Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 4 octobre 2022

N° RG 20/06216 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NHJO









Décision du 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VILLEFRANCHE SUR SAONE

Au fond

du 08 octobre 2020



RG : 19/00495





Société SCI DU DOMAINE DE MION



C/



[P]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 04 Octobre 2022







APPELANTE :



La SCI DU DOMAINE DE MION

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

Assistée de la SELARL LEXAVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 121









INTIME :



M. [R] [P]

né le 19 Décembre 1948 à [Localité 6] (69)

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté par Me Sandrine GEVREY, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE





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Date de clôture de l'instruction : 18 Novembre 2021



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Juin 2022



Date de mise à disposition : 04 Octobre 2022







Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier



A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Laurence VALETTE, conseiller

- Stéphanie LEMOINE, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



M. [R] [P], propriétaire de parcelles de terrain constructibles sises [Adresse 2], a obtenu une autorisation d'aménager ce tènement en lots, selon un arrêté municipal du 24 juillet 2015 et un arrêté modificatif du 19 septembre 2016. 



Par acte authentique du 9 janvier 2018, conclu devant notaire, M. [P] a consenti à la SCI du Domaine de Mion une promesse unilatérale de vente de ce terrain, jusqu'au 28 septembre 2018. 



Cet acte prévoyait diverses conditions suspensives, notamment une condition de transfert du permis d'aménager au profit du bénéficiaire de la promesse, le dépôt de la demande de transfert de permis d'aménager devant intervenir au plus tard le 9 février 2018, et une condition suspensive d'obtention de prêts.



Il était par ailleurs stipulé une indemnité d'immobilisation fixée à la somme forfaitaire de 35.500 €.



Par exploit d'huissier du 24 mai 2019, M. [P] a fait assigner la SCI du Domaine de Mion devant le tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône en paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat et en indemnisation de ses préjudices. 



Par jugement du 8 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône a :

- condamné la SCI du Domaine de Mion à payer à M. [P] la somme de 35.500 €, outre intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2019, 

- ordonné la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, 

- débouté les parties de leurs demandes indemnitaires, 

- condamné la SCI du Domaine de Mion à payer à M. [P] la somme de 1.800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SCI du Domaine de Mion aux dépens. 



Par déclaration du 9 novembre 2020, la SCI du Domaine de Mion a interjeté appel de l'ensemble des chefs du jugement. 



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2021, la SCI du Domaine de Mion demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel, 

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône du 8 octobre 2020 en ce qu'il :

- l'a condamnée à payer à M. [P] la somme de 35.500 €, outre intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2019,

- a ordonné la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière,

- a débouté les parties de leurs demandes indemnitaires,

- l'a condamnée à payer à M. [P] la somme de 1.800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

en conséquence et statuant à nouveau, 

- débouter M. [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et moyens, 

- ramener, s'il en était besoin, le montant de la clause pénale à de plus justes proportions, 

- condamner M. [P] à lui payer une somme de 428.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, 

- condamner M. [P] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [P] aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la selarl Laffly et associés, Lexavoué Lyon, avocats, par application de l'article 699 du code de procédure civile.



Au soutien de son appel, la SCI du Domaine de Mion déclare que la condition suspensive relative au transfert du permis d'aménager n'a jamais été réalisée, M. [P] n'ayant jamais rien entrepris pour ce faire, et elle fait valoir que 

- la réalisation de cette condition suspensive incombait aux deux parties ainsi qu'en atteste la formule insérée dans la promesse de vente 'les parties s'obligent...', et les rubriques du formulaire 'Cerfa' utilisé pour la demande de transfert du permis d'aménager confirment que le concours du titulaire initial du permis est indispensable, 

- il appartenait donc à M. [P] de faire des diligences afin de permettre la réalisation de la condition suspensive ce qu'il n'a pas fait en ne complétant pas et en ne signant pas le formulaire Cerfa

- de même s'agissant de la condition suspensive d'obtention des prêts, s'il est exact qu'elle n'a pas justifié de démarches en ce sens, M. [P] n'a pas davantage usé de la faculté de la mettre en demeure de lui justifier de ses diligences et n'a donc pas démontré qu'elle aurait empêché l'accomplissement de cette condition suspensive, 

- elle avait bien sollicité le concours d'une banque qui a rejeté sa demande de financement en raison de l'absence d'obtention d'un permis de construire,

- aucun grief ne peut enfin lui être fait concernant la levée d'option selon les formes spécifiées dans la promesse dés lors que la levée d'option n'est pas soumise à un formalisme particulier,

- l'indemnité d'immobilisation est en réalité une véritable clause pénale qui n'est pas due en l'espèce, M. [P] ne justifiant d'aucun préjudice du fait de l'absence de réitération de la promesse par acte authentique, et doit à tout le moins être ramenée à de plus justes proportions.



A l'appui de sa demande en paiement de dommages et intérêts, la SCI du Domaine de Mion reproche à M. [P] d'avoir agi de mauvaise foi en accomplissant aucune diligence et en lui faisant croire qu'il était d'accord pour une prorogation tacite du délais de transfert et en définitive l'évincer au profit d'un tiers et invoque l'existence d'un préjudice égal à la marge qu'elle pouvait raisonnablement réaliser sur cette opération immobilière, qu'elle chiffre à 428.500 €.



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 14 septembre 2021, M. [P] demande à la cour de :

- dire non fondé l'appel de la SCI du Domaine de Mion, 

- l'en débouter, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, 

y ajoutant, 

- condamner la SCI du Domaine de Mion à lui payer une indemnité de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SCI du Domaine de Mion aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Sandrine Gevrey, Avocat, par application de l'article 699 du code de procédure civile. 



M. [P] soutient que les conditions suspensives stipulée dans la promesse de vente ont défailli du fait de la carence de la SCI du Domaine de Mion et que celle-ci est donc redevable du paiement de l'indemnité d'immobilisation souscrite dans la promesse de vente.



Il fait valoir notamment que :

- la promesse de vente stipulait expressément que le promettant donne tous pouvoirs au bénéficiaire à l'effet de transférer le permis d'aménager,

- le document Cerfa désigne le demandeur au transfert comme celui qui sera le titulaire de l'autorisation transférée, soit en l'espèce la SCI du Domaine de Mion, et à aucun moment, celle-ci ne lui a présenté un document à régulariser, ni n'a accompli de diligences particulières pour obtenir ce transfert,

- en outre, la SCI du Domaine de Mion n'a pas justifié du dépôt de sa ou ses demandes de prêt et l'absence de mise en demeure ne la dispensait pas de fournir cette justification,

- l'indemnité d'immobilisation, contrepartie de l'immobilisation du bien, n'est pas une clause pénale.



Il conclut au rejet de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts en faisant valoir que c'est la SCI du Domaine de Mion qui a empêché la réalisation des conditions suspensives et porte donc l'entière responsabilité de la situation et qu'au demeurant le bilan financier s'est révélé négatif pour lui.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2021.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Le jugement n'est pas remis en cause en ce qu'il a débouté M. [P] de sa demande en dommages et intérêts



1. sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation :



En application de la promesse de vente souscrite par M. [R] [P] (promettant) au profit de la SCI du Domaine de Mion (bénéficiaire) le 9 janvier 2018, le promettant confère au bénéficiaire la faculté d'acquérir le bien, objet de la promesse et la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 28 septembre 2018.



La SCI du Domaine de Mion n'a pas levé l'option dans le délai convenu entre les parties et le conseil de M. [P] a réclamé à la SCI du Domaine de Mion, par courrier recommandé du 11 janvier 2019, le paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat.



Il est en effet stipulé en page 6 de l'acte une clause intitulée 'indemnité d'immobilisation' rédigée comme suit :

' Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 35.500 €.

De convention expresse entre les parties, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de cette somme.

Toutefois dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus,

le bénéficiaire s'oblige irrévocablement au versement de l'indemnité non réductible ci-dessus stipulée au promettant, à première demande de ce dernier et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes ».



En application de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 



En l'espèce, il a été stipulé dans la promesse de vente deux conditions suspensives dont M. [P] soutient qu'elles n'ont pas été réalisées par le fait de la SCI du Domaine de Mion.



- sur la condition relative au transfert du permis d'aménager :



Il est stipulé au contrat (page 7) une condition de 'transfert du permis d'aménager' prévoyant que le permis d'aménager dont est actuellement titulaire le promettant fasse l'objet d'un transfert au profit du bénéficiaire purgé de tout recours, les parties s'obligeant à déposer leur demande de transfert du permis d'aménager au plus tard le 9 février 2018.



Il est constant et non discuté qu'aucune demande de transfert du permis d'aménager n'a été déposée, ni dans le délai convenu ni ultérieurement.



Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a relevé à l'examen du formulaire Cerfa de demande de transfert du permis d'aménager que l'auteur d'une telle demande est celui qui souhaite en bénéficier, l'accord du titulaire du permis étant seulement exigé dans un encart spécifique prévu en page 2 du formulaire, et que par ailleurs, M. [P] avait dans la promesse de vente donné tous pouvoirs au bénéficiaire à l'effet de transférer le permis d'aménager.



Le fait que cette clause soit insérée dans un exposé préalable n'est pas de nature à lui ôter sa valeur contractuelle et elle n'est par ailleurs pas contredite par celle figurant en page 7 de l'acte selon laquelle 'les parties s'engagent à déposer leur demande de transfert de permis d'aménager au plus tard le 9 février 2018", cette dernière clause ayant seulement pour vocation de fixer la date limite du dépôt du transfert.



La cour ajoute, la promesse de vente étant essentiellement stipulée dans l'intérêt du bénéficiaire, qu'il incombait à l'évidence à celui-ci d'engager les diligences en vue de procéder à ce transfert et par ailleurs, s'il est constant que le titulaire du permis initial devait donner son accord au transfert, il n'est nullement justifié par la SCI du Domaine de Mion qu'elle a soumis une telle demande à sa signature.



La SCI du Domaine de Mion ne justifie en effet d'aucune diligence en vue de procéder à ce transfert et les courriers du notaire de M. [P] réclamant à plusieurs reprises à celui de la SCI du Domaine de Mion la justification du dépôt de la demande de permis d'aménager ainsi que la réponse tardive du notaire de la SCI par laquelle il informe son confrère qu'il a laissé à nouveau un message à sa cliente attestent suffisamment de la carence de la SCI du Domaine de Mion.



Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que la non réalisation de la condition suspensive est imputable à la SCI du Domaine de Mion et que, ainsi que l'a relevé le premier juge, celle-ci ne justifiant pas avoir accompli les démarches nécessaires à la réalisation de cette condition est réputée accomplie.



- sur la condition relative à l'obtention d'offres de prêt :



Il a été convenu dans l'acte (page 7) qu'une des conditions suspensives est qu'il soit obtenu par le bénéficiaire une ou plusieurs offres définitives de prêt, que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 30 juillet 2018 et que pour pouvoir bénéficier de la protection de cette condition, le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêt et se prévaloir au plus tard à la date ci-dessus du refus de ce ou ces prêts.



Force est de constater que la SCI du Domaine de Mion n'a jamais justifié d'une telle demande de prêt et à cet égard, l'attestation de la banque Palatine qu'elle produit en cause d'appel, outre le fait qu'elle est bien tardive et en tout état de cause postérieure au délai convenu pour justifier du dépôt d'une demande de prêt, ne démontre nullement que la SCI du Domaine de Mion a présenté une demande de prêt dans le délai puisque l'attestation se contente, sans aucune précision sur les dates, d'indiquer qu'il n'a pas été donné de suite favorable à la demande au regard de l'absence d'obtention d'un permis de construire.



Il n'est pas sérieux par ailleurs de soutenir que M. [P] ne l'aurait pas mise en demeure de justifier de ces demandes alors qu'à l'évidence, l'absence de mise en demeure ne la dispensait pas de fournir cette justification.



Ainsi, faute pour la SCI du Domaine de Mion de justifier de la moindre diligence quant à une demande de prêt et de justification d'une réponse négative dans le délai convenu, il apparaît que la condition suspensive relative à l'obtention des prêts est également réputée accomplie.



La SCI du Domaine de Mion ne justifie par ailleurs pas d'un accord entre les parties pour une prorogation tacite du délai de transfert et d'une volonté de sa part d'acquérir le bien, cet élément ne pouvant être déduit de la présence de M. [P] à une réunion de chantier le 29 mai 2018.



En l'absence de levée effective de l'option dans le délai convenu et les conditions suspensives étant réputées accomplies, le premier juge en a justement déduit que la SCI du Domaine de Mion était redevable de l'indemnité d'immobilisation contractuellement prévue.



Celle-ci sollicite à titre subsidiaire la réduction de la somme réclamée au motif qu'il s'agirait d'une clause pénale.



Toutefois, dés lors que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente n'est pas tenu d'acquérir et ne manque pas à son obligation contractuelle en s'abstenant de requérir du promettant l'exécution de sa promesse, la stipulation de cette indemnité d'immobilisation dans la promesse unilatérale de vente ne représente que la contrepartie financière de l'immobilisation du bien chez le promettant et ne peut donc être qualifiée de clause pénale susceptible de modération.



Il convient, ajoutant au jugement, de débouter la SCI du Domaine de Mion de cette demande.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné la SCI du Domaine de Mion à payer à M. [P] la somme de 35.500 € outre intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2019, date de la mise en demeure, et ordonné la capitalisation des intérêts.



2. sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :



Il ressort de ce qui précède qu'aucune faute ne peut être reprochée à M. [P] dans le fait de ne pas avoir régularisé le formulaire de demande de transfert du permis d'aménager ou de ne pas avoir mise la SCI du Domaine de Mion en demeure de justifier de ses diligences.



Il n'est pas davantage justifié par la SCI du Domaine de Mion d'un comportement fautif et de mauvaise foi de M. [P] à l'origine d'un préjudice quelconque et il convient de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts.



3. sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [P] en cause d'appel et lui alloue à ce titre la somme de 3.000 €.



Les dépens d'appel sont mis à la charge de la SCI du Domaine de Mion qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.



PAR CES MOTIFS

 

LA COUR,



statuant dans les limites de l'appel ,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



y ajoutant,



Déboute la SCI du Domaine de Mion de sa demande de réduction du montant de la somme mise à sa charge ;



Condamne la SCI du Domaine de Mion à payer à M. [R] [P] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,



Condamne la SCI du Domaine de Mion aux dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIERLE PRESIDENT