Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 2 septembre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 02 SEPTEMBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03821 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFJ6B



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 22 octobre 2021 rectifiée par une ordonnance du 10 décembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY - RG n° 21/01077





APPELANTE 



S.A.R.L. MVM agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité au siège 

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4] 

[Localité 5]



Représentée par Me Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 31







INTIME 



M. [Z], [U] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Tony CAPPAI, avocat au barreau d'ESSONNE







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Bérengère DOLBEAU, Conseiller,

 

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 









ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier. 









Par acte du 5 mars 2009, M. [K] a consenti un bail dérogatoire de 24 mois à la société MVM, portant sur un hangar situé [Adresse 1] à [Localité 3] (91), moyennant une redevance mensuelle de 1.800 euros.



Par acte du 6 octobre 2020, M. [K] a fait délivrer à la société MVM un commandement de payer la somme principale de 10.731,60 euros, au titre des impayés locatifs arrêtés au mois d'octobre 2020, et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs, ledit commandement visant la clause résolutoire.



Par acte du 19 juillet 2021, M. [K] a assigné la société MVM devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion de la société MVM et condamnation de celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation.



Par ordonnance réputée contradictoire du 22 octobre 2021, le juge des référés a : 




constaté la résiliation du bail commercial du 5 mars 2009 portant sur un hangar loué situé [Adresse 1] à [Localité 3] (91), à compter du 7 novembre 2020 ;

dit que la société MVM devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai ;

autorisé M. [K], à défaut de libération, à faire procéder à l'expulsion de la société MVM et de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

condamné par provision la société MVM à payer à M. [K] une somme de 10.423,25 euros à titre de provision sur les loyers, taxes et charges du bail commercial arrêtés au terme du mois de juillet 2021 inclus ;

dit que les sommes porteront intérêts à compter de la décision ;

condamné par provision la société MVM à payer à M. [K] une indemnité d'occupation, égale au montant de 2.169,67 euros par mois, à compter 1er août 2021, comprenant le mois d'août 2021, et jusqu'à libération effective des lieux ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la majoration de l'indemnité ;

condamné la société MVM à payer à M. [K] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société MVM aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 octobre 2020 ;

rejeté tout autre demande plus ample ou contraire. 




Une ordonnance du 10 décembre 2021 a rectifié une erreur matérielle relative à l'adresse du siège social de la société MVM.



Par déclaration du 15 février 2022, la société MVM a relevé appel de ces décisions, en critiquant l'ensemble des chefs de dispositif, à l'exception de ceux relatifs au rejet de la demande d'astreinte et de majoration de l'indemnité d'occupation. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 avril 2022, elle demande à la cour de : 




infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : 

constaté la résiliation du bail commercial du 5 mars 2009 portant sur un hangar situé [Adresse 1] à [Localité 3] (91), à compter du 7 novembre 2020 ;


dit qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai ;

autorisé M. [K], à défaut de libération, à faire procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

condamné l'appelante à payer à M. [K] une somme de 10.423,25 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, taxes et charges du bail commercial, arrêtés au terme de juillet 2021 inclus ;

dit n'y avoir lieu à majoration de l'indemnité ;

condamné l'appelante à payer à M. [K] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné l'appelante aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer du 6 octobre 2020 ;



en conséquence et statuant à nouveau,


déclarer M. [K] irrecevable en son action ; 


à titre subsidiaire,


l'autoriser à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 434,30 euros et suspendre les effets de la clause résolutoire ; 


en tout état de cause, 


condamner M. [K] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [K] aux entiers dépens. 


 

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 avril 2022, M. [K] demande à la cour de : 




déclarer la société MVM mal fondée en son appel et l'en débouter ; 

confirmer en toutes leurs dispositions l'ordonnance de référé du 22 octobre 2021 et l'ordonnance rectificative du 10 décembre 2021 ; 

condamner la société MVM au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner la société MVM aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er juin 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



SUR CE, LA COUR,



Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Selon l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction applicable à la cause, antérieure à celle issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V (« Du bail commercial ») du titre IV du livre I du code de commerce à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du chapitre V.



Le bail dérogatoire signé par les parties le 5 mars 2009, qui visait expressément ce texte, s'est donc poursuivi en vertu d'un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux.



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société MVM le 6 octobre 2020 pour un arriéré locatif de 10.731,60 euros. Il est constant que cette somme n'a pas été réglée dans le délai d'un mois.



L'appelante soutient que l'action aux fins de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation par provision introduite par M. [K] est irrecevable en application de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 dès lors qu'elle a été assignée le 19 juillet 2021, pendant la période juridiquement protégée.



Elle expose qu'elle exploite une boutique dans le [Adresse 4] à [Localité 5] (Val-de-Marne) et que le bail porte sur son hangar de stockage. Elle ajoute que les centres commerciaux de plus de 20.000 m² ont dû fermer pendant la crise sanitaire et que des jauges ont été instaurées, de sorte qu'elle a subi des mesures de police administrative.



L'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose que :



«  I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.



II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en 'uvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.



III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.



IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa. [...]



VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020. »



Il résulte de ces dispositions que, pour être éligible aux mesures de protection prévues par la loi, le preneur à bail commercial doit faire l'objet d'une mesure de fermeture du commerce exploité dans les lieux loués ou de réglementation de l'accès du public.



Il doit en outre remplir les critères posés par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020. 



En l'espèce, le bail concerne un hangar et a pour objet le « stockage d'objets de toutes natures ». Le local n'est pas situé dans le [Adresse 4] et n'a jamais eu vocation à accueillir du public. Il n'est pas désigné comme étant l'accessoire du bail relatif à la boutique exploitée dans le centre commercial.



La protection prévue par les dispositions précitées concerne les actions relatives au non paiement des loyers ou charges locatives « afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où [l'] activité est ou était ainsi affectée ». 



Aucune activité exercée au sein du local litigieux n'a été affectée par une mesure de police administrative, de sorte que dispositions précitées ne sont pas applicables.

En tout état de cause, la société MVM, qui ne produit aucune pièce comptable, ne justifie pas remplir les conditions d'éligibilité prévues par le décret précité du 30 décembre 2020, notamment celle relative au montant du chiffre d'affaires et à la perte d'au moins 50% de celui-ci.



Enfin, le commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré pour défaut de paiement des loyers mais également pour défaut de justification de la souscription d'une police d'assurance, cause non visée par l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020. L'appelante ne justifiant pas avoir fourni une attestation d'assurance dans le délai d'un mois, la clause résolutoire est acquise de ce chef.



Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail et condamné la sciété MVM au paiement de l'arriéré locatif.





Sur la demande de délais de paiement



L'appelante sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement, exposant qu'elle a rencontré de nombreuses difficultés en raison de la crise sanitaire.



Mais, ainsi qu'il a été précédemment exposé, elle ne produit pas la moindre pièce pour justifier de telles difficultés, de sorte que sa demande ne peut qu'être rejetée, étant ajouté que la dette augmente faute de tout règlement de l'indemnité d'occupation courante, pour atteindre la somme de 21.247 euros selon le décompte produit, arrêté au 14 avril 2022.



Sur les frais et les dépens



L'appelante, partie perdante, sera tenue aux dépens et condamnée à indemniser M. [K] des frais qu'il a de nouveau été contraint d'engager, à hauteur de la somme de 2.000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



Confirme, en ses dispositions dont il a été fait appel, l'ordonnance du 22 octobre 2021 rectifiée par une ordonnance du 10 décembre 2021 ;



Y ajoutant, 



Rejette la demande de délais de paiement formée par la société MVM ;



Condamne la société MVM aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;



La condamne à payer à M. [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.









Le Greffier, Le Président,