Cour d'Appel · Chambre 3 A — 3 octobre 2022

MINUTE N° 22/528

























Copie exécutoire à :



- Me Christine BOUDET

 





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 03 Octobre 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/03116 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HT6F



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 mai 2021 par le Tribunal de proximité de GUEBWILLER





APPELANT :

Monsieur [V] [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR





INTIMEE :

Madame [H] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]





COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 juin 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, Présidente de chambre, et Mme FABREGUETTES, Conseiller, chargées du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Mme LAMBOLEY-CUNEY, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :

- rendu par défaut

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Selon contrat signé le 20 novembre 2018 à effet au 31 décembre 2018, Madame [H] [X] a donné à bail à Monsieur [V] [N] une maison d'habitation sise à [Adresse 4], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial indexé de 500 €. Il a été prévu une diminution du loyer pendant deux mois en échange de travaux effectués par le locataire.

Le 31 décembre 2018, les parties ont signé un contrat de bail portant sur le même logement, à effet au 31 décembre 2018, stipulant un même loyer de 500 € par mois, ne comportant aucune clause particulière.

Le 17 octobre 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a été délivré au locataire.

Par acte d'huissier du 20 janvier 2020, Madame [H] [X] a assigné Monsieur [V] [N] devant le tribunal de proximité de Guebwiller, aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du défendeur avec au besoin le concours de la force publique et de le voir condamner à lui payer la somme de 2 000 € arrêtée au 17 décembre 2019 au titre de l'arriéré locatif, une indemnité mensuelle d'occupation de 600 € par mois ainsi que la somme de 1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [N] a conclu au rejet des demandes, faisant valoir que l'arriéré allégué correspond à deux mois de loyer qu'il avait été dispensé de payer ; que le logement a été vendu à une Sci Pulversheim le 1er août 2020, sans qu'il en soit informé.

Il a sollicité à titre reconventionnel condamnation de Madame [H] [X] à lui payer une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de se porter acquéreur, une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal de proximité de Guebwiller a :

-fixé à 1 000 € le montant de l'arriéré locatif dû par Monsieur [V] [N] et à 1 000 € le montant des dommages et intérêts dus par Madame [H] [X] dans le cadre de l'exécution de ce bail en tant que bailleresse,

-débouté en conséquence et après compensation des dettes réciproques, la bailleresse de ses demandes formées à l'encontre du locataire, portant condamnation à payer à l'arriéré locatif, avec effet résolutoire sur le bail, expulsion et indemnité mensuelle d'occupation,

-débouté aussi et après compensation des dettes réciproques, le locataire de ses demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de la bailleresse,

-dit n'y avoir lieu à octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la bailleresse aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que les périodes réclamées au titre du commandement de payer ne concernent pas une période de dispense de paiement sur deux mois dont les parties étaient convenues selon document contractuel souscrit le 20 novembre 2018 ; que le locataire rapporte en revanche la preuve du paiement de plusieurs loyers, de sorte que ne subsiste qu'un impayé de 1 000 € ; que le locataire a été destinataire d'un courrier du 27 août 2019 lui demandant de quitter le plus rapidement possible le logement qui sera vendu ; que ce congé est irrégulier et méconnaît le droit de préemption du locataire, qui a perdu une chance de se porter acquéreur du logement, justifiant l'allocation d'une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ; que les circonstances de la cause appellent suspension de l'effet de la clause résolutoire sur le bail par application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'à titre subsidiaire, ces circonstances montrent que la défaillance du locataire n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.



Monsieur [V] [N] a interjeté appel de cette décision le 2 juillet 2021.

Par écritures notifiées le 24 septembre 2021, il demande à la cour de :

-constater le désistement de Madame [H] [X] à l'égard de Monsieur [V] [N],





En conséquence,

-infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Monsieur [V] [N] au paiement d'une somme de 1 000 € au titre des loyers impayés,

En tout état de cause,

-constater que ces loyers n'étaient pas dus,

-condamner Madame [H] [X] au paiement d'une somme de 10 000 € pour préjudice moral et non-respect des articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989,

-condamner Madame [H] [X] au paiement d'une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et non fondée,

-la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il a fait valoir que dans des écrits déposés le 25 janvier 2021, Madame [H] [X] s'est désistée de son instance et de son action à son encontre ; qu'il avait entre-temps formé sa demande reconventionnelle par conclusions du 20 novembre 2020 ; qu'il a au demeurant toujours été à jour du paiement des loyers, les deux premiers mois n'étant pas facturés en contrepartie des travaux ; qu'en raison du désistement de la bailleresse, il ne pouvait être condamné à lui payer un arriéré locatif.

Il maintient que Madame [H] [X] a vendu l'immeuble le 1er août 2020 ; qu'elle n'avait plus qualité pour prétendre à la résiliation du bail ni solliciter son expulsion ; qu'elle s'est abstenue de respecter la législation applicable en matière de congé pour vendre et l'a assigné en justice sous un prétexte fallacieux pour obtenir son expulsion ; qu'il aurait souhaité pouvoir acquérir l'immeuble mais en a été empêché, n'étant finalement informé de la vente qu'à réception d'un courrier du nouveau propriétaire ; qu'il a depuis été contraint de déménager ; que la faute commise par Madame [H] [X] a entraîné pour lui un préjudice qui n'a pas été intégralement réparé par les dommages-intérêts alloués en première instance.



Madame [H] [X], à qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées par acte du 4 octobre 2021 déposé en l'étude de l'huissier, n'a pas constitué avocat.







MOTIFS



Sur le désistement :



En vertu des dispositions de l'article 395 du code de procédure civile, le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Il résulte en l'espèce des pièces du dossier de première instance que par conclusions datées du 25 janvier 2021, Madame [H] [X] a demandé que soit constaté son désistement d'instance et d'action à l'encontre de Monsieur [V] [N] et à conclu au rejet des demandes formées par ce dernier.

Par conclusions du 19 novembre 2020, Monsieur [V] [N] avait en effet articulé une défense au fond contre les demandes formulées à son encontre et formé des demandes reconventionnelles contre Madame [H] [X], tendant à sa condamnation au paiement de 10 000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral, de 5 000 € pour procédure abusive et de 1 500 € pour titre des frais non compris dans les dépens.

Dans ses dernières écritures en date du 1er mars 2021, Monsieur [V] [N] n'a pas déclaré accepter le désistement de la demanderesse, qui était requis en raison de la défense au fond qu'il avait articulée dans ses écrits précédents, se bornant à conclure ainsi qu'il suit sur ce point « par des conclusions responsives en date du 25 janvier 2021, Madame [H] [X] sollicite du tribunal de céans de constater son désistement d'instance et d'action. Le tribunal appréciera l'absence de toute explication de la part de la demanderesse. Dont acte. ».

Il ne peut être tiré de ces écritures, reprises oralement à l'audience devant le tribunal de proximité du 13 avril 2021 ainsi que celles de la demanderesse, aucune acceptation implicite du désistement de la bailleresse.

En conséquence, en l'absence d'acquiescement du défendeur au désistement d'instance et d'action de la demanderesse, le tribunal ne pouvait s'abstenir de statuer sur les demandes de cette dernière. Le désistement de Madame [H] [X] à l'égard de Monsieur [V] [N] ne peut pas plus être constaté en appel.





Sur l'arriéré locatif : 

En vertu des dispositions de l'article 1353 alinéa 2 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l'extinction de son obligation.

Monsieur [V] [N], qui conteste l'existence d'un arriéré locatif, ne verse pas aux débats le commandement de payer qui lui avait été délivré le 17 octobre 2019, qui est mentionné dans le jugement déféré sans que le montant de l'arriéré locatif réclamé soit précisé.

Le premier juge s'est borné à indiquer qu'au titre d'un décompte arrêté au 17 décembre 2019 figurant au dossier de première instance, cinq loyers étaient initialement réclamés, au titre de juillet 2019 et septembre à décembre 2019, dont il y avait lieu de soustraire une mensualité de 500 € payée à la suite de la signification du commandement de payer.

Au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les impayés réclamés étaient sans lien avec la période de dispense de paiement de loyers résultant du premier contrat de bail souscrit par les parties le 20 novembre 2018. Le premier juge a par ailleurs retenu que la preuve du paiement d'une somme supplémentaire de 500 € par chèque et de 500 € par virement était de plus rapportée.

En appel, Monsieur [V] [N] ne verse aux débats aucun justificatif de paiement supplémentaire de nature à établir qu'il a réglé par chèque deux termes de loyers supplémentaires, dans la mesure où la simple production d'un extrait de son compte courant faisant apparaître le débit de deux chèques de 500 € le 23 décembre et le 30 décembre 2019, sans que soit produites les photocopies de ces titres, ne permet pas de déterminer le bénéficiaire de ces paiements. Il sera constaté au demeurant que l'arriéré locatif est relatif à une période à laquelle l'intimée était propriétaire du logement.

Il ne peut donc être fait droit aux prétentions de l'appelant tendant à l'infirmation du jugement déféré de ce chef.



Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur [V] [N] :

Il est constant que par lettre non datée, Madame [H] [X] a informé son locataire de ce qu'elle avait mandaté une agence immobilière pour venir estimer la maison donnée à bail ; que par lettre du 27 août 2019, elle lui a demandé de « bien vouloir quitter le logement que vous occupez actuellement et ceci le plus rapidement possible car il sera vendu. Le bail que nous 

avons signé ensemble n'étant pas aux normes, aucun préavis ne sera nécessaire ».

Monsieur [V] [N] a ensuite été destinataire le 13 août 2020 d'une lettre émanant de la Sci Pulversheim, l'informant, sous la signature de son gérant Monsieur [S] [F], être le nouveau propriétaire de la maison dont il est locataire et lui demandant de bien vouloir verser le loyer mensuel à la société civile immobilière, joignant un relevé d'identité bancaire de la société à cet effet.

Au vu de ces éléments, le premier juge a retenu à juste titre que la bailleresse avait commis une faute en méconnaissant les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et privé de locataire du délai légal de préavis ainsi que de son droit de préemption.

Cependant, en l'absence de toute autre pièce, l'appelant ne justifie pas de circonstances permettant d'évaluer le préjudice qu'il a subi à un montant supérieur à celui retenu par le premier juge à hauteur de la somme de 1 000 €.

Par ailleurs, le jugement étant confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'un impayé locatif, il ne peut être démontré que la procédure a été introduite abusivement, de sorte que le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a implicitement rejeté la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive.



Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant au frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante en appel, Monsieur [V] [N] sera condamné aux dépens de l'instance et sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt par défaut,



REJETTE la demande tendant à voir constater le désistement d'instance et d'action de Madame [X],

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur [V] [N] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Monsieur [V] [N] aux dépens de l'instance d'appel.



La GreffièreLa Présidente de chambre