Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 2 septembre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 02 SEPTEMBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04090 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKX5



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1221001330





APPELANTS



M. [M] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Mme [F] [O] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211





INTIMEE 



Mme [R] [E] épouse [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Michael HADDAD de la SELAS HADDAD & LAGACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2092

Assistée par Me Marine DRABER, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Michael HADDAD 







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Bérengère DOLBEAU, Conseiller,

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier. 







Par acte du 1er juillet 2015, Mme [D] a donné à bail à M. et Mme [B] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer de 4.151 euros par mois.



Par acte du 13 janvier 2021, Mme [D] a fait délivrer à M. et Mme [B] un commandement de payer la somme de 24.608,77 euros en principal.



Par acte du 19 avril 2022, elle a assigné M. et Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion et condamnation au paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif.



Par ordonnance réputée contradictoire du 31 janvier 2022, le juge des référés a : 




constaté l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 14 mars 2021, du bail consenti par Mme [D] à M. et Mme [B] portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;

ordonné en conséquence à M. et Mme [B] ainsi qu'à tout occupant de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision et, à défaut, ordonné leur expulsion avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

condamné solidairement M. et Mme [B] à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer actualisé augmenté de la provision sur charges qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion ;

condamné solidairement M. et Mme [B] à payer la somme provisionnelle de 24.494,95 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 15 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 

débouté M. et Mme [B] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné in solidum M. et Mme [B] à payer à Mme [D] une indemnité de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

condamné in solidum M. et Mme [B] au paiement des dépens de l'instance, incluant le coût des trois commandements de payer, de l'assignation et de la notification au préfet. 


Par déclaration du 18 février 2022, M. et Mme [B] ont relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 4 juin 2022, ils demandent à la cour de : 




les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;

constater qu'ils se désistent de l'intégralité de leurs demandes initiales tendant à la réformation des chefs de l'ordonnance critiquée, lesdites demandes de délais tant pour régler l'arriéré locatif, avec suspension des effets de la clause résolutoire, que pour quitter les lieux étant devenues sans objet du fait de la libération des lieux et du paiement de l'arriéré locatif ;

dès lors, le déclarer parfait ; 



débouter Mme [D] de sa demande reconventionnelle non fondée, le bien ayant été restitué dans un état d'usure et de vieillissement normaux ;

si par extraordinaire la cour retenait d'éventuelles dégradations du parquet qui leur seraient imputables, ramener à de plus justes proportions les demandes de Mme [D] à ce titre et retenir un coefficient de vétusté en raison du vieillissement normal du bien loué ;

faire droit à la demande reconventionnelle de Mme [B] concernant la remise de mainlevée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'arrêt, du cautionnement bancaire n° 00032-02-1192079 émis le 29 juin 2015 par la société générale ;


en conséquence,


ordonner la remise de la mainlevée, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, du cautionnement bancaire n° 00032-02-1192079 émis le 29 juin 2015 par la société générale d'un montant initial de 51.600 euros ;


en toute hypothèse,


dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 mai 2022, Mme [D] demande à la cour de : 




confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;


statuant à nouveau,


débouter M. et Mme [B] de toutes leurs demandes ;


à titre reconventionnel,


constater que M. et Mme [B] ont libéré l'appartement du [Adresse 2] à [Localité 4] et restitué les clefs le 12 mai 2022 ;

déclarer recevables et bien fondées ses demandes reconventionnelles ; 


sur les travaux à opérer dans l'appartement,


fixer à la somme de 4.848 euros la créance de réparations locatives due par M. et Mme [B] au titre des travaux de reprise du parquet ; 

ordonner la compensation entre le dépôt de garantie de 4.173 euros et la créance de réparations locatives de 4.848 euros due par M. et Mme [B] au titre des travaux de reprise du parquet ;

condamner solidairement, à titre provisionnel, M. et Mme [B] au paiement de la somme de 675 euros au titre du solde de la créance de réparations locatives correspondant aux travaux de reprise du parquet, avec intérêts aux taux légal à compter de la décision ; 


sur les sommes dues au titre des indemnités d'occupation,


condamner solidairement, à titre provisionnel, M. et Mme [B] au paiement de la somme de 4.600,90 euros au titre du solde des indemnités d'occupation et provisions sur charges dues jusqu'au 12 mai 2022 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la décision ;


en tout état de cause, 


condamner solidairement M. et Mme [B] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.




L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juin 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



SUR CE, LA COUR,



Sur le désistement de M. et Mme [B]



M. et Mme [B] entendent se désister de l'ensemble de leurs demandes tendant à l'infirmation de la décision entreprise et à l'obtention de délais. Ils exposent que ces demandes sont devenues sans objet en raison de la libération des lieux et du règlement de l'arriéré locatif.



Cependant, aux termes de l'article 401 du code de procédure civile, le désistement de l'appel a besoin d'être accepté si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente. 



Or en l'espèce, Mme [D], qui avait préalablement formé des demandes, n'a pas accepté expressément le désistement puisque, dans ses dernières conclusions, elle maintient sa demande de confirmation de l'ordonnance entreprise.



Il convient en conséquence de statuer sur les demandes.



Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion



L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail, laquelle n'est pas contestée par les appelants, avec toutes conséquences de droit, dont la condamnation des occupants au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à la libération des lieux.



Les appelants soutiennent que Mme [D] ne peut solliciter la confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle ainsi qu'au paiement de l'arriéré locatif, au motif qu'ils n'ont pas critiqué ces chefs de dispositif de l'ordonnance et que la cour n'en est donc pas saisie.



Mais il résulte de leur déclaration d'appel qu'ils ont expressément critiqué les chefs de dispositif relatifs à l'indemnité d'occupation et à la condamnation provisionnelle au paiement de l'arriéré locatif, dont la cour est donc saisie.



L'ordonnance entreprise sera cependant infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de M. et Mme [B], celle-ci étant devenue sans objet puisqu'il est constant qu'ils ont quitté les lieux loués le 12 mai 2022.



Sur les demandes de provision formées par Mme [D]



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Mme [D] demande la condamnation solidaire de M. et Mme [B] à lui payer une provision de 4.600,90 euros au titre des indemnités d'occupation et provisions sur charges dues jusqu'au 12 mai 2022, date de la libération des lieux.



Il résulte du décompte produit, arrêté au 30 mai 2022, que le solde d'indemnités d'occupation et charges au 13 mai 2022 s'élevait à 6.243,78 euros après déduction d'un règlement de 66.377,23 euros effectué par M. et Mme [B]. 



Sur ce solde, les appelants ont procédé à un règlement supplémentaire de 1.642,88 euros le 24 mai 2022, de sorte que leur dette ne s'élève plus à ce jour qu'à la somme de 4.600,90 euros.



Ceux-ci estiment avoir intégralement soldé leur dette par ce dernier règlement de 1.642,88 euros mais ils ont déduit de leur propre chef le dépôt de garantie de 4.173 euros, ainsi qu'une facture de réparation de la chaudière « Confort&Co » de 427 euros du 27 novembre 2020, ce que l'intimée conteste.



Mme [D] s'oppose à toute compensation de la dette locative avec le dépôt de garantie, au motif que celui-ci doit servir à couvrir les dégradations constatées dans les lieux loués lors du départ des locataires et, en particulier, les frais de remise en état du parquet qui présente, selon l'état des lieux de sortie, de nombreuses traces, rayures et tâches.



Elle produit un devis du 18 mai 2022 pour une somme 4.848 euros et en déduit qu'elle est fondée à conserver le dépôt de garantie et à réclamer une somme de 675 euros aux époux [B] (4848 - 4.173).



Cependant, il ne relève pas des pouvoirs de la cour statuant en référé de statuer sur l'éventuelle créance de Mme [D] au titre des réparations locatives, celle-ci étant contestée par les époux [B], qui estiment ne pas être à l'origine des dégradations et relèvent que, sur l'état des lieux de sortie, le parquet est décrit comme présentant des traces d'usure et de vieillissement, ce qui atteste de l'absence de toute responsabilité de leur part dans cet état, dû à un usage normal. 



Dès lors que les locataires sont entrés dans les lieux en 2015, qu'ils les ont occupés pendant sept années et que l'état des lieux d'entrée fait état d'un parquet « en bon état » mais non à l'état neuf, l'éventuelle créance de la bailleresse au titre de sa remise en état ne relève pas de l'évidence requise en référé, tant en son principe qu'en son montant.



Pour autant, il ne peut être procédé à ce stade à une compensation des indemnités d'occupation avec le dépôt de garantie, des réparations étant possibles au regard des deux états des lieux d'entrée et de sortie, et la détermination du solde, à restituer le cas échéant aux locataires, relevant du juge du fond.



La somme de 427,90 euros, correspondant à une facture de « vidange » de la chaudière du 27 novembre 2020, ne peut davantage être déduite de la créance d'indemnités d'occupation, comme le font les locataires, son imputabilité à la bailleresse n'étant pas établie, d'autant qu'il paraît s'agir d'un simple entretien, relevant de réparations locatives.



En conséquence, la créance de Mme [D] au titre des indemnités d'occupation et provisions pour charges impayées n'est pas contestable à hauteur de la somme de 4.600,90 euros, au paiement de laquelle M. et Mme [B] seront solidairement condamnés, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, le surplus des demandes de la bailleresse au titre des réparations locatives étant rejeté.



L'ordonnance entreprise sera donc réformée du chef de la condamnation provisionnelle au paiement de l'arriéré locatif.



Sur la demande de Mme [B] de mainlevée du cautionnement bancaire émis le 29 juin 2015 par la Société Générale



Par acte du 29 juin 2015, la Société Générale s'est portée caution solidaire en faveur de Mme [B] vis-à-vis de la bailleresse à concurrence d'une somme maximale de 51.600 euros pour garantir le paiement des loyers, charges, taxes, impôts et frais dont la locataire pourrait être débitrice au titre du contrat de location.



Mme [B] sollicite la mainlevée de ce cautionnement bancaire en raison de la libération des lieux et du paiement de l'intégralité de l'arriéré locatif. 



Toutefois, d'une part, l'arriéré locatif n'est pas intégralement réglé.



D'autre part, l'acte de cautionnement stipule expressément qu' « en cas de résiliation du bail ou de sous-location, le présent engagement cessera à compter de la date d'effet de ces événements » et que « passé un délai de 30 jours à compter de l'extinction du cautionnement, il ne pourra plus y être fait appel ».



Le bail étant résilié depuis l'ordonnance de référé entreprise, qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, chef de dispositif qui est confirmé par le présent arrêt, l'engagement de caution a cessé depuis le 31 janvier 2022, de sorte que la demande de mainlevée est sans objet et qu'il n'y a pas lieu à référé.





Sur les frais et dépens



M. et Mme [B], qui restent débiteurs d'un solde locatif, seront tenus aux dépens d'appel. Cependant, ils ont libéré les lieux volontairement depuis l'ordonnance de référé entreprise et ont réglé la quasi-intégralité de leur dette. L'équité commande donc de les dispenser de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle ordonne l'expulsion de M. et Mme [B] et les condamne solidairement à payer à Mme [D] la somme provisionnelle de 24.494,95 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 15 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Constate la libération des lieux par M. et Mme [B], rendant sans objet la demande d'expulsion ;



Condamne solidairement M. et Mme [B] à payer à Mme [D] une provision de 4.600,90 euros au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation et charges impayées au jour de la libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [D] au titre des réparations locatives consécutives au départ des locataires ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de mainlevée du cautionnement bancaire formée par Mme [B] ;



Condamne solidairement M. et Mme [B] aux dépens d'appel ;



Rejette la demande de Mme [D] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,