Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 5 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 05 OCTOBRE 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01055 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFA37



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Décembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 21/58195





APPELANTE 



S.A.S.U. SH agissant poursuites et diligences par le biais de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82

Assistée par Me Marie JACQUIER, avocat au barreau de BOBIGNY, toque 216







INTIMEE 



S.C.I. ADYA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Assistée par Me Sandra KABLA, avocat au barreau de PARIS, toque : T14 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 septembre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseiller, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président,

Patricia LEFEVRE, Conseiller,

 



Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

 

 ******

Par acte sous seing privé du 11 mars 2020, la société civile immobilière Adya a donné à bail commercial à M. [I] [O] (agissant en qualité d'associé unique et de fondateur de la SASU la société SH en cours d'immatriculation) des locaux situés [Adresse 2]), à usage exclusif de restauration sur place et de bar à vin moyennant un loyer annuel initial de 42.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d'avance.



Il est stipulé à l'acte que les locaux sont en très mauvais état suite à un incendie, que le preneur en fait son affaire personnelle et s'engage à réaliser les travaux nécessaires sans pourvoir exercer un quelconque recours à l'égard du bailleur, que le preneur considère que l'obligation de délivrance a été parfaitement remplie et qu'une franchise de loyer d'une durée de six mois, du 1er mars 2020 au 31 août 2020 est consentie au preneur.



Les loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par acte d'huissier en date du 8 juin 2021, fait délivrer à la société SH un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 38 700,51 euros, au titre de l'arriéré locatif, terme de mars 2021 inclus.



Le 7 août 2021, la bailleresse a fait délivrer à la société SH une sommation, visant la clause résolutoire, de fournir une attestation d'assurance des lieux loués pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021, d'exploiter effectivement les locaux loués et de les tenir constamment ouverts et achalandés.



Puis par acte extra-judiciaire du 12 novembre 2021, la SCI Adya a fait assigner la société SH devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner aux conditions d'usage l'expulsion de la société SH et en paiement d'une somme provisionnelle au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2021.



Par ordonnance réputée contradictoire du 15 décembre 2021, le juge des référés, a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 juillet 2021 ;

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société SH et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2]) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

- condamné par provision la société SH à payer à la société Adya la somme de 65 700,51 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés au 1er novembre 2021 ;

- condamné la société SH à payer à la société Adya la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société SH aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.



Le 7 janvier 2022, la société SH a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 mai 2022, elle demande à la cour de déclarer son appel recevable et sous divers dire et juger et constater reprenant ses moyens, de réformer l'ordonnance entreprise, de faire droit à son exception d'inexécution et de constater l'existence de contestations sérieuses et les obstacles de droit et de fait à l'acquisition de la clause résolutoire ainsi qu'à toute condamnation. Elle demande à la cour, en tout état de cause de faire droit à sa demande de condamnation provisionnelle de la société Adya de 140 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice financier. A tout le moins, elle sollicite la réformation de l'ordonnance et la constatation de contestations sérieuses et à titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement sur une période de 24 mois afin de lui permettre d'honorer l'arriéré locatif, la suspension des effets de la clause résolutoire et le rejet des demandes et moyens de la bailleresse et qu'il soit statué ce que de droit sur les dépens. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 mai 2022, la SCI Adya demande à la cour de confirmer l'ordonnance du 15 décembre 2021 toutes ses dispositions et de juger qu'il existe des contestations sérieuses et en conséquence ;

- débouter la société SH de sa demande en paiement d'une provision de 140 000 euros et de sa demande tendant à recevoir l'exception d'inexécution ; 

- condamner la société SH à lui communiquer les plans détaillés, le descriptif des travaux réalisés au sein des locaux loués, les factures correspondantes et la preuve du règlement des dites factures ; 

- condamner la société SH à lui payer la somme de 64.987,52 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 16 mai 2022, somme à parfaire et dire que les intérêts au taux légal courront à compter de l'exploit introductif d'instance,

- rejeter la demande de délais de paiement, de débouter l'appelante de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





SUR CE, LA COUR 



En premier lieu, la société SH oppose une exception d'inexécution faisant obstacle au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et au paiement d'une indemnité provisionnelle à valoir sur les loyers et charges dues. Elle rappelle que la bailleresse est tenue, en application de l'article 1719 du code civil, de livrer un local conforme aux usages auquel il est destiné, or le bail fait état d'un incendie qui avait rendu le local inexploitable sans réalisation de travaux d'ampleur puisqu'ils concernaient la toiture et la reprise totale de l'électricité et de la cuisine, gros travaux au sens de l'article 606 du code civil, à la charge du bailleur selon le bail. Elle précise les travaux réalisés par ses soins alors que la bailleresse a touché une indemnité assurantielle de 52.438,75 euros pour remettre le local aux normes mais n'a effectué aucune réparation.

Elle ajoute que la bailleresse a refusé la mutation de la licence IV, pourtant nécessaire pour exploiter les locaux conformément à leur destination contractuelle (bar à vin). 



L'intimée soutient que la clause résolutoire du contrat de bail commercial est acquise pour non-paiement des loyers ainsi qu'en raison de la non-exploitation des locaux ainsi qu'elle l'a fait constater les 27 août et 2 septembre 2021, un dernier constat d'huissier en date du 8 octobre 2021 témoignant de travaux en cours dans le local. Elle ajoute qu'elle est également acquise en raison de l'absence de justificatif d'assurance des locaux.

Elle avance que les articles 1219 et 1220 du code civil relatifs à l'exception d'inexécution, ne sont pas d'ordre public de sorte que les parties peuvent expressément renoncer à leur application, ajoutant que l'état de délabrement des locaux est inscrit au bail avec la mention expresse que le preneur s'engageait à réaliser les travaux nécessaires en contrepartie d'une franchise de loyer.



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail

commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un

commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité,

mentionner ce délai. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Selon l'article 2 du bail intitulé destination des locaux loués - état des locaux, il est rappelé que suite à un sinistre (incendie) les locaux loués sont en très mauvais état. Le preneur fait son affaire personnelle et s'engage à réaliser les travaux nécessaires sans pourvoir exercer un quelconque recours à l'égard du bailleur. Le preneur considère que l'obligation de délivrance des locaux loués a été parfaitement remplie par le bailleur et prendra possession des locaux loués (...) Sans exception ni réserve et sans recours à l'encontre du bailleur et garantie de ce dernier pour quelque cause que ce soit, notamment en raison de non-conformité, de l'état des dits locaux ou de leur adaptation à l'activité du preneur. 

En contrepartie, une franchise de loyer de six mois était consentie par le bailleur.



Il est constant que si la mesure de l'obligation de délivrance du bailleur s'apprécie au  regard de l'usage pour lequel les locaux ont été loués, cette obligation peut être limitée par des clauses du bail transférant au locataire la charge de travaux d'entretien ou de réparation ou imposés par l'administration ou de mise en conformité ou de conformité à la destination. Toutefois de telles clauses ne doivent pas avoir pour effet de permettre au bailleur de s'affranchir de son obligation de délivrance, notamment en transférant au preneur la charge des réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.



Or en l'espèce, les dommages consécutifs à l'incendie affectent ainsi qu'il ressort de leur évaluation par l'expert d'assurance, les aménagements des locaux mais aussi l'intégralité de l'installation électrique, la couverture et la charpente. Un débat doit s'engager sur les stipulations du bail transférant au preneur la réalisation de travaux relatifs notamment au clos et au couvert et leur validité au regard de l'impossibilité pour le bailleur de s'affranchir de l'obligation de délivrance, qui est d'essence du bail. Dans ces conditions, ce débat ne pouvant avoir lieu que devant le juge du contrat, l'obligation du preneur de libérer les lieux au motif d'une inexécution de son obligation de régler le loyer est sérieusement discutée.



La SCI Adya ne peut pas plus, pour les motifs sus-évoqués arguer de l'inexécution par le preneur de ses autres obligations.



La décision déférée sera infirmée et il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Adya.



La société SH sollicite, invoquant les dispositions de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, l'allocation d'une somme provisionnelle de 144 000 euros correspondant au coût des travaux réalisés dans les locaux loués. Les stipulations du bail, tant que le juge du contrat ne s'est pas prononcé sur leur validité et leur portée, constituent un obstacle au constat d'une obligation incontestable en son principe. Il sera également dit qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.



Enfin, la société intimée sollicite qu'il soit fait injonction à la société SH de communiquer les documents relatifs aux travaux qu'elle s'était engagée à réaliser, ainsi qu'elle s'y était engagée (page 14 du bail) dont elle prétend par ailleurs, que leur réalisation n'est pas établie. Cette demande ne peut pas prospérer, étant par ailleurs relevé d'une part que la bailleresse avance également que certains documents réclamés (descriptif par un maître d'oeuvre, devis) n'ont pas été établis et d'autre part, qu'aucune stipulation contractuelle ne lui permet d'exiger les plans et factures (dont elle dispose dans le cadre de la communication de pièces) ou la preuve du règlement des travaux.



Appelante et intimée voyant leur demande partiellement rejetée, elles conserveront chacune la charge des dépens et frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance et devant la cour.





PAR CES MOTIFS 



La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe 



Infirme l'ordonnance rendue le 15 décembre 2021 ;



Statuant à nouveau et y ajoutant 



Dit n'y avoir lieu à référé tant sur les demandes de la SCI Adya que sur celles de la société SH ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ou à hauteur d'appel ;



Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT