Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 5 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 05 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 425









N° RG 20/12673



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVFU







[H] [Z]





C/



[E] [C]



















































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Gilles ORDRONNEAU



Me Christelle OUILLON



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 10 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-000241.





APPELANTE



Madame [H] [Z]

née le 08 Juin 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Gilles ORDRONNEAU, membre de la SELARL CABINET GILLES ORDRONNEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMEE



Madame [E] [C]

née le 11 Septembre 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Christelle OUILLON, avocat au barreau de TOULON









*-*-*-*-*













































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire, rononcé par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Suivant acte sous seing privé, Mme [C] a donné à bail à Mme [Z] un local à usage d'habitation principale sis [Adresse 2], pour une durée d'un an renouvelable, en contrepartie d'un loyer de 650 € outre 50 € de provision sur charge.



Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2015, un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi. 



Suivant exploit d'huissier du 16 novembre 2017, un commandement de payer la somme de 1300 € correspondant à un impayé locatif des mois de novembre 2016 et 2017 a été délivré à Mme [Z].



Suivant exploit d'huissier en date du 21 novembre 2017, le bailleur a donné congé pour vendre à la locataire pour le 30 avril 2018. 



La locataire a quitté les lieux en date du 14 mai 2018 et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par huissier de justice.



Suivant exploit d'huissier en date du 8 mars 2019, Mme [C] a fait citer Mme [Z] à comparaître le 26 mars 2019 devant le Tribunal d'instance de FREJUS aux fins de la voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- Condamner à lui payer la somme de 4900 € sur la dette locative arrêtée au 30 avril 2018, assortie des intérêts au taux légal ;

- Condamner à lui payer la somme de 5112,50 € au titre de dégradations locatives ;

- Condamner à lui payer la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par jugement rendu le 10 novembre 2020, le Tribunal de proximité a :

CONDAMNE Mme [C] à payer à Mme [Z] la somme de 200€ en réparation du préjudice subi en raison de la délivrance d'un congé délivré pour une date prématurée résultant de la requalification du bail meublé en bail non meublé;

CONDAMNE Mme [Z] à verser à Mme [C] la somme de 4900€ au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE Mme [Z] à verser à Mme [C] la somme de 3520€ au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Mme [C] à payer à Mme [Z] la somme de 1450€ en restitution des provisions sur charge ;

REJETE le surplus des demandes formées par Mme [Z] ;

CONDAMNE Mme [Z] à verser à Mme [C] la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.



Par déclaration au greffe en date du 17 décembre 2020, Mme [Z] a interjeté appel de cette décision. 



Elle sollicite:



- Juger recevable l'appel interjeté le 17 décembre 2020 par Mme [Z] contre le jugement du 10 novembre 2020 du Tribunal de Proximité de FREJUS (VAR). 



- Infirmer purement et simplement le jugement du Tribunal de Proximité de FREJUS (VAR) du 10 novembre 2020 en ce que le premier juge a statué comme suit : 

 

" - Condamne Madame [E] [C] à payer à Madame [H] [Z] la somme de 200 € en réparation du préjudice subi en raison de la délivrance d'un congé délivré par une date prématurée. 

- Condamne Madame [H] [Z] à verser à Madame [E] [C] la somme de 4 900 € au titre des loyers et charges impayés. 

- Condamne Madame [H] [Z] à verser à Madame [E] [C] la somme de 3 520 € au titre des dégradations locatives. 

- Condamne Madame [E] [C] à régler à Madame [Z] 1.450 € en restitution des provisions sur charges. 

- Rejette le surplus des demandes formées par Madame [H] [Z]. 

- Condamne Madame [H] [Z] à verser à Madame [E] [C] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

- Condamne Madame [H] [Z] aux dépens." 



- En conséquence, statuant à nouveau du chef de ces infirmations du jugement du Tribunal de Proximité de FREJUS (VAR) du 10 novembre 2020. 



- Juger que le contrat de louage liant les parties est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989, s'agissant de locaux loués non meublés pour la résidence principale du locataire, à effet à titre principal au 1er mai 2015 et subsidiairement à effet au 1er mai 2016. 

 

- Juger nul et de nuls effets le congé délivré à la requête de Madame [E] [C] par acte de la S.C.P AUBERT / VIAUD / JOLY / TEMPS / VALENTIN du 21 novembre 2017. 

 

- Juger que les lieux loués ne répondaient pas aux critères définis à l'article 6 alinéa 1er de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989. 

 

- Débouter purement et simplement Madame [E] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins, prétentions et conclusions. 

 

- Condamner Madame [E] [C] à payer à Madame [H] [Z] les sommes suivantes, augmentées des intérêts au taux légal depuis le 14 mai 2020, date de notification des demandes financières formulées devant le premier juge, savoir : 

 

a) - 10.000,00 € à titre de dommages intérêts pour avoir contraint la locataire à libérer les lieux sur la base d'un congé pour vente nul et de nuls effets, 

 

b) - 6.000,00 à titre de réduction du loyer mensuel sur la période comprise entre le 1er mai 2015 et le 31 octobre 2017, 

 

c) - 1.500,00 € à titre de restitution des charges payées mensuellement à hauteur de 50,00 € sur la période de location comprise entre le 1er mai 2015 et le 31 octobre 2017, 

 

d) - 1.000,00 € à titre de dommages intérêts pour avoir acquitté les consommations en eau et en électricité de l'appartement contiguë occupé par un tiers et alimenté exclusivement par les compteurs des lieux loués, 

 

e) - 5.000,00 € à titre de dommages intérêts au titre du logement ne répondant pas aux critères définis à l'article 6 alinéa 1 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989. 

 

- Condamner Madame [E] [C] à payer à Madame [H] [Z] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile à raison de l'instance devant le premier juge, et la même somme sur le même fondement en cause d'appel. 

 

- Condamner Madame [E] [C] aux entiers dépens de première instance ainsi qu'aux dépens en cause d'appel, lesquels comprendront le coût de l'établissement du procès verbal de constat de Me [L] [R] du 9 décembre 2017. 



A l'appui de son recours, elle fait valoir :



-que le lot 849 de l'état descriptif de division de l'immeuble [Adresse 6] ne lui a été loué qu'en partie 28m² sur les 50,84m² alors qu'il ne bénéficie que d'un seul compteur d'eau et d'électricité,

-que le bail doit être requalifié en bail non meublé soumis à la loi de 1989,

-que la bailleresse a modifié sa pièce n°2 pour faire admettre qu'il s'agit d'un bien loué meublé, qu'il s'agit d'un faux,

-que d'ailleurs lors de l'état des lieux de sortie établi par huissier de justice, la bailleresse ne s'est pas étonnée de l'absence de meuble,

-que le liste des biens meubles figurant sur l'état des lieux d'entrée n'est pas conforme à celle résultant du décret du 31 juillet 2015 pour que le bail soit qualifié de meublé,

-qu'en conséquence le congé délivré est nul et de nuls effets,

-que pour autant elle a du quitter les lieux, ce qui lui a occasionné un préjudice,

-que la requalification du bail entraîne une nécessaire diminution du loyer et le remboursement du trop perçu,

-qu'il ne pouvait lui être demander le paiement de charges fixes forfaitaires,

-que la bailleresse doit restituer des charges qu'elle a payé pour l'autre locataire,

-que le logement était indécent faute de système de chauffage permettant une température minimum, en présence d'une installation électrique hors d'âge et dangereuse,

-qu'en conséquence les dégradations ne peuvent lui être imputées,

-que la bailleresse n'étant plus propriétaire des lieux loués elle ne peut demander à être indemnisée pour les travaux de peinture,

-que l'état de ces peintures résulte de l'indécence du logement.



Mme [C] conclut :

- JUGER recevable l'appel incident formé par Mme [C] contre le jugement du 10 novembre 2020 du Tribunal de Proximité de FREJUS (VAR). 

 

EN CONSEQUENCE, A TITRE PRINCIPAL, 

 

CONDAMNER Mme [Z] à payer à Mme [C] la somme principale de 4.900,00€ sur la dette locative arrêtée au 30 avril 2018, somme assortie des intérêts légaux, commençant à courir depuis leur date d'exigibilité jusqu'au paiement effectif ; 

 

CONDAMNER Mme [Z] à payer à Mme [C] la somme principale de 5.112,50€ au titre des dégradations locatives ; 

 

A TITRE SUBSIDIAIRE, et dans l'hypothèse où la Cour ordonnerait la requalification du bail, 

 

CONFIRMER le jugement du 10 novembre 2020 du Tribunal de Proximité de FREJUS (VAR). 

 

EN TOUTES HYPOTHESES, 

 

DEBOUTER Madame [H] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions reconventionnelles, 

 

CONDAMNER Madame [H] [Z] à payer Madame [E] [C] la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel ; 

 

CONDAMNER Madame [H] [Z] aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Maître Christelle OUILLON, Avocat sur son affirmation de droit ; 



Elle soutient :

-que le bail concerne un logement meublé puisqu'elle a déclaré les loyers aux services fiscaux dans la rubrique BIC,

-que la simple différence d'encre sur l'état des lieux d'entrée ne permet pas de dire que ce dernier est un faux, d'ailleurs la locataire ne verse pas aux débats son exemplaire de l'état des lieux qu'elle targue de faux,

-qu'il importe peu que la locataire ait retiré les meubles,

-qu'elle a acquis ce bien meublé que les baux des précédents locataires étaient relatifs à un local meublé,

-que le congé est valide,

-qu'il est dû un arriéré locatif et des dégradations locatives,

-que s'il y a lieu à requalification, le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.

-qu'elle lui a accordé une réduction de loyer pour compenser les charges réglées pour l'autre local,

-que le logement est parfaitement décent,





L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2022.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la demande en requalification du bail



Il résulte des articles 2 2°, 25-3 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'applicable au bail litigieux ayant pris effet le 1er mai 2015, que le logement meublé, lorsqu'il constitue la résidence principale, ce qui est le cas en l'espèce, est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.



Il n'est pas contesté que le bail litigieux mentionne qu'il s'agit d'un bail meublé.



L'état des lieux d'entrée en date du 1er mai 2015 indique la présence d'un canapé clic-clac, un lit deux places, une armoire en pin, une table et de la vaisselle. Ces mentions sont certes écrites avec une encre différente de celle utilisée pour signer ou pour remplir le reste du document, pour autant la locataire ne verse pas aux débats l'exemplaire qui lui a été remis et qui permettrait d'établir que ces mentions ont bien été rajoutées comme elle l'allègue.



Le seul fait d'utiliser une encre différente ne suffit pas à réfuter toute valeur probante à ce document, alors qu'il était simple pour la locataire de rapporter la preuve du faux en fournissant son propre exemplaire.



Ainsi cet état des lieux contradictoire établit le caractère meublé du logement et la locataire doit être déboutée de sa demande de requalification.



Il importe peu que les baux antérieurs consentis à des tiers soient ou non des baux meublés.





Sur la nullité du congé



Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.



Par ailleurs, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.



Le congé délivré le 21 novembre 2017 pour le 30 avril 2018 est justifié par deux motifs: la vente du logement loué et le retard répété de paiement des loyers et charges.









C'est à juste titre que le premier juge a retenu que le congé pris en son motif de la vente du logement n'était pas valable faute pour la bailleresse d'avoir respecté les prescriptions relatives à un tel congé, mais que celui pris en son motif du retard répété du paiement des loyers et charges l'était, ce congé faisant suite à un commandement de payer du 16 novembre 2017 visant des arriérés de loyers et charges, resté infructueux.



Pour autant faute de requalification du bail meublé en bail non meublé, ce congé n'a pas été délivré prématurément et le jugement entrepris est infirmé en ce qu'il a octroyé des dommages et intérêts de 200€ à la locataire, qui se trouve déboutée par le présent arrêt de sa demande indemnitaire.





Sur la demande reconventionnelle formée au titre du caractère indécent du logement



Il a été rappelé ci-dessus que le logement meublé doit être décent.



L'état des lieux d'entrée contradictoirement signé fait mention de chauffages (nombre de convecteurs électriques 3 cuisine chambre salle de bain) et d'un bon état général du logement.



Si la locataire produit un constat d'huissier réalisé le 9 décembre 2017 qui relève que la température s'élève à 9 degrés dans le logement, que les prises électriques sont descellées et les câbles électriques à nu, ce même constat précise que le 'chauffage est déréglé'.



Ainsi, c'est valablement que le premier juge a retenu qu'un chauffage, quoique déréglé, est présent.

Si le descellement des prises et des câbles électriques à nu doivent faire l'objet de réparations par le bailleur, en l'espèce jamais sollicitées par la locataire, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que ces dégradations étaient insuffisantes à caractériser la non conformité du système électrique et donc l'indécence alléguée et a rejeté la demande à ce titre.





Sur la demande reconventionnelle de la locataire en réduction de loyer



Cette demande étant fondée sur le motif que le logement n'est pas meublé et/ou indécent, et la présente cour ayant rejeté la requalification du bail meublé en bail non meublé, ainsi que la demande au titre de l'indécence du logement, cette revendication est rejetée.





Sur la demande formée par la bailleresse au titre de l'arriéré locatif



Il résulte de l'article 1728 du code civil, que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Retenant que la bailleresse fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant un décompte précis des loyers et charges impayés du mois de novembre 2016, novembre 2017, décembre 2017, janvier 2018, février 2018, mars 2018 et avril 2018, pour un montant de 4 900€, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il condamne la locataire au paiement de cette somme à la bailleresse.





Sur la demande formée par la bailleresse au titre des dégradations locatives



L'article 1730 du code civil édicte que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.



La bailleresse produit l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 1er mai 2015, dont la valeur probante a été retenue ci dessus par la présente cour et le constat d'huissier valant état des lieux de sortie, dressé contradictoirement le 14 mai 2018.



Il en résulte que le logement se trouvait à l'entrée de la locataire dans un bon état hormis les joints de la cuisine et le mécanisme de la chasse d'eau des WC.



Or à la sortie, les murs et plafonds du séjour, de la cuisine, de l'escalier, de la chambre, de l'étage et des WC ainsi que les escaliers sont tâchés, le robinet descellé, le plan de travail affaissé, le revêtement du sol du séjour fortement dégradé, les huisseries des fenêtres perforées, la vasque émaillée et la porte de douche cassée, le flexible hors service et les portes de placards dégradées. En outre, il est constaté un dégât des eaux au plafond à proximité de la poutre apparente.



Face aux devis versés aux débats par la bailleresse et au fait que la dégradation du plafond du séjour-cuisine relevant d'un dégât des eaux ne doit pas être imputée à la locataire, c'est à juste titre que le premier juge a retenu la somme de 3520€ à mettre à la charge de la locataire.



Enfin, les meubles manquants ou abîmés à savoir respectivement un lit et un canapé doivent être évalués forfaitairement à la somme de 300€.



Aussi, la locataire est condamnée au titre des dégradations locative à la somme de 3 820€.





Sur la demande reconventionnelle en restitution des provisions sur charges



En matière de logement meublé, le bailleur a la possibilité de choisir le mode de facturation des charges récupérables auprès de son locataire soit réelles ou forfaitaires.



En l'espèce, la bailleresse a choisi des charges mensuelles forfaitaires de 50€ acceptées par la locataire qui ne justifie nullement de leur caractère excessif ou disproportionné.



Ainsi, elle sera débouté de sa demande de restitution à ce titre.





Sur la demande reconventionnelle relative à la consommation d'énergie de la locataire



L'existence d'un seul compteur d'eau et d'électricité pour deux logements n'est pas contestée par la bailleresse, qui justifie par ses relevés bancaires entre septembre 2015 et août 2017 avoir accordé à la locataire en contrepartie de ce désagrément une remise de loyer de 50€ par mois.



Retenant que la locataire est bien fondée à solliciter une indemnisation au titre de ce désagrément et que la réduction du loyer accordée pour un montant global de 850€ est une juste indemnisation, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas lieu à une indemnisation supplémentaire et a rejeté la demande de la locataire.





Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation en raison d'une procédure abusive



Retenant que la mauvaise foi de la bailleresse n'est pas établie et que son action est opportune c'est valablement que le premier juge a débouté la locataire de sa demande reconventionnelle.





Sur les autres demandes



Mme [Z] est condamnée à 1 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Me OUILLON.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME le jugement rendu le 10 novembre 2020 par le Tribunal de proximité de FREJUS en ce qu'il a:

- condamné Mme [Z] à verser à Mme [C] la somme de 4 900€ au titre des loyers et charges impayés,

- rejeté les demandes de Mme [Z] en nullité du congé, en réduction du loyer, en indemnisation au titre de la consommation d'énergie relative à un compteur unique d'eau et d'électricité pour deux logements, en constat de l'indécence du logement, en indemnisation pour procédure abusive,



- condamné Mme [Z] à verser à mme [C] la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [Z] aux dépens.



INFIRME le jugement entrepris pour le surplus,



Statuant à nouveau,



DEBOUTE Mme [Z] de sa demande en requalification du bail,



CONDAMNE Mme [Z] à payer à Mme [C] la somme de 3 820€ au titre des réparations locatives,



DEBOUTE Mme [Z] de sa demande en restitution des provisions sur charges,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes



Y ajoutant



CONDAMNE Mme [Z] à régler à Mme [C] la somme de 1000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE Mme [Z] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me OUILLON, avocat.



LA GREFFIERELE PRESIDENT