Cour d'Appel · 5ème Chambre — 5 octobre 2022

5ème Chambre





ARRÊT N°-275



N° RG 19/02571 - N° Portalis DBVL-V-B7D-PWOL













Mme [I] [D] épouse [P]



C/



M. [U] [X]

Mme [Y] [T] épouse [X]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 OCTOBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Claire FOUQUET-LAPAR, Conseiller,

Assesseur : Madame Emmanuelle GOSSELIN, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 15 Juin 2022

devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Octobre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



Madame [I] [D] épouse [P]

née le 18 Mars 1978 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Gérard CHABOT de la SELARL ALEXA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES



INTIMÉS :



Monsieur [U] [X]

né le 06 Septembre 1975 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Chahira OUERGHI-NEIFAR, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE





Madame [Y] [T] épouse [X]

née le 21 Février 1977 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Chahira OUERGHI-NEIFAR, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE















Suivant acte du 8 janvier 2016, M. [U] [X] et Mme [Y] [T], épouse [X], ont donné à bail commercial à Mme [I] [P]-[D] un local commercial sis [Adresse 1] en vue d'y exploiter un snack-commerce de restauration rapide sur place ou à emporter, pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2016 et moyennant un loyer annuel de 5 760 euros, payable mensuellement.



Le 14 novembre 2016, Mme [I] [P]-[D] a soumis à ses bailleurs une demande de résiliation anticipée du bail moyennant l'abandon du dépôt de garantie et le versement de quatre mois de loyers.



Le 30 novembre 2016, les parties ont convenu, par une convention, de résilier à compter du 30 novembre 2016 le bail consenti par les propriétaires à la locataire sous la condition :

- du versement d'une indemnisation de 5 760 euros payable de la manière suivante :

* 960 euros par compensation du dépôt de garantie,

* 4 800 euros par mensualités de 200 euros chacune à compter du 1er janvier 2017,

- de la remise en état du local commercial comme suit :

* réouverture de la porte d'accès entre la cuisine et le couloir,

* finir les travaux dans les toilettes (peinture, carrelage...)

* laisser en place le chauffe-eau et le meuble-évier.



Mme [I] [P]-[D] s'est engagée à quitter les lieux et à restituer les clefs le 1er décembre 2016 et à régler toutes les factures de frais, charges dont elle est restée redevable.



Cette convention a fait l'objet d'un enregistrement au service des impôts des entreprises de Saint Nazaire sud est le 7 décembre 2016.



Le 17 janvier 2017, Mme [I] [P]-[D] a adressé un courrier aux époux [X], par l'intermédiaire de son conseil, où elle rappelle avoir dû, pour des raisons indépendantes de sa volonté, et tenant à une perte importante de sa clientèle, prendre la décision de cesser son activité. Elle se prévaut d'un constat d'huissier du 3 janvier 2017 établissant l'exploitation des locaux par une société Axeavita pour dénoncer la convention passée le 30 novembre 2016 et sollicite le remboursement de la caution de 960 euros, du loyer réglé pour le mois de décembre de 480 euros, de celle de 125 euros pour les frais d'enregistrement de la convention, de la somme de 338,09 euros au titre des frais du constat et enfin celle de 208,48 euros de facture d'eau.



Le 10 février 2017, les époux [X] ont invité, par l'intermédiaire de leur conseil, Mme [I] [P]-[D] à respecter les termes du bail commercial du 8 janvier 2016 ainsi que l'accord pris à l'occasion de sa résiliation.



En l'absence de réponse, les époux [X] ont assigné Mme [I] [P]-[D] devant le tribunal de grande instance de Saint Nazaire.



Par jugement en date du 4 avril 2019, le tribunal de grande instance de Saint Nazaire a :

- condamné Mme [I] [P]-[D] à verser à M. [U] [X] et à Mme [Y] [T] la somme de 4 320 euros avec intérêts au taux légal à compter du l0 février 2017,

- condamné solidairement M. [U] [X] et à Mme [Y] [T] à verser à Mme [I] [P]-[D] la somme de 208,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2017,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné Mme [I] [P]-[D] à verser à M. [U] [X] et à Mme [Y] [T] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [I] [P]-[D] aux dépens.



Le 17 avril 2019, Mme [I] [P]-[D] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 juin 2019, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris,

En conséquence,

- dire et juger qu'elle recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

- dire et juger les époux [X] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes,

- débouter les époux [X] de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions contraires,

En conséquence,

- condamner les époux [X] à régler la somme de 10 690,19 euros décomposée comme suit :

* 1 521,71 euros au titre des frais engagés par Mme [I] [P]-[D] suivant factures communiquées,

* 7 520 euros au titre des travaux réalisés (réparation des plafonds et murs, peinture, pose de carrelage, faïence...),

soit une somme de 9 041,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception du 17 janvier 2017, à Mme [I] [P]-[D] au titre d'un enrichissement sans cause du fait des travaux dont la réalisation imputait au bailleur, lesquels ont été réalisés par elle en qualité de preneur ;

* 208,48 euros au titre de l'indu versé par Mme [I] [P]-[D] relatif à sa consommation d'eau réelle,

* 960 euros au titre du dépôt de garantie non restitué,

* 480 euros au titre du loyer de décembre 2016 versé alors que les lieux avaient été quittés et les clés remises,

- condamner les époux [X] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts,

- prononcer la nullité du contrat de résiliation amiable,

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 8 janvier 2016 avec prise d'effet au jour de la remise des clés soit le 1er décembre 2016,

- dire qu'il ne doit y avoir lieu à aucune indemnité de résiliation,

Et statuant à nouveau,

- condamner les époux [X] au règlement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux [X] aux entiers dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 27 août 2019, les époux [X] demandent à la cour de :

- débouter Mme [I] [P]-[D] de toutes autres demandes,

fins et conclusions infondées,

- confirmer le jugement rendu le 04 avril 2019 par le tribunal de grande

instance de Saint-Nazaire en ce qu'il a :

* constaté la validité de la résiliation amiable anticipée du bail commercial,

* débouté Mme [I] [P]-[D] de sa demande d'annulation pour erreur du contrat de résiliation amiable intervenu le 30 novembre 2016,

* constaté l'absence de manquements fautifs ou d'inexécution d'une clause quelconque par le bailleur et l'absence de réunion des conditions de résiliation judiciaire du bail commercial,

* condamné Mme [I] [P]-[D] à verser aux époux [X] la somme totale de 4 800 euros à titre d'indemnités de résiliation anticipée, avec intérêts légaux à compter du 1er janvier 2017,

* ordonné le remboursement à Mme [I] [P]-[D] de la

somme de 208,10 euros au titre d'un trop perçu quant à la consommation d'eau,

* condamné Mme [I] [P]-[D] à verser aux époux [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

* condamné Mme [I] [P]-[D] aux entiers dépens,

- infirmer le jugement rendu le 4 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Saint Nazaire en ce qu'il a débouté les époux [X] de leur demande au titre de la résistance abusive de Mme [I] [P]-[D],

En conséquence,

- constater la mauvaise foi et la résistance abusive de Mme [I] [P]-[D] à respecter ses engagements,

- condamner Mme [I] [P]-[D] à verser aux époux [X] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi consécutivement à sa résistance abusive,

- constater que l'appel formé par Mme [I] [P]-[D] est

abusif et dilatoire,

- condamner Mme [I] [P]-[D] à verser aux époux [X] la somme 3 000 euros en réparation du préjudice subi consécutivement à l'appel interjeté de manière dilatoire,

- condamner Mme [I] [P]-[D] à verser aux époux [X] la somme 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant de la procédure d'appel,

- condamner Mme [I] [P]-[D] aux entiers dépens d'instance,

- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2022.













MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour manquements fautifs du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien



Mme [P]-[D] soutient que les bailleurs ont commis des manquements fautifs en ne délivrant pas les locaux loués en bon état et en ne les entretenant pas en violation des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil. A cet égard, elle indique que le local donné à bail était en très mauvais état comme en atteste l'état des lieux d'entrée dressé le 1er janvier 2016 et qu'elle a été contrainte d'engager des frais importants de travaux pour remédier à la vétusté des locaux et permettre l'exploitation commerciale d'un snack avec accueil du public. Elle expose avoir dépensé une somme de 1 521,71 euros TTC pour l'achat de matériel et précise que son époux et un ami ont réalisé ces travaux de grande ampleur pendant de longues heures, ce qui représente en main d'oeuvre une somme de 7 520 euros HT. Elle ajoute qu'aux termes des dispositions de l'article R.145-45 du code de commerce les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ne peuvent être imputées au locataire. Elle sollicite, outre la résiliation judiciaire du bail, la condamnation des bailleurs à lui régler les sommes engagées par elle au titre des travaux outre une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison des inexécutions dolosives des bailleurs.



M. et Mme [X] contestent tout manquement fautif à leur obligation de délivrance et d'entretien. Ils indiquent que Mme [P]-[D] a souhaité prendre à bail le local en toute connaissance de cause puisqu'elle a réalisé avec eux un état des lieux d'entrée et ne peut, dès lors, se prévaloir de sa méconnaissance des locaux qu'elle a accepté de louer en l'état, ce local n'étant pas jusqu'alors exploité pour la restauration. Ils ajoutent qu'ils ont fait effectuer de nombreux travaux de mise aux normes et de rénovation en contractant un prêt de 16 688,12 euros. Ils font valoir que les travaux réalisés par Mme [P]-[D] ont été réalisés par convenance personnelle afin de mettre en conformité le local avec les règles d'hygiène et de salubrité applicables à son activité de restauration et ne sauraient être mis à leur charge. Ils ajoutent que les frais invoqués sont pour certains suspects comme la facture d'un ballon d'eau chaude au prix de 100 euros ou n'ont jamais été engagés comme les frais de main d'oeuvre sollicités alors que les travaux ont été réalisés gracieusement par son époux. Ils indiquent que les dispositions de l'article R.145-45 du code de commerce ne sont pas applicables en ce que les parties ont contracté un accord ayant force obligatoire.



Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir pour l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d'assurer la permanence et la qualité des plantations.



L'article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.



Comme le relève à juste titre le jugement entrepris, ce texte n'étant pas d'ordre public, les parties à un bail commercial peuvent modifier la répartition des travaux et le contenu de leurs obligations à condition de respecter l'obligation pour le bailleur de délivrer une chose de nature à permettre la jouissance paisible de l'activité du preneur.



En l'espèce, par acte du 8 janvier 2016, les époux [X] ont consenti à Mme [P]-[D] un bail commercial portant sur un local pour y exercer une activité de snack, restauration sur place ou à emporter. Aux termes de la clause 'travaux' du bail commercial, il est indiqué 'toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité seront supportées par le preneur.....Le preneur est d'ores et déjà autorisé à effectuer tous les travaux d'aménagements qu'il désirera et nécessaires à l'exercice de sa profession. Toutefois, l'autorisation du bailleur devra être sollicitée pour tous travaux de démolition, percement de murs ou de cloisons, changement de distribution. En cas d'autorisation, ces travaux auront lieu sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur'. 



Il en résulte que les parties ont convenu que la locataire supporterait toutes les transformations nécessaires pour exercer son activité et a été autorisée à effectuer les travaux destinés à cette transformation.



Mme [P]-[D] invoque la vétusté des locaux pour justifier la demande de prise en charge des travaux réalisés par les bailleurs au visa de l'article R.145-45 du code de commerce mais si l'état des lieux d'entrée mentionne un mauvais état des équipements, il n'en demeure pas moins que la locataire a pris possession du local et de son état en toute connaissance de cause sachant notamment que le local n'avait jamais été exploité pour la restauration. 



De plus, elle ne justifie pas de la vétusté des locaux ni des travaux qu'elle a indiqué avoir engagés s'agissant notamment de l'aménagement de la cuisine, du remplacement de l'évier, d'un meuble évier, de l'installation d'un ballon d'eau chaude, de l'ouverture en plaque de plâtre, d'une porte d'accès aux toilettes, ces travaux correspondant à des travaux destinés à l'exercice de son activité de restauration. Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir réalisé des travaux d'électricité, de plomberie, de rénovation intérieure du local, de la pose d'une porte et de deux fenêtres en PVC et d'une vitrine en aluminium. Ils ont ainsi mis à disposition un local ne présentant pas des désordres relevant des grosses réparations. Au surplus comme l'a relevé à juste titre le jugement entrepris, la locataire n'a évoqué à aucun moment des problèmes de jouissance des locaux faisant obstacle ou gênant son exploitation.



Par conséquent, Mme [P]-[D] sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial, de sa demande de prise en charge des travaux par les bailleurs et aussi de sa demande de dommages-intérêts, aucune inexécution fautive ne pouvant être reprochée aux bailleurs. Le jugement sera confirmé sur ces points.



- Sur la demande de nullité du contrat de résiliation amiable du bail commercial



Mme [P]-[D] se prévaut, à titre principal, de l'erreur de droit pour solliciter la nullité du contrat de résiliation amiable. Elle fait valoir qu'elle s'est cru contrainte de signer ce contrat de résiliation l'engageant dans une nouvelle dette afin d'éviter d'occasionner d'autres dettes supplémentaires alors qu'une procédure collective adaptée aurait pu lui permettre de se faire accompagner dans la cessation de son activité. Elle ajoute que si elle avait su que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de délivrance et d'entretien, elle n'aurait pas signé ce contrat.

A titre subsidiaire, elle soutient que les bailleurs ont manipulé les circonstances pour lui faire régulariser cette résiliation amiable et qu'ainsi son consentement a été surpris par le dol faisant encourir la nullité du contrat de résiliation.



En réponse, M. et Mme [X] indiquent que le consentement de Mme [P]-[D] était certain et non équivoque et qu'elle avait sollicité cette résiliation anticipée par courrier du 14 novembre 2016 soit moins d'un an après la signature du bail en invoquant ses problèmes économiques et personnels alors qu'elle se savait engagée pour une durée minimale de trois années. Ils ajoutent qu'elle ne peut alléguer sa propre turpitude pour solliciter la nullité du contrat et qu'elle n'apporte aucun élément susceptible de remettre en cause le jugement entrepris. Ils précisent, enfin, que sans l'accord amiable, elle aurait été tenue de régler une indemnité de résiliation équivalente à deux années de loyer soit une somme totale de 11 520 euros.



Aux termes de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.



L'article 1132 du code civil précise que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.



Il appartient au demandeur en nullité de prouver que sa croyance est contraire à la réalité et qu'elle a déterminé son consentement. Or Mme [P]-[D] se contente d'invoquer sa propre turpitude et n'apporte aucun élément sur la nature de l'erreur qu'elle invoque. Elle n'apporte pas plus d'éléments sur les éventuelles manipulations des bailleurs qui seraient susceptibles de caractériser un dol. 



Echouant à prouver l'erreur de droit et le dol qu'elle invoque, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [P]-[D] de sa demande de nullité du contrat de résiliation amiable du bail commercial. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [P]-[D] à verser aux époux [X] la somme de 4 320 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée et non 4 800 euros comme sollicité par les intimés, soit la somme de 5 760 euros dont à déduire le montant du dépôt de garantie de 960 euros et le loyer de 480 euros réglé pour le mois de décembre 2016 avec intérêts à taux légal à compter du 10 février 2017.



De même, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [X] à verser à Mme [P]-[D] la somme de 208,10 euros au titre du trop perçu de la consommation en eau, les parties n'ayant pas conclu spécifiquement sur ce point.







- Sur la demande de condamnation pour résistance abusive



M. et Mme [X] soutiennent que Mme [P]-[D] a commis une faute dans l'exécution de la résiliation conventionnelle de nature à caractériser une résistance abusive. Ils indiquent qu'ils ont accepté une résiliation anticipée dont le motif ne figurait pas dans les clauses contractuelles, une indemnité de résiliation bien inférieure à celle à laquelle ils auraient pu prétendre mais également l'échéancier mensuel sollicité par la locataire à hauteur de 200 euros mais que celle-ci n'a pas respecté ses engagements et ce en toute mauvaise foi. Ils ajoutent que la faute commise par Mme [P]-[D] leur a causé un préjudice moral et financier en ce qu'ils ont assumé les charges inhérentes au bien tout en étant privés de ressource, qu'ils ont du engager en urgence des démarches pour relouer leur bien qui n'ont abouti que le 1er août 2017 soit huit mois après la résiliation amiable.



Mme [P]-[D] n'a pas conclu spécifiquement sur ce point.



En l'espèce, M. et Mme [X] ne démontrent pas en quoi la résistance de Mme [P]-[D] de régler ses engagements était de nature fautive ou qu'elle a fait de preuve de mauvaise foi. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] de leur demande à ce titre.



- Sur la demande de condamnation pour appel dilatoire et abusif



M. et Mme [X] soutiennent qu'en interjetant appel du jugement sans développer une argumentation des éléments de droit ou de fait de nature à contester le jugement entrepris constitue une faute qui entraîne, pour eux, un préjudice important.



Il convient de rappeler que l'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. 



En l'espèce, M. et Mme [X] ne démontrent pas la mauvaise foi de l'appelante et ne justifient pas d'un préjudice spécifique. Ils seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant en son appel, Mme [P]-[D] sera condamnée à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux dépens en cause d'appel, étant précisé que les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;









Y ajoutant,



Condamne Mme [I] [P]-[D] à verser au titre des frais irrépétibles la somme de 3 000 euros à M. [U] [X] et à Mme [Y] [T] épouse [X] ;



Condamne Mme [I] [P]-[D] aux dépens d'appel.









Le greffier, La présidente,