Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 4 octobre 2022

AFFAIRE : N° RG 19/02237 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7D-GL62

  



 ARRÊT N° 



JB. 





 ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES du 16 Mai 2019 

 RG n° 18/00312







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 

ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2022



 

APPELANTS :



Monsieur [Z] [D] [X]

né le 05 Avril 1958 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Madame [G] [P] [N] [C] épouse [X]

née le 24 Avril 1955 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentés et assistés de Me Véronique COCHARD-MAUPAS, avocat au barreau de COUTANCES





INTIMÉE :



L'Etablissement CENTRE HOSPITALIER DE [4]

N° SIRET : 265 001 339

[Adresse 2]

[Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal



représentée et assistée de Me Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,



DÉBATS : A l'audience publique du 31 mai 2022



GREFFIER : Mme LE GALL



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : 



Mme VELMANS, Conseillère, faisant fonction de président,

M. GANCE, Conseiller,

Mme COURTADE, Conseillère , 



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 04 Octobre 2022 et signé par Mme VELMANS, conseillère faisant fonction de président, et Mme COLLET, greffier





* * *



EXPOSE DU LITIGE



Suivant compromis en date du 12 octobre 2015, le Centre Hospitalier de [4] a vendu à Monsieur [Z] [X] et Madame [G] [C] son épouse une maison d'habitation située [Adresse 3], sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt outre les conditions suspensives de droit commun.



Informés d'un projet d'installation d'un centre commercial à proximité courant février 2016, ils ont sollicité la prorogation du délai de signature de l'acte et ont ultérieurement renoncé à poursuivre la vente.



Par acte d'huissier du 21 février 2018, le Centre Hospitalier de [4] a assigné les époux [X] devant le tribunal de grande instance de Coutances afin d'obtenir à titre principal le règlement de la somme de12.500,00 € en vertu de la clause pénale prévue au compromis.



Par jugement du 16 mai 2019, le tribunal a :



- dit que le moyen tiré de la nullité soulevé par Monsieur et Madame [X] est irrecevable et mal fondé,



- condamné solidairement Monsieur et Madame [X] à payer au Centre Hospitalier de [4] les sommes de 12.500,00 € au titre de la clause pénale, de 1.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée,



- condamné solidairement Monsieur et Madame [X] à payer au Centre Hospitalier de [4] la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné solidairement Monsieur et Madame [X] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître LABRUSSE en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le 22 juillet 2019, les époux [X] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.





Aux termes de leurs dernières écritures en date du 15 juin 2021, ils concluent :



- à titre principal, à la réformation de la décision, au rejet des prétentions adverses et à la condamnation du Centre Hospitalier de [4] au paiement d'une somme de 2.500,00 € à titre de dommages-intérêts,



- à titre subsidiaire, à la réduction à un euro symbolique du montant de la clause pénale et de la demande de dommages-intérêts, ainsi qu'à la condamnation du Centre Hospitalier de [4] au paiement d'une somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de leur conseil.



Aux termes de ses dernières écritures en date du 27 avril 2021, le Centre Hospitalier de [4] conclut au rejet des prétentions adverses et à la confirmation du jugement sauf sur le montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués.



Il sollicite la condamnation des époux [X] au paiement d'une somme de 2.500,00 € à titre de dommages-intérêts, et de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2022.











MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande en paiement du Centre Hospitalier de [4]



Le compromis de vente du 12 octobre 2015 comporte une clause pénale ainsi rédigée : 



' Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 12.500,00 € à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.



Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.



La présente clause pénale ne peut priver dans le même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.'



Pour s'opposer à la demande en paiement de la clause pénale, les appelants soutiennent tout d'abord qu'elle ne peut qu'être rejetée en l'absence de mise en demeure.



La date initiale de signature de l'acte authentique fixée au 15 février 2016 au plus tard, a été prorogée au 30 mai 2016.



Une date pour la signature a été fixée au 13 juillet 2016.



Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la lettre recommandée avec accusé de réception de Maître LABRUSSE, conseil de l'intimé, en date du 13 avril 2017 (Cf. Pièce N°7) qui avait été précédée de lettres du notaire, constitue bien une mise en demeure au sens de la clause ci-dessus rappelée.



C'est donc à juste titre que le tribunal a écarté cet argument.



Ils soutiennent ensuite que le Centre Hospitalier n'aurait pas respecté la condition suspensive de droit commun figurant au compromis en ne les informant pas d'un projet d'implantation d'un centre commercial à proximité immédiate du bien vendu.



Cette clause est ainsi rédigée :



Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives de droit commun suivantes :



' que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes, de charges, ni de vices non révélés aux présentes et pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'ACQUÉREUR déclare être une habitation.



Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'ACQUÉREUR qui sera seul fondé à s'en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque.



Que l'état hypothécaire ne révèle pas de saisies ou d'inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix, et pour lesquelles inscriptions il n'aurait pas été obtenu de mainlevée ou dispense de purge des hypothèques.'



En l'espèce, s'il résulte des pièces versées aux débats, que la société LIDL s'était effectivement renseignée auprès de la Mairie en vue d'implanter un centre commercial, projet auquel il n'a pas été donné suite, d'une part, à la date du compromis aucune cession des parcelles auxquelles s'intéressait cette société n'avait été validée, celle-ci ayant seulement sollicité un certificat d'urbanisme auprès de la Mairie sans qu'il soit démontré qu'elle ait même contacté le propriétaire, et d'autre part, une telle information ne correspond pas aux hypothèses visées par la condition suspensive de droit commun telle que rappelée ci-dessus.



Cet argument sera donc écarté.



Les époux [X] prétendent ensuite que le vendeur aurait fait preuve de mauvaise foi en ne les informant pas de l'existence de ce projet qui aurait été porté à leur connaissance par le notaire, courant février 2016.



Pour autant, ils ne démontrent pas que le Centre Hospitalier de [4] aurait été informé de ce projet, alors qu'une simple demande de certificat d'urbanisme par la société LIDL qui a pour seul objectif d'obtenir des renseignements sur la constructibilité d'un terrain, ne vaut pas preuve de ce le potentiel vendeur en aurait été informé, nonobstant la réponse favorable de la Mairie.



Cet argument sera également écarté.



Enfin, ils se prévalent de la caducité de l'offre de prêt du Crédit Mutuel du 13 février 2016, ce qui justifierait qu'ils n'aient pas donné suite à la vente.



Il résulte d'une lettre de la Caisse de Crédit Mutuel de Pontorson du 5 juillet 2016, qu'une proposition de financement conforme à leur demande valable un mois leur a été faite le 13 février 2016 et que faute d'y avoir donné suite avant le 13 mars 2016, elle est devenue caduque.



Force est de constater s'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, que les époux [X] ont obtenu un accord de principe sur l'octroi d'un prêt durant la période de prorogation du compromis, qu'ils n'ont pas avisé leur vendeur de sa caducité durant cette période et n'ont pas justifié d'autres démarches en vue de la prorogation de leur demande de prêt ou d'un refus de prêt.





Ils ne peuvent donc se prévaloir à leur profit de la défaillance de cette condition suspensive qui n'est survenue que par leur propre négligence.



Les conditions relatives à la mise en oeuvre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 12 octobre 2015 étant remplies, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [X] au paiement d'une indemnité au titre de la clause pénale.



Sur la demande réduction du montant de la clause pénale



La révision de la clause pénale ne constitue qu'une simple faculté pour le juge.



La cour estime qu'il y a lieu en l'espèce de faire application de la clause pénale prévue au compromis et de débouter les époux [X] de leur demande de réduction de celle-ci, au regard des circonstances de l'espèce qui ne justifient pas cette mesure.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il les a condamnés à payer au Centre Hospitalier de [4] la somme de 12.500,00 €.



Sur la demande de dommages-intérêts des époux [X]



Eu égard à la solution retenue par la cour, les époux [X] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.



Sur l'appel incident du Centre hospitalier de [4]



Le Centre Hospitalier de [4] sollicite la réformation du jugement en ce qu'il ne lui a alloué qu'une somme de 2.500,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.



Il ne justifie pas d'éléments de nature à remettre en cause l'appréciation qu'a fait le tribunal de leur préjudice.



Le jugement sera confirmé par motifs adoptés.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'équité commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des frais irrépétibles, de condamner les appelants in solidum au paiement d'une somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel et de les débouter de leur demande à ce titre.





Succombant, ils seront condamnés aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître LABRUSSE, le jugement étant confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, 



CONFIRME en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal de grande instance de Coutances du 16 mai 2019,



Y ajoutant,



CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [X] et Madame [G] [C] son épouse à payer au Centre Hospitalier de [4] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



DÉBOUTE Monsieur [Z] [X] et Madame [G] [C] son épouse de leur demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [X] et Madame [G] [C] son épouse aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître LABRUSSE en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









M. COLLETG. VELMANS