de la clause de solidarité inversée, qu'il n'y a donc aucune indépendance entre ces deux obligations de payer, alors pourtant que dans le cadre d'une délégation de paiement, les obligations de payer du délégant et du délégué sont indépendantes l'une de l'autre, comme l'énonce le second alinéa de l'article 1336 du code civil : le délégataire bénéficie d'un lien d'obligation nouveau par l'engagement du délégué qui s'ajoute à celui préexistant du délégant, les deux engagements étant indépendants et cumulatifs. Or en l'espèce, l'obligation de la société Séverine Supermarché, à supposer qu'elle justifie de paiements, envers SSDH n'est pas une obligation principale indépendante de celle qui pèse sur la société Jalimarket, mais une obligation accessoire qui est caractéristique d'un engagement de cautionnement.



Il fait valoir qu'il faut interpréter le contrat de bail conformément aux règles posées par l'article 1188 du code civil, de manière raisonnable ; que l'article 15 énonce une clause de solidarité dite 'inversée', qui est licite (la loi PACTE est entrée en vigueur à compter du 24 mai 2019), et qui correspond à un cautionnement régi par l'article 2288 du code civil ; qu'ainsi, en se portant acquéreur du droit au bail, c'est sa propre dette que Séverine Supermarché a réglée en devenant solidairement responsable de l'arriéré des loyers dus par la société Jalimarket.



Me [C] réplique que la délégation de paiements est une opération par laquelle un créancier, soit au cas particulier la société Jalimarket, obtient de son débiteur, soit la société Séverine Supermarché, qu'elle paie son propre créancier, qui est un tiers, l'établissement public Seine-Saint-Denis Habitat. Il explique que la délégation de paiements a été prévue au contrat de cession du droit au bal et a été effectivement réalisée.



Il souligne que le prix de vente fixé dans l'acte de cession du 2 janvier 2019 de 23 000 euros ne correspond pas au prix des loyers dont est redevable la société Jalimarket (28 301, 72 euros), de sorte que SSDH ne peut prétendre aujourd'hui avoir accepté de signer un nouveau bail avec la société Severine Supermarché car l'arriéré de loyers aurait été apuré.



Il souligne également que le délégant, Jalimarket, a bien accepté la délégation en signant l'acte de cession qui opérait délégation de paiement au profit de SSDH ; que SSDH avait parfaitement connaissance de l'acte de cession du droit au bail comme l'indique l'acte lui-même, SSDH refusant malgré sommation de produire le courrier du 20 septembre 2018 mentionné dans cet acte. Il ajoute que SSDH a également reconnu dans un courrier qu'il lui a adressé avoir autorisé Jalimarket à céder le droit au bail à Severine Supermarché à la condition qu'elle apure son arriéré de loyers.



Il ajoute que SSDH a perçu le prix de vente, soit 23 000 euros, de la part de Severine Supermarché, comme il l'a reconnu dans un courrier du 28 mai 2019 ; que ces règlements intervenus entre décembre 2018 et janvier 2019 (soit avant même la signature de l'acte) ont été effectués par les associés de la société Severine Supermarché, et ont été acceptés par SSDH.



Sur la clause de solidarité inversée, il fait valoir que cela ne correspond pas à ce que les parties ont convenu, l'acte prévoyant au contraire que le règlement fait entre les mains de SSDH correspond au versement du prix de cession et non qu'il ait été effectué en vertu de cette clause de solidarité ; que si SSDH avait obtenu le règlement par le biais de la clause de solidarité, le prix de cession aurait dû néanmoins être réglé en sus des loyers : en présence d'une clause de solidarité, le cessionnaire doit, en effet, procéder au règlement, non seulement du prix de cession auprès du cédant, mais également, auprès du bailleur, au règlement des loyers. Dès lors que le prix de cession a été payé entre les mains de SSDH, aux lieu et place du cédant, il s'agit bien d'une délégation de paiements et non de l'application d'une clause de solidarité entre cessionnaire et cédant. 



Le liquidateur précise que ce paiement est intervenu en période suspecte, que la délégation de paiement n'est pas un mode de règlement communément admis contrairement à ce que soutient SSDH et a permis en l'espèce au bailleur de percevoir la totalité du prix de cession au détriment des autres créanciers. Il souligne qu'au vu de l'identité d'activité des deux sociétés, il s'agissait même d'une cession de fonds de commerce, illégale et privant les créanciers de toute perspective de recouvrement.



Il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'acte de cession du 2 janvier 2019, dont la signature initialement prévue au 17 décembre 2018 a été décalée, qu'il a été établi entre les sociétés Jalimarket et Severine Supermarché, à l'exclusion de SSDH ; que la mention portée à l'acte par les deux sociétés quant à l'accord du bailleur quant à la cession ne saurait emporter la preuve de la connaissance, par ledit bailleur, des modalités de paiement du prix convenu entre les parties dans l'acte. Le courrier du 28 mai 2019 émanant de SSDH établit qu'il a autorisé la cession du bail à la condition que l'arriéré de loyers soit apurée, par le jeu de la clause de solidarité inversée qu'il cite in extenso, et qu'il a perçu 23 000 euros, soit le prix de vente, en application de ladite clause, somme qui ne couvre que partiellement l'arriéré locatif de la société Jalimarket. 



Il ressort également des pièces du dossier que la somme de 23 000 euros a été réglée par plusieurs virement émanant de personnes physiques dont certaines associées de la société Severine Supermarché réalisés entre le 20 décembre 2018 et le 9 janvier 2019, ce qui a pu laisser penser à SSDH que ces paiement étaient effectués en application de la clause de solidarité inversée du fait de la cession prévue le 17 décembre 2018 (et finalement signée le 2 janvier 2019) et que c'est sa propre dette que la société Severine Supermarché a donc réglée.



Il n'est ainsi pas établi que les paiements reçus par SSDH l'ont été sur le fondement d'une délégation de paiement que l'établissement public aurait consentie, et non pas en application de la clause de solidarité inversée figurant au contrat de bail objet de la cession. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement qui a retenu le fondement de la délégation de paiement et a annulé ces paiements comme étant intervenus en période suspecte, sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres demandes formées par SSDH.




Sur l'article 700 du code de procédure civile




SSDH demande la condamnation de Me [C] ès qualités à lui payer la somme de 1 000 euros sur ce fondement.



Me [C] ès qualités demande la condamnation de SSDH à lui payer sur ce fondement la somme de 3 000 euros.



Les circonstances de l'espèce commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Déclare recevable la demande de nullité de l'acte de cession formée par l'établissement public Seine-Saint-Denis Habitat,



La rejette,



Infirme le jugement attaqué,



Statuant à nouveau,



Déboute Me [C], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Jalimarket, de sa demande de nullité du paiement litigieux,



Déboute les parties de leurs autres demandes,



Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective.







 La greffière La présidente