Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 5 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 05 OCTOBRE 2022



(n° 222 , 6 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18667 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAYCB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Août 2019 -Président du TGI de PARIS - RG n° 17/17697





APPELANTE

 

SA [E] [A] [X] 

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 325 372 878

ayant son siège social : [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal,



Représentée par Me Elizabeth OSTER de la SELEURL ELISABETH OSTER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0772





INTIMES 



Monsieur [V] [B]

né le 04 Septembre 1948 à [Localité 5] 

domicilié : [Adresse 1]



Madame [F] [S] [B] épouse [N]

née le 16 Juin 1951 à [Localité 5] 

domiciliée : [Adresse 3]



Madame [J] [H] [B] épouse [D]

née le 10 Novembre 1957 à [Localité 5]

domiciliée : [Adresse 1]



Monsieur [Z] [U] [B]

né le 08 Juillet 1961 à [Localité 5]

domicilié : [Adresse 2]



Représentés par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant







COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles BALAY, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :



Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre

Madame Sandrine GIL, Conseillère

Madame Fabienne TROUILLER, Conseillère





Greffier, lors des débats : Madame Anaïs DECEBAL





ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Najma EL FARISSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





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* *



FAITS ET PROCÉDURE



La société [E] [A] [X] est locataire du lot numéro 40 comprenant des locaux situés au 2e étage au-dessus de l'entresol, une cave au 2e sous-sol et une pièce au 6e étage d'un immeuble situé [Adresse 1]. Ce bail, à la suite d'un congé, s'est renouvelé précédemment à compter du 1er octobre 2001. Par acte du 11 février 2013, elle en a demandé le renouvellement à compter du 1er avril 2013, et moyennant un loyer annuel en principal de 40 000 €. 



Par mémoire du 30 mars 2015, les bailleurs, MM. [L] et [Z] [B], Mme [N] et Mme [D] - ci-après désignés les consorts [B] - ont sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2013 à la somme annuelle en principal de 57 815,80 €. Ils ont saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris.Par jugement mixte du 13 juillet 2018, ce dernier a constaté le principe du renouvellement du bail et désigné M. [M] en qualité d'expert avec mission essentielle de rechercher la valeur locative, car la société locataire prétendait que cette valeur était inférieure au montant du loyer plafonné. 



Les parties étaient par ailleurs opposées dans deux autres procédures pendantes, portant d'une part sur la fixation du prix du bail renouvelé du lot contigu n°10 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, et, d'autre part, sur les effets de commandements de payer visant la clause résolutoire des baux portant sur les lots 10 et 40 délivrés par les bailleurs le 18 janvier 2017. Dans le cadre de cette dernière procédure, par ordonnance du 6 mars 2018, le juge de la mise en état a désigné Mme [C] en qualité de médiateur. Les parties ont signé un accord le 1er octobre 2018.



Par jugement du 14 août 2019, le juge des loyers commerciaux, nonobstant la transaction précitée dont il a jugé qu'elle n'avait pas pour objet la fixation du prix du bail renouvelé entre les parties au 1er avril 2013 pour rejeter la demande en homologation de cette transaction et de constat de l'extinction de l'instance, a déclaré recevable la demande en fixation du prix du bail renouvelé; ayant constaté la caducité de la désignation de l'expert faute de consignation, le juge a procédé à une recherche de valeur locative en fonction des éléments de preuve produits par les parties et il a fixé à la somme de 51 997,29 € en principal, hors taxes et charges par an à compter du 1er avril 2013, le montant du loyer du bail renouvelé portant le lot n°40, par application du principe du plafonnement ; dit que ce prix est rétroactivement exigible depuis le 1er avril 2013 et qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 21 juin 2016 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement ; rejeté la demande de la société [E] [A] [X] tendant à voir limitée par palier de 10 % annuel la hausse du montant du loyer exigible en application du dernier alinéa de l'article L.145-34 du code de commerce ; partagé les dépens par moitié entre les parties ; dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; ordonné l'exécution provisoire de la décision ; rejeté toute demande plus ample ou contraire. 



Par déclaration du 08 octobre 2019, la société [E] [A] [X] a interjeté appel partiel du jugement. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 juin 2022. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les dernières conclusions déposées le 08 janvier 2020, par lesquelles la société [E] [A] [X], appelante, demande à la Cour à titre principal, de réformer le jugement en ce qu'il a notamment refusé de tirer les conséquences de la transaction en date du 1er octobre 2018 signée entre les parties, qui a mis fin à leur litige ; dire et juger que les demandes des bailleurs en fixation d'un nouveau loyer au 1er avril 2013 sont irrecevables ; à titre subsidiaire, dire et juger que le loyer du bail portant sur le lot n°40 sera fixé à un montant annuel maximum de 40 000 € ; dire qu'en cas de hausse du loyer, celle-ci ne pourra être effective qu'à compter du mémoire des bailleurs en date du 30 mars 2015, et qu'elle n'aura aucun effet rétroactif, et que celle-ci serait en tout état de cause limitée par paliers de 10 % par an par rapport au dernier loyer acquitté ; infirmer la condamnation au paiement des intérêts ; condamner les bailleurs à lui payer une somme de 10 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Vu les dernières conclusions déposées le 18 avril 2021, par lesquelles les consorts [B], intimés, demandent à la Cour de confirmer le jugement; condamner la société [E] [A] [X] à leur payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel avec bénéfice de l'artice 699 du même code. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.





Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée. 



A titre principal, au soutien de sa demande relative à l'irrecevabilité des demandes adverses, la société [E] [A] [X] soutient qu'une transaction a été signée par les parties le 1er octobre 2018, aux termes de laquelle celles-ci ont mis fin au différend portant sur la dette locative et les charges locatives des exercices 2005 à 2017, sur la base d'un loyer annuel fixé à 44 476 € HT. Elle prétend que cette transaction a mis fin au litige relatif à la fixation d'un nouveau loyer, précisant que la transaction fait actuellement l'objet d'une demande d'homologation devant le tribunal de grande instance de Paris. Elle soutient que le prix du bail renouvelé à retenir est la somme de 44 476 € HT/an à compter du 1er avril 2013. 



Les consorts [B] affirment que la transaction ne portait pas sur le présent litige mais uniquement sur les charges locatives contestées dans le cadre de la procédure en opposition aux commandements de payer délivrés le 18 janvier 2017. Subsidiairement, ils affirment que la société preneuse ne respecte pas les échéances fixées par la transaction, qui serait caduque. Ils ajoutent que l'interprétation de la société [E]-[A] [X] reviendrait à reconnaître un abandon de créances et de droits tel que la transaction serait nulle en l'absence de contrepartie. 



A titre subsidiaire, au soutien de sa demande relative à la fixation du prix du bail renouvelé, la société [E] [A] [X] expose une baisse des facteurs locaux de commercialité à travers essentiellement le déplacement des activités textiles vers la banlieue nord de [Localité 4], et sollicite la fixation du loyer à la somme de 40 000 €. A titre très subsidiaire, elle sollicite que le loyer soit plafonné au montant de 51 997,29 €. Elle prétend que l'augmentation de loyer n'est due qu'à compter du 30 mars 2015, date du mémoire des bailleurs, tout effet rétroactif étant exclu. Enfin, elle prétend qu'en cas d'augmentation du loyer fixé de plus de 10 % par rapport au dernier loyer acquitté de 44 476 € HT hors charges, la hausse du loyer devrait être limitée par paliers de 10 % par an conformément aux dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014. 



Les consorts [B] soulignent que le rapport de Mme [K] [T] est ancien et que les immeubles cités par la société preneuse ne sont pas comparables.



Au soutien de sa demande relative au paiement des intérêts, la société [E] [A] [X] soutient que le juge a statué ultra petita en ce que les bailleurs ne sollicitaient pas une telle demande. 



MOTIFS DE L'ARRÊT



Sur la fin de non recevoir



La société [E] Max [X] prétend que l'action en fixation du bail renouvelé est désormais irrecevable en raison de l'accord transactionnel du 1er octobre 2018 qui aurait mis fin au litige.



Aux termes de l'article 2052 du Code civil, la transaction fait obstacle à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. L'article 384 du code de procédure civile énonce en conséquence que l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet de la transaction.



L'objet de l'accord de médiation du 1er octobre 2018 portait sur le montant de la dette locative. C'est d'ailleurs ce que soutient de la société [E] [A] [X]. Or, une dette locative s'établit en fonction des obligations des parties. À l'époque de cet accord transactionnel, l'obligation du preneur était de continuer à payer sur la base de l'ancien loyer ou d'un loyer provisionnel. Le jugement du 13 juillet 2018 avait fixé le montant du loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.



Il résulte des décomptes produits que le terme du loyer trimestriel du premier trimestre 2013 s'élevait au montant de loyer principal hors taxes de 11'119,02 € soit 44'476,08 € par an.



Or c'est précisément le montant dont la société [E]-[A] [X] prétend qu'il a été fixé par l'effet de la transaction. Cela ne résulte pas des termes de l'accord transactionnel, lequel ne rappelle nullement quelles étaient les prétentions des parties pour la fixation du loyer du bail renouvelé et ne fait aucune mention de l'abandon de leurs prétentions réciproques pour retenir, au titre de la transaction, le montant précité.



Il résulte à l'inverse de ces constatations que les parties ont apuré leur compte sur la base du loyer provisionnel, en transigeant seulement sur le montant des charges.



Ainsi elles ont bien transigé sur le montant de la dette locative celle-ci étant cependant constituée d'une part des charges locatives faisant l'objet de la discussion, et d'autre part du montant du loyer provisionnel qui ne faisait pas l'objet de discussions dans le cadre du litige soumis au tribunal de grande instance de Paris qui avait ordonné la médiation, et à propos duquel l'accord transactionnel ne rappelle pas les positions des parties ni aucune discussion.



C'est d'ailleurs pourquoi, logiquement, l'accord de médiation mentionne l'engagement des parties de procéder au désistement réciproque d'instance et d'action en visant seulement la procédure dont le tribunal de grande instance de Paris était saisi sous le numéro RG 17/3503.



En conséquence, l'accord transactionnel dont les termes sont clairs et précis et qui n'a besoin d'aucune interprétation, ayant un objet différent, n'a pas mis fin au présent litige portant sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2013 et les demandes formées à ce titre sont recevables.



Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2013



La société [E] [A] [X] ne parvient pas à démontrer que la valeur locative du local loué au 1er avril 2013 devrait être fixée au montant annuel de 40'000 € hors-taxes. Elle cantonne en effet son argumentation à la référence d'un rapport de l'expert judiciaire Madame [K] [T] du 15 juillet 2002, soit 11 ans avant la date du renouvellement litigieux ; ainsi, ce simple avis de l'expert faisant état d'un déclin brutal de la commercialité du quartier du sentier à compter de l'année 1991, citant des références, n'est pas de nature à déterminer la valeur locative au 1er avril 2013.



À l'inverse, par une analyse circonstanciée des pièces produites et par des motifs pertinents que la Cour adopte entièrement, le tribunal a déterminé la valeur locative au 1er avril 2013 au montant de 66'000 €, supérieur au montant du loyer plafonné qui doit en conséquence être retenu, en l'absence de motif de déplafonnement.



Le montant du loyer plafond ne fait l'objet à ce jour d'aucune contestation ; il doit être fixé à 51'997,29 €.



Aux termes de l'article L 145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.



Les dispositions de l'article L. 145-11 du code de commerce s'appliquent lorsque la modification du prix du bail est sollicitée par le bailleur, comme en l'espèce car les bailleurs ont saisi le juge d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative par leur mémoire du 30 mars 2015 et de leur assignation subséquente a comparaître devant le juge des loyers commerciaux. Ce texte n'exclut pas pour son application l'hypothèse du plafonnement car à défaut de demande de modification du prix du bail par le bailleur, c'est bien le dernier loyer contractuel qui aurait continué à s'appliquer à défaut de demande de révision triennale puisque le bail ni les renouvellements successifs n'ont dérogé aux règles légales de révision des loyers. 



Le nouveau prix du loyer s'applique en conséquence à compter du 30 mars 2015. Le jugement entrepris sera réformé de ce chef.



Les dispositions de l'article L145-34 issues de la loi du 18 juin 2014 ne sont pas applicables à un bail renouvelé le 1er avril 2013. De plus le loyer plafonné n'est pas concerné par ces dispositions.



En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l'ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l'éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté, et le loyer finalement dû, et ce à compter du 21 juin 2016, date de la saisine du juge des loyers, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement ; les bailleurs demandent confirmation du jugement ce qui en rend inopérante la critique sur le défaut de demande de condamnation aux intérêts.



Sur les dépens et frais irrépétibles



Le jugement entrepris doit être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles d'instance.



En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens exposés à l'occasion de l'instance d'appel, et les demandes d'indemnisation de frais irrépétibles sernt rejetées.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 14 août 2019, à l'exception de celle fixant la date d'exigibilité du prix du bail renouvelé au 1er avril 2013, 



Statuant à nouveau de ce seul chef, 



Fixe à la somme de 51 997,29 € le prix du bail renouvelé au 1er avril 2013, et dit que ce prix est rétroactivement exigible à compter du 30 mars 2015,



Y ajoutant,



Déboute les parties de leurs demandes d'indemnisation de leurs frais irrépétibles d'instance d'appel,



Dit que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens exposés à l'occasion de l'instance d'appel.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT