Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 13 — 4 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 13



ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2022



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00415 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBHEQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 décembre 2019 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/13155



APPELANTS

 

Madame [W] [K] épouse [X]

née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 6] (93) 

[Adresse 4]

[Localité 8]



Monsieur [M] [X]

né le [Date naissance 5] 1962 à [Localité 8] (75)

[Adresse 4]

[Localité 8]



SCI ATELIER LUMIÈRE

[Adresse 4]

[Localité 8]



Tous représentés par Me Yves-Marie RAVET de la SELARL RAVET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0209

et assistés de Me Justin BEREST, avocat au barreau de PARIS de la SELARL RAVET & ASSOCIES, toque : P209



INTIMÉS



Maître [O] [F]

[Adresse 1]

[Localité 8]



Maître [N] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 8]



Tous deux représentés par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

et assistés de Me Marie-José GONZALEZ RIOS de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre

Mme Estelle MOREAU, Conseillère

Mme Claire DAVID, Magistrat honoraire juridictionnel





Greffière lors des débats : Sarah-Lisa GILBERT





ARRÊT :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre et par Nora BENDERRADJ, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * *



Selon acte authentique reçu le 26 juin 2015 par M. [O] [F], avec la participation de M. [N] [Y] notaire assistant la société venderesse, la Sci Atelier Lumière, au sein de laquelle sont associés pour moitié chacun M. [M] [X] et Mme [W] [K] épouse [X], a vendu à M. [I] [R] un ensemble immobilier à usage industriel ou artisanal situé à [Localité 7] pour un prix de 980 000 euros, l'acte stipulant que la mutation était exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée, conformément aux dispositions de l'article 261,5-2° du code général des impôts et de l'article 210 de l'annexe II du même code. 

 

Le 17 novembre 2016, la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 8] a notifié à la Sci Atelier Lumière une proposition de rectification en matière d'impôt sur les sociétés pour des montants de 119 869 euros au titre d'un rappel de TVA et de 5 274 euros au titre des pénalités. 

M. et Mme [X], en leur qualité d'associés de la Sci solidairement tenus aux dettes de la société, ont reçu de la direction régionale des finances publiques, le 19 avril 2017, un avis de recouvrement de 62 572 euros chacun. 



L'administration fiscale a considéré que la Sci Atelier Lumière avait acquis le bien le 24 avril 2010 et déduit la somme de 171 500 euros de TVA sur la déclaration du mois d'avril 2010 et que, la vente de 2015 intervenue dans le délai de régularisation de vingt ans n'étant pas assujettie à la TVA, elle devait opérer la régularisation de la taxe initialement déduite, en application de l'article 207 de l'annexe II du code général des impôts. 

 

C'est dans ces conditions que, par actes des 8 et 12 novembre 2018, la Sci Atelier Lumière et M. et Mme [X] ont fait assigner M. [F] et M. [Y] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'engager leur responsabilité civile professionnelle. 

 

Par jugement en date du 4 décembre 2019, le tribunal a : 

- condamné in solidum M. [F] et M. [Y] à payer : 


la somme de 10 000 euros à la société Atelier Lumière et à M. et Mme [X] en réparation de leur préjudice moral, 

la somme de 1 500 euros à chacun des époux [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 


- condamné M. [F] et M. [Y] in solidum aux dépens, 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 

 

Par déclaration du 20 décembre 2019, la Sci Atelier Lumière, M. et Mme [X] ont interjeté appel de ce jugement.



 Dans leurs dernières conclusions notifiées et déposées le 16 septembre 2021, la Sci Atelier Lumière et M. et Mme [X] demandent à la cour de : 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement, 

- débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

statuant à nouveau, 

- condamner in solidum les intimés à leur payer la somme totale de 125 143 euros à titre de dommages et intérêts, 

- condamner in solidum les intimés à leur payer la somme totale de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices financiers et moral subis, 

- condamner in solidum les intimés à leur payer une somme équivalente aux intérêts, frais et pénalités de retard qui seront appliqués par l'administration fiscale jusqu'au règlement de sa créance, 

- condamner in solidum les intimés à leur payer la somme de 8 000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir (sic). 

 

Dans leurs dernières conclusions notifiées et déposées le 4 août 2020, M. [F] et M. [Y] demandent à la cour de : 

- déclarer mal fondés les appelants en leur appel, 

- les débouter de toutes leurs demandes, 

- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident, 

- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés in solidum à payer une somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, 

- dire et juger que les appelants ne font pas la preuve d'une quelconque faute, 

- dire et juger en tout état de cause que les appelants ne font pas la preuve d'un préjudice actuel, certain et direct, 

- les débouter de toutes leurs demandes, 

- les condamner in solidum à leur payer chacun la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner aux entiers dépens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 17 mai 2022.



La cour a demandé aux parties à l'audience de formuler des observations, par note en délibéré, sur le moyen soulevé d'office d'une analyse possible du préjudice en une perte de chance en ce qui concerne le manquement invoqué des notaires à leur obligation d'information et de conseil.

Chacune des parties a répondu dans le délai fixé.



SUR CE,



Sur la responsabilité des notaires

 

- sur la faute 

 

Le tribunal a jugé que les notaires ont manqué à leur obligation d'information et de conseil en ce que : 

- ils n'ont pas informé les demandeurs du fait qu'en procédant à la vente de l'ensemble immobilier sans l'assujettir volontairement à la taxe sur la valeur ajoutée, le vendeur était nécessairement conduit à devoir rembourser la TVA initialement déduite minorée du nombre d'années de détention du bien rapporté à 20 ans, 

- les notaires n'ont jamais répondu au courriel de Mme [X] leur demandant de lui confirmer que le bien n'était plus assujetti à la TVA, 

- si l'acte mentionne clairement que la cession n'est pas soumise à la TVA, rien ne vient établir que les vendeurs ont été clairement et précisément informés de la conséquence en résultant quant à la nécessité de rembourser une partie des sommes déduites à l'administration fiscale. 



 Les appelants font valoir que : 

- au regard de la complexité de l'assujettissement à la TVA dans le type d'opération concerné, il incombait aux notaires de leur fournir les informations nécessaires concernant l'option à choisir et le risque de régularisation postérieure de la TVA antérieurement déduite, voire même de leur déconseiller de vendre leur bien à un acquéreur non assujetti à la TVA, 

- les échanges entre les parties antérieurs à la vente évoquaient un prix net vendeur de 980 000 euros, hors droits et Mme [X] a interrogé M. [Y] sur l'assujettissement du bien à la TVA par écrit dès le 29 janvier 2015,

- les notaires ont mentionné que la vente n'était pas soumise à la TVA, l'édification de l'immeuble étant achevée depuis plus de cinq ans, tant dans la promesse de vente que dans l'acte de vente,

- toutefois, les notaires ont subrepticement inséré dans l'acte de vente une clause au seul bénéfice de l'acquéreur, sans les en informer et sans négociation préalable sur un prétendu accord des parties pour un non remboursement par l'acquéreur de la régularisation de la TVA,

- les clauses de l'acte portent à confusion en ce qu'elles tendent à considérer qu'aucune TVA n'était due et ne mentionnent pas l'existence d'une option, 

- la clause de non-remboursement par l'acquéreur des tantièmes de TVA non amortis pour exonérer les notaires de leur responsabilité est inefficace puisqu'elle ne démontre pas que le devoir d'information a été rempli et qu'elle n'a fait l'objet d'aucune discussion entre les parties, 

- l'affirmation des notaires selon laquelle il existerait, avant la signature de la promesse de vente, un accord entre le vendeur et l'acquéreur sur l'exonération de la vente à la TVA et la régularisation conséquente ne résulte d'aucun élément de preuve, 

- les notaires ne peuvent se prévaloir de l'existence d'un accord entre les parties alors que la Sci ne l'a pas signé de manière éclairée,

- l'erreur de droit des notaires est incontestable puisque la Sci a subi un redressement fiscal.

 

Les intimés répondent que : 

- s'ils ne contestent pas être tenus d'une obligation d'information et de conseil notamment sur les conséquences fiscales de l'acte, aucune faute ne saurait leur être reprochée ni au notaire instrumentaire ni au notaire en participation, 

- il est faux d'affirmer que l'acte comporterait une erreur de droit en ce qu'il précise que la vente ne serait pas soumise à la TVA, puisque celle-ci n'aurait pu l'être que sur option, laquelle n'est pas neutre car elle augmente le prix de vente et n'aurait présenté un intérêt que si l'acquéreur était lui-même assujetti à la TVA, ce qui n'était pas le cas, en l'espèce,

- dès les pourparlers de vente et avant leur intervention, l'acquéreur ne souhaitait pas que la vente puisse être soumise, sur option, à la TVA,

- les mentions de l'acte authentique de vente sont conformes à l'accord intervenu entre les parties de ne pas soumettre la vente à la TVA, l'acquéreur ne souhaitant pas régler un prix de vente augmenté de la TVA, ne pouvant pas, par la suite, la déduire,

- le respect de leur obligation d'information est démontré en ce que : 

- ils ont répondu au mail de Mme [K] sur le traitement fiscal de la vente verbalement, ce qu'elle n'avait pas contesté avant de faire appel, 

- les termes clairs et précis tant de la promesse de vente que de l'acte authentique démontrent que les parties ont été pleinement informées du traitement fiscal de l'opération, 

- la Sci Atelier Lumière n'a émis aucune réserve lors de la lecture de l'acte authentique alors même que ce dernier énonce l'absence de régularisation de la TVA immobilière.



Sur le fondement de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente et d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours et ce, quelles que soient les compétences des parties.

Selon l'article 36-1 du règlement national des notaires, la participation est l'intervention d'un notaire à l'établissement d'un acte qu'il ne reçoit pas.

Le notaire appelé à participer à l'acte intervient dans sa rédaction et engage sa responsabilité dans les mêmes conditions que le notaire instrumentaire.

Dès lors, le notaire instrumentaire comme le notaire en participation doivent chacun information et conseil à toutes les parties à l'acte.

Chacun est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l'acte dans lequel il intervient.



La Sci Atelier lumière avait acquis le 26 avril 2010 l'immeuble pour un montant de 1 046 500 euros TTC et a déduit le montant de 171 500 euros de TVA sur sa déclaration de TVA du mois d'avril 2010.

Dans l'acte de vente du 26 juin 2015, la Sci, en sa qualité de venderesse a déclaré être assujettie à la TVA dans le cadre de son activité économique, que le bien vendu était achevé depuis plus de cinq ans et qu'en conséquence, la mutation est exonérée de la TVA.



L'administration fiscale a relevé que la vente était exonérée de la TVA conformément à l'article 261, 5-2° du code général des impôts et prenant acte du fait que la Sci Atelier Lumière n'avait pas exercé l'option prévue à l'article 260-5° bis du code général des impôts prévoyant que 'peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui réalisent une opération visée au 5-2° de l'article 261" ( soit ' les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans'), les dispositions de l'article 207 paragraphes II, III-1,V et VI de l'annexe II du code général des impôts devaient s'appliquer, lesquelles obligent le vendeur à régulariser la TVA initialement déduite jusqu'à la fin d'une période de régularisation de 20 ans et se réalise par vingtième pour toutes les années qui restent à courir jusqu'à la fin du délai de régularisation.



La promesse de vente reçue le 2 mars 2015 par M. [F] avec la participation de M. [Y], précise en page 21 à l'article 'FISCALITÉ' que : 

' REGIME FISCAL

Pour la perception des droits : 

Le PROMETTANT déclare 

- être assujetti à la taxe sur la TVA, mais ne pas vouloir soumettre la présente opération au régime de la taxe sur la valeur ajoutée ; 

- que LE BIEN vendu est achevé depuis plus de cinq ans. 

En conséquence, la présente mutation, si elle se réalise, n'entrera pas dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée.

L'ACQUEREUR déclare ne prendre aucun engagement particulier. 

En conséquence, la présente mutation sera soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun prévu par l'article 1594 D du code général des impôts qui sera dû par LE BENEFICIAIRE'.



L'acte authentique du 26 juin 2015 mentionne en page 13 :



'IMPOTS SUR LA MUTATION

Pour la perception des droits, le vendeur déclare : 

- être assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée dans le cadre de son activité économique et agir en tant que tel ; 

- que le bien vendu est achevé depuis plus de cinq ans. 

En conséquence, la présente mutation est exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée conformément aux dispositions de l'article 261, 5-2° du code général des impôts et est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun prévu par l'article 1594 D du code général des impôts qui est dû par l'acquéreur. [...] 

Il est convenu entre les parties qu'il n'y a pas lieu de procéder au remboursement par l'acquéreur des tantièmes de TVA non amortis par le vendeur au jour des présentes au titre de l'article 210 de l'annexe II du code général des impôts.' 



Il mentionne également en pages 16 et 17 :

' REGULARISATION- BIEN IMMOBILIER D'INVESTISSEMENT

Le Notaire soussigné informe le VENDEUR des dispositions relatives à la régularisation de la taxe sur la valeur ajoutée aux termes desquelles la taxe antérieurement déduite par un assujetti peut être exigée à son endroit au titre des biens immobiliers d'investissement.

La régularisation sera exigée lorsque l'événement interviendra savoir :

- si l'immeuble a été acquis, livré ou apporté avant le 1er Janvier 1996 : avant le commencement de la neuvième année qui suit celle de l'achat, de l'apport ou de l'achèvement de l'immeuble, la régularisation se calculant par dixième ;

- si l'immeuble a été acquis, livré ou apporté à compter du 1er janvier 1996 : avant le commencement de la dix-neuvième année qui suit celle de l'achat, de l'apport ou de l'achèvement de l'immeuble, la régularisation se calculant par vingtième.

Toutefois si la vente est passible de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière, le VENDEUR n'a pas à effectuer cette régularisation ;

- il y a dispense de régularisation lorsqu'il s'agit de la vente isolée d'un immeuble loué avec reprise des baux par l'acquéreur dans la mesure où le vendeur n'est pas marchand de biens.



ABSENCE DE RÉGULARISATION DE LA TVA IMMOBILIÈRE 

Il est convenu entre les parties qu'il n'y a pas lieu de procéder au remboursement par L'ACQUÉREUR des tantièmes de TVA non amortis par LE VENDEUR au jour des présentes au titre de l'article 210 de l'annexe II du code général des impôts.'



Les notaires n'ont pas manqué à leur obligation quant à l'efficacité de l'acte puisqu'il ne peut leur être reproché d'avoir commis une erreur de droit en mentionnant que la vente ne serait pas soumise à la TVA, dès lors que celle-ci n'aurait pu l'être que sur option manifestée par la Sci Atelier Lumière, ce qui n'a pas été le cas.



En revanche, M. [F], notaire instrumentaire, comme M. [Y], notaire en participation assistant la Sci venderesse, étaient tenus d'informer et de conseiller la société venderesse sur le régime fiscal attaché à la vente de son immeuble et ses conséquences.



Il ressort des clauses citées que les notaires rédacteurs tant de la promesse de vente que de l'acte authentique étaient parfaitement informés de la nécessité d'une régularisation ultérieure de la TVA déduite lors de la vente précédente dans l'hypothèse où la vente ne serait pas assujettie à la TVA.

Or, ils ne justifient pas avoir donné à la venderesse, en temps utile soit lorsqu'elle l'a interrogée sur l'assujettissement à la TVA dans le cadre des négociations en cours s'agissant de M. [Y] (cf courriel de Mme [X] du 29 janvier 2015), soit au moment de la signature de la promesse de vente s'agissant des deux notaires, une information ni sur l'obligation de régularisation de la TVA déduite au moment de la vente intervenue moins de 20 ans auparavant qui lui incomberait, en cas de non assujettissement de la TVA ni sur son montant, ni sur la possibilité d'opter pour un tel assujettissement pour l'éviter.

En effet, la clause relative à la régularisation de TVA n'est apparue que dans l'acte authentique de vente, ce qui établit que l'information essentielle sur le régime fiscal applicable à la vente a été donnée tardivement, puisque les parties s'étaient accordées sur un prix de 980 000 euros exonéré de TVA et que les appelants soutiennent à juste titre qu'à cette date, ils ne pouvaient plus s'opposer à la vente alors que les conditions suspensives de la promesse de vente signée sans avoir obtenu cette information avaient été levées.

Cette information était d'autant plus importante que la Sci et ses associés qui n'avaient aucune compétence particulière en matière fiscale, pouvaient légitimement croire que puisque la mutation envisagée était exonérée de TVA, ils ne seraient redevables d'aucune somme, qu'il s'agisse de la TVA sur le prix de vente ou de la régularisation de TVA antérieurement déduite et le manquement est d'autant plus patent que Mme [X] avait interrogé spécialement le notaire sur l'aspect fiscal de la vente envisagée par courriel du 29 janvier 2015 soit lorsque les négociations étaient en cours, plus d'un mois avant la signature de la promesse de vente. 



Il appartenait, par ailleurs, aux notaires de conseiller la Sci Ateliers Lumière sur la possibilité de négocier l'assujettissement de la vente à la TVA ou le remboursement par l'acquéreur de la régularisation de TVA déduite ou encore de lui déconseiller de vendre le bien à un acquéreur non assujetti à la TVA et de lui préférer un acquéreur assujetti qui aurait également pu déduire la TVA payée, ce qui était tout à fait envisageable puisque le bien était à usage industriel ou commercial.

Les notaires ne justifient aucunement des conseils qu'ils devaient donner à la venderesse avant leur insertion sur la portée et les conséquences de la clause formulée dans la promesse de vente selon laquelle 'l'ACQUÉREUR déclare ne prendre aucun engagement particulier', laquelle est trop laconique et imprécise pour être compréhensible et de celle formulée dans le seul intérêt de l'acquéreur sur un non remboursement de la régularisation de TVA par ce dernier à la venderesse dans l'acte authentique, alors que la Sci et ses associés soutiennent qu'elle n'a fait l'objet d'aucune discussion et que son titre ' absence de régularisation de la TVA immobilière' est particulièrement ambigu puisqu'il laisse penser à la venderesse qu'elle est à l'abri du risque de régularisation alors que le paragraphe qui suit la prive de tout remboursement par l'acquéreur de cette régularisation.



M. [F] et M. [Y] ont donc manqué tant à leur obligation d'information qu'à leur devoir de conseil et le jugement est confirmé sur ce point. 



- sur le préjudice et le lien de causalité 

 

Le tribunal a jugé que : 

- les seules possibilités pour les demandeurs d'échapper au paiement de l'impôt étaient de renoncer à la vente jusqu'à l'expiration du délai de 20 ans, soumettre la vente à la taxe à la valeur ajoutée ou faire prendre en charge le montant équivalent à l'impôt par une augmentation du prix de cession, 

- le fait de renoncer à la vente n'était pas une hypothèse envisageable dès lors que la vente amiable avait pour objectif d'échapper à une vente forcée et ce, dans un contexte de forte pression des créanciers, 

 - l'acheteur n'était pas assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée et n'avait aucune intention de s'y assujettir de sorte qu'il n'aurait eu aucun intérêt à soumettre la vente à cette taxe, 

- la preuve n'est pas rapportée qu'il aurait consenti à une augmentation du prix ou qu'un autre acheteur pouvait être trouvé et aurait pu accepter ces conditions, 

- à ce jour, les sommes réclamées n'ont toujours pas été acquittées de sorte qu'il n'est pas démontré que, autrement informés, les demandeurs auraient payé l'impôt et auraient donc pu échapper aux pénalités de retard, 

 - ils ne démontrent pas non plus que les intérêts de retard ne sont pas compensés par l'avantage de trésorerie qui en résulte pour eux, 

- la procédure de vérification de comptabilité puis de rectification, alors que les demandeurs n'avaient pas pris la mesure de leurs obligations fiscales, a nécessairement été source d'anxiété et de déception, a fortiori dans un contexte d'endettement excessif et de procédures de recouvrement par d'autres créanciers, ce qui leur a causé un préjudice moral. 

 

Les appelants font valoir que : 

- à considérer qu'ils aient compris la portée des dispositions, ils n'auraient jamais accepté devoir payer plus de 120 000 euros de TVA sur un bien immobilier et ce, d'autant plus que le bien faisait l'objet d'une procédure de saisie immobilière, 

- ils auraient pu échapper au paiement de l'impôt soit en renonçant à la vente à l'expiration d'un délai de 20 ans, soit en choisissant d'opter pour un assujettissement de la vente à la TVA, soit en faisant prendre en charge le montant équivalent à l'impôt à l'acheteur qui avait les ressources nécessaires pour le faire, puisque sa société était engagée dans la vente d'un immeuble lui appartenant pour un prix de 4 à 4,5 millions d'euros, ce qui permettait une marge de négociation importante et que d'autre part, il aurait été en droit de déduire la régularisation de TVA de celle récoltée (sic), ce qui rendait l'opération neutre pour lui,

- ils n'étaient pas en situation d'urgence absolue de vendre l'immeuble et la Sci a pris le temps d'obtenir le meilleur prix possible,

- un autre acquéreur très motivé était disposé à conclure l'achat du bien de sorte que s'ils avaient été bien conseillés, ils auraient pu obtenir un meilleur prix, 

- ils ne demandent pas la prise en charge de l'impôt mais le paiement de dommages et intérêts à hauteur du dommage qu'ils ont subi, 

- ils sont depuis confrontés à des difficultés financières et personnelles majeures puisqu'en raison du redressement fiscal, ils sont dans l'impossibilité de faire face à leurs dettes. 



Par note en délibéré des 22 juin et 8 juillet 2022, ils précisent que :

- la Sci Atelier Lumière a perdu la chance d'opter pour un assujettissement de la vente à la TVA ou de signer l'acte avec un acquéreur assujetti à la TVA ou d'inclure cette charge dans la détermination du prix,

- cette multiplication des options à sa disposition renforce les chances de la Sci de ne pas avoir à se soumettre à cet impôt et augmente la probabilité de son succès dans cette démarche.

 

Les intimés répondent que : 

- les appelants ne rapportent pas la preuve qu'autrement informés, la vente aurait pu être soumise à la TVA, voire qu'ils auraient pu renoncer à l'opération, de sorte que le lien de causalité n'est pas démontré, 

- ils ne démontrent pas que l'acquéreur aurait accepté de soumettre la vente à la TVA, le fait qu'il dispose des ressources nécessaires n'étant pas une preuve suffisante alors qu'il achetait l'immeuble à titre personnel et que cet assujettissement ne présentait aucun intérêt pour un acquéreur non assujetti à la TVA qui ne pouvait procéder à aucune déduction,

- l'accord des parties avant même l'intervention des notaires portait sur une vente non soumise à la TVA,

- la Sci ne pouvait imposer à l'acquéreur une telle soumission et ce d'autant plus qu'elle souhaitait que l'acte de vente soit régularisé en urgence, puisqu'une saisie immobilière était diligentée et elle n'établit pas qu'elle aurait pu dans le délai qui lui était octroyé régulariser une autre vente à l'amiable soumise à la TVA,

- les impôts légalement dus ne constituent pas un préjudice indemnisable et il n'est pas démontré que la Sci a été privée, par la faute des notaires, d'une situation plus favorable qui lui aurait permis d'éviter la taxation ni que le préjudice invoqué est en lien de causalité avec la faute qui leur est prétendument imputable, 

- le préjudice n'est en outre pas justifié en son quantum, aucune preuve du paiement effectif n'étant rapportée, les intérêts de retard ne constituent pas un préjudice indemnisable, les demandes portant sur les intérêts et autres pénalités de retard ont un caractère indéterminé et sont irrecevables,

- le préjudice moral n'est pas établi puisque la procédure de vérification de comptabilité et de rectification a été diligentée en raison du non respect par la Sci Atelier Lumière de ses obligations déclaratives. 



Par note en délibéré récapitulative du 13 juillet 2022, ils ajoutent que :

- la cour ne pourra qu'écarter les pièces transmises par les appelants, les débats étant clos lors de l'audience de plaidoirie,

- les appelants ne rapportent la preuve d'aucune perte de chance d'obtenir de l'acquéreur qu'il donne son accord à un assujettissement à la TVA, n'étant pas assujetti à la TVA, alors que la société Atelier Lumière n'avait pas la possibilité de renoncer à cette vente qui revêtait une caractère urgent pour elle,

- ils n'établissent pas plus que la société Flash color assujettie à la TVA aurait régularisé une vente, à défaut de production d'une quelconque offre de sa part,

- dans son courriel du 29 janvier 2015, Mme [X] visait un prix de vente de 900 000 à 920 000 euros et il n'est pas démontré que le prix de 1 100 000 euros aurait correspondu au prix du marché et aurait été accepté,

- la réparation du dommage résultant d'une perte de chance ne peut qu'être partielle.



Les intimés sollicitent à bon droit que soient écartées des débats les pièces produites par les appelants en cours de délibéré sans aucune autorisation de la cour.



Les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors qu'il n'est pas certain que mieux informé, le créancier de l'obligation d'information et de conseil se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

Il incombe à celui qui entend obtenir réparation d'une perte de chance de démontrer la réalité et le sérieux de la chance perdue en établissant que la survenance de l'événement dont il a été privé était certaine avant la survenance du fait dommageable. 

La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.



La Sci Atelier Lumière ne peut raisonnablement alléguer qu'elle a perdu une chance de ne pas se voir réclamer par l'administration fiscale la régularisation de la TVA qu'elle avait antérieurement déduite en renonçant à la vente jusqu'à l'expiration d'un délai de 20 ans, alors que l'immeuble faisait l'objet d'une saisie immobilière à la demande de plusieurs créanciers et que l'audience d'orientation était fixée au 3 mars 2015 de sorte qu'elle devait présenter pour cette date une promesse de vente au prix minimum fixé par le juge de l'exécution sous peine de voir l'immeuble vendu aux enchères.



Elle ne justifie pas qu'elle avait une quelconque chance d'obtenir l'accord de M. [R] pour opter pour l'assujettissement de la vente à la TVA alors qu'il apparaît qu'il a fait le choix d'acquérir l'immeuble à titre personnel, en souscrivant un prêt immobilier, et qu'il loue les locaux à la société qu'il dirige sans soumettre les loyers à la TVA, ce qui prouve qu'il n'y est pas assujetti de sorte qu'il n'avait aucun intérêt à accepter cette option qui lui aurait imposé de régler une taxe qu'il n'aurait pas la faculté de déduire dans le cadre du dispositif fiscal dont avait bénéficié la Sci Atelier Lumière lors de la vente antérieure.



Elle n'établit pas plus que M. [R] aurait pu accepter une augmentation du prix de 980 000 euros à 1 100 000 euros pour tenir compte de la régularisation de TVA que l'administration fiscale allait lui réclamer alors que les notaires relèvent très justement que ce dernier avait formulé une première offre d'achat d'un montant de 915 000 euros net vendeur le 23 janvier 2015, que la Sci Atelier Lumière avait sollicité un prix net vendeur de 995 000 euros le 9 février suivant mais que M. [R] avait limité sa seconde offre au prix net vendeur de 980 000 euros le 19 février suivant.



Il en est de même s'agissant de la possibilité qu'elle invoque de faire prendre en charge le montant équivalent à la régularisation de TVA par un autre acheteur dans le délai très contraint qui lui était donné dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, l'audience d'orientation étant prévue le 3 mars 2015, puisqu'elle se prévaut de l'existence d'un second candidat, l'imprimerie Flash color mais qu'elle ne produit aucune offre d'achat de sa part supérieure à celle de M. [R], aucune réponse n'étant produite en réponse à l'échange de courriels faisant état d'une offre de 850 000 euros et d'une contre-proposition de son mandataire de 1 060 000 euros du 19 janvier 2015, effectuée alors que le mandat donné avait expiré et que la Sci Atelier Lumière n'avait pas souhaité le renouveler.



En conséquence, la Sci Atelier Lumière et M. et Mme [X] ne rapportent pas la preuve d'une chance réelle et sérieuse d'éviter la réclamation de l'administration fiscale au titre de la régularisation de la TVA et le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes indemnitaires autres que celle concernant leur préjudice moral.



Les notaires soutiennent vainement que la procédure de vérification de comptabilité et de rectification par l'administration fiscale n'a été diligentée qu'en raison du non respect par la Sci Atelier Lumière de son obligation de déclaration de résultats 2065 dans le délai prévu alors que l'avis de vérification de comptabilité adressé en début de procédure mentionnait d'emblée une vérification des déclarations fiscales sur la TVA de 2013 à 2016.

Les premiers juges ont relevé avec pertinence que cette procédure subie alors que la Sci Atelier Lumière et ses associés n'avaient pas été suffisamment informés pour prendre la mesure des obligations fiscales de la Sci a nécessairement été pour eux une source d'aggravation de l'anxiété déjà vécue dans un contexte d'endettement ayant conduit à de multiples procédures de recouvrement de la part des créanciers. L'indemnisation de ce préjudice a été justement appréciée à la somme de 10 000 euros et le jugement est confirmé en ce sens. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Les dispositions relatives aux dépens et aux frais de procédure de première instance sont confirmées.

Les dépens d'appel doivent incomber in solidum à MM. [F] et [Y], partie perdante.

Ils sont également condamnés in solidum à payer à la Sci Atelier Lumière et à M. et Mme [X], ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Ecarte des débats les pièces transmises par les appelants en cours de délibéré,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Condamne M. [O] [F] et M. [N] [Y] in solidum aux dépens,

 

Condamne M. [O] [F] et M. [N] [Y] in solidum à payer à la Sci Atelier Lumière et à M. [M] [X] et Mme [W] [K] épouse [X], ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE