Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 2 septembre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 02 SEPTEMBRE 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15406 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEIOI



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de Pantin - RG n° 21-000005





APPELANT 



M. [F] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représenté et assisté par Me Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R251



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/026127 du 21/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMES 





M. [M] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Mme [S] [E] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentés par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistés par Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1707







Mme [Y] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Déclaration d'appel signifiée, PV659 dressé le 07/03/2022















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Bérengère DOLBEAU, Conseiller,

 

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 









ARRÊT :



- PAR DEFAUT

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier. 







Par acte du 12 avril 2018, M. et Mme [G] ont donné à bail à M. [B] un logement situé [Adresse 3] (Seine-Saint-Denis), moyennant paiement d'un loyer mensuel de 850 euros charges comprises. Par acte du même jour, Mme [J] s'est portée caution solidaire des obligations du locataire pour un montant maximum de 57.600 euros. 



Les loyers n'ayant plus été acquittés, M. et Mme [G] ont fait délivrer à M. [B] suivant acte du 19 octobre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 5.161,56 euros représentant l'arriéré locatif au 5 octobre 2020. 



Par acte du 28 décembre 2020, M. et Mme [G] ont fait assigner M. [B] et Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Pantin et statuant en référé, aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation solidaire de ce dernier et de la caution au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.



Par ordonnance réputée contradictoire du 2 mars 2021, ce magistrat a : 


au principal, renvoyé les parties à se pouvoir ainsi qu'elles aviseront mais, des à présent et par provision ;

constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail à la date du 19 décembre 2020 ;

condamné solidairement M. [B] et Mme [J] à payer à titre provisionnel à M. et Mme [G] la somme de 6.013,80 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 1er décembre 2020 ;

autorisé M. et Mme [G] à procéder à l'expulsion de M. [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412 1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer majoré des charges indexable à compter du terme du bail ;

condamné solidairement M. [B] et Mme [J] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion ;

condamné solidairement M. [B] et Mme [J] à payer à M. et Mme [G] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné solidairement M. [B] et Mme [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 octobre 2020. 






Par déclaration du 9 août 2021, M. [B] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif et en intimant M. et Mme [G] (procédure enrôlée sous le numéro RG 21/15406).



Par nouvelle déclaration du 8 février 2022, critiquant les mêmes chefs de dispositif de l'ordonnance déférée, M. [B] a intimé Mme [J] (procédure enrôlée sous le numéro RG 22/02991). 



Ces deux procédures ont été jointes le 25 février 2022. 



Aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 février 2022 et signifiées à Mme [J] le 7 mars suivant, M. [B] demande à la cour de :


infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [G] tirée de l'irrecevabilité de l'appel ; 

condamner M. et Mme [G] à lui payer à une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 123 du code de procédure civile ;

rejeter la demande de M. et Mme [G] tendant à déclarer irrecevables les conclusions qu'il a notifiées le 15 février 2022 ;

déclarer irrecevable l'assignation qui lui aurait été signifiée le 28 décembre 2020 ;

prononcer la nullité du commandement de payer qui aurait été signifié le 19 octobre 2020 ; 

rejeter en toute hypothèse la demande tendant à faire constater la résiliation du bail au 19 décembre 2020 et, par voie de conséquence, les demandes accessoires qui en dépendent directement (indemnité d'occupation et expulsion) ;

rejeter les demandes tendant au paiement d'une provision au titre de l'arriéré des loyers et des charges ;


à titre subsidiaire,


lui accorder un délai de deux années pour régler sa dette locative ;

lui accorder un délai d'une année à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour se maintenir dans les lieux ;


et en tout état de cause,


condamner solidairement M. et Mme [G] à payer une somme de 2.000 euros à l'avocat désigné d'office au titre de l'aide juridictionnelle pour le représenter, sur le fondement des dispositions du 2° de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement M. et Mme [G] aux dépens de première instance et d'appel.






Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 29 avril 2022, M. et Mme [G] demandent à la cour de : 


confirmer la décision entreprise sauf en ce qui concerne le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

infirmer sur ces deux points la décision déférée ;


statuant à nouveau, 


constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 12 avril 2018, visée par le commandement de payer du 19 octobre 2020, dès le 19 décembre 2020 ; 

ordonner en conséquence l'expulsion de M. [B] et de tous occupants de l'appartement situé au 2ème étage droite (lot n°10) de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] et ce, avec l'assistance des services de police, si besoin ; 

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

condamner M. [B] au paiement de la somme principale de 16.821,02 euros, au titre des loyers et charges arrêtés à décembre 2021, terme de décembre 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal ;

fixer provisoirement au montant mensuel du loyer majoré des charges, l'indemnité d'occupation que M. [B] devra leur payer, soit une somme mensuelle de 873,34 euros jusqu'à libération des lieux par remise des clefs ; 

condamner M. [B] à leur payer la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la procédure d'appel outre une somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la procédure de première instance ;

condamner M. [B] aux entiers dépens qui comprendront les frais des commandement, assignation et signification. 




Mme [J] à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 7 mars 2022 par acte remis dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. 



La clôture de la procédure a été prononcée le 25 mai 2022. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 



 SUR CE, LA COUR 



Il sera rappelé à titre liminaire que par ordonnance du 30 mars 2022, n'ayant pas fait l'objet d'un déféré, le conseiller désigné par le premier président a d'une part, donné acte à M. et Mme [G] de ce qu'ils renonçaient à soulever l'irrecevabilité de l'appel sur le fondement de l'article 553 du code de procédure civile et, d'autre part, déclaré recevables les conclusions de M. [B]. 



La cour n'étant donc saisie d'aucune demande tendant à l'irrecevabilité de l'appel interjeté ou des conclusions de l'appelant, il n'y a pas lieu de statuer sur ces points. 



Sur la recevabilité de l'assignation signifiée le 28 décembre 2020 



Pour soulever l'irrecevabilité de l'assignation, M. [B] prétend qu'en méconnaissance du III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cet acte n'a pas été notifié au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant la date de l'audience. 



Cependant, les intimés justifient par l'accusé de réception électronique avoir notifié le 29 décembre 2020 à la préfecture de la Seine-Saint-Denis l'assignation délivrée la veille à M.[B] pour l'audience du 2 mars 2021, ainsi d'ailleurs que l'avait justement relevé le premier juge. 



La recevabilité de l'assignation ne souffre donc aucune discussion. 





Sur la nullité du commandement de payer



M. [B] soutient que le commandement de payer signifié le 19 octobre 2020 serait nul au motif que les intimés ne démontreraient pas qu'il contient l'intégralité des mentions obligatoires prévues, à peine de nullité, par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il a ainsi été privé des droits destinés à protéger les locataires confrontés à des difficultés financières. 



Selon ce texte, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 

2° le montant mensuel du loyer et des charges ; 

3° le décompte de la dette ; 

4° l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 

5° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 

6° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1345-5 du code civil. 



Or, l'examen du commandement de payer démonte qu'il comporte l'ensemble des mentions précitées de sorte que la validité du commandement de payer n'est pas susceptible d'être remise en cause et qu'aucune difficulté sérieuse ne s'oppose à ce qu'il puisse produire effet. 



Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 

A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Il résulte des pièces versées aux débats que M. et Mme [G] ont fait délivrer à M. [B], par acte du 19 octobre 2020 signifié à l'étude de l'huissier de justice et dénoncé à la caution le 2 novembre suivant, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties, pour la somme en principal de 5.161,56 euros correspondant à l'arriéré locatif dû au 5 octobre 2020 (terme d'octobre 2020 inclus), lequel n'a pas été réglé dans les deux mois du commandement ainsi qu'il résulte de l'extrait de compte produit arrêté au 29 septembre 2021. 

Cette pièce démontre que la dette locative n'a cessé d'augmenter puisqu'elle s'élevait à cette dernière date à la somme de 10.707,64 euros. 

Pour contester l'acquisition des effets de la clause résolutoire et considérer avoir été autorisé à suspendre le paiement des loyers, M. [B] fait valoir que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance en ne mettant pas à sa disposition un logement décent insusceptible de porter atteinte à sa sécurité physique et sa santé. 

Il verse aux débats un rapport établi le 16 avril 2021 par Mme [D], inspectrice d'hygiène et de salubrité de la direction de l'urbanisme et de l'habitat de la mairie des [Localité 6], à la suite du signalement qu'il a effectué, et duquel il ressort que l'appartement comporte des traces de moisissures et d'humidité, qu'il existe une insuffisance de ventilation et de chauffage fixe, une installation électrique dangereuse (prise désolidarisée du mur dans la cuisine) et des dégradations du revêtement des parties communes. 

Cependant, la cour ne peut que relever que l'état des lieux dressé le 13 avril 2018, ne fait pas état d'une installation électrique dégradée et dangereuse et mentionne en revanche, que les installations ainsi que les revêtements sol et murs sont soit en bon état soit à l'état neuf. 

Par ailleurs, il ressort des mails des 24 mars et 1er avril 2020, qu'après avoir signalé au gestionnaire de l'appartement l'humidité et un dysfonctionnement du ballon d'eau chaude, M. [B] n'a pas rappelé l'artisan dont les coordonnées lui avaient été communiquées pour qu'il intervienne. 

Ainsi, le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance n'est pas caractérisé avec toute l'évidence requise en référé dès lors que ces derniers ont délivré un appartement à l'état neuf en 2018, que par l'intermédiaire du gestionnaire, ils ont tenté de faire procéder aux travaux sollicités par leur locataire et qu'il pèse sur celui-ci une obligation d'entretien des locaux loués. 

Enfin, il sera relevé qu'à la suite d'un arrêté préfectoral, non versé aux débats, les bailleurs ont tenté, à deux reprises, d'entreprendre des travaux dans l'appartement en demandant à l'appelant de quitter les lieux tout en lui proposant une solution de relogement ainsi qu'il résulte des courriers recommandés des 15 janvier et 11 février 2022 versés aux débats auxquels il n'a pas été répondu et sur lesquels l'appelant ne s'explique pas. 

Ainsi, M. [B], qui ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination du seul fait des bailleurs, ne peut opposer l'exception d'inexécution à M. et Mme [G]. 

L'appelant ne démontre pas davantage que les bailleurs ont fait preuve de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer alors qu'il est établi que M. [B] a été défaillant dans son obligation de paiement des loyers. 

N'ayant pas réglé les causes du commandement dans les deux mois de cet acte, la cour ne peut que confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 19 décembre 2020. 



Sur la demande de délai de paiement 



Pour solliciter des délais de paiement susceptibles d'emporter la suspension des effets de la clause résolutoire, M. [B] fait état de sa situation financière qu'il conviendrait de ne pas obérer. 

Toutefois, il ne produit aucune pièce justificative de ses ressources et de ses charges et ne justifie donc pas être en capacité de régler, dans le délai sollicité, l'arriéré locatif en sus du loyer courant. 

Il apparaît en outre de l'extrait de compte susvisé que la dette locative n'a cessé d'augmenter, aucun versement n'ayant été effectué par M. [B] depuis le 23 juin 2020, seule la part de loyer prise en charge par la CAF ayant été depuis régulièrement acquittée. 

Dans ces conditions, la demande de délai de paiement n'est pas justifiée et ne peut qu'être rejetée. 

Il convient en conséquence, de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de M. [B] et de tout occupant de son chef, son maintien dans les locaux alors qu'il se trouve sans droit ni titre du fait de l'acquisition des effets de la clause résolutoire constituant un trouble manifestement illicite justifiant, en application de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, cette mesure et ses conséquences. 



Sur la provision 



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L'obligation de M. [B] au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation du bien, n'est pas sérieusement contestable à compter de l'acquisition de la clause résolutoire. 

Aussi, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a fixé cette indemnité d'occupation au montant du loyer majoré des charges à compter du 19 décembre 2020, terme du bail, et jusqu'à la libération effective des lieux. 

Selon l'extrait de compte, la dette locative et d'indemnité d'occupation s'élevait à la somme de 10.707,64 euros au 29 septembre 2021 (terme de septembre 2021 inclus) 

Compte tenu de la provision allouée en première instance d'un montant de 6.013,80 euros à valoir sur la dette locative au 1er décembre 2020 et de l'absence de contestation sérieuse au paiement du loyer et des indemnités d'occupation dues postérieurement, il convient de condamner M. [B] au paiement d'une provision complémentaire de 4.693,84 euros. 

Les intimés n'ayant pas produit de décompte pour la période postérieure et, donc justifié des versements effectués par la CAF devant venir en déduction de la dette, il n'y a pas lieu à réactualisation de leur créance au-delà de septembre 2021. 



Sur la demande de délai pour quitter les lieux 



M. [B] fait valoir que son relogement et celui de sa famille ne pourra avoir lieu dans des conditions normales et sollicite donc la possibilité de se maintenir dans les lieux pendant une année à compter de la notification de l'arrêt. 

Cependant, l'appelant, qui ne justifie pas de sa situation ni des démarches entreprises pour se reloger, ne démontre pas que son relogement ne pourra s'effectuer dans des conditions normales. 

Il ne convient donc pas de lui accorder le délai sollicité pour quitter les lieux. 



Sur la demande de dommages et intérêts 



M. [B] sollicite sur le fondement de l'article 123 du code de procédure civile, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en soutenant que la fin de non recevoir, sur laquelle il a été statué par ordonnance d'incident du 30 mars 2022, a été soulevée tardivement et à des fins dilatoires par les intimés. 



Or, cette demande ne peut qu'être rejetée, aucun préjudice n'étant établi par l'appelant. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 

Succombant en ses prétentions, M. [B] supportera les dépens d'appel. 

Aucune considération d'équité ne commande de faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



Dit n'y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de l'appel et des conclusions de M. [B] ; 



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 



Condamne M. [B] à payer à M. et Mme [G] une provision complémentaire de 4.693,84 euros à valoir sur les indemnités d'occupation dus au 29 septembre 2021 (terme de septembre 2021 inclus) ; 



Déboute M. [B] de ses demandes tendant d'une part, à l'octroi d'un délai de paiement et d'un délai d'une année pour quitter les lieux et, d'autre part, au paiement de dommages et intérêts ; 



Condamne M. [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ; 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 







Le Greffier, Le Président,