Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 5 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 OCTOBRE 2022



N° RG 20/03270 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T6GT



AFFAIRE :



[C] [Z]



C/



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE BRETAGNE SISE [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA LACOMBE VAUCELLES





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Juin 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 19/07332



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Stéphanie DUPLAINE



Me Bruno ADANI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [C] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Stéphanie DUPLAINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 210



APPELANT

****************



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE BRETAGNE SISE [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA LACOMBE VAUCELLES, agence FONCIA DUPONT DELAL

C/O FONCIA LACOMBE

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Bruno ADANI de la SELARL ADANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 183



INTIMÉ

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et Madame Pascale CARIOU, Conseiller, chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



***

Par jugement réputé contradictoire du 10 juin 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a : 



- Condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé Résidence Bretagne [Adresse 1] les sommes de :

- 11.227,44 euros pour les charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 2ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter du 14 mai 2019 sur la somme de 11.110,34 euros et du 14 novembre 2019 pour le surplus ;

- 1.100 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné M. [Z] aux dépens, dont distraction selon l'article 699 du code de procédure civile ;

- Ordonné l'exécution provisoire. 



M. [Z] a interjeté appel suivant déclaration du 13 juillet 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble.



Il demande à la Cour, par ses dernières conclusions signifiées le 12 octobre 2020, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l'article 1244-1 du code civil et des pièces versées aux débats : - d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- de limiter l'arriéré de charges de copropriété à la somme de 10.878,99 euros ;

- d'écarter les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

Subsidiairement, 

- de déduire la somme de 3.531,97 euros de l'arriéré de charges de copropriété ;

- de limiter la somme allouée à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à 1 euro symbolique ;

En tout état de cause, 

- de lui accorder les plus larges délais de paiement ;

- de prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ;

- d'ordonner que chacune des parties conserve la charge des frais irrépétibles et dépens qu'elle aura exposés. 



Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 10 janvier 2021, au visa des articles 10, 10-1 et 19 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l'article 90 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, de l'article 35 du décret n° 67-337 du 17 mars 1967, de l'article 1231-6 du code civil et des pièces versées au débats de : 

- Confirmer le jugement entrepris sauf sur le quantum des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965  et porter cette somme à 987,97 euros ;

Ajoutant au jugement au titre de l'actualisation, 

- Condamner M. [Z] à lui payer la somme de 9.964,67 euros arrêtée au 1er trimestre 2021 inclus, décomposée comme suit : 

- 8.473,67 euros au titre des charges impayées sur la période du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2021 ;

- 1.145,79 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (incluant la somme de 987,97 euros) sur la même période ;

- 345,21 euros au titre des dépens arrêtés au jour des présentes ; 

En tout état de cause, 

- Condamner M. [Z] à lui payer la somme complémentaire de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure d'appel ;

- Condamner M. [Z] aux entiers dépens dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile. 





L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.



SUR CE LA COUR 



Sur les charges échues pour la période du 2ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2019 inclus



Le tribunal a fixé à la somme de 11.227,44 euros le montant des charge impayées sur cette période. M. [Z] a depuis le jugement effectué des règlements qui ont permis une diminution de la dette.



M. [Z] conteste néanmoins le quantum des charges réclamées et affirme qu'il convient de déduire deux chèques de 300 et 200 euros dont il produit la photocopie.



Le syndicat des copropriétaires actualise sa créance à la somme de 8 473,67 euros au titre des charges échues du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2021 inclus.



A l'appui de sa demande, il produit :



- la matrice cadastrale attestant de la qualité de propriétaire de M. [Z] ;



- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2016 à 2019 ;



- les appels de charges de la période concernée ;



- un décompte de charges sur la période du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2021 inclus.



Il ressort de ces documents que M. [Z] est débiteur de la somme de 8.315,85 euros au titre des charges courantes et charges de travaux, une fois déduits les frais de l'article 10-1, les sommes inscrites dans une colonne ' dépens' ainsi que la somme de 157,82 euros au titre des ' vacations suivi contentieux et recouvrement' correspondant à la somme de 3.531,97 euros dont M. [Z] demande à titre subsidiaire la déduction.



Par ailleurs, sur le décompte produit par le syndicat figurent deux chèques de 300 et 200 euros portés au crédit les 24 août 2020 et 14 septembre 2020.



M. [Z] ne démontre pas que les deux chèques de 300 et 200 euros dont il produit une photocopie partiellement illisible ( notamment la date du chèque de 200 euros n'apparaît pas) s'ajouteraient aux deux chèques de même montant déjà portés au crédit de son compte.



Le jugement sera donc infirmé sur le quantum de la condamnation et M. [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.315,85 euros au titre des charges courantes et charges de travaux échues du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2021 inclus.



Le décompte produit, qui ne mentionne pas les soldes intermédiaires, ne permet pas d'assortir cette condamnation des intérêts légaux avant la date du présent arrêt.



Sur les frais nécessaires



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



Au vu du décompte et des justificatifs produits, peuvent seules être retenues au titre des frais nécessaires les mise en demeure des 3 août 2018 et 14 mai 2019 et la sommation de payer du 19 septembre 2019 pour un total de 273,49 euros (40+42+191,49).



Les frais de constitution des dossiers pour l'huissier de justice et pour l'avocat ne sont pas des frais nécessaires.



M. [Z] sera ainsi condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 273,49 euros au titre des frais nécessaires.



Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement de la somme de 345,21 euros au titre des 'dépens' tels qu'ils figurent sur le décompte, lesquels font l'objet d'une condamnation spécifique.



Sur les dommages et intérêts



Comme l'observe pertinemment le syndicat des copropriétaires, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et expose le syndicat à devoir régler des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées.



En outre, les impayés fragilisent la situation financière de la copropriété et l'absence récurrente de paiement grève sérieusement le budget de la copropriété et désorganise la trésorerie du syndicat.



M. [Z] affirme qu'étant de bonne foi, il ne saurait être condamné à payer des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, lequel conditionne l'octroi de dommages et intérêts autres que l'intérêt légal courant sur les sommes dues à la mauvaise foi du débiteur.



C'est cependant à juste titre que le syndicat des copropriétaires souligne que M. [Z] ne justifie pas de ses ressources actuelles par un document probant. Les seuls documents produits portent sur les revenus de 2018 (avis d'impôt 2019) et 2020 (attestation pôle emploi).



Ses ressources actuelles (2021/2022) demeurent inconnues. Au demeurant, la demande d'aide juridictionnelle de l'intéressé a été rejetée, ce qui jette un doute sur le caractère obéré de sa situation financière.



De plus, M. [Z] ne tire aucune conséquence de ses difficultés à payer ses charges en terme de dépôt d'un dossier de surendettement ou de mise en vente de son bien.



Compte tenu de l'ancienneté des impayés et de leur montant, c'est à juste titre que le tribunal a condamné M. [Z] à payer la somme de 1.100 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur la demande de délais de paiement



En l'absence du moindre justificatif sur ses ressources actuelles, la demande de M. [Z] de bénéficier des plus larges délais de paiement ne saurait être accueillie.



Sur les autres demandes



Le sens de l'arrêt conduit à la confirmation des dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 



M. [Z] dont le recours échoue sera condamné aux dépens de la procédure, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure au syndicat des copropriétaires.



Le sens de l'arrêt conduit au rejet de la demande formée au visa de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. 



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement sauf sur le quantum des charges et des frais ;



Statuant à nouveau et ajoutant,



Condamne M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]) la somme de 8.315,85 euros au titre des charges courantes et charges de travaux échues du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2021 inclus ;



Condamne M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]) la somme de 273,49 euros au titre des frais nécessaires ;



Déboute M. [Z] de sa demande de délais de paiement ; 



Condamne M. [Z] aux dépens de la procédure d'appel ;



Condamne M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]) la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,