Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 2 septembre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 02 SEPTEMBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19376 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEUAN



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Août 2021 -Tribunal de proximité de SAINT DENIS - RG n° 





APPELANTS 



Mme [O] [Y] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0045



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/043348 du 27/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





M. [L] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0045



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/043348 du 27/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMES 



M. [Z] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Belkacem MARMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 220





Mme [B] [M] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillante - Déclaration d'appel signifiée à personne le 28/12/2021











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Bérengère DOLBEAU, Conseiller,

 

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 





ARRÊT :



- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier. 







Par acte du 25 septembre 2017, M. [N] a consenti à Mme [Y] un bail d'habitation portant sur un logement sis [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre la somme de 90 euros à titre de provision sur charges. 



Par jugement d'adjudication du 7 janvier 2020, M. [G] et Mme [M] épouse [G] ont acquis ce bien. 



Les loyers n'ayant plus été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [Y] épouse [C] et M. [C] par acte du 9 septembre 2020, pour la somme en principal de 3.477 euros. 



Par acte du 16 février 2021, M. et Mme [G] ont fait assigner M. et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis et en référé, aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation par provision de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance du 17 août 2021, ce magistrat a :


déclaré la demande recevable ;

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 25 septembre 2017 sont réunies au 11 février 2021 ;

condamné M. et Mme [C] à payer à M. et Mme [G], à titre de provision, la somme de 6.476 euros représentant les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 20 juin 2021, échéance de juin 2021 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4.804 euros et à compter de l'ordonnance sur le surplus ;

dit qu'à défaut pour M. et Mme [C] d'avoir libéré les lieux au plus tard 2 mois après la notification au préfet d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur, conformément aux dispositions des articles L.433-l et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné M. et Mme [C] à payer à M. et Mme [G], une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle qui sera fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges à compter du 11 février 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée notamment par la remise des clefs ; 

condamné M. et Mme [C] à payer à M. et Mme [G], la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamné M. et Mme [C] aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. 




Par déclaration du 5 novembre 2021, M. et Mme [C] ont relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. 



Dans leurs dernières conclusions remises le 2 janvier 2022 et signifiées aux intimées le 28 décembre 2021, M. et Mme [C] demandent à la cour de : 




les recevoir en l'ensemble de leurs prétentions ;

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :


a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies au 11 février 2021 ;

les a condamnés à payer à M. et Mme [G], à titre de provision, la somme de 6.476 euros représentant les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 20 juin 2021, échéance de juin 2021 incluse,

a dit qu'à défaut pour eux d'avoir libéré les lieux au plus tard 2 mois après la notification au préfet d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

les a condamnés à payer à M. et Mme [G], une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges à compter du 11 février 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux ; 

les a condamnés à payer à M. et Mme [G], la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; 

a écarté la contestation sérieuse soulevée par eux au titre de l'insalubrité affectant le logement ;

les a déboutés de leur demande de délais pour apurer la dette locative.



statuant à nouveau,

à titre principal,


constater l'existence d'une contestation sérieuse quant au commandement de payer ;

constater l'existence d'une contestation sérieuse quant à la dette locative ;

débouter M. et Mme [G] de toutes leurs demandes ;

laisser les dépens de première instance à la charge de M. et Mme [G] ; 


à titre subsidiaire,


leur accorder la possibilité d'apurer la dette locative en 35 mensualités de 50 euros, et le solde à la 36ème échéance ;

dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant l'échéancier, 


 à titre infiniment subsidiaire,


leur accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux loués ;


en tout état de cause,


débouter M. et Mme [G] de toute demande au titre des frais irrépétibles ;

laisser les dépens d'appel à la charge de ces derniers. 




Par ordonnance du président de la chambre du 22 avril 2022, les conclusions M. [G] ont été déclarées irrecevables en application de l'article 902-5 du code de procédure civile.



Mme [G] à qui la déclaration d'appel a été signifiée à sa personne par acte du 28 décembre 2021, n'a pas constitué avocat. 



La clôture de la procédure a été prononcée le 25 mai 2022. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



 

 SUR CE, LA COUR 



Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 

A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, les appelants ne contestent pas qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 9 septembre 2020, pour un montant de 3.477 euros et n'avoir pu régler les causes du commandement dans les deux mois de cet acte. 

Pour s'opposer aux effets du commandement de payer, ils font valoir qu'occupant un logement insalubre, les bailleurs ont méconnu leur obligation de délivrance et qu'ils sont en conséquence fondés à être dispensés du paiement des loyers. 

Ils versent aux débats plusieurs photographies afin de démontrer les dégradations du logement. Cependant, outre qu'il incombe au preneur une obligation d'entretien des locaux loués, les photographies produites, non datées, sont à elles seules insuffisantes pour établir l'insalubrité alléguée du logement. 

Il n'est pas démontré que les bailleurs ont fait preuve de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer alors qu'il est établi et, au demeurant, non contesté, que les locataires ont été défaillants dans leur obligation de paiement. 

La cour ne peut dès lors que confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire. 









Sur l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 



Les appelants sollicitent l'octroi d'un délai de paiement, soutenant que les difficultés financières rencontrées avaient pour origine l'absence d'emploi de Mme [C]. Ils indiquent que cette dernière a trouvé un emploi en qualité d'employé polyvalent le 25 mai 2021, qu'elle perçoit un salaire mensuel de l'ordre de 1.600 à 1.800 euros et que M. [C] pourra prochainement travailler dès l'obtention de son titre de séjour. 

Il n'est pas établi à hauteur de cour d'un début de règlement de la dette locative arrêtée par le premier juge à la somme de 6.476 euros au 20 juin 2021 (terme de juin inclus) suivant décompte établi à cette date, étant relevé que les appelants ne justifient d'aucune contestation sérieuse qui pourrait faire obstacle à leur obligation de paiement des loyers. 

Les appelants ne s'expliquent pas davantage sur leur situation locative et ne produisent aucune pièce sur l'état actuel de leur dette. 

S'il est justifié par les bulletins de salaire produits, le contrat de travail du 25 mai 2021 et son avenant du 8 septembre suivant, que Mme [C] dispose, dans le cadre d'un contrat à durée déterminée, d'un revenu mensuel moyen imposable de 1.757 euros, les appelants ne démontrent toutefois pas, au regard de la précarité de leur situation, être en capacité de s'acquitter de leur dette et des loyers courants dans le délai sollicité. 

Aussi, convient-il, confirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, de rejeter la demande de délai de paiement. 



Sur la demande de délai pour quitter les lieux 



M. et Mme [C] sollicitent l'octroi d'un délai de trente-six mois pour quitter les lieux en expliquant qu'au regard de leurs revenus, ils ne pourront être logés dans le secteur privé, que la fille de Mme [C] est scolarisée à proximité de l'appartement et qu'ayant formé une demande de logement social en mai 2021, ils n'ont pas eu de réponse à ce jour. 

Cependant, s'ils justifient d'une demande de logement social sur la commune de [Localité 6] effectuée en mai 2021, ils n'établissent pas avoir effectué d'autres démarches pour se reloger, et ne démontrent pas que leur relogement ne pourra s'effectuer dans des conditions normales. 

Dans ces conditions, il ne convient pas de leur accorder le délai sollicité pour quitter les lieux.



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en leurs prétentions, M. et Mme [C] supporteront les dépens exposés en appel. 













PAR CES MOTIFS 



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; 



Y ajoutant, 



Déboute M. et Mme [C] de leur demande de délai pour quitter les lieux ; 



Condamne M. et Mme [C] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. 





Le Greffier, Le Président,