Cour d'Appel · Chambre des Baux Ruraux — 8 septembre 2022

Chambre des Baux Ruraux





ARRÊT N° 38



N° RG 21/05337 - N° Portalis DBVL-V-B7F-R6NK













Mme [G] [I]



C/



M. [S] [N]

Mme [P] [I] épouse [N]

















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Depasse

 Me Briand





REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 02 Juin 2022, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 08 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [G] [I]

née le 30 septembre 1959 à [Localité 7], de nationalité française, retraitée

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Me Jean-Pierre DEPASSE de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocat au barreau de RENNES





INTIMES :

Monsieur [S] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Madame [P] [I] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentés par Me Dominique BRIAND, avocat au barreau de RENNES





Deux baux sous seing privé ont été conclus le 13 juin 2000 :

- un bail entre M. et Mme [I] [R] et les époux [N] portant sur six parcelles de terre pour une superficie globale de 12 ha 6 a 90 ca,

- un bail entre Mme [G] [I] et les époux [N] portant une parcelle de terre cadastrée WD [Cadastre 2] sur la commune du [Localité 7] d'une superficie de 1 ha 33 a 10 ca.



M. [R] [I] est décédé en juillet 2010 laissant pour héritiers son épouse Mme [H] [O] épouse [I] et ses deux enfants Mme [G] [I] et Mme [D] [I].



Les baux se sont renouvelés par tacite reconduction aux mêmes clauses et conditions, d'abord pour une première période de 9 ans (29 septembre 2009-29 septembre 2018) puis pour une nouvelle période de même durée (29 septembre 2018-29 septembre 2027).



Lors d'une procédure précédente, Mme [G] [I], représentant sa mère usufruitière, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Redon d'une demande de nullité des baux susvisés et de rappel de fermages.



Par jugement du 5 novembre 2020, Mme [G] [I] a été déboutée de ses demandes au motif qu'elles étaient prescrites.



Mme [G] [I] a saisi à nouveau le tribunal paritaire des baux ruraux de Redon, mais agissant en son nom personnel et non plus en qualité de représentante de sa mère afin de voir prononcer la nullité des deux baux.



Suivant jugement contradictoire rendu le 8 juillet 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Redon a débouté Mme [G] [I] de l'ensemble de ses demandes. 



Suivant déclaration en date du 13 juillet 2021, Mme [G] [I] a interjeté appel de cette décision. 



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 mai 2022, Mme [G] [I] demande à la cour de :

- annuler le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Redon du 8 juillet 2021 qui fait état d'échanges couverts par la confidentialité lors de l'audience de conciliation,

Evoquant sur le fond,

- enjoindre aux époux [N] de justifier qu'ils ont pour chacun d'entre eux le statut d'exploitant agricole,

- réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Redon du 8 juillet 2021,

- déclarer son action recevable et non prescrite,

- prononcer la nullité des deux baux sous seing privé en date du 13 juin 2000,

- dire et juger que les époux [N] devront libérer les terres objets des deux baux dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir ou au plus tard à la fin de l'année culturale en cours sous astreinte de 300 euros par jour pendant trois mois,

- condamner solidairement les époux [N] à payer les fermages dus au 29 septembre 2019, au 29 septembre 2020 et au 29 septembre 2021 pour un montant de 4 006,77 euros avec indexation sur la variation de l'indice des fermages défini par le Préfet d'Ille-et-Vilaine pour chacune des échéances et application des intérêts depuis la date d'échéance de chacun des fermages sous réserve d'actualisation et de fixation d'un nouveau fermage pour le bail renouvelé,



- accueillir l'action en fixation du fermage renouvelé et fixer conformément à l'accord des parties le montant de celui-ci à la somme de 150 euros l'hectare outre la quote-part d'impôts fonciers à la charge du preneur à compter du 29 septembre 2018,

- condamner solidairement les époux [N] à payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les intimés aux entiers dépens.





Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 24 mai 2022, les époux [N] demandent à la cour de :

- débouter Mme [G] [I] de sa demande en nullité du jugement,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, en ce qu'il a : 

* dit et jugé irrecevable comme prescrite la demande en nullité des baux du 13 juin 2000,

* débouté Mme [G] [I] de sa demande en nullité des baux renouvelés du 29 septembre 2018, et d'expulsion des preneurs sous astreinte 

* débouté Mme [G] [I] de sa demande en paiement d'arriéré de fermage et de fixation rétroactive du montant d'un nouveau fermage,

* débouté Mme [G] [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- confirmer la condamnation de Mme [G] [I] à 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et y ajoutant, la condamner à une somme complémentaire de 3 000 euros pour frais irrépétibles d'appel,

- la condamner aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Au soutien de son appel, Mme [I] indique que le tribunal paritaire des baux ruraux a fait mention des échanges qui ont eu lieu lors de l'audience de conciliation, qui sont couverts par la confidentialité.



Elle conteste la motivation du jugement dans lequel le tribunal a pris, comme point de départ, la date d'ouverture de la succession de M. [R] [I] et non pas la date du dernier renouvellement des baux.

Elle souligne son intérêt à agir en sa qualité de nue-propriétaire des biens loués et considère qu'elle est fondée à exciper la nullité du bail qui imposait l'accord des nus-propriétaires lors de son renouvellement le 29 septembre 2018.

Pour le bail portant sur la parcelle WD [Cadastre 1], elle rappelle que ses parents en étaient propriétaires en 2000.

Elle explique que le débat ne porte pas sur le droit au renouvellement du bail mais sur la régularité et l'opposabilité d'un bail renouvelé conclu sans l'accord du nu-propriétaire.



En réponse, les époux [N] rappellent qu'ils ont toujours respecter les clauses des baux. Ils font état de relations qu'ils qualifient d'exécrables avec Mme [G] [I] ainsi que de pressions de cette dernière pour l'établissement d'un avenant au bail et de paiement de sommes élevées qu'ils contestent. Ils signalent que Mme [I] refuse d'encaisser les chèques de règlement des fermages.



Ils précisent qu'ils ont souhaité trouver une solution amiable et ont fait diverses propositions qui ont été refusées par Mme [G] [I].



Ils contestent la demande en nullité du jugement.



Ils arguent de la prescription de l'action de Mme [I] en application de l'article 1304 du code civil dans sa rédaction applicable au cas présent.

Ils contestent la demande en nullité des baux renouvelés le 29 septembre 2018.



- Sur la nullité du jugement.



En page 6, le tribunal paritaire des baux ruraux écrit : il convient de souligner que lors de la conciliation, M. [S] [N] et son épouse Mme [P] [I] ont proposé qu'un nouveau contrat de bail soit signé entre les parties avec une augmentation de fermage, et une prise en charge de la quote-part de la taxe foncière ce qui a été refusé par Mme [G] [I]. 



Tout d'abord la lecture même du jugement permet de comprendre que le tribunal fait état de la tentative de conciliation de la procédure antérieurement engagée par Mme [I] pour le compte de sa mère. D'ailleurs dans la décision du 5 novembre 2020, il est fait mention de la même proposition formulée dans le cadre de la conciliation sans que Mme [G] [I] ait concrétisé le moindre recours contre cette décision.

Ensuite ses propositions ont été répétées devant le tribunal et la cour par les époux [N] et dans leurs pièces n° 6 et 7 sans contestation de la part de Mme [I].



Cette dernière ne rapporte la preuve d'aucun grief ou d'aucun préjudice issus de cette mention.

Il n'est pas fait droit à la demande de nullité du jugement. 



- Sur la justification de leur statut d'exploitant agricole.



Demande nouvelle devant la cour, Mme [I] souhaite que les époux [N] justifient de leur qualité d'exploitant agricole.

Cette justification est apportée par les pièces n° 9 et 10 des intimés, pièces qui ne sont pas contestées par Mme [I].



- Sur les baux et leur renouvellement.



Selon les dispositions de l'article 595 alinéa 4 du code civil, l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural. 



Le bail soumis au statut des baux ruraux se renouvelle par le seul effet de la loi sans l'intervention des parties de sorte que le délai de prescription quinquennale, prévu par l'ancien article 1304 devenu l'article 2224 du code civil, ne recommence pas à courir à la date du renouvellement du bail auquel nul n'a été appelé.

Ce délai de prescription ne commence à courir qu'à compter de la connaissance par le nu-propriétaire de l'existence du bail.



Mme [G] [I] ne peut ignorer l'existence du bail du 13 juin 2000 portant sur la parcelle WD [Cadastre 2] sur la commune du [Localité 7] d'une superficie de 1 ha 33 a 10 ca puisqu'elle a signé ce bail, alors qu'elle n'avait pas la qualité pour ce faire. Elle ne peut invoquer sa propre turpitude en demandant la nullité de ce bail pour défaut de qualité. 

La prescription quinquennale est donc acquise depuis 2005.



Concernant l'autre bail du 13 juin 2000 (dont l'écriture est similaire à celui du bail précédent), Mme [G] [I] en a été informée lors de l'ouverture de la succession de son père, décédé en juillet 2010, puisqu'il appartient au notaire de procéder à une description de l'actif et du passif de la succession.

Elle précise également, dans ses mails adressés aux époux [N], qu'elle s'occupe des affaires de sa mère supposant ainsi sa connaissance des loyers perçus par elle.

La prescription est donc acquise depuis 2015.



L'action en nullité de Mme [G] [I] concernant les baux est donc irrecevable.



Concernant le bail renouvelé en 2018, la cour rappelle qu'il est renouvelé automatiquement sauf congé délivré par les bailleurs (qui n'existe pas dans le cas présent).



C'est par une juste appréciation que les premiers juges ont débouté Mme [I] de sa demande en nullité des baux à la suite du renouvellement de 2018 et de sa demande d'expulsion.



- Sur la demande en paiement des fermages.



Mme [I] indique que 3 fermages sont impayés pour septembre 2019, 2020 et 2021. Elle précise que les époux [N] sont redevables d'une somme de 4 006,77 euros, avec indexation pour chacune des échéances sur la variation de l'indice des fermages défini par le préfet d'Ille et Vilaine.



Les époux [N] précisent qu'ils ont réglé les fermages mais que Mme [I] a refusé d'encaisser les chèques.



Mme [G] [I] n'explique pas en quoi sa qualité de nue-propriétaire des terres décrites ci-avant lui permet de recevoir les loyers ou de solliciter la condamnation des preneurs.

Elle est déboutée de sa demande en condamnation.



- Sur la demande en fixation du montant du fermage renouvelé.



Mme [I] considère que le fermage est inférieur aux fermages habituellement pratiqués dans le même secteur pour des terres équivalentes.

Elle signale que les époux [N] ont donné leur accord pour une fixation en fermage sur une base de 150 euros l'hectare plus les frais. Elle demande au tribunal d'entériner cet accord.



Les époux [N] contestent cette demande en indiquant qu'il n'est pas établi que le loyer serait inférieur au minimum fixé par l'arrêté préfectoral.

Concernant la taxe foncière, ils précisent qu'aucun texte n'impose sa prise en charge partielle par le preneur. Ils soulignent l'absence d'accord entre les parties.



En application de l'article L 411-50 du code rural et de la pêche maritime, à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L 411-11 à L 411-16. 



Mme [I] demande à la cour d'entériner un accord qui n'existe pas. 

Elle affirme que le fermage est inférieur aux prix pratiqués sans aucune démonstration.

Elle n'explique pas la légitimité de sa seule présence à l'instance (sans l'autre nu-propriétaire et sans l'usufruitière) pour formuler sa demande.

Elle est déboutée de sa demande en fixation de fermage.

Le jugement est confirmé à ce titre.



- Les autres demandes.



Succombant en son appel, Mme [I] est déboutée de sa demande en frais irrépétibles, et est condamnée à payer aux époux [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :



Déboute Mme [G] [I] de sa demande en annulation du jugement entrepris ;



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,

Déboute Mme [G] [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [G] [I] à payer aux époux [N] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;



Condamne Mme [G] [I] aux dépens.



Le greffier, la présidente,