Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 5 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 05 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 426









N° RG 20/12999



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWDE







[D] [N] - [W]





C/



[X] [F]





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Isabelle BRACCO



Me Elodie FONTAINE





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 28 Octobre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0625.





APPELANTE



Madame [D] [N]-[W]

née le 14 Janvier 1958 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 3]



représentée et plaidant par Me Isabelle BRACCO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIME



Monsieur [X] [F]

né le 30 Avril 1976 à [Localité 6] (06), demeurant [Adresse 4]



représenté et plaidant par Me Elodie FONTAINE, membre de la SELAS B & F, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2017, M. [F] a conclu avec Mme [N]-[W] un contrat de location meublée à usage de résidence principale d'un appartement sis à [Localité 7], [Adresse 1], en contrepartie d'un loyer mensuel de 3400 € charges incluses.



A l'occasion d'intempéries courant octobre 2018, de l'eau de pluie s'est infiltrée dans le logement.



La locataire a quitté le logement le 1er décembre 2019.



Suivant exploit d'huissier du 27 mai 2019, M. [F] a fait assigner Mme [N]-[W] à comparaître devant le tribunal d'instance de FREJUS, qui par jugement rendu le 28 octobre 2020, a:

DIT que Mme [N]-[W] est redevable de la somme de 28842,50 € au titre de l'arriéré locatif ;

DIT que M. [F] est redevable de la somme de 15000 € au titre de l'indemnisation du préjudice de sa locataire ;

CONDAMNE, après compensation, Mme [N]-[W] à verser à M. [F] la somme de 13842,50 € ;

CONDAMNE Mme [N]-[W] à payer à M. [F] la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N]-[W] aux dépens de l'instance.



Par déclaration au greffe en date du 23 décembre 2020, Mme [N]-[W] a interjeté appel de cette décision. 



Elle sollicite :

Réformer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de Fréjus du 28 octobre 2020 en ce 

qu'il a : 

Condamné après compensation Mme [N]-[W] à verser à M.[F] la somme de 13.842,50€, 

Condamné Mme [N]-[W] à payer à M.[F] la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du CPC, 

Condamné Mme [N]-[W] aux dépens, 

 

 Statuant à nouveau, 

- DIRE que le bailleur a signifié le commandement de payer visant la clause résolutoire avec mauvaise foi et, en conséquence, DIRE le commandement de payer nul et de nul effet, 

- DIRE que les frais de commandement, de saisie conservatoire et d'exécution resteront à la charge du bailleur, 

- DIRE qu'en l'état d'indécence du logement, Mme [N]-[W] a valablement suspendu partiellement le paiement du loyer, 

- En conséquence, DEBOUTER le bailleur de sa demande au titre des loyers impayés, 

- CONDAMNER M.[F] à verser à Mme [N]-[W] la somme de 38.700 € au titre de ses préjudices de jouissance et moral, 

 

A titre subsidiaire, si la Cour estimait que Mme [N]-[W] est redevable des loyers impayés, 

 

 - LIMITER la somme à laquelle Mme [N]-[W] pourrait être condamnée au titre des loyers à la somme de 28.595 €. 

 

En tout état de cause, 

- ORDONNER la compensation entre les sommes dues par Mme [N]-[W] à M.[F] et inversement, 

 

- ORDONNER la mainlevée de la saisie conservatoire de créances en date du 3 mai 2019, entre les mains de la BNP PARIBAS, [Adresse 2], 

 

- DEBOUTER le bailleur de toutes ses demandes, 

 

- CONDAMNER M.[F] à payer à Mme [N]-[W] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

- Le CONDAMNER aux entiers dépens 



A l'appui de son recours, elle fait valoir:



-qu'au regard de l'indécence du logement et de l'inaction du bailleur, elle pouvait valablement invoquer l'exception d'inexécution et ne pas payer les loyers,

-qu'elle a dénoncé le problème de fuite dès son entrée dans les lieux en 2017, sans que ce dernier n'ait été solutionné en novembre 2018, puisqu'en mai 2019 un huissier de justice constatait la présence d'infiltrations et d'humidité,

-qu'elle sortait d'une lourde intervention chirurgicale et ne pouvait se permettre de vivre dans un endroit humide et sans confort,

-qu'elle n'a jamais rendu difficile l'accès au logement pour la réalisation des travaux,

-que l'indécence du logement résulte aussi d'autres désordres au niveau électrique, des menuiseries, de la plomberie et de la vétusté du réfrigérateur et du four,

-que l'indécence du logement résulte du constat d'huissier de mai 2019, d'un rapport de visite établi par l'agence SOLIHA le 24 octobre 2019, 

-que le logement était indécent et inhabitable dans sa totalité tant du fait de l'absence de garde corps que du mauvais état de la toiture qui ne permet d'assurer ni le clos ni le couvert, outre les problèmes d'électricité qui en l'état de l'humidité sont dangereux,

-que la somme due au titre des loyers est de 28 595€ sous réserve de la période retenue par la cour au cours de laquelle elle pouvait suspendre le paiement du loyer,

-que le commandement de payer ayant été délivré de mauvaise foi par le bailleur, les frais en résultant ne sauraient être mis à sa charge,

-qu'elle estime son préjudice de jouissance à la somme de 28 700€, outre un préjudice moral de 10 000€,



M. [F] conclut:

Dire et juger l'appel incident de M.[F] recevable et bien fondé ; 

 

En conséquence, 

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de FREJUS le 28 octobre 2020 en ce qu'il a : 

- Dit que Mme [N]-[W] est redevable d'une somme au titre de l'arriéré locatif, 

- Condamné, dans son principe, Mme [N]-[W] à payer à M. [F] les arriérés de loyers, 

- Condamné Mme [N]-[W] à payer à M.[F] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du CPC, 

- Condamné Mme [N] aux entiers dépens, 

 

Par voie d'appel incident, infirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de FREJUS le 28 octobre 2020 en ce qu'il a : 

- Dit que Mme [N]-[W] était redevable de la somme de 28.842,50 € au titre de l'arriéré locatif, 

- Dit que M.[F] était redevable de la somme de 15.000 € au titre de l'indemnisation du préjudice de sa locataire, 

- Condamné, après compensation, Mme [N]-[W] à verser à M. [F] la somme de 13.842,50 €, 

 

Par voie d'appel incident, statuant à nouveau : 

- Débouter Mme [N]-[W] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires, - Condamner Mme [N]-[W] à payer à M.[F] la somme de 31.995 € au titre de l'arriéré locatif, 

- Condamner Mme [N]-[W] à payer à M.[F] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais inhérents à la procédure d'appel, 

- Condamner Mme [N]-[W] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais du commandement de payer du 4 mars 2019, de la saisie conservatoire du 3 mai 2019. 



Il soutient:

-qu'à l'occasion d'intempéries intervenues le 11 octobre 2018 de l'eau s'est infiltrée par le toit,

-qu'il a dû demander à plusieurs reprises à l'entreprise chargée de la rénovation de la toiture en 2014 d'intervenir rapidement,

-que le 28 novembre 2018 les réparations ont été faites et plus aucune fuite ne lui a été signalée par la locataire,

-qu'il n'a pu faire intervenir d'électricien et de menuisier pour les menues réparations face à l'indisponibilité de la locataire,

-que la locataire a cessé de payer le loyer à compter de janvier 2019,

-qu'il a dû faire délivrer le 4 mars 2019 un commandement de payer, puis le 30 mai 2019 procéder à la saisie conservatoire de certains comptes de la locataire,

-qu'il convient de d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que l'exception d'inexécution de la locataire était légitime pendant 1mois et demi soit de mi octobre à novembre 2018,

-que le constat d'huissier de mai 2019 outre qu'il n'est pas contradictoire n'est pas de nature à établir la présence d'infiltrations, les traces de moisissures pouvant résulter du bouchage par la locataire de l'aération, concernant l'absence de garde-corps le constat n'est pas circonstancié et la locataire ne s'en ait pas plainte antérieurement, que les désordres listés ne suffisent pas à justifier le non paiement du loyer durant un an,

-que le rapport SOLIHA est non contradictoire,

-que la locataire ne rapporte pas la preuve du caractère inhabitable du bien et ne pouvait opposer l'exception d'inexécution, 

-qu'il a dû à la sortie de la locataire assumer les réparations locatives pourtant à la charge de cette dernière,

-qu'il ne peut lui être reproché aucune faute,

-que l'indemnisation allouée à la locataire est disproportionnée au regard des désordres limités qui ont affectés le logement.



L'ordonnance de clôture rendue le 30 mai 2022 a été rabattue avec l'accord des parties et une nouvelle ordonnance de clôture a été prise 13 juin 2022.



 MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif



Il résulte des articles 25-3 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 que les logements meublés dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire doivent être décents.



Un décret en conseil d'état précise qu'un logement décent doit notamment assurer le clos et le couvert outre disposer du dispositif de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggia et balcons, ce dans un état conforme à leur usage.



L'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



Il est de jurisprudence constante que l'exception n'inexécution n'est admise que quand le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux ou rapporte la preuve du caractère inhabitable des lieux loués.



Il est constant que des intempéries ont causé des infiltrations importantes dans le logement objet du litige courant octobre 2018.



Face à ces intempéries, il résulte des pièces versées aux débats notamment des échanges de mail que le bailleur a tenté de remédier rapidement à ce problème d'étanchéité en sollicitant à plusieurs reprises l'entreprise chargé de la réfection du toit en 2014.



Il ressort également de ces mails qu'une intervention a finalement eu lieu fin novembre 2018. Par courrier en date du 11 janvier 2019, l'entreprise intervenante indique qu'un calfeutrement de la fissure a été réalisé et qu'en l'absence de nouvelles fuites dénoncées par la locataire le problème a été résolu.



Pour autant, le constat d'huissier du 15 mai 2019 auquel n'a pas été convié le bailleur mentionne avec précision et photographies à l'appui que la marche dans le salon et les murs sont gorgés d'humidité et que des problèmes de moisissures, décollement de crépi et d'humidité sont présents dans le couloir.



Par ailleurs, ce constat d'huissier mentionne l'absence de garde-corps dans les chambres, dans la cuisine, le salon (fenêtres à moins de 80cm du sol) ainsi que l'absence d'un garde corps sur la terrasse où le muret est haut de 85cm.



Il est corroboré par le rapport réalisé par SOLIHA le 24 octobre 2019 à la demande de la locataire, certes non contradictoire lui aussi, mais qui note l'absence de garde corps aux fenêtres aux étages et au salon ainsi que sur la terrasse (mesures et photographies à l'appui). Ce rapport note également des infiltrations d'eau depuis l'extérieur dans le couloir et le bureau.

Quant aux problèmes électriques et de menuiserie, le bailleur établit par des attestations que la locataire n'a jamais donné suite aux demandes de rendez-vous des entrepreneurs mandatés.



Ainsi, il résulte de ce qui précède que l'indécence du logement doit être retenue.



Pour autant, la locataire ne justifie pas de l'impossibilité d'utiliser les lieux ou du caractère inhabitable de ces derniers. En effet, si elle précise dans un mail du 11 octobre 2018 'qu'il pleut dans le petit salon et le couloir' les autres pièces du logement à savoir les deux chambres, la cuisine, le salon, les deux salles de bain et les toilettes ne sont pas atteintes par ces infiltrations. Elle est restée dans les lieux louées jusqu'à son départ. L'humidité, la moisissure et l'état des murs en général, caractérisent des désordres qui, s'ils présentent un caractère anormal, ne présentent pas une gravité telle qu'ils justifieraient unilatéralement la suspension du paiement des loyers.



Aussi, l'exception d'inexécution ne se justifie pas et la locataire est tenue de payer ses loyers de janvier à décembre 2019, déduction faite des 6 000€ dont il n'est pas contesté qu'ils ont été versés par elle et ajout de la somme de 210€ au titre de la régularisation de l'indexation du loyer pour 2018.



Dès lors la locataire est condamnée à verser la somme de :

- loyers 1er janvier au 1er décembre 2019 soit 11 mois: 3435 x 11 =37785 €

- régularisation de l'indexation du loyer pour 2018 : 210 €

- sommes versées par la locataire : - 6 000€

total 31 995€



Sur les demandes reconventionnelles d'indemnisation du préjudice de la locataire et de compensation



Bien que les défauts du logement ne justifient pas une rétention unilatérale du loyer, le défaut d'étanchéité de la toiture était existant, dénoncé par la locataire depuis avril 2018 et persistant courant 2019, alors que le bailleur s'en est tenu au courrier de l'entreprise qui indiquait qu'en l'absence de nouvelles fuites dénoncées par la locataire le problème était réglé.



L'indécence de ce logement due tant aux infiltrations qu'à l'absence de garde corps sur les fenêtres des chambres, du salon et de la terrasse pour un logement au troisième étage a indéniablement causé à la locataire un préjudice de jouissance et moral, eu égard aux difficultés de santé dont elle justifie, d'avril 2018 à son départ des lieux, qu'il convient d'évaluer au regard du montant conséquent du loyer à la somme de 19 000€.



Par ailleurs, sur le fondement de l'article 1347 du code civil, il y a lieu d'ordonner la compensation de ses deux obligations de paiement réciproques et de condamner la locataire à verser à son bailleur la somme de 12 995€.





Sur les autres demandes



La locataire, qui n'a pu valablement opposer à son bailleur l'exception d'inexécution, ne justifie pas de la mauvaise foi de ce dernier dans la délivrance du commandement de payer les loyers impayés et sera déboutée de toute demande à ce titre.



La locataire sollicite dans le dispositif de ses conclusions la mainlevée de la saisie conservatoire de créances en date du 3 mai 2019 entre les mains de la BNP PARIBAS, outre que cette demande n'est pas motivée, elle est de la compétence du juge de l'exécution, elle sera en conséquence rejetée.



La locataire est condamnée à 1500€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel, en ce compris les frais du commandement de payer du 4 mars 2019 et de la saisie conservatoire du 3 mai 2019.







PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME le jugement rendu le 28 octobre 2020 par le Tribunal de proximité de FREJUS

en ce qu'il a:

- dit que Mme [N]-[W] est redevable d'un arriéré de loyer,

- dit que M.[F] est redevable de l'indemnisation de sa locataire,

- ordonné la compensation,

- condamné Mme [N]-[W] à payer à M.[F] la somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.



INFIRME le jugement entrepris pour le surplus



Statuant à nouveau,



DIT que Mme [N]-[W] est redevable de la somme de 31 995€ au titre de l'arriéré locatif,



DIT que M.[F] est redevable de la somme de 19 000€ au titre de l'indemnisation du préjudice de sa locataire



CONDAMNE après compensation, Mme [N]-[W] à payer à M.[F] la somme de 12 995€,









DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



Y ajoutant



CONDAMNE Mme [N]-[W] à payer à M.[F] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE Mme [N]-[W] aux entiers dépens de l'appel, en ce compris les frais du commandement de payer du 4 mars 2019 et de la saisie conservatoire du 3 mai 2019.







LA GREFFIERELE PRESIDENT