Cour d'Appel · 5ème Chambre — 5 octobre 2022

5ème Chambre





ARRÊT N°-279



N° RG 21/07092 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SGOW













S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE

S.A.S. MARIONNAUD ESPACES



C/



S.C.I. SCI [Y]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 OCTOBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Claire FOUQUET-LAPAR, Conseiller,

Assesseur : Madame Emmanuelle GOSSELIN, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 15 Juin 2022

devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Octobre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





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APPELANTES :



S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°348 674 169, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par Me Marion DAVID, Postulant, avocat au barreau de RENNES





S.A.S. MARIONNAUD ESPACES, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°305 756 611, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par Me Marion DAVID, Postulant, avocat au barreau de RENNES











INTIMÉE :



SCI [Y]

[Adresse 4]

 [Localité 5]



Représentée par Me Guillaume CIZERON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES







**********









Suivant acte dressé le 30 mars 2001 par maître [D], notaire associé à Nantes, la SCI [Y] a donné à bail commercial à la SA Marionnaud Ouest des locaux dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] dépendant de trois copropriétés pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2001 à destination d'une activité à titre principal de parfumerie, produits de beauté, soins esthétiques, et à titre accessoire d'activités de bijouterie, maroquinerie, accessoires de mode, cadeau, moyennant un loyer annuel de 64 800 euros, payable mensuellement d'avance.



Selon jugement du 19 mai 2016, le juge des loyers commerciaux a fixé à 98 376 euros hors taxes hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé au bénéfice de la SA Marionnaud Lafayette venant aux droits de la SA Marionnaud Ouest à compter du 1er janvier 2013.



Soutenant qu'elle est créancière de l'indexation des loyers et de charges locatives depuis plusieurs années, ainsi que du complément de dépôt de garantie, la SCI. [Y] a fait assigner la SAS Marionnaud Lafayette et la SAS Marionnaud Espaces en qualité de locataire-gérant en référé par acte d'huissier du 18 août 2021 pour solliciter le paiement solidaire d'une provision de 118 399,53 euros au titre de sa créance locative et de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Par ordonnance en date du 14 octobre 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Nantes a :

- condamné la SAS Marionnaud Lafayette et la SAS Marionnaud Espaces à payer solidairement à la SCI [Y] la somme de 101 441,94 euros à titre de provision sur la créance locative ainsi que celle de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

- condamné la SAS Marionnaud Lafayette et la SAS Marionnaud Espaces solidairement aux dépens.





Le 10 novembre 2021, la SAS Marionnaud Lafayette et la SAS Marionnaud Espaces ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 14 janvier 2022, elles demandent à la cour de :

- réformer l'ordonnance entreprise en date du 14 octobre 2021,

Statuant à nouveau,

- juger que la société Marionnaud Lafayette est fondée à faire réserve de ses droits concernant le paiement, des arriérés d'indexation, du complément de 

dépôt de garantie et des charges, relevant de la compétence du juge du fond;

- juger que la société Marionnaud Lafayette est fondée à faire réserve de ses droits concernant sur l'exigibilité du loyer HT/HC pendant les périodes de 

fermeture administrative liée à la pandémie de Covid 19,

- juger la consignation provisoire des loyers courants, légitime en l'état de 

l'absence de toutes diligences du bailleur également copropriétaire pour faire cesser les désordres, fut-ce provisoirement par la mise en place de réparations d'attente,

- autoriser la société Marionnaud Lafayette à procéder à une telle consignation entre les mains de tel séquestre qu'il plaira à la cour de désigner et ce à concurrence loyers échus, non encore payés, et tous loyers à échoir,

- juger qu'il appartiendra, pour procéder à la déconsignation des loyers ainsi dus, que les désordres aient cessé selon un constat de l'expert,

- condamner la SCI [Y] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Par dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2022, la SCI [Y] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 14 octobre 2021 par la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Nantes,

- débouter les sociétés Marionnaud Lafayette et Marionnaud Espaces de leurs demandes fins et conclusions

- condamner solidairement les sociétés Marionnaud Lafayette et Marionnaud Espaces à lui verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure Civile.

- condamner solidairement les sociétés Marionnaud Lafayette et Marionnaud Espaces aux entiers dépens de l'instance.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION 





Au soutien de leur appel, les sociétés Marionnaud Lafayette et Marionnaud Espaces expliquent que, depuis 2015, le preneur est entravé dans sa jouissance par des désordres qui n'ont trouvé aucune solution. Elles précisent qu'elles subissent des dégradations des structures porteuses ainsi que des dégâts des eaux récurrents en provenance de la verrière qui surplombe une partie des locaux. Elles signalent qu'un expert a été désigné par ordonnance du juge des référés du 18mars 2021 et font part du pré-rapport de l'expert.



Elles précisent que pour les loyers des périodes de fermeture administrative du magasin, elles entendent invoquer la non délivrance du local par le bailleur au visa de l'article 1719 du code civil, l'exception d'inexécution et la perte de la chose louée au visa de l'article 1722 du code civil devant les juges du fond.



Elles souhaitent consigner les loyers courants en l'absence de toutes diligences du bailleur pour faire cesser les désordres.



En réponse, la SCI [Y] indique qu'elle a omis d'appliquer la clause annuelle d'indexation du loyer et que les charges locatives n'avaient pas été régularisées depuis de nombreuses années.

Elle précise qu'au mois d'août 2021, les sociétés Marionnaud étaient redevables d'une somme de 118 399,53 euros.

Elle fait remarquer que les sociétés Marionnaud ne sollicitent plus le rejet de ses demandes pécuniaires.









Elle soutient qu'en matière de consignation, cette mesure doit être proportionnée à la perte de jouissance du local donné à bail et doit être exceptionnelle. Elle déclare que la partie commerciale n'est pas affectée par les infiltrations.

La SCI [Y] rappelle que l'expertise est en cours pour déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis. Pour elle, la créance invoquée par le preneur n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible. Elle signale que le problème des fuites de la verrière n'a été évoqué qu'en juin 2019.





En préliminaire, les réserves de la société Marionnaud Lafayette sur ses droits concernant le paiement, des arriérés d'indexation, du complément de 

dépôt de garantie et des charges, et sur l'exigibilité du loyer HT/HC pendant les périodes de fermeture administrative liée à la pandémie de Covid 19 ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Soit le preneur conteste l'exigibilité de ses arriérés d'indexation, des charges ou des loyers soit il ne les conteste pas. La cour ne statuera pas sur ces réserves et il appartient au preneur d'attraire son bailleur devant les juges du fond s'il l'entend et il n'appartient pas à la cour de pré-juger sur le bien fondé de ces réserves.



En application de l'article 835 du code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Dans le cas présent, les sociétés Marionnaud Lafayette et Marionnaud Espace ne formulent aucune critique ou aucune contestation sur la demande en paiement de la SCI [Y] de sorte que l'ordonnance entreprise est confirmée à ce titre.



Concernant la demande de consignation des loyers, le preneur entend invoquer des infiltrations depuis 2015, alors que le bailleur les situe en 2019, mais il convient de remarquer que ces désordres n'empêchent pas l'exploitation du commerce.

Une expertise est en cours pour trouver les raisons techniques de ces sinistres ainsi que pour donner les éléments pour déterminer les responsabilités des uns et des autres ainsi que vérifier la propriété de la verrière à l'origine des infiltrations.

Si un pré-rapport est produit aux débats, force est de constater qu'il date de janvier 2022 et que les dires à ce pré-rapport ne sont pas communiqués.



À défaut d'urgence au regard de l'exploitation du commerce, la consignation des loyers, qui doit rester une mesure exceptionnelle, n'est pas autorisée.

L'ordonnance est confirmée.



Succombant en leur appel, les sociétés Marionnaud Lafayette et Marionnaud Espaces sont déboutées de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnées à payer à la SCI [Y] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens étant par ailleurs précisé que les dispositions de l'ordonnance critiquée sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



















PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,

Déboute les sociétés Marionnaud Lafayette et Marionnaud Espaces de leur demande en frais irrépétibles 



Condamne les sociétés Marionnaud Lafayette et Marionnaud Espaces à payer à la SCI [Y] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;



Condamne les sociétés Marionnaud Lafayette et Marionnaud Espaces aux dépens.





La greffièreLa présidente