Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 4 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51C



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 04 OCTOBRE 2022



N° RG 21/04625 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UUZX



AFFAIRE :



M. [S] [E] [I] [V]

 ...



C/

S.A. SEQENS







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection d'ASNIERES SUR SEINE



N° RG : 1120001376



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04/10/22

à : 



Me Florence GOMES 



Me Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [S] [E] [I] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Maître Florence GOMES de l'AARPI G.B AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 314



Madame [W] [X] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Maître Florence GOMES de l'AARPI G.B AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 314



APPELANTS

****************

S.A. SEQENS

Ayant son siège 

[Adresse 4]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 - 

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, vice présidente placée et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



La société France Habitation, aux droits de laquelle vient la société Seqens, a donné à bail à M. [S] [V] et Mme [W] [V], née [X], par contrat du 1er juillet 2013, un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3] (92) pour un loyer mensuel de 720, 07 euros, charges comprises.



Par acte d'huissier de justice délivré le 9 juillet 2020, la société Seqens a assigné M. et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des loyers impayés.



Par jugement contradictoire du 22 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2013 entre la société Seqens et M. et Mme [V] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1], à [Localité 3] étaient réunies à la date du 29 janvier 2020,



- ordonné en conséquence à M. et Mme [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,



- dit qu'à défaut pour M. et Mme [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Seqens pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,



- condamné solidairement M. et Mme [V] à verser à la société Seqens la somme de 8 820, 12 euros (décompte arrêté au 27 avril 2021, incluant mars 2021), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,



- condamné solidairement M. et Mme [V] à verser à la société Seqens une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,



- condamné in solidum M. et Mme [V] à verser à la société Seqens une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné in solidum M. et Mme [V] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,



- rappelé que le jugement était de plein droit exécutoire par provision.



Par déclaration reçue au greffe le 19 juillet 2021, M. et Mme [V] ont relevé appel de ce jugement. 



Par ordonnance rendue contradictoirement sur incident le 3 mars 2022, le conseiller de la mise en état a :

- débouté M. et Mme [V] de leurs demandes,

- condamné, au visa de l'article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [V] à payer à la société Seqens une indemnité de 500 euros,

- renvoyé l'affaire au jeudi 19 mai pour clôture et au mardi 21 juin 2022 pour plaidoirie,

- condamné M. et Mme [V] aux dépens de l'incident. 





Aux termes de leurs conclusions signifiées le 18 mai 2022, M. et Mme [V], appelant, demandent à la cour de :



- les dire recevables et bien fondés en leurs appels, fins et conclusions,



A titre principal :



- infirmer le jugement rendu le 22 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection d'Asnières-sur-Seine en toutes ses dispositions,



- faire droit à leur demande d'expertise judiciaire,



- ordonner une expertise et désigner tel expert qu'il plaira au conseiller de la mise en état (sic) de désigner, lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne et lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier et tous documents utiles (contrats de bail, état des lieux entrant, rapports d'expertise, devis, etc...) et avoir entendu les parties, de : 

* se rendre dans les lieux litigieux situés [Adresse 1], à [Localité 3] et décrire ces lieux,

* relever et décrire les désordres allégués,

* indiquer, en se situant dans le cadre du décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent, les mesures à mettre en 'uvre afin de faire cesser ces désordres,

* en détailler l'origine, les causes et l'étendue et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions,

* donner son avis sur l'origine et les causes desdits désordres, en s'attachant notamment aux conditions d'utilisation et d'entretien des équipements ou installations retenues pour être à l'origine des désordres,

* indiquer, le cas échéant, les conséquences de ces désordres,

* donner son avis sur les solutions appropriées pour faire cesser les désordres ainsi constatés, en tenant compte de l'usure normale des lieux inhérente à leur occupation par les locataires, telles que proposées par les parties, évaluer le coût et la durée des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties, le cas échéant,

* donner des éléments permettant d'imputer ces travaux éventuels à la bailleresse ou aux locataires, donner son avis sur les préjudices (matériels, moraux, etc...) et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation et établir les comptes entre les parties,

* donner la valeur locative du bien en l'état des désordres qui les affecteraient,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, de manière générale, fournir au tribunal tous éléments techniques et factuels permettant de trancher le litige et de faire le compte entre les parties,

* dire que pour procéder à sa mission l'expert devra notamment convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leur conseil, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, entendre, s'il l'estime utile, tous sachants, se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et, si nécessaire, en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis, dresser un rapport,

* dire qu'en cas d'empêchement ou de refus par l'expert d'exécuter sa mission, ce dernier sera remplacé d'office par simple ordonnance sur requête,

* dire qu'en cas d'urgence, l'expert pourra les autoriser à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, par des entreprises qualifiées de leur choix et que, dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux,

* fixer le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert,

* dire que cette somme devra être consignée par les demandeurs à la régie du tribunal dans le délai imparti et que, faute de le faire, la mission de l'expert deviendra alors automatiquement caduque conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile et qu'il sera statué en l'état sur les seuls éléments produits par les parties,

* dire que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248,263 à 284 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal d'instance dans le délai imparti, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

* réserver les dépens,



- ordonner le sursis à statuer sur les autres demandes jusqu'au dépôt du rapport d'expertise judiciaire,



A défaut d'ordonner une expertise judiciaire et le sursis à statuer :



- concernant le sort du bail :



- dire que la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er juillet 2013 est réputée n'avoir jamais joué,



- débouter la société Seqens de l'ensemble de ses demandes tant principales qu'accessoires au titre du bail conclu le 1er juillet 2013,



- subsidiairement, en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, leur accorder 36 mois de délais de paiement pour acquitter la dette locative,



- en conséquence suspendre les effets de la clause résolutoire,



- à titre infiniment subsidiaire, si la cour d'appel ne devait pas leur accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire, leur accorder des délais pour quitter les lieux pour une durée de 30 mois à compter du 22 septembre 2022,



- concernant les désordres affectant l'appartement objet de la présente procédure :



- juger leurs demandes au titre des travaux de mise en conformité de l'appartement et de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance recevables et bien fondées,



- condamner en conséquence la société Seqens à faire réaliser : 

* une recherche par un homme de l'Art sur l'origine et les causes des désordres mentionnés dans le constat d'huissier du 6 octobre 2021,

* les travaux nécessaires pour y remédier et la remise en état des embellissements endommagés, 



- fixer le délai de la recherche de fuite et de la réalisation des travaux à 3 mois à compter de la signification de l'arrêt,



- dire que le montant du loyer hors charges sera réduit de 30% par mois à compter du 23 août 2018 jusqu'à achèvement complet des travaux en réparation du préjudice de jouissance subi,



- condamner en conséquence la société Seqens à leur rembourser le trop-perçu de loyer hors charges entre le 23 août 2018 et la décision à intervenir,



- condamner la société Seqens à appliquer une réduction de 30% sur le loyer hors charges à compter de la décision à intervenir,



- subsidiairement, condamner la société Seqens à leur rembourser 30% du loyer hors charges sur la période du 23 août 2018 au 29 janvier 2020,



- en tout état de cause, condamner la société Seqens à leur verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Florence Gomes, avocat au barreau de Nanterre PN 314 sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 mai 2022, la société Seqens, intimée, demande à la cour de : 



- lui adjuger le bénéfice de ses conclusions,



- déclarer irrecevables les demandes de M. et Mme [V] visant à la voir condamnée à : 

* leur verser des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, 

* faire cesser la ou les causes de l'humidité,



- déclarer irrecevable et infondé l'appel interjeté,



- débouter M. et Mme [V] de toutes leurs demandes,



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



A titre subsidiaire :



- condamner in solidum M. et Mme [V] à supporter les honoraires de l'expert judiciaire désigné, si une expertise judiciaire devait être ordonnée, 



- prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. et Mme [V], 



- subordonner l'éventuel octroi de délais pour quitter les lieux au paiement régulier des indemnités d'occupation,



- dire en ce cas que le seul défaut de paiement d'une indemnité à son échéance entraînera la déchéance des délais et la reprise immédiate de la procédure d'expulsion,



En tout état de cause :



- condamner in solidum M. et Mme [V] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner in solidum M. et Mme [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître [M], avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mai 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur les demandes d'expertise et de sursis à statuer 



Les époux [V] réitèrent, devant la cour, la demande d'expertise rejetée par le conseiller de la mise en état par ordonnance du 3 mars 2022, et sollicitent consécutivement un sursis à statuer sur les autres demandes jusqu'au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en faisant valoir que : 



- ils demeurent bien fondés à solliciter une mesure d'instruction visant à déterminer la cause des désordres relevés par l'huissier de justice dans son constat du 6 octobre 2021, ainsi que la date d'apparition de ces nouveaux désordres, alors que le bailleur soutient que des travaux de remise en état ont été réalisés au mois d'avril 2016,



- en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, ils ne pourront plus être considérés comme occupants sans droit ni titre et retrouveront l'ensemble des prérogatives dont dispose un locataire en titre. 



La société Seqens s'oppose à ces demandes en soulignant que : 



- cette demande relève de la compétence du conseiller de la mise en état, qui l'a rejetée, et non de celle de la cour, 



- des travaux de remise en état globale de l'appartement ont été exécutés dans l'appartement objet du litige en 2016, 



- les époux [V] ont signalé par courrier du mois d'août 2018, l'apparition de nouveaux désordres mais les équipes de la société Seqens, dépêchées sur place, n'ont pas constaté les désordres allégués. 



Réponse de la cour 



Il convient de relever qu'une ordonnance du juge de la mise en état statuant sur une demande d'expertise n'a pas autorité de la chose jugée et que les parties peuvent réitérer cette demande devant la juridiction statuant au fond sans avoir à justifier d'éléments nouveaux.



Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure ou de faute du preneur mais présentant les caractéristiques de la force majeure. 



L'obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux constitue, en conséquence, une obligation de résultat pour le bailleur qui ne peut se retrancher derrière son absence de faute pour s'exonérer de sa responsabilité. 



Par suite, le procès-verbal produit par les époux [V] est suffisant pour permettre à la cour d'apprécier l'existence éventuelle d'un trouble de jouissance et son intensité, étant relevé toutefois, que n'est indemnisable que le trouble antérieur à la date à laquelle les preneurs sont devenus occupants sans droit ni titre. 



En outre, les époux [V], devenus occupants sans droit ni titre, n'ont plus qualité pour solliciter l'exécution de travaux dans l'appartement. 



Dès lors, une mesure d'instruction, n'est nullement nécessaire pour apprécier les responsabilités encourues ni l'intensité du trouble, dont elle ne permettrait pas de dater précisément la date d'apparition, et aurait pour effet de retarder inutilement, pendant dix-huit mois à deux ans, la solution du litige. 



Par suite, la demande des époux [V] sera rejetée. 





I) Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



Les époux [V] font grief au premier juge d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail alors même que la dette locative, d'un montant de 8 820,12 euros, a été apurée quelques jours après l'audience par le Fonds de solidarité logement et que la bailleresse était, au jour de l'audience devant le premier juge, informée que ce versement allait intervenir et que, par suite, le premier juge a été induit en erreur sur la situation réelle des locataires. 



A titre subsidiaire, les époux [V] sollicitent l'octroi de délais pour apurer leurs dettes et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés, motif pris de ce que la dette locative a été entièrement apurée à ce jour. 



Réponse de la cour 



Dans l'hypothèse où le bail contient une clause résolutoire, le bailleur est autorisé, en cas de défaut de paiement d'un seul loyer, à faire délivrer au locataire un commandement de payer. Si, à l'issue du délai de deux mois qui suit la délivrance de cet acte, le locataire ne s'est pas acquitté de sa dette, le bail est de plein droit résolu et le bailleur peut saisir le juge d'instance en vue de faire constater cette résolution et ordonner l'expulsion du locataire.



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le preneur ne peut contester l'acquisition de la clause résolutoire, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.



En l'espèce, le premier juge a exactement relevé que le contrat de location, conclu le 1er juillet 2013, comportait une clause résolutoire, que le commandement de payer délivré le 29 novembre 2019 visant cette clause résolutoire, régulier en la forme, était demeuré infructueux en ce que ses causes n'avaient pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, et que, par suite, il convenait de constater que la résiliation du bail avait été acquise de plein droit à compter du 29 janvier 2020.



Les époux [V] soutiennent, devant la cour, que leur bailleresse était informée lors de l'audience qui s'est tenue devant le premier juge, qu'un versement du fonds de solidarité logement allait intervenir et qu'elle était tenue d'en informer le magistrat, même pendant le cours de son délibéré, cette information étant de nature à modifier sa décision. 



Toutefois, la bailleresse justifie que le versement du FSL n'est intervenu que le 21 mai 2021 soit postérieurement à l'audience qui s'est tenue le 4 mai 2021. 



En outre, il convient de rappeler que, même si la procédure est orale, les juges doivent refuser de prendre en considération une note en délibéré, dans la mesure où un débat a pu avoir lieu lors de l'audience, à propos des conclusions formées par l'une des parties (Cass. soc., 19 mars 1987). 



Enfin, l'apurement de la dette pendant le cours du délibéré était sans emport sur l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que les causes du commandement de payer n'avaient pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance. 



Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 janvier 2020. 



À titre subsidiaire, les époux [V] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir que la dette locative a été entièrement soldée à ce jour. 



Le juge peut accorder au locataire à jour du paiement de ses loyers des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, et ceci de manière rétroactive et, constatant que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n'a pas joué.



Toutefois, en l'espèce, le décompte locatif versé aux débats par la bailleresse fait apparaître que les époux [V] ont manqué, de façon systématique et réitérée, à l'obligation première faite au locataire de règler aux termes convenus leurs loyers et leurs charges locatives, leur compte étant demeuré débiteur de 2016 à 2021, date à laquelle seul un versement très important du Fonds de solidarité logement a permis d'apurer une dette locative qui excédait 8 000 euros et qui n'a été définitivement réglée qu'en avril 2022. 



Ces manquements graves et réitérés pendant plus de cinq ans à leur obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu constitue, dans ce contexte, une cause légitime de résiliation du bail, nonobstant l'apurement de la dette locative. 



C'est pourquoi les époux [V] seront déboutés de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans leur contrat de location. 



II) Sur la demande de condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux de mise en conformité de l'appartement 



Les époux [V] prient la cour de condamner la société Seqens à faire réaliser dans l'appartement qu'ils occupent les travaux nécessaires pour remédier aux désordres qui l'affectent et à remettre en état les embellissements endommagés. 



La société Seqens soulève l'irrecevabilité de la demande, motif pris de sa nouveauté et sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile, la demande n'ayant pas été formée dès les premières écritures, avant que de conclure au fond à son mal fondé. 



Réponse de la cour 



a) Recevabilité de la demande



Sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.



Il résulte par ailleurs de l'article 565 du code de procédure civile que les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et de l'article 566 du même code que 'les parties peuvent ajouter des demandes qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises aux premiers juges ou qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément'.



En l'espèce, la demande de réalisation de travaux apparaît comme le complément nécessaire à la demande d'expertise formulée devant le premier juge, les époux [V] ayant indiqué en première instance qu'ils s'estimaient recevables et bien fondés à obtenir du tribunal la condamnation de leur bailleresse à réaliser des travaux de mise en conformité de leur logement, mais qu'ils entendaient solliciter préalablement la désignation d'un expert aux fins de pouvoir chiffrer leurs demandes indemnitaires et la nature des travaux à réaliser. 



Le premier moyen d'irrecevabilité est par suite inopérant. 



L'article 910-4 du code de procédure civile dispose : 



A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.



Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'interve. 



En l'espèce, la demande des époux [V] est la conséquence du refus du conseiller de la mise en état d'accéder à leur demande d'expertise judiciaire, si bien qu'il ne peut leur être fait utilement grief de ne pas avoir formulé cette demande dans leurs premières écritures d'appel. 



Par suite, la demande sera jugée recevable. 



b) Bien-fondé de la demande 



Le bail étant résilié, la demande des époux [V] aux fins de condamnation du bailleur à effectuer des travaux ne peut qu'être rejetée. 



III) Sur les demandes indemnitaires des époux [V] en réparation de leur préjudice de jouissance 



Les époux [V] exposent à la cour que leur appartement est humide et qu'ils se trouvent de ce fait obligés de vivre dans un logement malsain, ce qui leur occasionne un préjudice. 



En réparation de ce préjudice, ils sollicitent une indemnité représentant 30 % du montant du loyer à partir du 23 août 2018 et jusqu'à l'achèvement complet des travaux de remise en état, le remboursement du trop-perçu de loyers du 23 août 2018 jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, ainsi qu'une réduction de loyers de 30 % à compter de la décision à intervenir.



À titre subsidiaire, ils demandent à la cour de leur consentir une réduction de 30 % de leur loyer hors charges entre le 23 août 2018 et le 29 janvier 2020, date d'acquisition de la clause résolutoire. 



La société Seqens, bailleresse intimée, soulève en réplique, l'irrecevabilité de la demande en raison de sa nouveauté et du fait qu'elle n'a pas été formulée dans les premières écritures des appelants, avant de conclure, au fond et à titre subsidiaire, que la preuve des désordres allégués n'est pas rapportée, dès lors que les taux d'humidité relevés par l'huissier de justice sont conformes aux normes habituelles et que le procès-verbal révèle bien plutôt un défaut d'entretien par les locataires du bien donné à bail. 



Réponse de la cour 



a) Recevabilité de la demande



Sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.



Il résulte par ailleurs de l'article 565 du code de procédure civile que les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et de l'article 566 du même code que 'les parties peuvent ajouter des demandes qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises aux premiers juges ou qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément'.



En l'espèce, la demande d'indemnisation de leur trouble de jouissance apparaît comme le complément nécessaire à la demande d'expertise formulée devant le premier juge. 



Le premier moyen d'irrecevabilité est par suite inopérant. 



L'article 910-4 du code de procédure civile dispose : 



A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.



Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'interve. 



En l'espèce, la demande des époux [V] est la conséquence du refus du conseiller de la mise en état d'accéder à leur demande d'expertise judiciaire, qui tendait notamment à chiffrer le montant de leurs préjudices, si bien qu'il ne peut leur être fait utilement grief de ne pas avoir formulé cette demande dans leurs premières écritures d'appel. 



Par suite, la demande sera jugée recevable. 



b) Bien-fondé de la demande 



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En outre, l'article 1719 du Code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l'existence d'un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l'intensité et de la durée du trouble.



En l'espèce, les époux [V] versent aux débats, au soutien de leurs demandes indemnitaires :



- le rapport de visite et de contrôle de la ville d'[Localité 3], établi le 18 décembre 2014, qui faisait apparaître la présence de flaques d'eau au sol du séjour, un taux d'humidité élevé dans le logement, la présence de taches de moisissures sur les plafonds, les plinthes et les murs, 



- une planche photographique en couleurs, non datée, représentant des taches de moissisures en gros plan, sur des parquets et revêtements de sol,



- un courrier de France habitation du 12 octobre 2018 adressé à Mme [V] qui indique : ' Par courrier reçu le 23 août 2018, vous avez attiré notre attention sur un problème récurrent d'humidité dans votre logement qui vous amène à demander que l'on vous adresse une proposition de changement de logement.



En fin d'année 2014, les services d'hygiène de la ville nous avait adressé un rapport de visite de contrôle qui confirmait la présence d'humidité dans votre logement. Nous avions également constaté ce phénomène qui trouvait son origine dans l'état du revêtement de la façade du bâtiment. 



Dès la fin de cette même année, nous entreprenions de grands travaux de ravalement de l'ensemble des façades de l'immeuble, avec isolation thermique, supprimant ainsi toutes causes d'infilration provenant de ces façades. 



Compte tenu des travaux engagés, le signalement de la présence récurrente d'humidité dans votre logement nous interpelle. Nous allons donc, avec votre autorisation, accéder à votre logement pour en comprendre la nouvelle origine. 



M. [B] prendra prochainement contact avec vous pour organiser ce rendez-vous dans votre logement',



- un procès-verbal d'huissier de justice du 6 octobre 2021 dans lequel l'huissier relève : 



* dans la salle d'eau située sur la gauche de l'entrée : la peinture du plafond est cloquée sur toute sa superficie, avec des décollements et des traces de moisissures noirâtres,



* dans les toilettes : les murs contiennent des traînées brunâtres sur la moitié inférieure et sur les plinthes, 



* dans le séjour : des traces noirâtres au-dessus des plinthes,



* dans l'entrée : des décollements de peinture sur la moitié inférieure des murs, 



* dans la cuisine : des écaillements de peinture. 



L'huissier a procédé à des relevés à l'aide d'un humidimètre, sans préciser toutefois à quoi correspondent les taux relevés ; il indique, par ailleurs : ' M. et Mme [V] soulignent des problèmes électriques imputables à l'humidité permanente qui règne dans l'appartement, les privant parfois d'électricité pendant plusieurs heures'. 



La société Seqens produit quant à elle des factures justifiant de travaux réalisés en 2016 dans l'appartement objet du litige, pour un montant de 17 545 euros, un document puisé sur internet précisant le taux idéal d'humidité dans un logement pièce par pièce. 



Il ressort des pièces produites aux débats que des désordres importants ont affecté l'appartement donné à bail aux époux [V] en 2014, que des travaux d'ampleur ont été réalisés, suite à la constatation de ces désordres par la bailleresse en 2016, que de nouveaux désordres, de bien moindre ampleur puisqu'ils concernent essentiellement le plafond de la salle de bains, dont l'état, après une réfection complète en 2016 témoigne d'une importante humidité dans cette pièce, ont été constatés depuis la réalisation de ces travaux auxquels la bailleresse, qui est astreinte à une obligation de résultat, ne justifie pas avoir rémédié. 



Les époux [V] justifient avoir signalé ces nouveaux désordres à leur bailleresse au mois d'août 2018 et démontrent à suffisance par la production d'un procès-verbal d'huissier de justice le manquement de la bailleresse à son obligation de résultat de leur assurer une jouissance paisible des lieux et le préjudice qui en est résulté pour eux. 



Toutefois, l'ampleur des désordres telle qu'elle ressort du procès-verbal du 6 octobre 2021 ne justifie pas une indemnisation à hauteur de 30 % des loyers, compte tenu de l'intensité du trouble telle qu'elle résulte du procès-verbal de 2021, qui ne démontre pas la présence d'humidité dans toutes les pièces et fait apparaître que les désordres concernent, pour l'essentiel, le plafond de la salle de bains. 



Au surplus, l'indemnisation sera limitée à la période allant du mois d'août 2018 à la fin du mois de janvier 2020, date à laquelle le bail s'est trouvé résilié par acquisition de la clause résolutoire. 



Par suite et en considération de l'intensité et de la durée du trouble subi par les époux [V], le préjudice de jouissance de ces derniers sera intégralement réparé par la condamnation de la société Seqens à leur payer une indemnité de 1 500 euros, les époux [V] étant déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires. 



IV) Sur la dette locative



Contrairement à ce que soutient la société Seqens, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [V] au paiement de la somme de 8 820, 12 euros au titre de l'arriéré locatif, dès lors que la bailleresse reconnaît que la dette locative a été entièrement soldée depuis le prononcé de la décision de première instance. 



V) Sur la demande de délais pour quitter les lieux 



Les époux [V] sollicitent un délai de trente mois, à compter du 22 septembre 2022, pour quitter les lieux, sur le fondement de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution en faisant valoir qu'ils doivent organiser leur relogement et la poursuite de la scolarité de leurs enfants. 



La société Seqens s'oppose à la demande en soulignant que les époux [V] ont déjà bénéficié d'un délai accordé par le juge de l'exécution pour quitter les lieux.



Réponse de la cour 



Les époux [V] ont déjà bénéficié d'un délai, qui leur a été accordé par le juge de l'exécution et qui expire le 22 septembre 2022, pour quitter les lieux. 



Au surplus, ils occupent sans droit ni titre le logement objet du litige depuis le 29 janvier 2020, soit plus de deux ans. 



Leur demande de nouveau délai sera, par suite, rejetée. 



VI) Sur les demandes accessoires



Les époux [V], qui succombent pour l'essentiel, seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par décision contradictoire et mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant condamné solidairement M. [S] [V] et Mme [W] [V] née [X] à payer à la société Seqens la somme de 8 820, 12 euros au titre de l'arriéré locatif ; 



Statuant à nouveau du chef infirmé 



Constatant l'apurement de la dette locative au jour où elle statue, déboute la société Seqens de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif ; 



Ajoutant au jugement déféré 



Condamne la société Seqens à payer à M. [S] [V] et Mme [W] [V] née [X] une somme de 1 500 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance ; 



Déboute M. [S] [V] et Mme [W] [V] née [X] du surplus de leur demande en indemnisation et de la totalité de leurs autres demandes ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [S] [V] et Mme [W] [V] née [X] à payer à la société Seqens une indemnité de 1 500 euros ; 



Condamne in solidum M. [S] [V] et Mme [W] [V] née [X] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Mme [M], avocat en ayant fait la demande. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,