Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 2 septembre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 02 SEPTEMBRE 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00430 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE5ZA



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Novembre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/57465





APPELANTE 



S.A.S. REM REAL ESTATE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentée par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Assistée par Me Martine BELAIN de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A235 







INTIMEE 



S.A.R.L. 37 EXPRESS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 7]

[Localité 9]



Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Assistée par Me Michael BROSEMER de la BRS&Partners, avocat au barreau de PARIS, toque : L152





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport et Rachel LE COTTY, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Bérengère DOLBEAU, Conseiller,

 



Greffier, lors des débats : Marie GOIN





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition. 





La société 37 Express est locataire de divers locaux à usage commercial dans l'immeuble du [Adresse 2], principalement situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, en vertu de baux initialement consentis au cours des années 2000, 2001 et 2014 à la société Dian's Diffusion aux droits de laquelle elle se trouve. Elle y exerce une activité d'expédition de colis, de vente de carte cadeaux et de textiles en boutique. 



A la suite de l'apparition de fissures en façade et à l'intérieur de l'immeuble du [Adresse 1], une expertise judiciaire, confiée à M. [T], a été ordonnée par ordonnance de référé du 12 octobre 2017, lequel a considéré, aux termes de son rapport clos le 5 juillet 2021, que les fissures avaient été provoquées par l'affaissement d'un mur mitoyen entre les bâtiments des 32 et [Adresse 2], à l'origine de déformations des murs de façade des deux immeubles, de l'inclinaison des planchers et de fissures des cloisons et des sols. 



L'expert a imputé la cause de ces désordres à d'importantes fuites d'eau sur les réseaux d'évacuation des eaux en sous-sol de l'immeuble du [Adresse 2] et préconisé des travaux de reprise en sous-oeuvre des fondations et de confortation. 



Le 8 mars 2021, la ville de Paris a pris un arrêté de mise en sécurité et enjoint, notamment, à la SCI La Muette aux droits de laquelle se trouve la société Rem Real Estate, d'effectuer les travaux de réparation dans un délai de neuf mois à compter de la notification de l'arrêté intervenue le 15 mars 2021. 



Ces travaux nécessitant la libération de l'intégralité de l'immeuble et la société 37 Express ayant refusé de quitter les lieux, la société Rem Real Estate l'a fait assigner, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par acte du 7 octobre 2021, afin, notamment, qu'il lui soit enjoint de quitter les lieux et d'être autorisée à procéder à son expulsion. 



Par ordonnance du 16 novembre 2021, ce magistrat a :


déclaré la Société Rem Real Estate recevable en son action ; 

déclaré la Société 37 Express recevable en ses demandes reconventionnelles ;

enjoint à la Société 37 Express de libérer les locaux qu'elle occupe dans l'immeuble du [Adresse 2] en vertu des baux consentis les 28 juillet 2000, 10 octobre 2000, 27 mars 2001 et 3 septembre 2014 ; 

à défaut de libération des lieux dans le délai de quinze jours suivant la signification de la décision, autorisé la société Rem Real Estate à faire procéder à l'expulsion de la société 37 Express et de tous occupants de son chef, desdits locaux avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

condamné la société Rem Real Estate à verser à la société 37 Express une provision de 180 000 euros ; 

ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [K] avec mission, notamment, de déterminer :

le montant de la perte d'exploitation subie par la société 37 Express durant la période du départ des locaux actuels jusqu'au jour où elle pourra à nouveau les exploiter, 

le montant de l'ensemble des frais exposés par la société 37 Express du fait de son départ des locaux actuels et, notamment, les frais et le coût du déménagement dans d'autres locaux, y compris les coûts salariaux, les frais de réinstallation dans les nouveaux locaux au sens large, incluant notamment les frais d'aménagement, de câblage, les frais informatiques et le montant des frais de commercialisation des locaux, 

le différentiel de loyer et de charges entre les locaux actuels et les nouveaux locaux pendant la période précitée ; 

condamné la société Rem Real Estate à payer à la société 37 Express la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 




Par déclaration du 29 décembre 2021, la société Rem Real Estate a relevé appel de cette décision en ses dispositions ayant déclaré la société 37 Express recevable en ses demandes reconventionnelles, ordonné une mesure d'expertise et l'ayant condamnée au paiement d'une provision de 180.000 euros, d'une indemnité au titre des frais irrépétibles et des dépens. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 mai 2022, la société Rem Real Estate demande à la cour, de : 


la recevoir en ses prétentions ; 

au principal renvoyer les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, 

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

déclaré son action recevable, 

enjoint à la Société 37 Express de libérer les locaux qu'elle occupe dans l'immeuble du [Adresse 2] en vertu des baux qui lui ont été consentis les 28 juillet 2000, 10 octobre 2000, 27 mars 2001 et 3 septembre 2014,

à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, autorisé son expulsion et celle de tous occupants de son chef desdits locaux avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

infirmer l'ordonnance en ses autres dispositions ; 

statuant à nouveau, 

débouter la société 37 Express de ses prétentions comme étant irrecevables, subsidiairement non fondées ni justifiées ; 

la condamner à restituer la provision de 180.000 euros qui lui a été réglée en exécution de la décision déférée ;

la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Pelit-Jumel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 juin 2022, la société 37 Express demande à la cour de : 


juger la société Rem Real Estate mal fondée en son appel et l'en débouter ;

confirmer l'ordonnance entreprise ; 

condamner la société Rem Real Estate à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 


 

La clôture de la procédure a été prononcée le 15 juin 2022. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 





 

 SUR CE, LA COUR 



Aucune des parties n'ayant déféré à la cour les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la libération des locaux loués à la société 37 Express et à son expulsion, la cour n'est pas saisie de ces chefs. 



Sur la recevabilité des demandes de la société 37 Express 



Selon l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.



En l'espèce, la demande de la société Rem Real Estate visait à obtenir la libération des locaux loués par la société 37 Express afin de permettre la réalisation de travaux de remise en état de l'immeuble. Il en résulte que les demandes de cette dernière tendant d'une part, à l'allocation d'une provision à valoir sur les frais inhérents au transfert de son activité du fait de son départ des locaux et sur le préjudice en découlant et, d'autre part, à la désignation d'un expert afin de chiffrer ce préjudice, présentent un lien suffisant avec la demande principale de la société Rem Real Estate. 



Au surplus, la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts et la demande d'expertise fondée sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, relèvent des pouvoirs du juge des référés. 



Ainsi, les demandes reconventionnelles de la société 37 Express sont recevables ainsi que l'a exactement retenu le premier juge. 



Sur la demande de provision 



Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer au preneur un local conforme à sa destination. Il est encore tenu de lui garantir, pendant la durée du bail, la jouissance paisible du local loué. 



En l'espèce, il est constant que les désordres structurels affectant les immeubles des 32 et [Adresse 2], nécessitent des travaux indispensables pour assurer leur stabilité, tels que préconisés par l'expert judiciaire, M. [T], et, d'ailleurs imposés par la ville de [Localité 5]. 



La libération forcée des locaux, nécessaire pour permettre aux propriétaires de l'immeuble dont la société Rem Real Estate, d'entreprendre ces travaux, constitue une violation évidente de l'obligation de délivrance dès lors que cette dernière n'est plus en mesure de mettre à la disposition de la société 37 Express des locaux lui permettant d'exploiter son activité. La cour relève, au surplus, à la lecture du rapport d'expertise judiciaire de M.[T], que les désordres affectant l'immeuble proviennent d'un défaut d'entretien des canalisations d'évacuation des eaux en sous-sol imputable aux propriétaires et, donc, au bailleur. 



C'est vainement que la société appelante invoque la clause de souffrance stipulée dans le bail qui impose au preneur de 'souffrir et laisser faire, sans pouvoir en discuter l'urgence ni prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, tous les travaux que le bailleur jugera nécessaires (...) (et de) supporter tous travaux de quelques nature et de quelque durée qu'ils soient qui pourraient être exécutés dans les bâtiments et immeubles voisins et notamment tous travaux aux murs mitoyens' alors qu'elle ne peut, par le biais de cette clause, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués. 



C'est encore sans pertinence qu'elle fait état de l'absence de réclamation de l'intimée lors des opérations d'expertise de M. [T] alors que la société 37 Express indique, sans être contestée, n'avoir pas participé à cette mesure d'instruction, ce qui est vérifié à la lecture du rapport d'expertise. 



Le départ de la société 37 Express des locaux loués est à l'origine d'un préjudice évident et actuel puisqu'elle a été contrainte d'organiser un déménagement et une réinstallation dans de nouveaux locaux et qu'il est par ailleurs susceptible de lui occasionner, à terme, une perte d'exploitation que déterminera la mesure d'expertise, laquelle n'est nullement incompatible avec la demande de provision. 



Enfin, au regard de l'arrêté de mise en sécurité dont a fait l'objet l'immeuble, le défaut de paiement des loyers invoqué par le bailleur, ne peut faire échec à la demande de provision. 



Ainsi, le principe de l'obligation de la société Rem Real Estate à l'indemnisation des préjudices induits par la libération forcée des locaux ne se heurte à aucune contestation sérieuse. La demande de provision à valoir sur la réparation de ces préjudices apparaît donc fondée en son principe. 



Il ressort des écritures de la société 37 Express que celle-ci a quitté les lieux litigieux le 20 décembre 2021 et s'est provisoirement installée dans ses locaux situés à [Localité 8], [Adresse 4]. Elle explique qu'il ne peut s'agir que d'une installation provisoire, faite dans l'urgence, dans l'attente d'un bail précaire dans des locaux plus adaptés, ceux d'[Localité 8] étant sous-dimensionnés et trop éloignés de la clientèle du site antérieur. 



Elle soutient que son départ et son emménagement consécutif vers le site d'[Localité 8] sont à l'origine d'une perte d'exploitation puisque les clients se sont dirigés vers des concurrents, que des salariés ayant refusé le nouveau site, ont quitté la société et qu'elle a dû abandonner l'activité de vente en boutique. Elle estime, a minima, à 125.000 euros la perte annuelle de la marge nette de la boutique qu'elle exploitait [Adresse 2] et à 336.857 euros la perte des stocks de la boutique, sommes auxquelles doivent s'ajouter les frais de déménagement provisoire (45.677 euros), d'aménagement (44.421 euros), les frais d'emballage et d'essence (7.223 euros HT) ainsi qu'à terme, les frais d'un nouveau déménagement dans des locaux appropriés, d'aménagement, outre le surcoût de loyers, frais qu'elle chiffre à la somme de 311.170 euros. 



Cependant, l'examen des pièces produites ne permet pas d'établir les pertes subies par la société intimée évaluées aux montants susvisés ni même l'intégralité des frais qu'elle indique avoir exposés pour son déménagement et sa nouvelle installation. 



En effet, la société 37 Express ne justifie pas de la perte du stock de la boutique, évalué à 336.857,25 euros, le simple inventaire de celui-ci ne suffisant pas à justifier du montant allégué et surtout de sa perte prétendue alors qu'il ressort des pièces produites que l'intimée dispose de locaux à [Localité 9] et à [Localité 5] dans le 3ème arrondissement, 61 rue de Turbigo et dans le 19ème arrondissement, 72 avenue des Flandres. Elle n'établit pas davantage la perte de marge alléguée, aucune pièce comptable n'étant produite à ce titre. 



Par ailleurs, s'il n'est pas contesté que des salariés de la société intimée ont participé au déménagement et ont donc été utilisés pour une tâche non comprise dans leur contrat de travail, pour laquelle elle a dû les rémunérer, il n'est cependant pas justifié de la durée totale consacrée à cette tâche ni du montant évalué à ce titre, dans le tableau produit en pièce n° 4, à la somme globale de 43.201,39 euros alors qu'elle verse aux débats, sans s'expliquer sur cette production, un devis de déménagement du 9 octobre 2021, d'un montant de 5.500 euros TTC, portant sur 81 m3 à déménager des locaux du [Adresse 3] et à livrer à [Localité 9], [Adresse 7]. 



En outre, la société 37 Express ne produit aucune pièce pour démontrer les frais qu'elle aurait supportés du fait de la rupture de contrat de travail de salariés ayant refusé de rejoindre son nouveau site. 



Elle ne justifie pas davantage les travaux d'aménagement du site d'[Localité 8], la cour relevant d'une part, que les factures produites émanant des sociétés Orange, Ikea, Leroy Merlin, Level DNE Informatique, Lys International, PL Config et Neuf Deco datent des mois de février, mars, avril, juin, juillet et août 2021 et sont donc antérieures au déménagement et à l'introduction de la présente procédure et, d'autre part, qu'elles concernent plusieurs sites de la société 37 Express. 

Au surplus, la cour relève que le devis de la société Neuf Deco du 8 octobre 2021, portant, notamment, sur la pose de faux plafond, de sol et revêtement de sol, cloison, et climatiseur, pour un montant de 83.514 euros TTC, a été adressé sur le site de [Localité 9] de la société 37 Express et qu'ainsi, il n'est pas justifié qu'il concerne le site d'[Localité 8] ni que les travaux ont été effectivement réalisés, aucune facture n'ayant été produite en cause d'appel alors que le déménagement est intervenu fin décembre 2021. 



Enfin, les frais d'un nouveau déménagement et ceux liés au surcoût de loyer pour la prise à bail de nouveaux locaux situés à proximité de ceux de la société Rem Real Estate ne sont, en l'état de l'installation à [Localité 8] et en l'absence de bail signé, qu'hypothétiques. 



Ainsi, au regard des pièces produites, des frais nécessairement exposés pour l'emballage, le transport, l'installation dans le site d'[Localité 8], notamment d'un réseau informatique, et du préjudice induit par le changement de lieu et son incidence sur la clientèle, il y lieu d'allouer à la société 37 Express une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice limitée à la somme de 30.000 euros. L'ordonnance entreprise sera donc réformée de ce chef. 



L'obligation de rembourser les sommes versées en vertu d'une décision de première instance assortie de l'exécution provisoire résulte de plein droit de la réformation de cette décision, de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation à ce titre à l'encontre de la société 37 Express. 





Sur la demande d'expertise 



Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.



Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit constater l'existence d'un procès « en germe », possible et non manifestement voué à l'échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée. 



En l'espèce, l'expertise sollicitée par la société 37 Express apparaît nécessaire pour établir l'intégralité du préjudice subi par cette dernière du fait de la libération des locaux donnés à bail, toute action de ce chef à l'encontre du bailleur n'apparaissant pas manifestement vouée à l'échec. 



C'est donc par une exacte appréciation des faits soumis à son appréciation que le premier juge a accueilli la demande d'expertise. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Le sort des dépens et l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



Au regard de l'issue du litige en appel, il convient de laisser à chacune des parties la charges des dépens qu'elle a exposés devant la juridiction du second degré. Aucune considération d'équité ne commande en appel de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été fait appel sauf en celles relatives au montant de la provision allouée ; 



Statuant à nouveau de ce seul chef, 



Condamne la société Rem Real Estate à payer à la société 37 Express une provision de 30.000 euros à valoir sur la réparation du préjudice résultant de la libération des locaux loués ; 



Dit que chacune des parties supportera les dépens par elle exposés en appel ; 



Dit n'y avoir lieu à hauteur de cour à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le Greffier, Le Président,