Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 5 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 OCTOBRE 2022



N° RG 20/04063 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UAPJ



AFFAIRE :



[K] [F]



C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] 





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Juillet 2020 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 1119000641



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Yacine EL GERSSIFI



Me Mélina PEDROLETTI



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [K] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Yacine EL GERSSIFI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 155



APPELANT

****************





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] agissant en la personne de son Syndic bénévole Monsieur [Y] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Yves FARRAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0376



INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et devant Madame Pascale CARIOU, Conseiller, chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,







***

Par jugement du 9 juillet 2020, le tribunal de proximité de Sannois a : 



- Condamné M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 37-[Adresse 1], représenté par son syndic, les sommes de :

- 4.201,94 euros au titre des charges impayées au 17 avril 2020, 1er appel trimestriel 2020 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2018 sur la somme de 1.883,24 euros et du 9 juillet 2020 pour le surplus ;

- 13,08 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- 150 euros à titre de dommages-intérêts ;

- 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Ordonné la capitalisation des intérêts ;

- Autorisé M. [F] à s'acquitter du paiement de la somme de 4.201,94 euros en 23 versements de 175 euros outre un 24ème versement devant apurer la dette principale et intérêts ;

- Dit que chaque versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois de la signification de la présente décision ;

- Dit que les paiements s'imputeront prioritairement sur le capital ;

- Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son échéance et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le solde deviendra immédiatement exigible ;

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement ;

- Condamné M. [F] aux dépens ;

- Rejeté toute autre demande. 



M. [F] a interjeté appel suivant déclaration du 18 août 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires.



Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2021, M. [F] demande à la cour , au visa du jugement rendu le 9 juillet 2020, des articles 71 et 72 du Code de procédure civile, de l'article 45-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des règlements de copropriété et des dernières assemblées générales, de :

- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes chiffrées en ce compris sa demande au titre des dommages et intérêts de l'article 700 du code procédure civile ;

A titre subsidiaire, 

- Confirmer les délais accordés en première instance ;

- Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



En tout état de cause, 

- Le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour, par ses dernières conclusions signifiées le 5 janvier 2021, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 36 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 1103 du code civil, de :

- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [F] à lui payer les sommes de 4.201,94 euros au titre des charges impayées au 17 avril 2020, 1er appel 2020 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2018 sur la somme de 1.883,24 euros et du 9 juillet 2020 pour le surplus, de 150 euros à titre de dommages-intérêts, de 13,08 euros au titre des frais et la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Réformer le jugement pour le surplus ;

En conséquence et statuant à nouveau, 

- Condamner M. [F] à lui payer la somme supplémentaire de 362,97 euros au titre des charges impayées au 17 avril 2020, premier appel trimestriel 2020 compris ;

- Annuler tous délais de paiement accordés à M. [F] faute de justifier qu'il perçoit effectivement le RSA ;

Y ajoutant, 

- Condamner M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 37-[Adresse 1], représenté par son syndic, les sommes de : 

* 1.000 euros supplémentaire de dommages et intérêts ;

* 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Débouter M. [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner M. [F] en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de la sommation de payer du 26 juillet 2018 dont distraction. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022. A la demande du nouveau conseil de M. [F], cette ordonnance a été révoquée et de nouvelles conclusions ont été notifiées le 5 septembre 2022. La clôture a été prononcée de nouveau le 7 septembre 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.





SUR CE LA COUR 



Sur les conclusions notifiées le 5 septembre 2022



A la suite de la révocation de l'ordonnance de clôture, M. [F] a été invité à conclure au plus tard pour le 25 juillet 2022.



Les nouvelles conclusions n'ont été déposées que le 5 septembre 2022, soit deux jours avant l'audience, ne permettant pas au syndicat des copropriétaires de répliquer.



Le respect du principe du contradictoire conduit la cour à rejeter les conclusions déposées le 5 septembre 2022 et les deux pièces complémentaires versées à cette occasion.



Sur les demandes du syndicat des copropriétaires 



Sur les contestations de M. [F] au titre des travaux sur les canalisations



M. [F] conteste les charges qui lui sont réclamées principalement en ce qu'elles correspondent à des travaux de rénovation d'une canalisation d'eau qui s'était avérée fuyarde.



Ces travaux ont été votés lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2018 dont il conteste la régularité. La résolution adoptée lors de cette assemblée est la suivante ' Vote des travaux de la canalisation d'eau en parties communes et travaux supplémentaires : Après en avoir délibéré, l'assemblée décide de faire réaliser les travaux de remplacement de la canalisation d'eau par l'entreprise Brusselle à [Localité 4], selon devis n°188702b pour un montant global TTC de 7 311,97 euros ....'



Or, ainsi que l'a pertinemment relevé le tribunal, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les contestations des décisions adoptées en assemblée générale doivent être introduites dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de celles-ci.

Le syndicat des copropriétaires justifie non seulement de la convocation de M. [F] à cette assemblée mais également de la notification du procès-verbal par LRAR du 27 décembre 2018 distribuée le 3 janvier 2019.



Or aucun recours n'a été formé sur cette assemblée générale, de telle sorte que les résolutions adoptées ne peuvent plus être contestées, fussent-elles irrégulières dans leur contenu ou dans les modalités du vote observé pour leur adoption.

Il est par ailleurs exact qu'une assemblée générale extraordinaire s'était tenue le 13 juin 2018 au sujet notamment des travaux à venir sur une canalisation fuyarde et qu'il est mentionné au procès-verbal ' 7/8 des copropriétaires retiennent l'entreprise Brusselle pour effectuer les travaux (...) Un premier appel de fonds est effectué pour financer la première partie des travaux (4.261,67 euros). M. [F] refusant de participer au financement, tous les copropriétaires du bâtiment A avancent la partie des fonds afférents à sa quote-part (1.560 euros)....' 



Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la convocation de M. [F], ni de l'envoi du procès-verbal correspondant. La cour ne peut toutefois que constater que si M. [F] fait valoir des irrégularités quant au vote de cette résolution, il ne demande pas l'annulation de cette assemblée ni celle de la résolution litigieuse.



Dès lors, il convient de considérer que les appels de charges au titre des travaux sur les canalisations, sur la base de la résolution adoptée lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2018 sont fondés.





Sur les demandes en paiement des charges



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.





Toutefois, conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



Les demandes du syndicat des copropriétaires portent sur les charges appelées entre le 30 septembre 2017 et le 27 mai 2020.





Pour justifier le bien fondé de sa demande, le syndicat verse aux débats : 

- les appels de charges correspondants à la période litigieuse ;

- les procès-verbaux des assemblées générales du 6 mars 2019 (approbation des comptes 2018) et 11 mars 2020 (approbation des comptes 2019) ;

- le contrat de syndic bénévole ;

- l'attestation de propriété de M. [F].



Outre les appels de fonds relatifs aux travaux qui ont déjà été évoquées, M. [F] conteste les sommes mentionnées sur son décompte au titre de 'compensation syndic'.



Il s'agit d'une somme de 40 euros versée chaque trimestre au syndic bénévole, en application d'une résolution adoptée lors de l'assemblée générale du 12 février 2007.



Cette résolution n'a pas été reprise lors des assemblées ultérieures.



Un contrat de syndic a ensuite été signé le 18 mars 2020 entre la Présidente du conseil syndical et le syndic bénévole mais il n'est pas justifié de son approbation par l'assemblée des copropriétaires. Il ne peut donc donner lieu à des appels de fonds réguliers.



Néanmoins, le syndicat des copropriétaires justifiant de l'approbation des comptes annuels jusqu'en 2019, M. [F] n'est plus fondé à contester l'imputation de cette somme à son compte de charges antérieurement au 1er janvier 2020. Ainsi seule la somme de 40 euros appelée en date du 31 mars 2020 doit être déduite du compte de charges de M. [F].



Par ailleurs, M. [F] affirme que les sommes imputées au titre de la location du compteur d'eau sont infondées car il posséderait son propre compteur. Cette allégation n'étant assortie d'aucun justificatif ne sera pas retenue par la cour.



Le syndicat des copropriétaires présente un décompte actualisé au 27 mai 2020 avec un solde débiteur de 4.564,91 euros. Conformément à ce qui précède, il y a lieu de déduire la somme de 40 euros et, réformant le jugement sur le quantum des sommes allouées, de condamner M. [F] au paiement de la somme de 4.524,91 euros au titre des charges impayées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2018 sur la somme de 1.883,24 euros, du 9 juillet 2022 sur la somme de 4.201,94 euros et de cet arrêt pour le surplus.





Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat



L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot.



Les impayés fragilisent la situation financière de la copropriété, notamment comme en l'espèce les toutes petites copropriétés, et désorganisent la trésorerie du syndicat.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [F] à payer la somme de 150 euros au syndicat à titre de dommages et intérêts.





Sur les frais nécessaires



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



En conséquence, c'est par de justes motifs, adoptés par la cour, tenant à la nature des frais et aux preuves apportées, que le tribunal a condamné M. [F] au paiement de la somme de 13,08 euros au titre des frais nécessaires.





Sur la demande de délais de paiement

 

M. [F] n'a pas respecté les délais qui lui avaient été octroyés en première instance, il n'a même effectué aucun versement depuis et il ne justifie pas de sa situation financière actuelle.



Il n'est donc pas fondé à solliciter de nouveau des délais de paiement et le jugement sera infirmé sur ce point.





Sur les demandes accessoires



Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 



M. [F] qui succombe devra supporter les dépens de la procédure d'appel et sa demande de dispense de participation en application de l'article 10-1 de la loi de 1965 sera nécessairement rejetée.



Il sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure comme il sera dit au dispositif.



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire,



Rejette les conclusions notifiées le 5 septembre 2022 pour le compte de M. [F] ainsi que les pièces n° 12 et 13 ;



Confirme le jugement sauf sur le quantum de la condamnation au titre des charges impayées et sur les délais de paiement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 37-[Adresse 1] la somme de 4.524,91 euros au titre des charges impayées arrêtées au 27 mai 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2018 sur la somme de 1.883,24 euros, du 9 juillet 2022 sur la somme de 4.201,94 euros et de cet arrêt pour le surplus ;



Déboute M. [F] de sa demande de délais de paiement ;



Condamne M. [F] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



Condamne M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 37-[Adresse 1] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [F] de sa demande de dispense en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,